（2014）沪二中民二（民）终字第2334号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-06
案件名称
上海市黄浦区沧海苑业主大会与上海霞悦物业管理有限公司服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海市黄浦区沧海苑业主大会,上海霞悦物业管理有限公司,上海旺龙建筑装饰工程有限公司,上海跃菱电梯有限公司
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2334号上诉人（原审被告）上海市黄浦区沧海苑业主大会。负责人唐永梅。委托代理人宗芳。委托代理人章晓滨。被上诉人（原审原告）上海霞悦物业管理有限公司。法定代表人殷锡荣。委托代理人ＸＸ，上海博京律师事务所律师。委托代理人殷洁琼，上海博京律师事务所律师。原审第三人上海旺龙建筑装饰工程有限公司。法定代表人龙志。原审第三人上海跃菱电梯有限公司。法定代表人周洪才。上诉人上海市黄浦区沧海苑业主大会（以下简称“沧海苑业主大会”）因服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年3月14日，沧海苑业主大会与上海霞悦物业管理有限公司（以下简称“霞悦公司”）签订《物业服务合同》，约定沧海苑业主大会委托霞悦公司对上海市黄浦区学前街111弄1－4号沧海苑小区进行物业服务，期限是2010年4月1日至2011年3月31日；霞悦公司按包干制的收费方式确定物业服务费，由业主向霞悦公司支付物业服务费用，盈余或者亏损由霞悦公司享有或者承担；物业服务费用不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊；专项维修资金的账户由霞悦公司代管；霞悦公司按有关规定编制专项维修资金使用方案，经沧海苑业主大会批准后实施，未经沧海苑业主大会批准和授权，霞悦公司不得动用专项维修资金；本合同终止时，霞悦公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给沧海苑业委会。同日，双方对小区公共区域住宅内外部分、公共绿化部分、上下运行电梯设备以及供水、供电、设备设施进行了查验，并签订《附件九：物业承接验收确认书》，双方确认上述物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：1、公共区域住宅外：地下机动车库灯光布局不合理、能耗大，地下自行车库灯光暗、灯布局欠佳，自行车停放零乱，大门框架部分锈蚀严重、失去连接、油漆陈旧脱落，外墙灰暗，卫生间损坏，门卫室粉刷剥落，大理石台阶坏，花台大理石装饰坏，水池水泵坏，水景油漆剥落，绿化布局不合理、不美观、灯光暗、能耗大、效果差，雨水落水走向地面不合理，存在道路行走人身安全危险隐患等情况。2、公共区域住宅内：楼道、电梯厅、消防通道粉刷脱落、污迹斑斑，设备门锈蚀严重，楼道电梯厅、照明灯具残缺不齐，消防通道扶手锈蚀严重。3、小区上下运行电梯设备：轿厢内灯光暗淡、照明灯具残缺不齐，通风设备坏，对讲电话有时失灵等情况。4、小区公共绿化布局品位不高。经双方协商一致，确定如下解决办法：1、公共区域住宅外：地下机动车库灯光调整，保障安全使用节能；地下自行车库根据街道迎世博楼宇整治要求配合施工，达到使用合理、安全、放心，铁制大门、门卫室、卫生间等的维修整治，做到外观整洁、使用方便、消除隐患，符合要求；供水泵、排水泵等维修，确保正常运转。2、公共区域住宅内：按迎世博街道综合治理要求制订物业管理办法，尽快改变面貌，让小区环境整洁，楼宇内自行车、堆物整治后，霞悦公司作出全盘维修计划，按规定程序办理，完成粉刷油漆等工作。3、小区电梯：确保运行安全，年检通过，电梯轿厢通风、灯光、通话等问题尽快解决。4、上述工程结算按区域性质不同，工程造价经审计后在相关科目中按规定支付，不尽事宜另议。5、小区绿化改造，分布合理，提高品位，四季有花开。2010年3月18日，上海旺龙建筑装饰工程有限公司（以下简称“旺龙公司”）编制《工程概况》，工程名称分别为：“大门油漆及栏杆更换工程”［工程总造价：人民币（以下币种均为人民币）9，584元］、“自行车库新装电灯插座工程”（工程总造价：8，335元）、“地下车库新建彩钢板、自行车库门卫”（工程总造价：7，775元）。