（2015）三中民终字第06501号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-07-30
案件名称
曹荣菊与杨晓东房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹荣菊,杨晓东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第06501号上诉人（原审原告）曹荣菊，女，1956年11月2日出生。被上诉人（原审被告）杨晓东，男，1972年6月23日出生。上诉人曹荣菊因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第00863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曹荣菊在原审法院诉称：2011年5月1日，我与杨晓东签订《出租房屋协议》，约定曹荣菊租赁杨晓东位于北京市怀柔区×院内房屋×层×室，租期一年，月租金600元，年租金为7200元，租金按季度交纳。合同签订后，双方如约履行，到期后双方未续签合同，曹荣菊实际租赁房屋至2014年4月30日，之后双方解除租赁合同。2012年5月至2014年4月，双方口头约定月租金700元，年租金8400元，租金每半年一付。但曹荣菊于2011年11月30日多支付杨晓东租金2400元。另，签订合同时曹荣菊给付杨晓东押金600元。现诉至法院要求：1、杨晓东返还曹荣菊多支付房屋租金2400元及押金600元，共计3000元。2、杨晓东承担案件受理费。杨晓东在原审法院辩称：对曹荣菊陈述我方收取曹荣菊押金600元的事实认可，但对多收曹荣菊2400元租金不认可。双方签订书面和口头房屋租赁协议，2400元系我的员工王×给曹荣菊打的白条，租金给付时间亦认可。原审法院经审理后认为：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，双方形成租赁合同关系，杨晓东的员工王×为曹荣菊开具的收条备注因收据由张×弄丢，故补开2011年11月1日至2012年4月30日租金收条，但根据曹荣菊提交的2011年11月1日至2012年1月31日的原始收据，当季度收到1800元租金。根据上述收条和收据记载的时间和数额，法院认定杨晓东收到曹荣菊2011年11月1日至2012年1月31日租金1800元，2012年2月1日至2012年4月30日租金2400元，而根据双方签订的租赁合同，2012年2月1日至2012年4月30日应收租金1800元，实收2400元，故杨晓东多收取曹荣菊2012年2月1日至2012年4月30日租金600元，杨晓东应当将取得的不当利益返还受损失的曹荣菊。由于杨晓东对未退还曹荣菊押金事实予以认可，法院不持异议。据此，原审法院判决如下：一、杨晓东于判决生效之日起七日内返还曹荣菊房屋租金六百元，押金六百元。二、驳回曹荣菊的其他诉讼请求。判决后，曹荣菊不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其一审诉求。其理由为：1.只有我交了钱，张×才能为我出具收据。2.张×作为被上诉人的收费人员出庭作证，其证人身份不符合法律规定，证明内容不应被采信。3.张×补开的收条上明确写明收到我2011年11月1日至2012年4月30日的房租4200元，与其他前后日期的收据合并计算，我多交了2400元的房租，张×为被上诉人多收了2400元，至于多收的钱款去向，与我无关。被上诉人认可张×为其收取房租的行为，多收的2400元就应当返还给我。杨晓东辩称：同意一审判决，不同意上诉人的请求。经审理查明：2011年5月1日，杨晓东与曹荣菊签订《出租房屋协议》，约定杨晓东将位于北京市怀柔城区×院内×层×号房屋出租给曹荣菊使用，租赁期限自2011年5月1日至2012年4月30日止，月租金600元，年租金7200元，按季度支付租金，每季度支付租金1800元。协议签订后，杨晓东交付房屋给曹荣菊使用，曹荣菊于2011年5月20日给付杨晓东600元押金，并按季度支付2011年5月1日至2012年1月31日房租共计5400元。其中，曹荣菊提交2011年11月1日至2012年1月31日收据一张，注明杨晓东收到曹荣菊当季度租金1800元。2011年11月30日，杨晓东的员工王×为曹荣菊开具收条一张，内容为：今收到曹荣菊2011年11月1日至2012年4月30日房租四千二百元整，备注因收据由张×弄丢，故补开此条，张×签字确认。2012年4月30日后，曹荣菊续租上述房屋至2014年4月30日，双方未签订书面房屋续租合同，口头约定月租金增加为700元，租金半年支付一次。双方按约履行各自义务。庭审中，杨晓东对未退还曹荣菊600元押金事实予以认可，同时对2011年11月1日至2012年4月30日房租收条真实性亦认可，但对多收曹荣菊租金2400元不认可，为此向法庭提供王×证人证言予以证明。证人王×称其负责收租，曹荣菊每次交纳租金，其都为曹荣菊开具收据，如果重复收租，曹荣菊不会重复支付租金。2012年底或2013年初，王×根据曹荣菊的陈述为曹荣菊补开租金白条，实际未多收曹荣菊租金。曹荣菊对证人证言不认可，称当场给付王×现金4200元。因双方各持己见，故未能调解。上述事实，有双方当事人陈述、证人证言和相关书证等在案佐证。本院认为：结合曹荣菊和杨晓东签订出租房屋协议及租金交纳、收取的行为，两者之间已经形成租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行己方的义务。曹荣菊上诉认为其多支付2400元的租金，其计算方式为曹荣菊持有的收据、收条的总额为27000元（包含押金），而依照双方的书面和口头约定，曹荣菊租赁期间应当支付的租金数额为24000元。但分析曹荣菊提交的2011年11月30日的收条，其记载内容显示为补开，且其计算的租金期间显示为2011年11月1日至2012年4月30日，而曹荣菊提交的2月17日的收据中，记载交纳租金的时间为2011年11月1日至2012年1月31日，两者存在重叠，故曹荣菊诉求所依据的计算方式缺乏依据。一审法院依据双方的合同关系和租金的交纳情况作出的判决结果正确。曹荣菊的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由杨晓东负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费50元，由曹荣菊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋代理审判员 张 羽代理审判员 史智军二〇一五年五月十九日书 记 员 陈 振 来自：