（2015）株中法民四终字第126号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-02
案件名称
刘元光与株洲江海房地产开发有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）株中法民四终字第126号上诉人（原审原告、原审反诉被告）刘元光，男，1934年9月2日出生，汉族，云南省富源县人，退休干部，户籍所在地湖南省株洲市芦淞区，现住湖南省株洲市。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）株洲市立翁置业有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区，现办公地湖南省株洲市芦淞区。法定代表人罗双全，系该公司执行董事。委托代理人杨永益，男，1962年12月2日出生，汉族，湖南省株洲市人，系公司经理，住湖南省株洲市荷塘区。代理权限为一般代理。委托代理人周倜，男，1979年1月2日出生，汉族，湖南省岳阳市人，系公司职员，住湖南省岳阳市岳阳楼区。代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）株洲江海房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设南路9号。法定代表人姜维，系该公司董事长。上诉人刘元光因与被上诉人株洲市立翁置业有限责任公司、株洲江海房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省芦淞区人民法院2014年9月9日作出的（2014）芦法民一初字第387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人刘元光、被上诉人株洲市立翁置业有限责任公司的委托代理人杨永益、周倜到庭参加诉讼，被上诉人株洲江海房地产开发有限公司经传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院查明：2006年12月25日，环球国际商贸中心（原为“互仁城商贸大厦”、“互仁城商业广场”）项目开发商株洲市立翁置业有限责任公司公布了《互仁城商贸大厦房屋拆迁计划和补偿安置方案》，原告刘元光座落于芦淞区建设南路9号13栋102号的房屋在拆迁范围之内。2007年6月28日，被告立翁公司作为拆迁人（甲方），原告刘元光作为被拆迁人（乙方），在拆迁实施单位株洲市中天房屋拆迁事务所有限责任公司的见证下，签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书》。该协议书的主要内容为：一、乙方被拆迁房屋座落在芦淞区建设南路9号13栋102号，该房屋建筑面积61.53㎡。房屋产权证号：000421**号，土地使用证号：B-1319号；二、被拆迁房屋补偿安置费用：（一）甲方应付乙方房屋拆迁补偿安置款为24419元。其中包括房屋装饰装修补偿费21619元、临时安置补助费2000元、搬迁补助费800元。（二）甲方应付乙方奖励费3000元。上述（一）、（二）项中被拆迁房屋补偿安置总金额为27419元。三、产权调换房屋。双方议定过渡期限为自协议签订之日起18个月。过渡期间甲方支付乙方临时安置补助费9000元。过渡期满在2008年12月30日前甲方应将该安置房交付乙方。……六、其他约定事项：……（四）因甲方原因逾期提供期房安置的，按《株洲市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定倍数支付临时安置补助费；（五）双方约定的其他事项：（1）按补充协议约定；（2）楼层、房型以规划部门批准的图纸为准，所有法律、经济责任由江海房地产开发公司承担。同日，原告刘元光为乙方，被告立翁公司与被告江海公司为甲方，签订了《补充协议》，该《补充协议》的内容为：甲、乙双方根据《互仁城商业广场房屋拆迁安置补偿方案》第二条有关原地产权调换的规定，就乙方选择在原地进行产权调换的有关事项约定如下：1、乙方愿意选择在原地进行产权调换，甲方同意按乙方被拆迁房屋所有权证所载明的建筑面积按1：1.13的转换比例在甲方开发的互仁城商业广场项目六层范围内进行产权调换（房屋性质最终以规划部门审批为准）；2、乙方所调换的产权建筑面积包括开发项目建筑面积销售时应分摊的公共面积，为毛坯房（不含装修）；3、乙方只能选择一套新房作为产权调换。如新房面积超过产权调换面积在10平方米（含10平方米）以内的，甲方承诺以综合开发成本价销售给乙方，在10平方米以上的，甲方承诺按市场销售价95折销售给乙方，如新房面积少于产权调换面积的，对不足部分的面积由甲方按《互仁城商业广场房屋拆迁安置补偿方案》的货币补偿标准给予货币补足；4、过渡费500元／月，自搬迁腾房之日起算起，先一次性预付18个月过渡费，在乙方搬迁腾房后付清。超过18个月按实际交房时间以原标准补足过渡费；5、安置房位置在原地址新建大楼六层范围内（房屋性质最终以规划部门审批为准）；6、甲方承诺在新房进入内部认购程序时，通知乙方签订购房预订协议。