（2015）辽审一民申字第173号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-12-18
案件名称
姜帆与阜新中林实业有限公司,阜新中林物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷申请再审民事裁定书
法院
辽宁省高级人民法院
所属地区
辽宁省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
姜帆,阜新中林物业管理有限公司,阜新中林实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条
全文
辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）辽审一民申字第173号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：姜帆。委托代理人：韩啸，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：段诚诚，北京大成（沈阳）律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：阜新中林物业管理有限公司。住所地：阜新市海州区八一路**号。法定代表人：王力，该公司董事长。委托代理人：夏阜新，该公司法律顾问。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：阜新中林实业有限公司。住所地：阜新市创业路***号。法定代表人：姚莉娟，该公司董事长。委托代理人：于德庆，辽宁方祥律师事务所律师。再审申请人姜帆、阜新中林物业管理有限公司（以下简称中林物业）因与被申请人阜新中林实业有限公司（以下简称中林实业）房屋租赁合同纠纷一案，不服阜新市中级人民法院（2014）阜民一终字第436号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。姜帆申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、四、六、七、九项之规定，理由是：（一）原一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审判决认定姜帆与中林物业签订的《房屋租赁协议》未经房屋所有权人中林实业同意并存在恶意串通的情形没有事实依据。2009年4月1日，姜帆与中林物业签订《房屋租赁协议》，约定由姜帆承租位于辽工大公寓院内二食堂一层及二层的房屋。因该房屋的所有权人系中林实业，在签订承租协议时，中林物业特地向姜帆出具了一份名为《中林实业有限公司股东会决议（第六号）》的文件。该股东会决议明确记载：“三、因公司股东之间尚有多个诉讼案件在审理之中，此间，合同项下被抵押的房地产的经营管理暂维持现状，仍由“中林物业管理有限公司”负责经营和管理，所生利润如实记账，待择机召开股东会，再做处置决议”。上文所称“被抵押的房地产”包含本案《房屋租赁协议》项下的租赁标的物（上述事实己在辽宁省高级人民法院于2009年12月21日作出的（2009）辽民一终字第197号民事判决书中查明）。故姜帆在确定了中林物业享有合法的对外承租权后才与其签订了上述《房屋租赁协议》。2010年5月31日中林实业在其作出的股东会决议中明确记载：“一、阜新中林物业管理有限公司在履行中林实业有限公司股东会决议行使经营管理权过程中，与房屋承租人所签，标的物为位于辽宁工程技术大学学生公寓的第二食堂的“房屋租赁合同”是正常经营活动，不损害中林实业有限公司的利益”。这一股东会决议明确了中林实业对于中林物业将其合法管理的系争房产出租给姜帆经营这一事实是知情并认可的，并不存在原审法院认定的中林物业未经中林实业同意擅自出租其房屋的情形。另一方面，根据姜帆与中林物业签订的《房屋租赁协议》中第二条第6项：2019年4月1日起，甲方（即中林物业）收回房屋，乙方（即姜帆）装修及设备归甲方所有的约定可知，姜帆花费430余万元装修、改造的系争房屋及附属设备于合同终止后将由中林物业收回，该约定证明中林物业与姜帆签订的《房屋租赁协议》是有偿的租赁协议。该系争房屋在姜帆承租前每年的租金为23万元，10年的租金就为230万元，相比之下，虽然姜帆未以现金方式支付房屋租金，但是其以物抵付租金的实物价值远远超过该房屋的实际市场承租价格。中林实业在原审庭审中一直称姜帆与中林物业恶意串通，但却未提供任何证据予以证明其主张，中林实业应该对其主张的事实负有举证责任，否则应当承担举证不能的不利后果。但原审法院却在其本应承担举证不能的不利后果时支持了中林实业的主张，认定事实存在错误。（二）原审认定事实的主要证据未经质证。（三）原审判决适用法律错误。剥夺再审申请人的管辖异议权。（四）一审适用简易程序不合法。（五）原审剥夺当事人辩论权利。中林物业申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项之规定，理由是：自然人王力即现中林物业的法定代表人于2005年8月22日以45万元人民币购买了归谭林个人所有的中林物业的90%的股权。又于2005年8月26日中林物业购买了美国W.T房地产公司在中林实业持有的30%的股权。