（2014）鼓民初字第2119号

裁判日期: 2015-05-19

公开日期: 2016-05-18

案件名称

徐州市科力置业有限公司与黄平刚、陈广超合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

法院

徐州市鼓楼区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐州市某某置业有限公司,黄某某,陈某某

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款

全文

徐州市鼓楼区人民法院民事判决书（2014）鼓民初字第2119号原告徐州市某某置业有限公司。法定代表人刘某某。委托代理人赵某某。被告黄某某。委托代理人杜某某。被告陈某某。委托代理人周某某。原告徐州市某某置业有限公司（以下简称某某公司）诉被告黄某某、被告陈某某合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年10月27日受理后，因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年2月4日、3月24日、4月22日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人赵某某、被告黄某某的委托代理人杜某某、被告陈某某及其委托代理人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司诉称，原告和被告黄某某于2010年1月7日签订《联合开发合同》，原告负责联系开发过程中建设施工所需的手续，被告黄某某负责建设资金并承担建设过程中产生的各种税费。原告履行了《联合开发合同》中的义务，被告黄某某构成违约。根据原告某某公司和被告黄某某确认，被告黄某某共拖欠原告某某公司各项费用7395424元。2013年10月8日，原告和被告黄某某、被告陈某某签订协议书一份，约定了被告黄某某的债务偿还的方式和时间，同时约定被告陈某某对被告黄某某的债务承担连带保证责任。此后，黄某某通过陈某某偿还欠款4411004元，被告黄某某尚欠款2984420元。另外，黄某某还欠服在原告与徐州市煌宫商贸有限公司商品房买卖合同纠纷中产生的逾期交房违约金和诉讼费51805.4元，根据《联合开发补充协议》的约定，被告黄某某应当双倍偿还此违约金给原告，即103610.8元，因此，被告黄某某尚欠原告3088030.8元。根据2013年10月8日协议的约定，被告还应支付欠款违约金617606.16元。但二被告至今既未履行清偿义务，也未履行保证义务，原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求判令被告黄某某给付欠款3088030.8元（7395424元-4411004元＋51805.4元×2），违约金617606.16元，合计3705636.96元；被告陈某某对上述债务承担连带清偿责任，并要求被告承担本案的诉讼费用。被告黄某某辩称，我认可三方协议的内容，当时301、108室房产都是原告名下的，因我同原告签订的《联合开发合同》约定上述房屋产权应属于我，后来因为我欠原告税金7395424元及其他上房后存在未处理完的事宜，原告扣下上述房产，陈某某想把301、108房产登记在他名下，所以陈某某自愿代替我承担我欠原告的7395424元税金及其他相关事务。三方协议签订后，301房产在陈某某名下，108房产在原告名下，现我名下无任何财产。三方协议中按照履行期限各自履行义务，对高额的违约金我不予认可，所欠款项具体数字由原告和被告陈某某对帐确定，具体的情况他们清楚。被告陈某某辩称：1、原告提起诉讼的时机不合适，因为按协议约定，黄某某未能按期还款，原告有权将108室另行出售，同时，涉案楼盘所有的房屋均是原告对外销售的，而对于108室房屋二被告均无权处置，原告应该按合同约定将108室销售，如不足的部分才有权起诉被告；2、按协议约定，黄某某在2014年4月30日前应付给原告7395424元，实际陈某某已经付给原告5937696元，即使原告起诉符合法律规定，陈某某作为担保人也不应按原告诉请承担责任。原告为证明其主张，向本院提供了如下证据：证据1、联合开发合同一份、补充协议一份、三方协议一份，证明诉讼请求中欠款数额和违约金的计算依据；证据2、（2013）开民初字第1967号民事判决书一份、（2014）开执字第248号执行裁定书一份、（2014）开执字第248号协助扣划存款执行书、江苏银行特种转帐凭证一份，证明黄某某在销售房屋的过程中给原告造成的损失为51805.4元；证据3，原告于2013年10月9日出具的收款凭证单原件1份，该收据收款方式后有“换票”字样，证明陈某某并未实际支付该笔款项。经质证，被告黄某某对上述证据均无异议。