（2014）昆民初字第0631号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-10-16
案件名称
蒋本林与昆山市紫金花置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋本林,昆山市紫金花置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零三条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民初字第0631号原告蒋本林。被告昆山市紫金花置业有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进东路898号，组织机构代码69446853-9。法定代表人裴会双，该公司执行董事。委托代理人刘培朝，江苏六典律师事务所律师。委托代理人汤剑慰，江苏六典律师事务所律师。原告蒋本林与被告昆山市紫金花置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月18日受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转普通程序组成合议庭，并于2014年3月26日公开开庭进行了审理，原告蒋本林到庭参加诉讼，被告昆山市紫金花置业有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，后又于2015年3月30日再次公开开庭审理，原告蒋本林及被告昆山市紫金花置业有限公司的委托代理人汤剑慰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋本林诉称：2011年10月10日，原告购买了被告开发的苏尚帝景X栋XXX室房屋，并签订了商品房购销合同，原告按照约定支付了全部购房款，但是被告在房屋销售过程中存在欺诈行为，并且原告的房屋存在诸多质量问题，主要事实如下：1、《商品房购销合同》约定客厅空调外机放置于室外（封闭阳台外），在房屋交付过程中，被告要求先收房再验房，实为故意欺诈和隐瞒，实际交付的房屋将空调外机放置于阳台上，对原告的日常生活带来极大的不便（X号楼XX和XX户型都存在这样的问题）；2、合同约定原告收房，缴清各项税费，并提供相关资料后三个月内，被告交付相关产证，但实际是原告于2012年10月收房，积极配合被告提供相关资料，并缴清各项税费，但被告迟迟不予办理，逾期办理达一年以上，原告有理由怀疑被告私自挪用业主所交纳的税费而没有办理房屋的产证，这直接导致房屋产证满五年延后，原告须多支付利息，减少房款总额的存款利息收入，若原告出售房屋，因产证不满五年，会造成税率差异，原告保留进一步追偿之权利；3、原告所购房屋在2013年10月5日下雨时，小房间进水，房屋吊顶脱落，地板严重泡水，被告曾口头承诺赔偿漏水造成的损失，但原告于2013年11月17日要求赔偿时却遭遇被告否认；4、原告所购房屋小区房屋都存在较多不同程度的质量问题，如：房屋吊顶开裂，脱漏、房屋漏水、窗户密封不好、窗框与窗户尺寸不符，地板发霉、室内经常莫名进老鼠，房屋串味、电梯故障频发，原告叫被告解决这些问题，都没有得到合理有效的解决。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接收服务的费用的一倍”，在此要求被告赔偿房款总额的5%。综上，请求法院判令：1、被告对擅自更改规划部分进行整改，并赔偿原告合同违约金41727元（合同总价的5%），2、被告对存在的质量问题（包括：吊顶开裂、地板发霉、瓷砖空洞、漏水造成吊顶变型、隔音差、窗户尺寸不符、因幕墙与墙体间缝隙，老鼠横行、电梯故障）进行维修，并赔偿房屋质量缺陷损失683元（误工费），3、被告因逾期办理房屋产证，赔偿原告违约金40000元（参照中国人民银行逾期贷款利息的标准计算：合同总价×6.12%／365×逾期天数），4、诉讼费、鉴定费以及其他因诉讼产生的费用均由被告承担。被告昆山市紫金花置业有限公司辩称：被告向原告交付的房屋已经竣工验收，不存在原告所说的房屋装修与图纸不符的情况，关于原告所述的地板霉变，现场看表面存在，但是交房有一定时间了，是什么原因造成的不确定，不同意修复。