同时购买了阜新中林贸易发展有限公司在中林实业持有的19%股权。因此而形成了中林物业管理持中林实业49%的股权，阜新中林贸易发展有限公司持中林实业的51%的股权。此后，中林实业股权由二个股东持有即：阜新中林贸易发展有限公司持有51%股权，中林物业持49%股权。于2005年12月29日阜新中林贸易发展有限公司转让给自然人姚丽娟11%股权，中林物业转让给自然人姚丽娟19%股权，从而形成了中林实业股权由阜新中林贸易发展有限公司持股40%，中林物业持股30%，姚丽娟持股30%，时至今日。因此，原审判决认定中林物业与姜帆签订的房屋租赁合同侵害了中林实业的利益，是在没有查清事实的前提下，结论是错误的。此次诉讼行为是姚丽娟违背公司股东及股东会决议、背着70%的其它大部股东，利用掌管公司公章的便利条件滥用职权的违法行为。其行为不能代表中林实业，不具备主体资格。原审认定与姜帆签订的《房屋租赁合同》是免收租金、租期10年其侵害了中林实业的权益而认定无效。中林物业认为，原审法院未查清事实、因此导致错判。首先、认定免收租金之说是错误的。因为租赁标的物系废弃场所，为了学生公寓的环境及有效利用，曾于2006年租给了刘海涛做健身场所之用，年租金23万元包括水电、取暖、物业等费用在内、但到期还是经营亏损。无奈又与姜帆签订了租赁合同。首先每年取暖费12.48万元由姜帆承担，仅此一项支出期限10年其费用124.8万元元（有证据证明）。10年到期后、姜帆将其所有投资设备、装修及数千名会员交由中林物业所有及经营管理何谈无偿租赁。因此，原审法院认定事实不清，适用法律错误。本院认为，关于姜帆主张的中林实业对中林物业将案涉房屋出租给姜帆这一事实是知情并认可的问题。姜帆提交2010年5月31日股东会决议佐证，该决议记载：“一、阜新中林物业管理有限公司在履行中林实业有限公司股东会决议行使经营管理权过程中，与房屋承租人所签，标的物为位于辽宁工程技术大学学生公寓的第二食堂的房屋租赁合同是正常经营活动，不损害中林实业有限公司的利益”。现中林实业与中林物业等相关方就此及其他股东会决议效力问题正在诉讼中，且该股东会决议没有姚丽娟（中林实业法定代表人）参加，也无证据证明其事后明确得知并认可中林物业将案涉房屋出租给姜帆这一具体事实。因此姜帆的中林实业对中林物业将案涉房屋出租给姜帆这一事实是知情并认可的主张不能认定。关于姜帆主张的其在确定了中林物业享有合法的对外承租权后才与其签订了上述《房屋租赁协议》问题。姜帆提交2008年9月15日中林实业有限公司（第六号）股东会决议佐证。2008年9月15日中林实业有限公司（第六号）股东会决议部分内容：因公司股东之间尚有多个诉讼案件在审理之中，此间，合同项下被抵押的房地产的经营管理暂维持现状，仍由中林物业负责经营和管理，所生利润如实记帐，待择机召开股东会，再作出处置决议。该股东会决议没有姚丽娟（中林实业法定代表人）参加，现中林实业与中林物业等相关方就此及其他股东会决议效力问题正在诉讼中。如该（第六号）股东会决议经诉讼最终被确认无效，则中林物业对此房屋对外出租根本无资格。如该（第六号）股东会决议不能认为无效，对此（第六号）股东会决议内容作何理解。所谓暂维持现状（王力承租到期后），即便有股东会决议由中林物业负责经营和管理，只是由原对王力的定期租赁合同转为对中林物业的不定期合同，房屋所有权人中林实业有权随时实际解除合同，意味着承租方无论是王力还是中林物业均不能对房屋作出重大处置。而中林物业将案涉房屋对外零租金出租10年之久，从时间和收益约定上都违反该决议规定，已侵害中林实业权益。姜帆签订租赁合同未能尽到合理注意义务，租赁合同时间和收益的约定均与其称签订租赁合同时已见到的股东会决议规定不符。中林物业与姜帆所签合同违反（效力未定的）股东会决议规定，也侵害了中林实业的合法权益。关于姜帆与中林物业均主张是有偿租赁未损害中林实业利益的问题。一是合同明确约定零租金，同时也未约定取暖费负担问题，二是10年到期后、姜帆投资设备、装修的残值暂无评定，且未征得中林实业同意，因此难以认定是以合理价格租赁。关于姜帆主张的管辖权异议问题。本案房屋租赁合同纠纷合同履行地为租赁房屋所在地细河区。一审法院2014年2月26日送达应诉通知书，姜帆未在答辩期内提出管辖异议，4月2日庭审中提出的管辖异议只指地域管辖。再有管辖问题已不属民事诉讼法规定的法定再审事由。关于中林物业主张的因其在中林实业占股30%，所以不可能存在与姜帆签订的房屋租赁合同侵害中林实业的利益的问题。侵害公司利益行为不仅发生于公司外部，中林物业该主张不成立。关于中林物业主张的姚丽娟行为不能代表中林实业，不具备主体资格的问题。公司法定代表人姚丽娟以公司名义提起诉讼诉权问题已有最高人民法院（2013）民申字第228号生效民事裁定予以明确。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。姜帆和中林物业的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、四、六、七、九项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回姜帆和阜新中林物业管理有限公司的再审申请。审 判 长 张宇庭代理审判员 宁久宏代理审判员 王少林二〇一五年五月十九日书 记 员 孙 璐 搜索“”