（2014）浙杭民终字第3313号

裁判日期: 2015-05-19

公开日期: 2015-08-21

案件名称

浙ＸＸ川专修学院与杭州电影拍摄基地房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

浙ＸＸ川专修学院,杭州电影拍摄基地

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2014）浙杭民终字第3313号上诉人（原审原告）：浙ＸＸ川专修学院。法定代表人：徐荣波。委托代理人：游天星。委托代理人：陈小良，浙江英普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州电影拍摄基地。法定代表人：翟继业。委托代理人：林宝健，浙江楷正律师事务所律师。委托代理人：朱兴菊。上诉人浙ＸＸ川专修学院（以下简称华川学院）与被上诉人杭州电影拍摄基地（以下简称电影基地）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年7月31日，华川学院与电影基地签订《合作办学协议书》，约定：电影基地将其所有的场地出租给华川学院，包括：一号楼一层到五层（7500平方米），二号楼一层到四层（约2800平方米），三号楼一层到二层（约1600平方米），大门旁的平房（约100平方米），活动区域约2000平方米（球场），食堂综合楼一层至二层（约2000平方米），公共浴室及装潢公司等的综合楼群（约1000平方米），财政厅用房一层（约500平方米）。使用期限为六年，自2008年9月1日至2014年8月31日，年租金2000000元，满三年后，视物价指数的上升，租金协议提升，提升额不得超过原租金的5％。华川学院每年向电影基地交纳四次租金，交纳时间为合同生效之日起10日内，即2008年9月10日前、2008年12月10日前、2009年3月10日前、2009年6月10日前，依此类推。2012年4月16日，电影基地起诉华川学院，要求解除《合作办学协议书》，支付尚未支付的租金。2012年6月20日，该院依法判决华川学院支付给电影基地租金18160.5元。2014年4月24日，华川学院起诉至原审法院，请求：1、电影基地退还给华川学院多交纳的租金634.40325万元。2、诉讼费由电影基地承担。至华川学院起诉之日，华川学院均按合同约定金额支付租金。审理过程中，电影基地确认《合作办学协议》中载明的面积确不尽然属实，但认为面积的记载系华川学院为办学需要而要求电影基地添加的。原审法院认为：华川学院与电影基地之间签订的《合作办学协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。生效判决已经认定该合同实质为房屋租赁合同。本案的争议焦点在于《合作办学协议书》上记载的面积与实际不符，电影基地是否构成违约。现有证据显示，华川学院、电影基地自2008年签订合同以来，华川学院一直租用电影基地场地，作为承租人的华川学院对于租赁场地的面积等情况应了如指掌。同时，华川学院一直按期支付场地租金，即使在2012年华川学院起诉要求电影基地支付租金时，电影基地亦未以场地交付面积不足进行抗辩。按常理推断，如华川学院认为实际交付面积与约定面积差距如此之大以至于产生的租金明显虚高，华川学院应早就提出异议。故该院有理由相信华川学院、电影基地签订的协议中租金的主要指向系针对具体的位置而非面积，华川学院早已接收租赁场地，且一直按约履行付款义务亦可视为对于租赁场地的认可。现华川学院以协议中所写面积与实际不符要求电影基地退还租金的诉讼请求，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回浙ＸＸ川专修学院的诉讼请求。案件受理费56208元，由浙ＸＸ川专修学院负担。宣判后，华川学院不服，向本院提起上诉称：原审法院事实认定错误。1、原审法院对华川学院提交的证据未全面审理，华川学院在一审期间共向法院提交了三份协议书，其中2006年所签订的协议书原审法院在一审判决中未作出是否采纳的说明，导致本案事实不清。