办理好商品房预售许可证后15日内通知乙方签订正式购房合同。如乙方在收到通知之日起7日内未按售房程序办理相关手续，则视为放弃产权调换，甲方按相应的货币补偿标准进行货币补偿；7、甲方不负责提供银行按揭；8、产权调换回迁新房的房屋所有权证、国有土地使用权证的相关手续，由甲方负责办理。办理权证的相关税费在拆迁房屋建筑面积范围内的，由甲方协助乙方申请政府有关部门减免，超出部分由乙方承担；9、调换新房的物业管理标准按照购房合同附件约定标准执行；10、乙方被拆迁房屋原有室内设施在产权调换回迁时予以恢复，没有恢复部分甲方予以货币补偿。如乙方被拆迁房屋内原没有的室内设施项目在产权调换回迁时增加部分乙方应补交相关费用；11、乙方在拿到新房钥匙的同时，必须结清全部差价，否则，视为乙方违约，甲方可将其房屋另行安排；12、甲方对所有选择产权调换的被拆迁人按签订拆迁补偿协议的先后顺序及本协议约定交房时间实行选房（以交付被拆迁房钥匙为准），逾期交房的被拆迁户，甲方可将其房屋另行安排；13、甲方应付给乙方的其他各项补偿包括置换面积后的差价（如有的话）、过渡费、装修补偿及奖励等，甲方在乙方搬迁腾房后一次性付清；14、本补充协议是对原协议的第三条的重新约定，与原协议不可分割；15、本协议与所签产权调换协议具有同等法律效力。该《补充协议》没有落款日期。在一审庭审中，原告诉称，被告未通知其选房，擅自安排2108号房给原告。被告立翁公司辩称，被告通知了原告来选房，原告亦自选了2108号房，并且由被告工作人员登记在《客户登记表》上，该房一直留着未出售。被告立翁公司提供的《环球国际客户登记表》中，载有“12.30、刘元光、自选安置房2108#不愿留电话、拆迁户”文字。2011年5月6日，被告立翁公司在株洲晚报刊登公告要求原告来接收安置房，该公告的主要内容为：“刘元光（9人的姓名）：你们与我公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书》和《补充协议》，根据两协议，我公司向你们交付产权调换的房屋，希你们在2011年5月10之前到我公司接收房屋…如不按时接收房屋，我公司将不再支付逾期过渡费。…”后因双方对超出调换产权面积部分的价格标准发生争议，导致双方未能签订购房协议以及办理相关交房手续。争议发生后，原、被告多次协商未能达成一致意见。原告多次向区、市两级政府上访，经相关部门组织协调也无果，原告遂向一审法院起诉。在（2012）芦法民一初字第437号民事案件的审理过程中，原告申请对环球国际商贸中心602号、2108号等房屋的现在市场价格进行评估鉴定，经一审法院委托，湖南求是房地产估价经纪咨询有限公司于2012年9月18日作出“湘求是房评字（2012）第143号”房地产估价结果报告，估价结果为：602号房为商业服务，评估单价9396元（每平方米）；2108号房为成套住宅，评估单价3843元（每平方米）。但评估鉴定后，原告刘元光因未交鉴定费用，于2013年5月7日向一审法院提交了撤回房产评估申请书。另查明，环球国际商贸中心于2009年6月5日开工，2009年8月11日取得了预售许可，2011年11月28日环球国际商贸中心经验收为合格。被告在取得环球国际商贸中心预售许可后，便开始预售房屋（现环球国际商贸中心除了二楼及原告和其它三位拆迁户的4套房屋未出售外，其他房屋均在房产主管部门作了出售备案登记，并已交付或投入使用）。环球国际商贸中心第六层房屋的用途为商业服务，仅有601号和602号两个不成套的登记房号，均于2010年3月25日预告登记在赵维贤、谢爱红名下。再查明，被告江海公司在环球国际商贸中心项目开发中，于2010年5月10日与本案被告立翁公司签署了退出该项目的协议，约定项目的一切权利义务责任均由被告立翁公司承担，被告江海公司无须承担责任。被告立翁公司已向原告支付了约定的补偿安置款27419元和18个月临时安置补助费9000元。株洲市芦淞区人民法院于2013年8月28日作出的（2012）芦法民一初字第437号民事判决主要内容为：一、确认被告株洲市立翁置业有限责任公司、被告株洲江海房地产开发有限公司未在环球国际商贸中心六层范围内进行产权调换安置原告刘元光构成根本违约；二、限被告株洲市立翁置业有限责任公司、被告株洲江海房地产开发有限公司在本判决生效后十日内共同给付原告刘元光过渡费（临时安置补助费）人民币76500元（结算到2013年7月30日止）；三、驳回原告刘元光的其他诉讼请求。还查明，环球国际商贸中心第六层现已出售给他人，其价格为4380元／㎡，2108号房屋的建筑面积为75.64㎡，据已生效的（2012）芦法民一初字第437号民事判决书确认，环球国际商贸中心住宅的销售均价为3270元／㎡。《株洲市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十八条规定，因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应当支付临时安置补助费，自行安排周转房的，延长时间在一年以内的，按照标准的2倍支付，延长时间超过一年的，按照标准的3倍支付。