（2015）穗中法民五终字第2727号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-24
案件名称
范德木与从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
从化国泰天彤房地产开发有限公司,范德木
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2727号上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地从化市江埔街禾仓村。法定代表人：胡玲，职务：董事长。委托代理人：叶继顺，广东海际明律师事务所律师。委托代理人：邓春燕，广东海际明律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：范德木，住浙江省乐清市。委托代理人：王汉荣，住广东省从化市。上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）因与被上诉人范德木商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年11月21日，范德木与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：范德木购买国泰天彤公司开发的位于从化市江埔街河东南路388号6栋2503房，总房款为913202元；国泰天彤公司应在2012年12月31日前将上述房屋交付给范德木使用；范德木按照分期付款方式在合同签订之日（不超过5日）支付360000元，在2012年1月10日前支付剩余房款553202元；国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向范德木支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期交房超过180日后，范德木有权单方面解除合同，范德木要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到范德木解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还范德木已支付房价款并支付利息（利息从范德木付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向范德木支付违约金，违约金不足以补偿范德木实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。范德木要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向范德木支付违约金等。范德木已经支付了全部购房款913202元，但国泰天彤公司未能于2012年12月31日前将房屋交付范德木使用。范德木与国泰天彤公司在签订的《广州市商品房预售合同》第二十一条、第二十二条约定：国泰天彤公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为范德木办妥产权登记，如国泰天彤公司未能按照合同的约定办理产权证的，应从逾期之日的次日起每日按照商品房总价款的万分之五的标准向范德木支付违约金。国泰天彤公司逾期超过120日的，范德木有权在该120日届满之日半年内解除合同，如范德木要求继续履行合同的，国泰天彤公司应当从逾期之日的次日起至范德木实际取得房地产权证之日止，每日按照总房价的万分之五支付违约金。范德木与国泰天彤公司签订的合同附件七的第七条第二款约定：国泰天彤公司在具备合同约定的办证条件之日起180工作日内未向房地产登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天国泰天彤公司应支付100元违约金。原审另查明，范德木于2014年5月14日与国泰天彤公司签订了《收楼文件、物品签收表》且范德木对于已收取涉案房屋的钥匙并开始装修的事实没有异议。2014年7月24日，范德木以国泰天彤公司未能按期交房为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.国泰天彤公司向范德木支付从2013年1月1日起至实际交房之日止的迟延交房违约金，每日按照总房价913202元的万分之五的标准计算；2.国泰天彤公司向范德木支付迟延办理房产证的违约金（违约金以总房款的万分之五每日为标准，从2013年6月29日计算至国泰天彤公司实际取得房地产权证之日止）；3.本案的诉讼费用由国泰天彤公司承担。国泰天彤公司原审辩称：一、国泰天彤公司对与范德木签订的商品房买卖合同的真实性有异议，有待本院对（2014）穗从法房初字第511号中《广州市商品房买卖合同（预售）》印章的真实性进行鉴定后方能确定，为此请求法院中止审理本案。2014年前，国泰天彤公司的经营、管理均由合作方负责，该系列合同由合作方签署，现合作方退出，国泰天彤公司不清楚该期间涉案商品房预售合同上印章是否真实，对此国泰天彤公司在（2014）穗从法房初字第511号中特向法院申请了印章鉴定，因本案所涉合同与（2014）穗从法房初字第511号案合同同期间签订，使用的是同一印章，该印章的真实性直接影响到合同是否有效、违约金的约定是否是双方真实意思表示均不确定，故国泰天彤公司申请法院对该案予以中止审理。二、范德木在没有证据证明其损失的情况下，所主张的违约金明显过高，请法院根据范德木的实际损失予以调整。违约责任主要具有补偿性，主要目的在弥补或补偿因违约行为造成的损害后果，此是合同法违约责任的一般原则，也是公平、平等和诚实信用原则的具体体现，其应成为法律适用的底线。《合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款予以了充分的强调，故任何违背该原则订立的规则或约定均违背了此原则，而不应被适用。交房这一行为所能带来的正常后果是自住或者出租，故国泰天彤公司逾期交房的后果是范德木无法预期在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即范德木的损失实为房屋的租金损失，对此，根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字（2013）66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋位于商贸城片，其租金标准为6元每平方米每月，即范德木的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘雅居乐滨江花园的租金标准（17元每平方米每月），其租金损失最多也就1700-2000元，故结合上述违约责任的补偿性和国泰天彤公司对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。