被告陈某某对证据1中的三方协议予以认可，但是对于三方协议中所确定的7395424元税费是否真实发生持有异议，诉争案款原告需补充该税费实际发生的证据，对于联合开发协议和补充协议不予认可，而且原告计算违约金依据的是补充协议，该补充协议与陈某某没有关联性；对证据2的真实性没有异议，但是对关联性有异议，原告在判决书生效时未能按判决书履行相关义务才导致了损失的进一步扩大，发生了执行费及滞纳金，该损失应由原告自己承担，同时该损失与陈某某的担保责任也没有关联性。对证据3，该收据记载的事项和陈某某提供的收据复印件内容差不多，但是单凭这一张收据真实性我们无法确认，原告应当与其他的凭证或者粘贴联一并提供，陈某某提供的收据后面有冲账两字，这个收据上没有，除了这个收据还有一张审批单。根据原告的举证、被告黄某某、被告陈某某的质证，本院对原告提供的证据认定如下：对于证据1，二被告对三方协议的真实性无异议，本院予以确认，作为定案依据，对联合开发协议和补充协议，合同双方当事人对该证据均无异议，本院予以确认，作为定案依据；对于证据2，原、被告双方对其真实性均无异议，本院予以确认，作为定案依据；对于证据3，原告提交的系证据原件，对其内容中与被告陈某某提供的证据复印件相互印证的部分，本院予以确认，作为定案依据。被告黄某某未提交证据。被告陈某某为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1，2013年10月9日，原告与陈某某签订的商品房买卖合同一份，证明被告陈某某以5937696元价格购买三方协议中的301室，原告的诉请本金数额与事实不符；证据2，2011年8月份前原告与黄某某签订的租房协议一份，证明原告将不属于原告的房产租赁给黄某某使用，原告出租的房屋绝大部分是陈某某的，还有一部分是裴某某等人的；证据3，2011年1月12日，陈某某与黄某某签订的房屋租赁合同一份，证明陈某某将其所有的房屋出租给黄某某，黄某某一直未支付租金，因为该合同中房屋的所有权是原告，而不是陈某某。证据4，原告于2013年10月9日出具的代收款凭证单复印件1份，证明陈某某在2013年10月9日向原告支付5937696元房款时除4411004元按原告授意打入原告帐户，剩余1526692元按原告授意支付给他人，原告因此给陈某某出具的收据，陈某某实际支付原告5937696元。经质证，原告某某公司对证据1的真实性没有异议，但是对被告的证明目的有异议，按被告的陈述，合同价款为5937696元，被告只向原告支付4411004元，说明被告尚欠原告购房款1526692元，原告将另行起诉追讨欠款；对证据2中协议上印章的真实性有异议，故对该协议的真实性不予认可，该协议的内容约定的是2011年8月1日，也就是在301室购买之前，也是在三方协议签订之前，所以该协议内容与本案无关联性，因此能证明被告的证明观点；对证据3的真实性没有异议，但是对协议中手写的内容需二被告确认，原告无法确认，该协议的内容和被告提供的证据2租赁标的物基本相同，也证明了证据2不具有真实性，所以证据3的内容与本案无关联性，不能证明被告的证明目的；对证据4，因为是复印件，保留质证的权利，但是该证据原件在收款方式后面有“换票”字样，如果被告认可的话，对复印件的内容可以确认。被告黄某某对上述证据均无异议。根据被告陈某某的举证、原告某某公司、被告黄某某的质证，本院对被告陈某某提供的证据认定如下：对于证据1，原告及被告黄某某均无异议，本院予以确认，作为定案依据；对于证据2、3，上述两份证据与本案没有关联性，本院不予认定，不作为定案依据；对证据4，该证据系复印件，本院对该证据与原告提供的证据3相互印证的部分予以确认，作为定案依据。根据原告的举证、被告的质证，结合双方当事人的陈述，可以确认如下事实：2010年1月7日，原告某某公司与被告黄某某签订联合开发合同，约定甲方（某某公司）和乙方（黄某某）联合开发星光名庭1号楼，甲方负责配合乙方办理联合开发标的物1号楼所需的一切手续，乙方负责承建联合开发标的物并承担施工费用、约定的各项规费。合同第9条约定：联合开发标的物取得预售许可证后，甲方可无偿协助乙方对外销售，并配合乙方提供联合开发标的物房屋的销售发票，因对外销售或办理产权转移所产生的税费全部由乙方承担（对外销售收款时将产生5.6%的营业税及附加2%的预征土地增值税和按15%毛利率及25%所得税率预征的所得税，项目竣工后按实际收入、成本计算土地增值税和所得税等）。2010年12月1日，原告某某公司与被告黄某某签订联合开发补充协议一份，协议第4条约定乙方（黄某某）应保证房屋建设符合房屋销售合同的约定，因联合开发楼房与购房者产生的一切责任和损失由乙方承担，若因此给甲方（某某公司）造成损失，乙方应双倍赔偿甲方。