原审法院认为：该案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》，是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，合同各方应按照诚实信用原则依协议的约定全面履行自己的义务。该案争议的焦点为：1、原告要求两被告以环球国际商贸中2108号房屋代产权调换安置房的诉讼请求能否得到支持及安置房超过置换产权面积部分的价格如何确定；2、原告要求两被告支付楼层差价是否应得到支持及差价应如何计算的问题和临时安置补助费应如何计算的问题；3、被告江海房地产开发有限公司是否应承担本案的责任。针对上述争议焦点综合评述如下：一、关于原告要求要求被告以环球国际商贸中心2108号房屋代产权调换安置房的诉讼请求能否得到支持的问题。本案中，《补充协议》第1、5条约定了在六层范围内进行产权调换（房屋性质最终以规划部门审批为准），且环球国际商贸中心第六层房屋仅有601号和602号两个不成套的登记房号，并已出售给他人，因此，被告构成了根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，现被告不能在六层范围内进行产权调换，原告要求两被告将环球国际商贸中2108号房屋代产权调换安置房的诉讼请求，符合法律的有关规定，本院依法予以支持。根据原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》的约定，两被告应提供给原告的安置房的建筑面积为69.53㎡（61.53㎡×1.13≈69.53㎡），而2108号房的建筑面积为75.64㎡，多出6.11㎡（75.64㎡-69.53㎡=6.11㎡）。根据《补充协议》的约定，新房面积超过产权调换面积10㎡（含10㎡）以内的，两被告以综合开发成本价出售给原告，而被告没有提交证据证明2108号房屋的综合开发成本价，一审法院参照株洲市统计局出具的资料，以2008年竣工房屋造价1083.5元／㎡为2108号房屋的综合开发成本价，即原告应支付被告“立翁公司”的房款为6620.19元（6.11㎡×1083.5元／㎡≈6620.19元）二、原告要求两被告支付楼层差价是否应得到支持及差价应如何计算的问题和临时安置补助费应如何计算的问题。本案中，因两被告已构成根本违约，应承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。两被告应该给原告的安置房屋在环球国际商贸中心第六层，现因两被告的原因，原告不得不选2018号房屋作为安置房，由此给原告造成的损失应由两被告来承担赔偿责任。因此原告要求两被告支付楼层差价的诉讼请求，本院依法予以支持。综合全案酌情以环球国际商贸中心第六层出售给他人的价格4380元／㎡和环球国际商贸中心住宅的销售均价3270元／㎡来计算楼层差价，即（4380元／㎡-3270元／㎡）×69.53㎡=77178.3元。原告提出被告应支付临时安置补助费到交付安置房止，即从2013年8月1日起至交房之日止（暂时计算至2014年5月31日止为15000元）的诉讼请求，符合双方在《城市房屋拆迁补偿安置协议书》第六条第（四）项中“因甲方原因逾期提供期房安置的，按《株洲市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定倍数支付临时安置补助费”的约定，一审法院予以支持。另外，虽然被告违约，但原告提出被告应赔原告律师费的诉讼请求，无法律和事实依据，一审法院不予采信。三、关于被告江海房地产开发有限公司是否应承担本案的责任问题。本案中，《补充协议》是被告江海公司和被告立翁公司共同为甲方与原告签订的，《城市房屋拆迁补偿安置协议书》也有江海公司承担责任的约定。虽然，两被告于2010年5月10日签署了退出该项目的协议，约定项目的一切权利义务责任均由被告立翁公司承担，被告江海公司无须承担责任。但因该协议是两被告作为合同相同一方内部之间的约定，被告江海公司不能凭该协议而免除向合同另一方即本案原告承担合同义务，故被告江海公司应与被告立翁公司共同向原告承担法律责任。反诉原告株洲市立翁置业有限责任公司反诉要求解除反诉原告与反诉被告刘元光签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》、《补充协议》及要求反诉被告刘光元因2108号房屋闲置而产生的租金损失96500元的反诉请求，因其没有提交相关的证据佐证且不符合法律的有关规定，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《城市房屋拆迁管理条例》第四条第一款、第三十一条第二款、第三十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、被告株洲市立翁置业有限责任公司、株洲江海房地产开发有限公司于本判决生效后30日内将坐落于芦淞区建设南路环球国际商贸中心2108号房屋作为安置房交付给原告刘元光，并按原告刘元光与被告株洲市立翁置业有限责任公司、株洲江海房地产开发有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