此与法院在其他楼盘中以日万分之一的标准裁判违约金的做法亦相吻合。三、国泰天彤公司没有违约之恶意，事实上国泰天彤公司逾期交房在客观上是天气和政府行为导致，且现房屋已经完工，可以交房（已有150多户业主收楼），更何况过高的违约金导致其他楼盘和公共设施开发的延迟对全体业主并无益处。首先，近年来的雨水比往年都偏多是有目共睹的事实，此直接影响工程的施工，此实属不可抗力；其次，项目施工中因拆迁户不满对其安置一楼的安排提出诉讼并拒绝国泰天彤公司入场，对此规划部门要求在规划调整前不允许建房导致施工一拖再拖，此实为政府行为；再次，在如此艰辛条件下，国泰天彤公司依然排除万难，完成工程施工，现房屋已经可以交房；最后，过高的违约金事实上将掏空国泰天彤公司，其直接后果便是国泰天彤公司无力开发后期工程和公共设施，其最终受害的仍然是范德木等业主。综上，请法院考虑国泰天彤公司的难处，考虑范德木的实际损失，从有利于范德木的长远利益出发，按其实际租金损失为准对违约金予以调整。四、2014年5月23日百年一遇的特大暴雨，造成涉案楼盘的首层及地下室遭受水浸多日，从而导致涉案楼盘的电机、风机等严重损坏，从而直接影响消防及人防工程的成功验收，此特大暴雨属于不可抗力，因此应从违约天数中扣除我方维修电机等设备的时间42天。五、范德木要求国泰天彤公司承担迟延办证违约金的诉请不成立。范德木已经于2013年11月25日，向国泰天彤公司申请装修，且已经拿到了涉案房屋的钥匙，我方认为范德木已于2013年11月25日收楼。根据范德木与国泰天彤公司签订的广州市商品房预售合同补充条款附件七第七条约定：国泰天彤公司在范德木具备约定的条件之日起180工作日内未向房地产登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天应向范德木支付100元违约金。因此，如计算迟延办证违约金也应在扣除2013年11月25日至2014年9月10日的180天之后按照每日100元的标准开始计算。原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，涉及以下几方面的问题：一、本案是否应中止审理及合同真实性问题。国泰天彤公司辩称对与范德木签订的商品房买卖合同的真实性有异议，有待法院对（2014）穗从法房初字第511号中《广州市商品房买卖合同（预售）》印章的真实性进行鉴定后方能确定，为此请求原审法院中止审理本案。原审法院认为，本案与（2014）穗从法房初字第511号为相互独立的两个案件，且双方签订合同的时间并不相同，因此，（2014）穗从法房初字第511号案件公章真伪与本案并无关联性。另，范德木已经支付完毕购房款，实际履行了支付购房款的义务，国泰天彤公司也出具了购房发票。因此，原审法院对于国泰天彤公司申请中止本案审理的请求不予采纳。范德木与国泰天彤公司签订的《广州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。二、关于逾期交房违约金问题。1.国泰天彤公司辩称没有违约之恶意，国泰天彤公司逾期交楼在客观上是天气、拆迁、政府行为等事件导致，且现房屋已经完工，可以交楼，因此要求调整逾期交楼违约金。原审法院认为国泰天彤公司作为房地产开发企业对于房地产开发过程中的天气、拆迁等事件应有合理预期，预留足够的时间予以应对，且国泰天彤公司并未提交证据证明在约定的交楼时间之前存在上述原因导致国泰天彤公司逾期交楼。国泰天彤公司称房屋已经完工可以交楼，但未提交双方合同约定的交楼时应具备的各种文件予以证明，因此，对于国泰天彤公司上述答辩意见，不予采纳。2.根据双方合同的约定，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向范德木支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现国泰天彤公司亦未举证证明范德木诉请的违约金过高的超过范德木的实际损失。因此，对国泰天彤公司认为范德木主张的违约金过高要求予以调整的意见，不予采纳。三、国泰天彤公司辩称2014年5月23日的特大暴雨属于不可抗力，应从迟延交楼违约天数中扣除42天。范德木与国泰天彤公司签订的合同约定的交房日期为2012年12月31日之前，特大暴雨天气发生在国泰天彤公司违约迟延履行交房义务之后，不能免除责任。因此，对于国泰天彤公司要求扣除42天违约金计算天数的答辩，不予采纳。四、关于涉案房屋是否交付及具体交付时间。1.范德木与国泰天彤公司对于房屋的具体交付并未有明确的约定，现范德木对于已领取涉案房屋的钥匙并开始装修的事实均无异议，其意味着国泰天彤公司已履行了“交钥匙”的义务，已将涉案房屋转移给范德木占有，因此，国泰天彤公司已经履行了房屋交付义务。2.国泰天彤公司辩称范德木2013年11月25日向国泰天彤公司提交了提前装修申报表，且已经拿到涉案房屋的钥匙，因此，2013年11月25日应视范德木的收楼日期。原审法院认为，虽然范德木于2013年11月25日向国泰天彤公司提交了提前装修申报表，但国泰天彤公司向原审法院提交的双方签名确认的《收楼文件、物品签收表》证明范德木领取钥匙的时间是2014年5月14日。因此，原审法院对于国泰天彤公司辩称范德木于2013年11月25日收楼的意见不予采纳，应以双方签署的《收楼文件、物品签收表》的时间即2014年5月14日为范德木领取钥匙的日期也即范德木收楼的时间。五、关于迟延办证违约金的问题。虽然范德木与国泰天彤公司在签订的《广州市商品房预售合同》第二十一条、第二十二条约定：国泰天彤公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为范德木办妥产权登记，如国泰天彤公司未能按照合同的约定办理产权证的，应从逾期之日的次日起每日按照商品房总价款的万分之五的标准向范德木支付违约金。国泰天彤公司逾期超过120日的，范德木有权在该120日届满之日半年内解除合同，如范德木要求继续履行合同的，国泰天彤公司应当从逾期之日的次日起至范德木实际取得房地产权证之日止，每日按照总房价的万分之五支付违约金，但范德木与国泰天彤公司在合同附件七的第七条第二款将以上合同内容变更为：国泰天彤公司在具备合同约定的办证条件之日起180工作日内未向房地产登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天国泰天彤公司应支付100元违约金。合同的补充条款是双方当事人对主合同内容达成的一致意思表示，是真实、合法有效的，范德木与国泰天彤公司均应受补充条款的约束。