（2014）潞民初字第312号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-07-09
案件名称
原告潞城市建筑工程公司诉被告郭伟斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
潞城市人民法院
所属地区
潞城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潞城市建筑工程公司,郭伟斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
山西省潞城市人民法院民 事 判 决 书（2014）潞民初字第312号原告潞城市建筑工程公司。法定代表人李贤良，任经理。委托代理人赵强，山西长兴律师事务所律师。被告郭伟斌，男，1972年10月11日生，汉族，现住潞城市东华小区*排*号，系潞城市金桥商城经营者。委托代理人郭红海，山西金壶律师事务所律师。原告潞城市建筑工程公司诉被告郭伟斌房屋租赁合同纠纷一案，原告潞城市建筑工程公司于2014年4月10日向本院起诉，被告郭伟斌于2014年5月5日向本院提出反诉，本院分别受理后，依法组成合议庭进行审理。原告委托代理人赵强、被告郭伟斌及其委托代理人郭红海到庭参加诉讼。2015年5月12日被告郭伟斌向本院提出撤回反诉申请，本院经审查，认为被告的申请符合法律规定，本院作出（2014）潞民初字第312－1号民事裁定书，依法准许被告郭伟斌撤回反诉。本案现已审理终结。原告潞城市建筑工程公司诉称，2011年8月25日原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将本公司位于潞城市小吃街东南位置钢架结构商场房（约1000平方米）、过门口门市2间、办公房3间租赁于被告使用，被告2012年1月1日至2015年12月31日按每年15万元支付租金，剩余时间房租逐步提高，合同约定租赁期限为15年。合同签订后，原告将合同约定房屋交付被告使用，被告除按期支付了2012年房租外，2013年房租目前尚欠5万元，2014年房租分文未交。同时被告租赁房屋后未能妥善经营，致使其个人与商户矛盾不断，商户多次上访造成了恶劣的社会影响，被告长期拖欠租金的行为已致使合同不能继续履行。原告起诉至本院要求：1、依法判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾空并搬离占用的原告房屋；3、判令被告补交2013年房租5万元，2014年5月1日以前的房租5万元，并支付至实际搬离止；4、诉讼费由被告承担。原告城市建筑工程公司为证明其主张，向本院提供下列证据：《房屋租赁合同》一份，证明双方的权利义务。收据三支。证明2013年原告收取被告租金10万元，被告郭伟斌仍欠原告2013年租金5万元。上述证据经庭审质证，被告郭伟斌无异议，本院予以确认。被告郭伟斌辩称，1、被告不存在违约的情形，而是原告干涉被告的经营，毁坏其声誉。原告首先违约迟延20天交房，且承诺事后补偿但至今未履行。其次承诺对街道进行改造但至今未实施。第三在消防通道宽度不够的情况下承诺改造至今也未实施，导致被告经营受损，商户由之前的40户降至12户。由于对被告签约的商户和与原告直接签约商户不同的处理态度，干扰被告经营，在被告不欠租金的情况下对商场进行断电，张贴解除合同的通知，造成被告无法经营、商户上访的后果。2、原告诉称欠租金不实，被告在交纳2013年租金10万元后，剩余部分经城建局会议纪要确认由原告承担，不存在拖欠租金的情况。3、2014年未交租金是被告行使抗辩权的行为，根据城建局会议纪要确定，为维护商户利益决定先开门营业减少操作，对消防通道受损、电费问题继续协商处理，但原告仅允许被告经营到2013年的腊月二十九便断电，导致被告无法经营。故被告认为双方应继续履行合同，原告赔偿因其违约给被告造成的损失。被告郭伟斌为证明其主张，向本院提供下列证据：《房屋租赁合同》一份，证明合同期间潞城市建筑工程公司不得擅自收回房屋，有特殊情况双方应共同协商处理。收据五支。证明2012年交房租15万元，2013年交房租10万元。3、潞城市住房保障和城乡建设管理局会议纪要一份。会议议定的主要内容为：“商户临时过渡期约3个月从2013年9月24日至2013年12月31日房租费用由潞城市建筑工程公司负责，剩余9个月房租费用由郭伟斌负责；金桥商城门前消防通道宽度不够问题由潞城市建筑工程公司负责协调解决；2013年雨季进水导致商户货物受损问题由甲乙双方协商解决；郭伟斌将所欠电费付清，潞城市建筑工程公司继续负责协调商城供电问题。时间为2013年12月6日。”潞城市建筑工程公司、潞城市住房保障和城乡建设管理局在会议纪要盖章，但郭伟斌并未签字。证明内容为证明原告存在违约行为。4、（延期交房）证明一份。主要内容为：“因天气原因，潞建公司未能按合同规定日期将钢架商场房交付乙方金桥商城使用，致使商城未能按期元旦开业，给乙方造成的经济损失在租赁期内给予赔偿。特此证明潞城市建筑公司2011年12月30日”潞城市建筑工程公司盖章。证明原告延期交房但未赔偿损失。主张按20天计算损失8219元。5、（创造经营环境）证明一份。主要内容为：“为承租商创造经营环境，将客都超市西门外东西街道铺设花岗岩、安装路灯等设施，建设成步行街的规划。潞城市建筑公司2011年10月29日”潞城市建筑工程公司盖章。证明原告承诺改进环境但未履行。6、光盘一张。证明开业时间为2012年3月19日，比合同约定迟延20天，损失为8219元。7、照片9张。证明原告擅自张贴通知、私自接电、货物被淹受损等违约的事实。8、2012年金桥商城商户统计表一份。证明2012年商户租金经营收入706614元，2013年由于原告违约导致只有12户商户，收入为6万元，直接损失646614元；租金损失根据合同约定租赁面积为1000平方米，42户平均是23.8平方米，减少30户导致闲置面积达到714平方米，一平方米一年150元，2013年造成被告损失107100元。