2010年3月28日，旺龙公司编制《工程概况》，工程名称分别为：“门卫改造工程”（工程总造价：9，531元）、“大门外墙涂料粉刷工程”（工程总造价：9，932元）、“2、3、4号楼办公室涂料粉刷工程”（工程总造价：4，097元）。2010年4月6日，旺龙公司编制《工程概况》，工程名称为：“广场砖零星维修及踏步维修”（工程总造价：5，140元）。2010年4月7日，霞悦公司致上海市黄浦区沧海苑业主委员会（以下简称“沧海苑业委会”）《报告》，称其在检查设施设备的过程中，发现8部电梯存在极其危险和严重的隐患，有的钢丝已严重磨损、爆丝等，现经专业部门查验确认，必须立即更换钢丝绳，对8部电梯进行全面的抢修，本着对业主的人身安全负责，特向沧海苑业委会提出申请，对8部电梯存在的危险隐患要进行抢修、急修、中修，并将附上抢修、急修、中修项目清单及损坏程度照片。同月9日，沧海苑业委会在该《报告》下方回复：“上述严重隐患尽快修复，确保业主使用安全，急修费用按规定支付。根据规定实施紧急处理办法，必须确保所调换产品质量和抢修工程质量，造价需审计”。2010年4月9日，沧海苑业委会向小区业主公示电梯年检、抢修实施方案，主要内容为：项目名称为电梯年检、抢修；实施范围是小区1-4号楼客货梯；预算资金金额由物业按合同报价公告；专业维保单位负责施工；霞悦公司负责施工管理；上海市黄浦区质监局进行工程验收；资金决算以造价审计为准；实施时间自2010年4月10日起按幢施工。同日，霞悦公司作为委托方与上海跃菱电梯有限公司（以下简称“电梯公司”）签订《电梯修理合同》，约定修理项目为沧海苑小区1-4号楼8台电梯的年检修理；总价款为43，765.68元，最终价格以审计为准；预约2010年4月9日施工开工，预计2010年4月13日竣工；霞悦公司应在双方共同验收和通过技监局验收合格后一个月内将工程款一次性付清；修理项目超出合同约定以外时，双方按施工人工和材料等实际费用另行结算。合同签订后，电梯公司即施工。2010年4月13日，上海市特种设备监督检验技术研究院对电梯公司施工后的沧海苑小区8台电梯进行检验，制作了《电梯定期检验报告》，并出具安全检验合格证。在《电梯定期检验报告》中记载电梯的维修单位是电梯公司。2010年4月18日，霞悦公司向沧海苑业委会递交了《大门油漆及栏杆更换工程的请示》（工程造价：9，584元）、《自行车库新装电灯插座工程的请示》（工程造价：8，335元）、《门卫改造工程的请示》（工程造价：9，531元）、《大门外墙面涂料粉刷工程的请示》（工程造价：9，932元）、《自行车库新建彩钢板自行车库、门卫工程的请示》（工程造价：7，775元）、《2、3、4号楼办公室涂料粉刷工程的请示》（工程造价：4，097元）、《广场砖零星维修及踏步维修工程的请示》（工程造价：5，140元）。同月28日，沧海苑业委会给予霞悦公司《关于小区维修工程请示的回复》，内容为：“贵公司的请示报告收到，根据小区与公司签订的物业管理服务合同确认的物业存在问题以及解决处理办法，签订时得到在场部分业主的一致认可，现在公司开始实施物业维修，请按合同约定逐步实施完成，确保工程质量，按期完成，早日改变小区环境面貌，同时希望通过你们的努力把小区维修改造工作做好……我们业委会根据房地局相关规定和小区议事规则授权，对权限内工程同意大家意见进行维修工作，对超出权限的工程我们认为必须按相关规定操作，征询全体业主意见，经三分之二业主同意后再安排具体维修工作。以上请示内容不再逐一批示回复，实施中请按物业服务合同向业主作充分的解释，减少矛盾，注意工程质量，不要影响业主正常生活”。2010年4月25日，霞悦公司和电梯公司共同在《电梯安装、维修项目完工确认单》上盖章确认，该确认单记载：项目类别为电梯修理；承接台数为8台；进场日期是2010年4月10日，完工日期是2010年4月25日；施工概况为五方通话更换、控制屏散热风机更换、钢丝绳清洗、钢丝绳更换、轿厢横风扇更换、门滑块更换、钢丝绳加装二次保护、轿厢应急照明更换、轿厢环形灯更换、超载装置更换等。2010年4月30日，霞悦公司与旺龙公司签订《维修工程承包合同》，约定工程名称为沧海苑小区维修装饰工程；2010年4月30日开工，2010年5月30日完工；本工程采用“包工包料、包工期、包质量、包验收、包安全、包文明施工”的包工方式，全面负责合同范围内的全部工作内容；承包的项目内容包括“地下车库新建彩钢板、自行车库门卫”、“2、3、4号楼办公室涂料粉刷”、“门卫改造工程”、“自行车库新装电灯插座工程”、“大门外墙涂料粉刷工程”、“广场零星砖维修及踏步维修”、“大门油漆及栏杆更换工程”（详见《工程概况》）；工程量的确定，以实际工程量结算；施工材料进场三天内，霞悦公司应支付总工程款的30%，施工结束验收合格，霞悦公司支付总工程款的65%，剩余的5%作为质量保证金，一年内无质量问题应全部付清；工程完工，经验收合格后，旺龙公司提供完善的相关工程材料，并编制结算书送霞悦公司审计。