国泰天彤公司交付房屋的时间为2014年5月14日，因此，国泰天彤公司应从2014年5月15日起180个工作日内（即2015年1月30日之前）向房地产登记机关递交权属登记资料。现国泰天彤公司并未向原审法院提交证据证明其已向房地产登记机关递交权属登记资料，因此，范德木主张迟延办证违约金，原审法院予以支持，但迟延办证违约金开始计算时间应以原审法院确定的时间即2015年1月31日为准，违约金计算标准应该按照每日100元计算。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年2月1日作出如下判决：一、国泰天彤公司应自本判决发生法律效力之日起10日内向范德木支付逾期交房违约金，违约金以913202元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年1月1日起至2014年5月14日止；二、国泰天彤公司向范德木支付迟延办证违约金，按照每日100元计算，从2015年1月31日起至本判决发生法律效力之日止的违约金应自本判决发生法律效力之日起10日内一次性支付给范德木；自判决发生法律效力次日起至国泰天彤公司取得国土房管部门办证递件回执之日止的违约金按照以上计算标准，由国泰天彤公司逐月支付给范德木；三、驳回范德木的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9078元，由范德木承担4360元，国泰天彤公司负担4718元。判后，上诉人国泰天彤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审漏查范德木在迟延交楼中的实际损失，直接依据合同约定的标准判令国泰天彤公司每日按总房价0.05%的标准支持违约金明显畸高。本案违约金应按江浦街东南路388号地段房屋租金参考价每月平方米6元的标准计算。一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如双方对违约金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约金造成损失的30%，任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。二、国泰天彤公司逾期交楼的后果是范德木无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即范德木的损失实为房屋的租金损失，该计算方式亦为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定认可，而根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字（2013）66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋的租金标准为每月每平方米6元，即范德木的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘每月每平方米17元的租金标准，其租金损失最多也就是1700-2000元，结合违约责任的补偿性和国泰天彤公司对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。三、原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任标准适用上的统一性。基于同样的事实理由，原审法院于2014年7月14日生效的（2014）穗从法房初字第73号民事判决确定违约金的标准是按每日万分之三计算，本案处理明显违背广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条规定。综上所述，国泰天彤公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、判决国泰天彤公司按从化市江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价的6元每平方米每月的标准向范德木支付违约金，从2013年1月1日起算至2014年5月14日止；3、本案一审、二审诉讼费用由范德木承担。被上诉人范德木答辩称：范德木同意原审判决，不同意国泰天彤公司的上诉请求。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，上诉人国泰天彤公司向本院提交如下证据：1、（2014）穗从法房初字第73号民事判决书，2、（2014）穗从法房初字第73号《法律文书生效证明表》，证据1-2拟证明原审法院基于同样的事实，前后作出不同的违约金计算标准，违背同一楼盘违约责任标准适用的统一性，结合本案事实，原审判决违约金标准过高，应予下调。被上诉人范德木质证称：对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原告主体不同，一审法院按照合同约定判决本案是正确的，另案生效判决不适用本案的处理。本院认为：原审法院对于涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》效力及双方权利义务的认定，合法有据，不作赘述。针对国泰天彤公司的上诉主张，本院认定如下：一、关于违约金标准应否予以调整的问题。首先，双方在合同第十四条中约定国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向范德木支付违约金，本合同继续履行。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应的相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，在判断违约金标准高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成范德木的损失仅为实际损失即租金损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，本院不予支持。二、至于国泰天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案件并不具有参考性，国泰天彤公司以此提出的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人国泰天彤公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3734元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴国庆审 判 员 李 民代理审判员 姚伟华二〇一五年五月十九日书 记 员 邹文芳