上述两项损失共计753714元。合同书四份、工程概（预）算书一份。证明被告投入150万元进行装潢改造的事实。收据三支。证明因房屋漏水导致商户货物受损，被告赔偿商户损失3万元。上述证据经庭审质证，原告对证据1、2本身真实性无异议，但对于不得擅自收回房屋的问题，原告是因为合同目的不能实现才起诉的。本院对证据1、2予以确认。针对证据3，原告认为商户上访系被告经营不善导致，与其无关。另外会议纪要是政府主导的，但并没有权利干涉合同当事人的权利义务，不能作为变更合同的依据，原告的盖章行为仅能证明其参与了政府主导的这次会议，而且作为合同一方的郭伟斌并未签字认可。即使双方遵守会议纪要，被告也未履行。而且除房租外的其他如消防通道等问题原告一方并不能单独完成，需要与政府相关部门充分协调才能完成。被告针对原告的质证意见辩称，对会议纪要中关于9个月租金部分内容不认可，对其他内容认可。因为租金内容在商谈时拟由原告承担5万元，被告承担10万元，而会议纪要变为由被告承担9个月，原告承担3个月，故被告未在会议纪要上签字。庭审中原告陈述主导会议纪要的潞城市住房保障和城乡建设管理局系原告的主管单位。本院认为，会议纪要中被告郭伟斌未签字，故针对租金部分双方未能达成一致，但原告及其主管单位在会议纪要盖章的行为可视为原告对承担2013年3个月房租的认可，同时证明了租赁房屋确实存在消防通道宽度不够和雨季进入导致商户货物受损的事实。本院对上述事实予以认定。针对证据4，原告认可延期交房的事实，但对延期多少天应当有其他证据证明，本院对原告延期交房的事实予以确认。针对证据5，原告认为应当有出具证明人的个人签名，关于路灯安装、步行街规划由政府部门负责，原告作为企业无权规划。本院对证据4的真实性予以认定。针对证据6-10系反诉人针对反诉请求提供的证据，因反诉人撤回反诉，故本院不再对上述证据予以认证。根据上述认定的证据及庭审当事人的陈述，本院认定如下事实：2011年8月25日原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于潞城市小吃街东南位置钢架结构商场房（约1000平方米）、过门口门市2间、办公房3间租赁于被告使用，被告可对外招商经营。租期为自2012年1月1日至2026年12月31日止。被告2012年1月1日至2015年12月31日按每年150000元支付租金，剩余时间房租逐步提高。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告也将该房屋在装修后分租于其他商户。被告支付了2012年房租150000元，2013年房租支付100000元，2014年房租未付。同时查明，原告于2011年10月29日向被告出具证明一份，主要内容为：“为承租商创造经营环境，将客都超市西门外东西街道铺设花岗岩、安装路灯等设施，建设成步行街的规划。”原告因未能按合同约定如期向被告交付房屋，于2011年12月30日向被告出具证明一份，承诺对未按期交房致使被告不能元旦开业，给被告造成的经济损失在租赁期内给予赔偿。另查明，2013年12月6日，在原告的主管单位潞城市住房保障和城乡建设管理局的主持下，由原被告参加的会议中通过会议议定：“商户临时过渡期约3个月从2013年9月24日至2013年12月31日房租费用由潞城市建筑工程公司负责，剩余9个月房租费用由郭伟斌负责；金桥商城门前消防通道宽度不够问题由潞城市建筑工程公司负责协调解决；2013年雨季进水导致商户货物受损问题由甲乙双方协商解决；郭伟斌将所欠电费付清，潞城市建筑工程公司继续负责协调商城供电问题。时间为2013年12月6日。”潞城市建筑工程公司、潞城市住房保障和城乡建设管理局在会议纪要盖章，被告方并未签字确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。被告虽然未按期向原告交纳房租，但原告在合同履行之初存在迟延交房的事实，原告亦承诺在租赁期间给予被告赔偿。同时，经原告主管单位潞城市住房保障和城乡建设管理局主持，由原被告共同参与的会议议定：本案中涉案房屋消防通道宽度不够问题由原告负责协调解决；2013年雨季进水导致商户货物受损问题由原被告双方协商解决；被告交纳电费后由原告负责协调供电问题等。上述问题未能实际解决在客观上也影响了被告正常使用租赁房屋和对外招商。被告未付租金的行为虽属违约行为，但并非恶意拒付，构不成根本性违约。本院认为，被告在承租原告房屋后投入资金进行装修并已对外招商，在答辩中亦明确表示要求继续履行合同。因此，为维护市场交易秩序的稳定，从鼓励交易、兼顾双方当事人的利益角度出发，双方当事人签订的《房屋租赁合同》应继续履行为宜。故对原告要求解除租赁合同的主张，本院不予支持。被告应按照合同约定支付租赁费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告潞城市建筑工程公司要求解除原、被告于2011年8月25日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，原、被告继续履行合同。被告郭伟斌于本判决生效后三十日内向原告潞城市建筑工程公司支付2013年房租50000元，2014年房租150000元，2015年房租150000元，共计350000元。如被告不能按本判决书确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告潞城市建筑工程公司的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告潞城市建筑工程公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审 判 长 安永亮审 判 员 王 娜人民陪审员 刘巧玲二〇一五年五月十九日书 记 员 李维华附本判决适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 关注公众号“”