2、原审法院对于华川学院所请求的要求退还多支付的租金事项，未全面审理，只对其中一个事实问题作出武断判断，即对华川学院与电影基地在签订协议时是否知晓房屋面积问题进行了裁判；而对另一个问题，即电影基地自从签订协议之后，一直未将协议书中约定的部分房屋交付而应当退还租金问题进行裁判。所以，原审法院认定事实错误。况且，原审法院对华川学院与电影基地所约定的是面积还是具体位置的问题认定是完全错误的。双方当事人于2006年签订的协议中所涉及的租赁面积与2008年所签协议的面积相同，且价格也相当；而2007年签订的协议中，所涉及租赁房屋面积减少，相应的租金也减少；前后面积与租金都是相吻合的。而且电影基地在签订合同之初一直未向华川学院提供房屋权属凭证，所以从事实上来讲，华川学院确实不清楚协议中所涉及房屋的面积。在一审期间，法院也未向电影基地了解为何没有提供房屋产权凭证的问题，而更多是通过推断来判断华川学院是否知道了具体的面积。一审期间，电影基地在庭审过程中也承认确实还有部分房屋至今未向华川学院交付的事实，对于这些房屋的租金问题，原审法院也未在一审判决中体现。显然，原审法院对于华川学院在一审中已提出的此部分事实未作审理，是错误的。3、原审判决认为：“按常理推断，如华川学院认为实际交付面积与约定面积差距如此之大以至于产生的租金明显虚高，华川学院应早就提出异议。”该认定与事实不符。首先，对于双方所约定的租金是否明显虚高问题，原审法院没有给出虚高的事实，电影基地也没能提供确凿的证据说明租金是否存在虚高的问题；相反，华川学院在一审期间向法庭提交了有关价格是否合理的说明，包括横向比较的说明，纵向比较的说明，但是原审法院根本没有理会这些客观事实；甚至在一审判决中根本没有提及华川学院的这些价格比较是否合理，采取避而不谈的策略回避华川学院的有力证据与理由。其次，华川学院是否应早就提出异议问题，华川学院在知道面积的差距之后，通过多种方式已向电影基地提出有关面积存在差距而应当双方协商处理；华川学院在一审期间提供的书面证据已经表明提出了异议，同时，在另一案件（即电影基地曾诉华川学院要求解除协议的纠纷案）的庭审中华川学院曾明确提出了有关面积存在差距的问题，但当时的承办法官以面积差距与协议解除纠纷属于不同的法律关系为由，认为可以另案处理，所以，在当时的案件中未正式提出。4、在一审庭审过程中，一审法院明确要求电影基地在庭后提供与本案密切相关的证据（有关文化厅的文件），但在后来一直未予说明电影基地是否已经提交，也未在判决中说明这些证据可能涉及到的事实问题。而这些证据能否提供将直接影响到电影基地所主张的理由是否成立的问题。综上，请求：1、撤销（2014）杭西民初字第1069号民事判决，依法改判支持华川学院的一审诉讼请求；2、由电影基地承担本案诉讼费用。被上诉人电影基地答辩称：华川学院一审中起诉的时候民事诉讼证据清单是五组，而不是六组，华川学院与其他单位签订的协议，与本案无关，一审判决书中对此已作出认定。关于协议何时开始的问题，2006年的合作协议已经履行完毕，与本案无关联，一审法院认定从2008年开始计算，是有事实依据和合同依据的。华川学院对面积问题没有进行抗辩，一直在履行合同，钱是按期交付的，电影基地在2011年起诉要求提前解除协议是败诉的，华川学院作为当时的被告并没有提出反诉，该行为证明其一直在履行协议，从没有对面积进行抗辩。双方办学合作协议的实质是一个房屋租赁合同，电影基地已经将协议中的房子整体交付了。一审法院开过一个评估庭，因为房屋的面积不是当事人可以主观判断的，征求双方意见是否进行房屋面积的鉴定，华川学院明确表示不同意进行房屋面积的鉴定。综上，一审法院认定基本事实清楚，判决合理合法，本案实际还涉及到一个时效问题，诉讼时效应从2008年9月1日开始起算，2010年6月28日中断，再次起诉的时间应该是2012年6月28日，实际起诉时间是2014年4月24日，已经超过诉讼时效。二审期间，华川学院向本院提交以下证据：证据1：民办非企业单位登记证书。证据2：浙江省自学考试社会助学（培训）许可证。