2013年10月8日，原告某某公司与被告黄某某、陈某某签订协议一份，协议约定：乙方（黄某某）于2013年10月30日前支付4395424元给甲方（某某公司），甲方将1号楼301室办理交给丙方（陈某某）的相关手续；乙方在2014年4月30日前支付剩余的300万元款项交给甲方，并处理完1号楼所有上房后延期违约金等相关事务后，甲方将1号楼108室办理交给丙方的相关手续；本协议签订后，双方应严格遵守，如乙方不能按协议约定付款及处理完相关事务，则甲方有权将1号楼301室和108室另行出售给他人，并不需要经过乙方和丙方的同意，出售房款首先抵减乙方欠甲方的相关费用，余款在处理完1号楼所有相关事务后退还乙方，如出售房款不足以抵减乙方欠甲方的费用和其他处理费用，则甲方有权向乙方继续追究相关责任。在乙方履行本协议相关付款和后续事务处理的情况下，如甲方擅自将1号楼301室和108室卖给他人或不配合乙方办理过户手续，则甲方承担因此给丙方造成的直接经济损失；丙方自愿对本协议中乙方的义务承担连带责任，直到乙方全部履行义务为止；乙方没有按以上约定履行义务或有违约行为，乙方应按欠甲方款项的20%承担违约金，同时，乙方对1号楼301室和108室不再享有任何权益。因乙方原因导致甲方不能及时处置1号楼301室和108室，乙方应按乙方所欠甲方款项的每天1%赔偿甲方损失。2013年10月9日原告某某公司与被告陈某某签订商品房买卖合同一份，约定陈某某购买星光名庭第1幢1单元301号房，建筑面积共1120.32平方米，房屋价款为5937696元。原、被告均陈述星光名庭第1幢1单元301号房屋原本由案外人裴某某以1526692元所购，被告陈某某陈述其为购买该房屋向某某公司支付4411004元，向裴某某支付了1526692元，后裴某某将某某公司向其出具的收据交给陈某某，陈某某持该收据到某某公司冲抵三方协议中被告应向某某公司支付的税费。据原、被告陈述，现被告陈某某已取得涉案房屋的所有权。2013年，徐州市煌宫商贸有限公司与原告某某公司因商品房买卖合同发生纠纷，徐州市煌宫商贸有限公司起诉某某公司至徐州经济技术开发区人民法院，徐州经济技术开发区人民法院作出（2013）开民初字1967号民事判决书，判决某某公司给付徐州市煌宫商贸有限公司逾期交房违约金49505.4元，并且协助该公司办理坐落于徐州经济技术开发区星光名庭1幢1单元107号房的房屋所有权证和土地使用权证。后徐州市煌宫商贸有限公司申请徐州经济技术开发区人民法院对上述案款进行执行，经（2014）开执字第248号执行裁定书和（2014）开执字第248号协助扣划存款执行书确认，徐州经济技术开发区人民法院从原告某某公司银行账户扣划案款51805.4元。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，原告某某公司和被告黄某某、被告陈某某签订的协议不违反法律规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定，履行各自的义务。本案中，原告某某公司与被告黄某某在联合开发合同中约定联合开发标的物取得预售许可证后，甲方（某某公司）可无偿协助乙方（黄某某）对外销售，并配合乙方提供联合开发标的物房屋的销售发票，因对外销售或办理产权转移所产生的税费全部由乙方承担；联合开发的标的物建设完成后，不符合国家相关质量标准或不能及时通过综合验收，所造成的损失由乙方承担，若因此给甲方造成任何损失，乙方应双倍赔偿甲方。在原告与被告黄某某、被告陈某某签订的三方协议中，约定经甲（某某公司）乙（黄某某）双方结算，乙方欠甲方7395424元，乙方于2013年10月30日前支付4395424元给甲方，甲方将1号楼301室办理给丙方（陈某某）的相关手续；乙方在2014年4月30日欠支付剩余的300万元款项给甲方，并处理完1号楼所有上房延期违约金等相关事务后，甲方将1号楼108室办理给丙方的相关手续；丙方自愿对本协议中乙方的义务承担连带责任，直到乙方全部履行义务为止。原告在庭审过程中认可被告陈某某已支付了4411004元，扣除二被告已支付的欠款现仍欠付2984420元，另外原告因逾期交房与案外人发生纠纷，赔付案款51805.4元，造成的该项损失按照合同约定应当由被告黄某某赔偿给原告，因此原告主张被告黄某某给付欠款3036225.4元，被告陈某某对上述债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告陈某某基于三方协议的约定抗辩原告提起诉讼的时机不合适，根据三方协议中第3条内容，“如乙方不能按协议约定付款及处理完相关事务，则甲方有权将1号楼301室和108室另行出售给他人，并不需要经过乙方和丙方的同意，出售房款首先抵减乙方欠甲方的相关费用……”，该条款系为原告设定的权利，原告可以选择将1号楼301室和108室另行出售亦抵偿案款，亦可选择向二被告主张支付诉争案款，因此，对被告陈某某该抗辩，本院不予支持。关于被告陈某某抗辩原告主张的7395424元税费的产生持有异议，在原告与被告黄某某、被告陈某某签订的三方协议中已明确被告黄某某欠原告某某公司7395424元税费，被告陈某某在该协议上签字确认，证明其在签订协议时对税费的数额是认可的，故本院对被告陈某某该抗辩不予支持。