（2015）三中民终字第00601号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-29
案件名称
刘玉杰与刘洪涛等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘玉杰,刘洪涛,刘萍,李教香,张强
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第00601号上诉人（原审原告）刘玉杰，女，1963年9月30日出生。委托代理人张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘洪涛，男，1975年6月8日出生。被上诉人（原审被告）兼刘洪涛委托代理人刘萍，女，1966年12月20日出生。被上诉人（原审被告）李教香，女，1964年8月9日出生。被上诉人（原审被告）张强，女，1988年3月17日出生。委托代理人孙珊，北京市中地律师事务所律师。上诉人刘玉杰因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10265号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2014年1月，刘玉杰诉至原审法院称：刘洪涛、刘萍是我的弟弟和妹妹，周桂芬是我的母亲（已于2009年去世）。张惠海（已于2003年去世）与我同系小红门村村民，李教香系张惠海之妻，张强系二人之女。1994年，我因谈婚恋问题与家庭产生矛盾，远嫁河南省。1996年7月11日，周桂芬、刘洪涛、刘萍未经我同意将我所有的位于北京市朝阳区××号（现门牌号为×5号）（下称诉争房屋）房屋卖给了张惠海，并签订了《协议书》，作价4万元。后，张惠海一家并未对涉案房屋进行翻建或增建，目前无人居住。我在外乡漂泊将近20年后于2013年8月回京探望父母才得知卖房一事。我认为周桂芬、刘洪涛、刘萍未经我同意就将我的私有房屋出卖，系恶意串通损害了我的利益。为了维护我的合法权益，现诉至法院，请求：1.依法确认刘洪涛、刘萍、周桂芬与张惠海于1996年7月11日签订的《协议书》无效；2.判令李教香、张强将诉争房屋腾退并返还给我。刘洪涛、刘萍共同辩称：同意刘玉杰的全部诉讼请求。李教香、张强共同辩称：不同意刘玉杰的全部诉讼请求。《协议书》卖方有周桂芬的签字，周桂芬应为本案的诉讼主体，且买方签字为“张会海”，与我们的父亲“张惠海”并不一致；刘玉杰以恶意串通损害其利益为由要求确认《协议书》无效，但是并未就此举证证明；我们不清楚张惠海是否买过房，张惠海已经去世，其家人并未在诉争房屋内居住过，不具备腾退房屋的现实条件。原审法院经审理查明：刘玉杰、刘洪涛、刘萍系兄弟姐妹关系，周桂芬系三人之母（已于2007年去世），刘庆祥系三人之父（已去世）。张惠海（已于2003年去世）与刘玉杰同系北京市朝阳区小红门乡小红门村村民，李教香系张惠海之妻，张强系张惠海、李教香之女。诉争房屋宅基地使用权证登记在刘玉杰名下。1996年7月11日，周桂芬、刘洪涛、刘萍（甲方）与张惠海（乙方）签订《协议书》一份，约定：1.将诉争房屋（宅基地总面积104平方米）作价四万元卖给张惠海，自签字之日，乙方将房款交与甲方，自此该宅归乙方所有；2.因刘玉杰1994年7月出走时借刘萍二万元，言明三个月不回来还清欠款房子可变卖还账等；3.刘玉杰现家庭成员协商同意代刘玉杰卖此房还账，今后如刘玉杰回来有争议，一切后果由甲方负责；4.甲、乙双方自签字之日起，交割两清，永无反悔。庭审中，刘玉杰称1997年6月其因婚恋问题与家人产生矛盾并远嫁至河南省，二十多年没有回京，2013年8月回京探亲时才得知诉争房屋已经卖给他人，现诉争房屋已经被北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室拆了一部分，为了看护房屋，其现在在诉争房屋内居住。李教香、张强称其二人从未在诉争房屋内居住过，不知晓张惠海生前是否购买过诉争房屋。本案审理过程中，经法院向北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室调查，诉争房屋现已列入绿化隔离地区拆迁腾退范围，拆迁人已分别与王立平、薄晶签订了《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》。