（2015）二中民四终字第246号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-23
案件名称
肖平与天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,肖平
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第246号上诉人（原审被告）天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司，住所地天津市滨海旅游区海旭道与安正路西北侧交口旅游区投资服务中心第（109）号房间。法定代表人杨文杰，经理。委托代理人王亚东，该公司职员。委托代理人钟辉，该公司职员。被上诉人（原审原告）肖平，泰达国际心血管医院护士。上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人肖平商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2014年12月15日作出的（2014）滨汉民初字第4633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成合议庭于2015年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人钟辉，被上诉人肖平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2013年11月30日，肖平与天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2013-0119368），约定肖平以620667元购买碧桂园公司开发建设的天津市滨海旅游区起步区安佳璐以西、玉林道以南凤凰苑8－1－403室房屋，建筑面积为90.63平方米。碧桂园公司应于2015年6月30日将经验收并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付肖平。同时就付款形式以及付款时间双方进行了以下约定：肖平采取贷款付款，在签订《商品房买卖合同》时付商品房总价款的30.72%，即190667元，并向贷款银行办理按揭申请手续；于2013年12月30日前，付该商品房价款的69.28%（银行按揭款项），即430000元整。如肖平未按合同约定的日期付款，逾期在90日之内的，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向碧桂园公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，碧桂园公司有权解除合同，碧桂园公司解除合同的，肖平按累计应付款的15%支付违约金。肖平愿意继续履行合同的，经碧桂园公司同意，合同继续履行，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向碧桂园公司支付逾期应付款万分之三的违约金。同日，肖平与碧桂园公司签订了委托合同，委托碧桂园公司代肖平办理诉争房屋权属登记（办理诉争房屋《房地产权证》、领取诉争房屋《房地产权证》），办理诉争房屋所有权预告登记、领取诉争房屋登记证明以及房屋买卖合同备案。另，肖平当日向碧桂园公司按约缴纳了房屋首付款以及碧桂园公司代为收取的契税、房屋维修基金以及房屋预告登记费，碧桂园公司于2014年1月8日去房管部门缴纳了上述代为收取的费用。诉争房屋买卖合同于2014年8月于房管部门办理了合同备案手续。肖平于2014年9月15日对户口簿以及离婚证予以变更后，于2014年9月17日与中国建设银行股份有限公司天津津城支行签订了《天津市个人住房公积金（组合）借款合同》，合同约定肖平自银行贷款430000元，其中住房公积金贷款312000元，银行自营资金发放的住房贷款118000元，借款期限约定204个月，即自2014年9月17日起至2031年9月17日止。个人住房公积金贷款利率为年利率4.5%；银行自营资金贷款利率在基准利率水平上上浮0%，该利率其起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。有关贷款利率问题，原审法院自金融机构了解如下：按照当时的政策，房屋买受人如果能在2013年12月办理房屋按揭贷款手续，按揭贷款利率享受9折优惠（肖平当时找我公司领导，可以享受8.5折优惠），2014年3月份之前按揭贷款利率享受9.5折优惠，超过3月份以后没有任何折扣优惠。公积金贷款利率始终不变，按揭贷款利率基本利率为年息6.55%，以后随中国人民银行利率通知相应上浮或下调。庭审中，双方当事人存有以下争议：诉争房屋买卖合同备案延误是否是因肖平提供的资料不符合房管部门要求所致。肖平认为，诉争房屋买卖合同签订后，有关合同备案一事肖平始终与碧桂园公司的房屋销售代表杨薇薇联系，杨薇薇刚开始答复合同备案于2014年1月即可办理完毕，其后于2014年5月答复因户口簿与身份证登记住址不一致无法办理合同备案，肖平为此采取补救措施时杨薇薇又告知肖平不用改，可以办理合同备案，后又无任何消息，最后迫于无奈肖平与碧桂园公司的销售经理李玉香联系以后才得知房屋备案合同于2014年8月才办理备案手续，除杨薇薇外再无碧桂园公司任何员工与肖平就合同备案事宜联系过。碧桂园公司认为，肖平委托公司员工胡宪辉办理合同备案手续，具体与肖平联系的应是公司员工毕雷，正因为肖平提交的备案手续不全，才导致诉争房屋买卖合同备案延误，故合同备案延误办理全部责任在于肖平而非碧桂园公司之原因。肖平以碧桂园公司极不负责导致其受到严重经济损失为由，请求判令：碧桂园公司赔偿经济损失21000元；诉讼费用由碧桂园公司担负。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，合法有效，予以确认，双方应全面、诚实地履行各自义务。对于肖平所主张的延迟办理房屋买卖合同备案手续，造成肖平经济损失是否应由碧桂园公司负责，应从诉争房屋买卖合同备案手续延期办理是否可归责于碧桂园公司以及备案合同手续延期办理与肖平经济损失是否具有因果关系进行审查。首先，诉争房屋买卖合同备案登记应由双方共同申请办理之事项，依双方委托合同之约定，办理诉争房屋买卖合同备案手续由肖平委托碧桂园公司进行办理。办理诉争房屋买卖合同备案取决于以下因素：碧桂园公司是否及时向房管部门缴纳代收肖平相应的契税、维修基金等费用；肖平是否及时向碧桂园公司交付了办理诉争房屋买卖合同备案所需的相关资料；碧桂园公司是否及时履行了委托协办义务。根据庭审调查，肖平于签订房屋买卖合同的当日除向碧桂园公司缴纳诉争房屋首付款之外，同时亦向被告缴纳了相关的契税、维修基金等费用，更于当日签订了委托办理房屋备案的委托协议。就《房屋买卖合同》而言，双方已对剩余房款的付款方式进行了约定（银行按揭），剩余房款的付款时间进行了约定（2013年12月30日前），更对剩余房款逾期支付的违约责任进行了约定。