（2015）安民初字第1215号

裁判日期: 2015-05-19

公开日期: 2015-09-28

案件名称

陈映芳与李成森、李耿杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

福安市人民法院

所属地区

福安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省福安市人民法院民事判决书（2015）安民初字第1215号原告陈映芳，女，1975年1月20日生，汉族，户籍地福安市，现住福安市。委托代理人林茂磷，福安市中心法律服务所法律服务工作者。被告李成森（曾用名李光顺），男，1955年11月29日生，汉族，户籍地福安市，现住福安市。被告李耿杰，男，1984年10月21日生，汉族，住福安市。原告陈映芳与被告李成森、李耿杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告陈映芳及其委托代理人林茂磷、被告李成森到庭参加诉讼，被告李耿杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈映芳诉称：2011年12月16日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，双方约定：被告李成森将坐落于福安市阳头鹤祥新城X幢X号的结构为三层的房屋出卖给原告，房屋总价为46万元，签订协议时付给原告购房定金16万元，付清购房款后5日内被告将出售的房地产交付给原告。2011年12月16日，原告向被告李成森支付购房款16万元，李成森向原告出具收取购房定金16万元的收条。2013年5月10日，原告又付给被告购房款5万元，俩被告共同出具收条给原告收执。双方签订《房地产买卖契约》后，因被告李成森的原因，房屋的两权证在他人处，致使房屋无法交付及无法办理过户手续。2013年5月10日，双方签订补充协议，约定：被告李成森保证于2013年6月10日前理清与缪惠瑛的债权债务关系，若被告李成森违反上述约定，导致原告无法占有上述房产及无法顺利过户，被告李成森应返还原告购房款并承担违约责任，赔偿原告由此而产生的经济损失。若被告李成森无法偿还原告购房款及无法承担违约责任，被告李耿杰承担连带担保责任。2014年4月25日，被告李耿杰以坐落于福安市阳头工业路x号荣宏外滩x幢x层x、x号房为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。综上所述，上述房屋已被他人买受，俩被告构成违约，应返还购房款及承担相应的违约责任。为此，原告诉至法院请求依法判令：一、解除原、被告签订的《房地产买卖契约》；二、俩被告连带返还购房款5万元及利息（按月利率2%计算，从2013年5月10日起计算至购房款付清之日止）；三、俩被告连带返还购房款16万元及双方返还定金9.2万元（房屋总价46万元乘以20%）。被告李成森辩称：第一、2005年其向缪惠瑛购买坐落于福安市阳头鹤祥一幢一单元x室的房屋，当时缪惠瑛将房屋两权证抵押在银行，不能及时过户给其，因此，其与缪惠瑛约定于2007年办理房屋过户手续并立下房屋卖断契。之后缪惠瑛却以各种理由推脱，不肯过户，目前讼争房屋仍登记在缪惠瑛名下；第二、对原告起诉的双方订立房地产买卖契约的事实没有异议，现在讼争房屋也无法过户，其同意与原告解除《房地产买卖契约》；第三、其与原告签订房地产买卖契约当日原告支付给其讼争房屋的购房款定金16万元，之后原告陆续支付了购房款共4万元。因讼争房屋无法过户，原告提出要求由其儿子李耿杰作为担保人，并以坐落于福安市阳头工业路150号荣宏外滩的房屋提供抵押担保，原告支付给其儿子李耿杰借款10万元。现其同意返还原告购房款20万元，但其对原告要求其赔偿双倍返还定金9.2万元有异议，其已经提供了荣宏外滩的房屋作为抵押物，原告就不应该要求其支付双倍返还定金9.2万元，且其目前也没有能力支付双倍返还定金9.2万元。被告李耿杰未作书面答辩。在本院审理过程中，原告提供以下证据：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体适格；2.《房地产买卖契约》一份，证明被告李成森、李耿杰将坐落于福安市阳头鹤祥一幢一单元x室的房屋卖给原告陈映芳，双方约定房屋总价款为46万元，原告支付购房款定金16万元的事实；3.收条俩份，证明2011年12月16日原告支付给李成森购房款定金16万元，及2013年5月10日原告向俩被告支付购房款5万元；4.补充协议，证明原、被告签订协议，约定俩被告保证在2013年6月10日前处理与缪惠瑛的债权债务关系，否则由俩被告承担违约责任，后双方约定将被告理清与缪惠瑛债权债务的期限延长至2013年11月的事实；5.安房他证福安字第x号房屋他项权证、安政国用（2014）第1191号国有土地使用证、安房权证福安字第××号房屋所有权证、安政国用（2014）第x号国有土地使用证、安房权证福安字第××号房屋所有权证，证明坐落于福安市城区阳头工业路x号荣宏外滩x幢x层x、x号房登记在被告李耿杰名下及被告李耿杰以该房屋提供抵押担保的事实。补充提交：6.房屋买卖契约补充协议，证明原、被告签订的房地产买卖契约上讼争房屋的地址为福安市鹤祥一幢一单元x室系误写，房屋的实际地址为福安市阳头鹤祥新城X幢X号。被告李成森质证认为，其对原告提供的证据1、2没有异议；对证据3的真实性没有异议，但其中购房款为5万元的收条中的金额5万元系笔误，实际其只收到原告购房款4万元；对证据4没有异议；对证据5没有异议。在本院审理过程中，被告李成森提供以下证据：1.户口簿，证明被告的基本身份情况；2.房屋登记信息证明，证明坐落于福安市阳头鹤祥新城X幢X号房的房屋所有权人为案外人缪惠瑛；3.