经审理查明：2011年10月10日，原告蒋本林（买方）与被告昆山市紫金花置业有限公司（卖方）签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定如下：买受人购买的商品房为帝景天成广场X幢XXX号房，该商品房的用途为高层公寓，阳台是封闭式，合同约定住宅建筑面积共97.03平方米，套内面积77.987平方米，总价款834458元；付款方式及期限2011年10月10日前支付现金634458元，2011年11月10日前以公积金贷款方式支付现金200000元；出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议，上述通知以书面信函的方式挂号寄出，日期以邮戳为准，通讯地址以买受人提供的通讯地址为准，但上述经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更在不影响前述的买受人商品房质量或使用功能时，出卖人即使没有书面通知，买受人也不得据此提出退房或其他要求；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，如因规划及建筑规范调整需要的不进行赔偿；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，如因买受人的责任，导致无法在规定期限内办理房地产产权证书登记责任由买受人承担；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。附件一：房屋平面图，改图显示5#精装住宅的01室东阳台外侧标示悬挑空调板。附件三装饰、设备标准包括：1、1、外墙：高级幕墙及部分真石漆，2、内墙：九龙牌墙纸或同档次品牌产品，3、顶棚：部分吊顶、部分涂料，4、地面：升达实木复合地板或同档次品牌产品，5、门窗：进户门钢质防盗门、断桥隔热彩色铝合金门窗、中空玻璃、内门为什木坊套装门或同档次品牌产品，6、厨房：墙面及地面为蒙地卡罗瓷砖、油烟机、水槽、龙头、灶台为中式樱花牌或同档次品牌产品，燃气热水器为美的牌或赔同档次品牌产品，橱柜樱花牌整体橱柜或同档次品牌产品，7、卫生间：地面及墙面为蒙地卡罗瓷砖或同档次品牌产品，顶棚为集成吊顶，坐便器、淋浴器、浴缸、龙头、台盆为TOTO牌或同档次品牌产品，8、阳台：地面及墙面为蒙地卡罗瓷砖或同档次品牌产品，9、电梯：上海三菱电梯（智能刷卡），10、其他：公共部位二次装修标准：单元门大堂大理石地面、消防楼梯贴防滑地砖，智能化系统：单元门刷卡系统、博世可视对讲系统、闭路电视监控系统、家庭报警系统、周界防越报警系统、电子巡更系统，开关面板为西门子牌、筒灯、吸顶灯为飞利浦牌或同档次品牌产品。上述合同签订后，原告向被告付清购房款，又于2012年11月3日向被告支付契税、产证代办费及工本费，被告将涉案房屋交付原告，并于2013年12月6日将产证办理在原告名下。事后，原告因房屋质量问题、设计变更等问题与被告交涉未果，诉至本院，引发本案纠纷。另查明：审理中本院向涉案房屋的原设计单位江苏华电工程设计院有限公司调取了帝景天成X#房第五至十八层平面图、立面图，根据图纸显示：涉案房屋东阳台北侧及南侧未标示百叶窗设计、标识悬挑空调板、北阳台立面仅标识护栏。又查明：在本案审理中，原告于2014年4月1日向本院申请对涉案房屋进行鉴定，鉴定内容为：1、交付的房屋没有预留空调外机位对房屋质量及使用功能会有哪些影响；2、交付房屋的阳台是否为封闭阳台；3、住宅的电梯口及入户走廊的照明开关是否符合《住宅规范》规定的高效节能照明装置和节能控制措施的强制性条文；4、房屋噪音控制是否符合《住宅规范》中昼夜卧室内的等效连续A声级不应大于45db，夜间卧室内的等效连续A声级不应大于37db，起居室的等效连续A声级不应大于45bd的要求，分户墙和分户楼板的空气声隔声性能满足分割卧室、起居室的分户墙和分户楼板，空气声隔声评价量应大于45db，分割住宅和非居住用途空间的楼板，空气声隔声评价量应大于51db的要求；5、对原告房屋装修部分（包括：地板、吊顶、窗户的气密性）进行质量鉴定。本院依法委托苏州市建设工程质量检测中心有限公司（以下简称检测公司）进行鉴定，检测公司于2014年11月4日向本院出具鉴定方案，并要求预缴鉴定费用，原告收悉后于2014年11月10日变更鉴定内容，仅申请鉴定上述鉴定内容的第1、2项，其余撤回鉴定申请，并向检测公司预交鉴定费5000元，该检测公司于2015年1月29日出具《检查鉴定报告》一份，结论为：1、苏尚帝景小区X幢XXX室东阳台北侧及南侧里面现场设置百叶窗，但委托方提供的竣工图纸中相应部位未标示百叶窗设计；2、苏尚帝景小区X幢XXX室东阳台外侧现场未设置预留空调机位，但委托方提供的竣工图纸中相应部位标示悬挑空调板。