证据1、2，证明2007年的时候华川学院已经完成了办证的手续，电影基地主张合同约定的面积是为了给华川学院办证需要所填不成立。证据3：合作办学协议书。证明15000方不是华川学院事先知道的，也不是华川学院要求填写的。证据4：标的与实际使用面积及租金支付和应退还租金情况说明。证据5：电影基地尚未交付及后来交付给华川学院房屋的清单。证据4、5，证明一审诉讼请求的具体构成。证据6、电影基地向华川学院交付的催款函两份，证明华川学院每次都在向电影基地主张权利，之所以交付租金是迫于无奈。被上诉人电影基地认为上述证据不属于二新证据，拒绝质证。本院经审查认为，一审过程中电影基地主张合同约定的面积是为了给华川学院“办学”需要而非“办证”需要，故华川学院所举证据1、2作为反驳证据的反驳前提不成立。证据3为双方当事人之间2006年所签协议，华川学院二审中陈述2006年所签协议，双方没有履行，故该协议与本案缺少关联。证据4、5实质为华川学院的单方陈述。证据6对其待证事实没有证明力。故，上述证据既不是二审新证据，证据内容与案件基本事实也无直接关联，本院对上述证据的证明力不予确认。电影基地未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：针对华川学院的上诉事实和理由，本院作以下评述。一、关于2006年合作办学协议书原审法院未提及，有无不当的问题。首先，2006年合作办学协议书华川学院并未在一审举证期限内向原审法院提交，该证据未经过庭审质证。其次，根据华川学院二审陈述，2006年双方当事人虽然签订了该协议，但是双方当事人未实际履行该份协议，故该协议与本案缺少关联。因此，原审法院在判决书中未提及2006年协议书对查明本案事实并无影响，华川学院该项上诉理由不成立。二、关于原审法院认定双方协议中租金的主要指向系针对具体的位置而非面积，是否不当的问题。首先，双方在租赁合同中约定了租赁物整体年租金为200万元，租赁物总面积约为17500平方米，折算出来每平方米月租金单价显然偏低，与市场行情不符。其次，华川学院一审起诉称双方协议约定的租赁物面积为17500平方米，电影基地实际交付的房屋面积仅为9168.217平方米，要求电影基地返还多交的租金634.40325万元。假如双方系根据面积大小折算租金，在双方合同约定面积与实际交付面积相差近半的情况下，华川学院完全可以要求电影基地交足租赁物，或者拒付、减付租金，但实际上华川学院在6年租赁合同履行期间一直按约定标准支付租金，在合同即将到期时才以诉讼方式要求返还多支付的租金，华川学院的行为违背常理。并且，在一审法院询问双方当事人是否需要对案涉房屋面积进行鉴定时，华川学院亦明确表示不需要。故原审法院认定双方协议中租金的主要指向系针对具体位置的标的物而非面积，并无不当。三、华川学院是否能以部分租赁物没有交付为由要求退还租金。首先，无论是部分租赁物未交付还是交付的面积与合同约定不符，承租人均有权以此为由形使先履行抗辩权而拒不支付或者少付租金，但是，承租人华川学院未行使该抗辩权一直依约履行支付租金义务。其次，华川学院在一审起诉时称租赁合同履行之初华川学院用房比较宽裕，对于电影基地占用未交付房屋并未计较。该陈述也表明承租人对出租人占用迟延交付部分租赁物是认可的。故，华川学院在合同已近履行完毕的情况下再以其曾经认可的事实为由要求退还租金，理由不成立。四、关于一审审理过程中对于证据的认定有无不当的问题。华川学院上诉称一审法院责令电影基地提供与本案密切相关的文化厅文件，电影基地未提交，一审判决书中亦未作说明。本院经审查认为，一审法院庭审过程中并未责令电影基地提交文化厅文件，华川学院亦未说明文化厅文件与本案的实质关联。华川学院的该项上诉理由无事实依据，本院不予采纳。综上，华川学院的上诉主张均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56208元，由浙ＸＸ川专修学院。本判决为终审判决。审　判　长　　徐　丹审　判　员　　金瑞芳代理审判员　　毕克来二〇一五年五月十九日书　记　员　　吴梦姣关注公众号“”