》和《补充协议》的约定，协助原告刘元光办理该房屋的过户手续，原告刘元光支付被告株洲市立翁置业有限责任公司超过安置面积的差价6620.19元；二、被告株洲市立翁置业有限责任公司、株洲江海房地产开发有限公司于本判决生效后30日内共同给付原告刘元光楼层差价77178.3元；三、被告株洲市立翁置业有限责任公司、株洲江海房地产开发有限公司在本判决生效后30日内共同给付原告刘元光过从2013年8月1日起至交房之日止的临时安置补助费（以1500元／月计算，计算至2014年5月31日止为15000元）；四、驳回原告刘元光的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）株洲市立翁置业有限责任公司的所有反诉请求。一审本诉案件受理费人民币7707元，诉讼保全费1689元，由刘元光负担人民币3000元，株洲市立翁置业有限责任公司、株洲江海房地产开发有限公司共同负担人民币6396元；反诉案件受理费2292元，减半收取1146元，由株洲市立翁置业有限责任公司负担。宣判后，刘元光因不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审法院判决第二项，改判为两被上诉人于本判决生效后30日内共同给付上诉人楼层差价402220元，由两被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定楼层差价的计算标准错误，应按一审法院委托鉴定机构出具的房地产评估结果报告（湘求是房评字（2012）第143号）的估价结果：602号房为商业服务，评估单价9396元／平方米，2108号房为成套住宅，评估单价3843元／平方米计算楼层差价。按5年前开盘销售的价格来计算差价显然不妥，对上诉人也是极不公平的。为此，请二审法院支持上诉人的上诉请求。针对刘元光的上诉请求和理由，被上诉人株洲市立翁置业有限责任公司辩称：上诉人刘元光被拆迁的房屋是一个普通住宅，但上诉人刘元光一而再的要求变更商户房，违背了等价交换和公平的法律原则，按照上诉人诉求，上诉人的普通住宅被拆迁后，不仅需要更换更大的房屋还需支付40万元，该诉求没有事实和法律依据；答辩人没有违约行为，已经通知上诉人去收房。依据相关法律解释，本案中双方之间的补充协议，并没有约定特定房号，仅仅是约定6层以内进行调换，上诉人作出的鉴定结论与本案没有关联性。依据一审认定的事实，上诉人提出的房地产估价评估报告，已经于2013年5月7日由鉴定机构撤回，该报告不能作为定案依据。依据答辩人提交的商品房买卖合同，证明602号房屋的实际出售价格只有4380元每平米，21楼房屋出售时价格为3700元每平，602号房屋与21楼价格相差不大，但报告上相差5000元，报告明显违背客观事实。上诉人强行索要商铺的行为不能得到支持。一审法院的判决符合事实和法律，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人株洲江海房地产开发有限公司经传票传唤拒不到庭，也没有提供书面的答辩意见。二审期间，上诉人刘元光、被上诉人株洲市立翁置业有限责任公司、株洲江海房地产开发有限公司均未提供新的证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案争议焦点为：涉案房屋的楼层差价如何计算？现综合分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，被上诉人株洲市立翁置业有限责任公司、株洲江海房地产开发有限公司应该给上诉人刘元光的安置房屋在环球国际商贸中心第六层，现因被上诉人的原因，上诉人刘元光不得不选2018号房屋作为安置房，由此给上诉人刘元光造成的损失应由两被上诉人来承担赔偿责任。因此上诉人刘元光要求两被上诉人支付楼层差价的诉讼请求，本院依法予以支持。一审法院综合全案酌情以环球国际商贸中心第六层出售给他人的价格4380元／㎡和环球国际商贸中心住宅的销售均价3270元／㎡来计算楼层差价，即（4380元／㎡-3270元／㎡）×69.53㎡=77178.3元。这种计算差价的方法不违反相关法律规定。至于上诉人刘元光提出应按一审法院委托鉴定机构出具的房地产评估结果报告（湘求是房评字（2012）第143号）的估价结果：602号房为商业服务，评估单价9396元／平方米，2108号房为成套住宅，评估单价3843元／平方米计算楼层差价。因为上诉人刘元光未交鉴定费用，于2013年5月7日向一审法院提交了撤回房产评估申请书。该湘求是房评字（2012）第143号不能法院采信的法律依据。为此，上诉人刘元光的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7707元，由上诉人刘元光负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢飞虎代理审判员 陈 强代理审判员 谢晓红二〇一五年五月十九日书 记 员 王 琳附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”