后检测公司又于2015年3月4日出具《检查鉴定报告》（补充），结论为：苏尚帝景小区X幢XXX室北阳台立面仅设置护栏，为非封闭阳台。上述事实由昆山市商品房购销合同、户型赏析图、苏尚帝景5#房平面图、立面图、现金完税证、收据、照片、住宅设计规范、检查鉴定报告及当事人双方在庭审中的陈述所证实。本院认为：原告蒋本林与被告昆山市紫金花置业有限公司签订的商品房购销合同，是双方真实意思的表示，属合法有效，双方应恪守合同义务。围绕本案原告的诉讼请求，确定双方的争议焦点包括：1、被告是否擅自更改设计，若更改是否能够整改，如何承担违约责任；2、被告交付的房屋是否存在质量问题；3、被告是否存在逾期办理房屋产证的违约行为，违约金如何计算。对于争议焦点一，双方在合同中约定阳台为封闭式，根据检测公司的检查鉴定报告可知：涉案房屋北阳台立面仅设置护栏，为非封闭阳台，可见被告向原告交付的商品房并不符合合同约定，依法应承担相应的违约责任；另原、被告在合同的附件一平面图中明确东阳台外侧设置悬挑空调板，该平面图与被告发放的户型赏析图标示一致，且与从原设计单位江苏华电工程设计院有限公司调取的平面图、立面图标示一致，故本院确认双方约定交付房屋东阳台外侧设置悬挑空调板，但检测公司的报告显示：涉案房屋东阳台外侧现场未设置空调机位，阳台北侧及南侧现场设置百叶窗，但竣工图纸中相应部位未标示百叶窗，由此可知涉案房屋的东阳台不符合合同及原设计要求，原告因空调外机内置影响到房屋的使用空间，并给空调外机散热造成一定影响，故被告亦承担相应违约责任。对于上述两项变更，原告要求被告整改并赔偿合同总价5%的违约金，本院认为当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案房屋所涉的变更事项在苏尚帝景X号楼XX和XX户型都存在，由于设计图纸标识护栏，原告要求被告整改为封闭阳台是对原设计的变更，无合理性及可能性证据支撑，本院不予支持，另原告要求整改未设置空调机位的东阳台，但该整改方案是否经济合理尚无证据，本院亦不予支持，综合考虑被告违约的过错、更改事项给原告居住使用造成的妨碍，酌情确定损失赔偿额为合同总价的2%，即16689.16元（834458×2%=16689.16），原告主张按照合同总价5%支付违约金，并无合同依据，本院不予支持。关于争议焦点二，原告主张涉案房屋存在吊顶开裂、地板发霉、瓷砖空洞、漏水造成吊顶变型、隔音差、窗户尺寸不符、因幕墙与墙体间缝隙老鼠横行、电梯故障等质量问题，因原告自愿放弃对房屋质量问题的鉴定，且未能提供充分证据证实，故本院对原告主张的事实不予确认，原告据此主张误工费无相应的事实依据，本院不予准许。关于争议焦点三，原告主张被告逾期办理产证违约，根据上述查明事实可知原告于2012年11月3日向被告支付办理产证的费用，被告于2013年12月6日将产证办理完毕，而合同约定：被告应在交房后90日内向产权登记机关提供资料备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.2%支付违约金，本院认为原告在支付产证代办等费用一年多后才取得产证，被告对其按约提供备案资料之义务未能举证证明，其迟延履行义务行为违约，依约应承担违约金1668.9元（834458×0.2%=1668.9）。综上，被告应承担的违约金18358.06元（16689.16＋1668.9=18358.06），依照《中华人民共和国合同法》第一百零三条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告昆山市紫金花置业有限公司于本判决生效后十日内向原告蒋本林支付违约金18358.06元。二、驳回原告蒋本林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1729元，鉴定费5000元，以上合计6729元，由原告蒋本林负担1344元，被告昆山市紫金花置业有限公司负担5385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。审 判 长 邓丽红人民陪审员 黄 征人民陪审员 邹玲珍二〇一五年五月十九日书 记 员 蒋淳纯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：