该安置办公室向法院出具了张惠海与冯福元于1996年7月13日就诉争房屋签订的《卖房契约》（上载有：张惠海将诉争房屋（建筑面积62.4平米）以4.8万元的价格卖给冯福元）、冯福元（甲方）与李迎春（乙方）于2006年8月20日签订的《房屋大院买卖合同书》（上载有：甲方同意将×5号院北房两间50平米、大院50平米以20万元的价格卖给乙方）、李迎春（甲方）与王立平（乙方）于2007年4月1日签订的《房屋院落卖协议书》（上载有：甲方同意将×5号院北房东数第一间、第二间及东房两间卖给乙方，价款60万元）及李迎春与薄晶签订的《房屋赠予协议》（上载有：李迎春自愿把×5号北房西数第一间、西房两间及南房三间赠与侄女薄晶）。经法院现场勘验，×5号周边房屋均已拆除，诉争房屋现亦被部分拆除，残迹可见院内原有北房三间（东数第一间、第二间面积较小，第三间面积较大）、东厢房两间、西厢房两间（含门道房）、院落南侧亦有房屋（已被完全拆除）。刘玉杰称1996年7月之前其在该院内居住时就有北房两间，北房东数第一间在卖房后隔断成了两小间，其他房屋亦有变化。原审法院认为：公民的合法民事权益应受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，周桂芬、刘洪涛、刘萍与张惠海所签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，该《协议书》签订后，张惠海依约支付了房屋价款，周桂芬、刘洪涛、刘萍亦依约交付了诉争房屋，合同已经履行完毕。刘玉杰虽称双方存在恶意串通的情形，但未提供有效证据予以佐证，法院难以采信，关于其以此主张《协议书》无效及返还诉争房屋的诉讼请求，法院不予支持。另，在张惠海取得诉争房屋后的近二十年间，该房屋经过多次转手，最终由案外人王立平、薄晶取得，现因涉及到北京市朝阳区小红门乡绿化隔离地区建设腾退，该房屋已因拆迁而灭失。本着尊重历史、照顾现实及维护交易安全、社会秩序的法律原则，关于刘玉杰主张确认上述《协议书》无效及返还诉争房屋的诉讼请求，法院亦不应支持。据此，原审法院于2014年10月判决：驳回刘玉杰的全部诉讼请求。判决后，刘玉杰不服上诉至本院，上诉理由为：刘玉杰并非协议书的当事人，该协议书并非刘玉杰的真实意思表示；涉案房屋所在的宅基地使用权权利人是刘玉杰，农村房屋不得随意转让等。刘玉杰的上诉请求为：依法改判确认刘洪涛、刘萍、周桂芬与张惠海于1996年7月11日签订的《协议书》无效；不再要求李教香、张强腾退房屋，因房屋已经灭失。刘洪涛、刘萍亦不同意原审判决，但未提出上诉；李教香、张强同意原判。本院经审理查明：2014年5月13日北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室作为拆迁人与薄晶作为被拆迁人签订《房屋拆迁补偿协议书》，对薄晶进行了拆迁安置补偿。同日，北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室作为拆迁人与王立平作为被拆迁人签订《房屋拆迁补偿协议书》，对王立平进行了拆迁安置补偿。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有当事人陈述、户口本、家庭关系证明信、集体土地建设用地使用权证（复印件）、《协议书》、《卖房契约》、《房屋院落卖协议书》、《房屋赠予协议》、调查笔录、现场勘验笔录、照片、《房屋拆迁补偿协议书》等证据在案佐证。本院认为：1966年刘玉杰之母周桂芬与刘玉杰的妹妹刘萍、弟弟刘洪涛在刘玉杰出走期间，以刘玉杰欠有外债为由，将刘玉杰的房屋作价四万元卖给同村村民张惠海，并履行完毕。之后张惠海将院落内的房屋卖与冯福元，冯福元又卖与李迎春，李迎春又部分卖与王立平、部分赠与薄晶，现北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室作为拆迁人已分别与王立平、薄晶作为被拆迁人签订了《房屋拆迁补偿协议书》，对王立平、薄晶进行了安置补偿；涉案房屋也随着被拆迁安置补偿而灭失。原审法院本着尊重历史、照顾现实及维护交易安全和社会秩序的原则，未支持刘玉杰要求确认上述《协议书》无效的诉讼请求，并无不当。对于刘玉杰作为被拆迁房屋所在宅基地的使用权登记人，是否享有拆迁利益等问题，刘玉杰可另行主张。综上，原审法院判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由刘玉杰负担（其中的35元已交纳，剩余35元于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由刘玉杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘建刚代理审判员 宫 淼代理审判员 郑吉喆二〇一五年五月十九日书 记 员 吴可加 更多数据：搜索“”来源：