2010年8月12日，霞悦公司给付电梯公司电梯修理费48，060.93元。2010年10月25日，上海审建工程造价咨询有限公司受霞悦公司委托，对沧海苑小区上述电梯修理项目作出《关于沧海苑小区电梯修理项目工程结算的审价报告》，送审总造价为49，820元，审定造价为47，069元。2011年1月28日，霞悦公司给付旺龙公司工作人员陈礼云钱款2万元。该款旺龙公司确认收到。2011年4月12日，霞悦公司以贷记凭证方式向旺龙公司支付工程款3万元，但贷记凭证上记载的收款人是上海翔云建筑装潢有限公司。该款旺龙公司确认收到。2011年7月19日，霞悦公司与沧海苑业主大会在当地居委会等单位的协调下，达成协议，约定霞悦公司在沧海苑小区所做工程的工程款为10万元，由沧海苑业主大会支付6万元给霞悦公司，并约定该协议意见须经沧海苑业主大会通过后执行。2011年9月9日，沧海苑业委会致小区业主《告知书》，内容为：鉴于上一届业委会与霞悦公司遗留的八个工程之事，在2011年7月19日由居委会牵头召开会议，街道房办领导、霞悦公司和新一届业委会成员参加，会议达成10万元的工程款由沧海苑业主大会承担60%、霞悦公司承担40%的协议，但协议明确提出该协议须经业主大会通过后执行，现将八个工程大致情况列表如下，请业主投票表决。在该《告知书》的列表中记载：地下车库新建彩钢板（自行车库门卫）物业公司报价7，775元，无合同，已拆除；自行车库新装电灯插座工程物业公司报价8，335元，无合同；2、3、4号楼办公室涂料粉刷工程，物业公司报价4，097元，完工，无合同；大门油漆及栏杆更换工程，物业公司报价9，584元，未完工，无合同；门卫改造工程，物业公司报价9，531元，完工，无合同；大门外墙涂料粉刷工程，物业公司报价9，932元，完工，无合同；广场砖零星维修及踏步维修，物业公司报价5，140元，完工，无合同；1、2、3、4号楼8台电梯抢修工程，物业公司报价47，069元，部分项目虚报。2011年9月26日，沧海苑业主大会作出《关于上海市黄浦区沧海苑小区工程款四六承担表决结果公告》，内容为：表决结果为同意32票、不同意272票、弃权2票、废票1票。2012年3月16日，上海永大电梯安装维修有限公司给上海宏安物业管理有限公司《关于沧海苑小区电梯三方通话报告》，内容为：“贵小区8台电梯于1999年6月18日按照当时国际要求安装完成，当时应急通话装置为三方通话且有效。2011年4月1日，我部接手沧海苑电梯保养工作，接手时的应急通话装置为三方通话并有效……”2013年12月，上海宏安物业管理有限公司出具《证明》，内容为：“本物业公司于2011年9月修理场地地砖12处，同时对4号楼物业办公室和2号楼活动室予以装修”。原审法院又查明：根据2006年2月6日生效的《上海市黄浦区沧海苑业主公约》的规定：全体及各单元物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新，费用在2，000元以上、1万元以下的，经沧海苑业委会书面同意后，由物业公司组织实施，费用按规定列支；费用在1万元以上的，经业主代表大会或各单元三分之二同意，由物业公司组织实施，费用按规定列支。霞悦公司遂诉至原审法院，要求判令沧海苑业主大会支付霞悦公司垫付的电梯专项维修费48，060.93元、小区公共区域专项改造费用54，394元。后霞悦公司将电梯专项维修费的诉请金额调整为47，069元。原审审理中，沧海苑业主大会曾申请要求对本案所涉的工程项目进行审价。但霞悦公司表示，由于时隔多年，已不可能还原到当时的状态，不同意工程审价。双方均表示不愿意按照2011年7月19日《协议书》的方案结算本案系争工程款。霞悦公司称：自行车库新建彩钢板是沧海苑业委会让霞悦公司安装的，在安装好后，沧海苑业委会又要求霞悦公司予以拆除。原审法院认为，依法成立的合同，受法律的保护。2010年3月14日，霞悦公司与沧海苑业主大会签订的《物业服务合同》，其内容和形式均符合我国法律法规的有关规定，故为有效合同。按照《物业服务合同》的约定，物业服务费采用包干制的收费形式，物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊，故霞悦公司要求结算其在为沧海苑小区提供物业服务期间垫付的维修费用，符合双方约定，亦与法无悖，应予支持。