立卖断契一份，证明2005年6月23日，案外人缪惠瑛与被告李成森签订卖断契，缪惠瑛将坐落于福安市阳头鹤祥新城X幢X号房屋卖给被告李成森的事实。庭审过程中被告李耿杰未向本院提供证据。本院认为，因被告李耿杰未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对原、被告提供的上述证据，本院综合分析认证如下：一、原告提供的证据1，可以证明原告的基本身份情况，本院予以采信；原告提供的证据2、6，可以证明2011年12月16日，原告与被告签订了房地产买卖契约，被告将坐落于福安市阳头鹤祥新城X幢X号的房屋转让给原告陈映芳，双方就相关事宜作出约定的事实，本院予以采信；原告提供的证据3，可以证明被告于2011年12月16日收取原告购房款定金人民币160000元，于2013年5月10日收取原告购房款人民币40000元，本院予以采信；原告提供的证据4，可以证明2013年5月10日，原告与被告签订补充协议一份，双方就讼争房屋的移户、违约责任等作出约定，对此本院予以采信；原告提供的证据5，可以证明坐落于福安市城区阳头工业路x号荣宏外滩x幢x层x、x号房的房屋所有权人和土地使用权人为被告李耿杰，被告李耿杰提供上述房产为原告债权提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，对此本院予以采信。二、被告李成森提供的证据1，可以证明俩被告的基本身份情况，本院予以采信；被告李成森提供的证据2，可以证明坐落于福安市阳头鹤祥新城X幢X号房的房屋所有权人为案外人缪惠瑛，本院予以采信；被告李成森提供的证据3，可以证明2005年6月23日，被告李成森与案外人缪惠瑛签订立卖断契一份，案外人缪惠瑛将其所有的坐落于福安市阳头鹤祥新城X幢X号房屋卖给被告李成森，双方就相关事宜作出约定的事实，对此本院予以采信。经审理查明，2005年6月23日，被告李成森与案外人缪惠瑛签订立卖断契，缪惠瑛将其所有的坐落于福安市阳头鹤祥新城X幢X号的房屋转让给被告李成森。2011年12月16日，原告与被告李成森及其儿子被告李耿杰签订房地产买卖契约，俩被告将坐落于福安市阳头鹤祥新城X幢X号的房屋转让给原告陈映芳，并于2011年12月16日收取原告购房款定金人民币160000元，于2013年5月10日收取原告购房款人民币40000元。2013年5月10日，原、被告签订补充协议，双方约定被告李成森应于2013年6月10日前理清与案外人缪惠瑛的债务关系，若被告李成森违反约定而无法交付讼争房屋、无法办理讼争房屋的过户登记手续，被告李成森应返还原告购房款并承担违约责任，被告李耿杰对此承担连带担保责任。后经原、被告双方协商，将上述时间从2013年6月10日延长至2013年11月止。另查明，至今坐落于福安市阳头鹤祥新城X幢X号的房屋仍登记在案外人缪惠瑛名下。综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。案外人缪惠瑛与被告李成森签订《立卖断契》，缪惠瑛将其所有的坐落于福安市阳头鹤祥新城X幢X号的房屋转让给被告李成森。之后，原、被告签订《房地产买卖契约》，被告将讼争房屋转让给原告陈映芳，但合同签订后，被告未能按照约定履行合同义务，构成违约，且目前讼争房屋仍登记在案外人缪惠瑛名下，为此原告提出解除双方签订的《房地产买卖契约》符合法律规定，且被告李成森也同意解除合同，本院予以确认。关于因被告违约造成原告的损失问题，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，本案合同标的额为人民币460000元，故应按人民币92000元计算定金。另，根据原、被告签订的补充协议的约定，被告应于2013年11月前理清与案外人缪惠瑛的债务关系，并履行交付房屋和办理房屋产权证的过户登记手续，但被告未能按照补充协议的约定履行合同义务，且购房款人民币40000元被占用确实造成原告利息损失，故原告主张购房款40000元被占用期间的利息损失，于法有据，本院予以支持。至于利息损失的计付标准，原告主张按照月利率2%计算，于法无据，本院不予支持，该利息损失可按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年12月1日起计算至购房款还清之日止。因此，俩被告应向原告双倍返还定金人民币92000元、返还购房款人民币200000元及支付购房款人民币40000元的利息损失（自2013年12月1日起计算至购房款还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告李耿杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，判决如下：解除原告陈映芳与被告李成森、李耿杰于2011年12月16日签订的《房地产买卖契约》；被告李成森、李耿杰应于本判决生效之日起十日内向原告陈映芳双倍返还定金人民币92000元及返还购房款人民币200000元；三、被告李成森、李耿杰应于本判决生效之日起十日内向原告陈映芳支付购房款人民币40000元的利息损失（自2013年12月1日起计算至购房款还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告陈映芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5830元，由原告陈映芳负担193元，被告李成森、李耿杰负担5637元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）审判长叶晓明代理审判员蔡玉贤人民陪审员刘莉芸二〇一五年五月十九日书记员郑瑶附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”