关于被告陈某某抗辩其向案外人裴某某支付了1526690元为替原告向案外人裴某某支付的购房预付款，视同直接付款给原告，应当从二被告应当向原告支付的7395424元的税费中扣除的问题，首先，本案中原、被告签订的三方协议约定，被告黄某某应当向原告某某公司支付7395424元的税费，被告陈某某对该协议中黄某某的付款义务承担连带责任，陈某某履行义务的相对人是某某公司而非案外人裴某某，根据原、被告的陈述，陈某某已向原告某某公司支付4411004元，被告陈某某陈述其向案外人裴某某已支付1526692元，被告陈某某主张该款应当计算到二被告应当向原告某某公司支付的7395424元税费中，鉴于在三方协议中未有约定将该房屋差价款的支付作为本案诉争案款的支付方式，即未约定将被告陈某某向案外人裴某某支付的该笔款项作为二被告应当向原告某某公司支付协议约定的款项，因此，被告陈某某的该主张没有事实和法律依据，本院不予支持；其次，据被告陈某某在庭审过程中自认，被告陈某某向案外人裴某某支付该笔款项是在2012年12月7日后陆续支付的，即在三方协议签订确认被告的付款数额之前，但三方协议未对该笔款项有过相关约定。另，即使陈某某向裴某某支付了该笔款项，亦应是被告陈某某在购买301房屋时产生的相关纠纷，该笔款项的支付与本案没有关系。综上，对于该笔款项被告陈某某向案外人裴某某支付与否都与本案没有关联性，故本院对被告陈某某该抗辩不予支持。关于原告主张违约金的问题，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告主张被告黄某某应当按照合同约定双倍赔偿其与案外人因商品房买卖合同纠纷中的产生的执行案款51805.4元，即103610.8元，但是，第一，该损失具体数额应当以徐州经济技术开发区人民法院（2013）开民初字第1967号判决书确定的违约金49505.4元及案件受理费1140元之和，即50645.4元为限，原告所主张的数额中多出部分系因原告未按照判决履行其金钱给付义务，导致损失扩大，原告对该损失扩大的部分主张违约金，无法律依据，本院不予支持；第二，根据原告某某公司与被告黄某某签订的联合开发补充协议的约定，因联合开发楼房与购房者产生的一切责任应当由乙方（黄某某）承担，若因此给甲方（某某公司）造成的损失，乙方应双倍赔偿甲方，但在三方协议中约定“乙方……处理完1号楼所有上房后延期违约金等相关事务……乙方没有按以上约定履行义务或有违约行为，乙方应按欠甲方款项的20%承担违约金”，该三方协议的签订是在联合开发合同及联合开发补充协议之后，该协议约定的内容为联合开发合同及联合开发补充协议的补充和调整，故原告主张被告双倍赔偿其与案外人因商品房买卖合同纠纷中的产生的损失，无事实和法律依据，本院不予支持；第三，二被告认为约定的违约金过分高于因违约行为造成的损失，请求本院予以调整，依照法律规定，本院予以调整，对上述款项的违约金计算应当以50645.4元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从徐州经济技术开发区人民法院扣划之日即2014年5月20日计算至本判决确定履行之日。对于原告主张二被告应支付其尚欠付的税费款2984420元产生的违约金，原告未提供证据证明因二被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额，二被告亦认为约定的违约金过分高于因违约行为造成的损失，请求本院予以调整，依照法律规定，本院予以调整，对违约金计算调整为以2984420元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从该款项约定履行期限届满次日即2014年5月1日计算至本判决确定履行之日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：被告黄某某于本判决生效之日起十日内向原告徐州市某某置业有限公司支付欠款3036225.4元及违约金（（以50645.4元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2014年5月20日计算至本判决确定履行之日）＋（以2984420元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2014年5月1日计算至本判决确定履行之日）；违约金总额以669411.56元为限）；被告陈某某对上述款项的支付承担连带清偿责任。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费36450元（原告已预交），由原告徐州市某某置业有限公司负担7450元，由被告黄某某、被告陈某某负担29000（该款项由被告与上述案款一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。审　判　长　　林某某审　判　员　　匡　某人民陪审员　　孙某某二〇一五年五月十九日见习书记员　　居　某搜索“”