但是银行按揭贷款办理的前提条件需房屋买卖合同已办理备案登记手续（代缴完各种应交税款、维修基金等费用），暂且不论肖平提供的资料是否完备，是否符合房管部门的要求，碧桂园公司作为受托人而言，应在2013年12月30日前办理完房屋备案手续，以使肖平符合银行按揭贷款的前提条件。但就碧桂园公司而言，其已明知双方约定的剩余按揭贷款必须于2013年12月30日前向碧桂园公司缴纳，但其向房管部门提交合同备案材料日期以及缴纳诉争房屋各项应交费用的收据均已超过2013年12月30日，碧桂园公司亦未提交证据证实其已就备案登记资料不全向肖平通知的事实，故延迟办理房屋备案登记可归责于碧桂园公司。其次，办理按揭贷款的前提条件必须办理房屋买卖合同备案手续，房屋买卖合同未办理备案手续之前无法办理按揭贷款，因碧桂园公司未按双方约定的剩余款项付款期限前办妥备案手续，导致肖平无法享受到贷款利率优惠，故碧桂园公司应对肖平的经济损失承担赔偿责任。因公积金贷款利率不发生变动，故肖平仅就按揭贷款利率无法享受到折扣，不予考虑肖平个人因素（通过个人关系2013年12月前办理贷款手续享受8.5折优惠），按照肖平按揭贷款年限，肖平实际贷款利息损失为118000元×6.55%×10%÷12个月×204个月＝13139.30元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零六条规定，判决：一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告肖平按揭贷款利率损失人民币13139.30元。二、驳回原告肖平的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司担负。碧桂园公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判碧桂园公司不承担赔偿责任，一、二审诉讼费由被上诉人肖平承担。事实及理由：1、原审判决认定事实不清，疏漏重要事实，责任分配错误。合同备案未能及时办理，是肖平提交的资料不符合要求造成的。碧桂园公司在2013年12月即已将办理备案的全部资料提交房管局，房管局发现肖平身份证号与户口本登记的身份证号不一致及离婚证上无男方身份证号，导致合同备案未通过房管局审查。期间碧桂园公司多次联系肖平，但其均不予配合直至2014年7月28日，肖平才将无再婚登记证明，办理完毕合同备案。2、肖平委托碧桂园公司办理合同备案等事宜的期限为2013年11月30日至2014年11月30日，碧桂园公司已在该期限内办理完毕，并不存在迟延。3、碧桂园公司为肖平办理合同备案等事宜，未向肖平收取任何费用，属于无偿委托关系，碧桂园公司并不存在故意或重大过失导致合同备案未能及时办理，不应承担赔偿责任。4、另外，原审计算的损失计算方法是不对的，一直以118000元为计算利息的基数不对，应是逐月递减的。被上诉人肖平辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。事实及理由：碧桂园公司作为全国知名的房地产开发商，应明知未办理合同备案则无法办理房屋贷款手续，而双方合同约定的通过银行贷款支付购房款的时间为2013年12月30日，但碧桂园公司并未按照约定及时办理合同备案，时间拖延近一年之久，导致肖平无法享有贷款优惠，其应当承担赔偿责任。故请求驳回碧桂园公司的上诉请求。本院经审理查明，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，肖平与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订的，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。双方当事人在《商品房买卖合同》附件六《补充合同》中明确约定，付款方式采用银行按揭分期付款，肖平必须在签订《商品房买卖合同》时付商品房总价款的30.72%，即190667元；必须在2013年12月30日前，付该商品房总价款的69.28%（银行按揭款项），即430000元整。现碧桂园公司认可办理商品房按揭贷款，应首先办理商品房买卖合同的登记备案。而根据双方签订的《委托合同》，肖平委托碧桂园公司代其办理诉争房屋买卖合同的备案、房屋所有权预告登记等手续，并在签订合同当日将房屋契税、维修基金及预告登记费交给碧桂园公司。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，其最迟应当在2013年12月30日前为肖平办理商品房买卖合同的备案，以使肖平能够如期办理房屋按揭贷款，并按照合同约定期限将430000元房屋贷款支付给碧桂园公司。但碧桂园公司在2014年1月8日才将其代为收取的房屋契税、维修基金等交至房管部门，2014年8月办理完房屋买卖合同的备案手续。碧桂园公司主张房屋买卖合同备案手续未能及时办理的原因，是肖平提交的资料不符合要求造成的，但其并未提供相关证据证明碧桂园公司已在2013年12月前将办理备案的全部资料提交房管局，并将肖平资料存在的问题及时告知肖平，其行为存在过错，应对迟延办理房屋买卖合同备案手续承担相应责任。因迟延办理房屋买卖合同的备案手续，导致肖平不能在2013年12月前办理房屋按揭贷款，未能享受到按揭贷款利率的九折优惠，由此产生的损失，碧桂园公司应承担相应责任。原审判决对此所作认定并无不妥。二审审理中，肖平自愿在原审认定利息损失13139.30元的基础上让免4139.30元，本院照准。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销天津市滨海新区人民法院（2014）滨汉民初字第4633号民事判决第二项；二、变更天津市滨海新区人民法院（2014）滨汉民初字第4633号民事判决第一项为：上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿被上诉人肖平按揭贷款利息损失9000元；三、驳回被上诉人肖平的其他诉讼请求；四、驳回上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司的其他上诉请求。如上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费162元，上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担65元，被上诉人肖平负担97元；二审案件受理费128元，上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担88元，被上诉人肖平负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 强国琴代理审判员 王 珊代理审判员 孟 夏二〇一五年五月十九日书 记 员 刘继永速 录 员 元 悦 来自