但关于支付的金额，双方存有争议。首先，关于电梯专项维修费47，069元。根据查明的事实，该工程的实施霞悦公司是经过上一届沧海苑业委会的批准同意，且霞悦公司亦根据上一届沧海苑业委会的要求进行了审价，审定的造价为47，069元。电梯公司提供了相应的合同、《电梯定期检验报告》、安全检验合格证、霞悦公司付款的凭证等材料，以证明电梯维修实际发生并完工，霞悦公司支付了电梯修理费48，060.93元。虽然上海永大电梯安装维修有限公司曾致上海宏安物业管理有限公司《关于沧海苑小区电梯三方通话报告》，但该报告并不足以反驳《关于沧海苑小区电梯修理项目工程结算的审价报告》以及霞悦公司、电梯公司提供证据的真实性，沧海苑业主大会亦无其他证据佐证其辩称理由成立，因此对沧海苑业主大会关于电梯维修的辩称理由不予采信。其次，关于小区公共区域专项改造费用54，394元，根据查明的事实，该工程的实施霞悦公司亦是经过上一届沧海苑业委会的批准同意，旺龙公司亦证明工程已实施，霞悦公司已向其支付了工程款5万元，故沧海苑业主大会应当与霞悦公司结算相关费用。至于结算的金额，由于霞悦公司和旺龙公司均无法提供工程所涉内容已全部实施的证据，沧海苑业主大会对于工程实际实施的内容有异议，且霞悦公司未提供该工程已经审价的证据，因此霞悦公司要求沧海苑业主大会按照54，394元结算缺乏依据。考虑到这些工程实施至今已多年，霞悦公司早在2011年已退出沧海苑小区，沧海苑业主大会提供的上海宏安物业管理有限公司2013年12月《证明》亦证明新的物业公司已对沧海苑小区公共区域进行过修理，鉴于现场已发生变化，而沧海苑业主大会提出的异议部分又必须通过现场勘查才能确定，故认为目前对这些工程进行审价的条件已经不具备，对沧海苑业主大会关于审价的要求不能采纳。考虑到旺龙公司确已施工，旺龙公司确认收到霞悦公司的工程款5万元，沧海苑业主大会对其提出的异议并无充分的证据，故结合本案查明的事实以及当事人提供的证据，包括沧海苑业委会的《告知书》，本着实事求是、公平、合理的原则，酌情判决沧海苑业主大会支付霞悦公司小区公共区域专项改造费用32，636元。据此，原审法院判决：一、上海市黄浦区沧海苑业主大会于判决生效之日起十日内给付上海霞悦物业管理有限公司电梯专项维修费47，069元；二、上海市黄浦区沧海苑业主大会于判决生效之日起十日内给付上海霞悦物业管理有限公司小区公共区域专项改造费用32，636元。原审法院判决后，上诉人沧海苑业主大会不服，向本院提起上诉称：原先的工程审价报告内容不实，沧海苑业主大会多次要求到现场重新审价，遭原审法院拒绝，有违公平。请求本院撤销原判，改判上诉人按重新审价结果支付工程款。被上诉人霞悦公司辩称：工程完工已四年，新的物业公司对小区已进行过维修和改动，现场已经并非原始状态，无法重新审价。请求本院驳回上诉，维持原判。原审第三人电梯公司述称，一审判决查明与其相关部分的事实清楚，没有异议。原审第三人旺龙公司未作陈述。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，霞悦公司与沧海苑业主大会签订的《物业服务合同》，系当事人真实意思表示，为有效合同，双方均应恪守。霞悦公司要求按约结算其服务期间垫付的维修费用，与法无悖，应予支持。霞悦公司经沧海苑业委会同意实施了电梯专项维修工程，工程完工后根据沧海苑业委会的要求进行了审价，沧海苑业主大会应当按照审价结果支付工程款。小区公共区域专项改造亦经沧海苑业委会的批准，旺龙公司施工完毕，霞悦公司已垫付工程款5万元。原审法院考虑到这些工程实施至今已多年，霞悦公司早已退出沧海苑小区，现场已发生变化，对沧海苑业主大会关于审价的要求不予采纳，并结合本案查明的事实以及当事人提供的证据，包括沧海苑业委会的《告知书》，本着实事求是、公平、合理的原则，酌情判决沧海苑业主大会支付霞悦公司小区公共区域专项改造费用32，636元，并无不妥。沧海苑业主大会的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，329元，由上诉人上海市黄浦区沧海苑业主大会负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍审 判 员 陈 俊代理审判员 马忆蔺二〇一五年五月十九日书 记 员 彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”