（2014）吴民初字第1283号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2016-01-12
案件名称
ＣＨＥＮＧＦＵＮＬＩＮ与许玉林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＣＨＥＮＧＦＵＮＬＩＮ,许玉林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2014）吴民初字第1283号原告CHENGFUNLIN（郑福临），国籍马来西亚，（亿星小区）。委托代理人高博、ＸＸ，江苏谐达律师事务所律师。被告许玉林，曾用名许伟明。委托代理人毕嘉露，江苏德富信律师事务所律师。本院于2014年9月1日受理了原告CHENGFUNLIN与被告许玉林房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员陈柏安适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案依法转为普通程序，由审判员肖仁刚、审判员陈柏安、人民陪审员许卫球组成合议庭公开开庭进行了审理。原告CHENGFUNLIN（郑福临）及其委托代理人高博、ＸＸ、被告许玉林及其委托代理人毕嘉露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告CHENGFUNLIN（郑福临）诉称，原、被告在2013年9月1日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于吴中区郭巷工业园通达路288号二楼1000平方米的房屋租赁给原告使用，租赁期自2013年9月1日至2015年8月31日，第一年租金为250000元，并约定了违约责任等事项。原告支付第一年租金后，被告仅向原告交付了约200平方米房屋，且2014年4月29日起阻止原告进入租住的上述房屋，致使原告的财物在上述房屋内至今不能取出。被告的上述行为，已经明显违反合同约定且严重损害原告的合法权益，依照我国法律的相应规定，特向贵院具状，请及时裁决，请求判令如下：1、判令解除原、被告双方在2013年9月1日签订的《房屋租赁》合同；2、被告向原告返还房屋租金200000元，并支付违约金200000元，合计400000元；3、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告增加一项诉讼请求，即要求被告赔偿原告装修损失费人民币200000元。被告许玉林辩称，其已在2013年8月底将1000平方米房屋交付给原告装修，交付行为是事实行为，不是要式法律行为，从法院现场取证情况就可以看出，仓库和办公室有钥匙，其他场地都是开放式的，1000平方米的装修也全是一种风格，不交付根本无法装修。从原告自己在询问笔录中也确认了被告租赁了超市二楼给原告，原告提供的收条也确认10000平方米。根据双方在2013年9月1日双方签订的房屋租赁合同约定，租金支付方式先付后用，原告理应在2013年9月1日前就支付第一年租金250000元，但原告一直拖欠，被告一直收不到房租，无奈只得应原告要求，参与到原告拟设立的苏州何必多付呢商贸有限公司，以房租抵作股权，占公司15%的股权，但原告只给了被告150000元人民币股权，还有100000元差价没有支付给被告，所以原告未足额支付房租，且超过合同约定的支付期间，是根本违约行为。被告始料不及的是，原告利用苏州何必多付呢商贸有限公司，利用租赁场所进行违法传销活动，不得进行违法活动是租赁合同明确写明的，从原、被告提供的询问笔录中可以看出，原告因为传销产品已造成多人向原告和公司索赔，矛盾激化到多次报警，所以在2014年1月后，原告自己不敢出现在租赁场所，不愿意承担赔偿责任。被告和其他股东想找原告都找不到，笔录中原告从未提起过被告未完全交付房屋一事。如果被告真的没有完全交付房屋，被告在实际使用到起诉前一年左右的期间内不可能不提出任何异议。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2013年9月1日，原告郑福临（乙方）与被告许玉林（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，甲方将苏州市吴中区郭巷工业园通达路288号苏州市吴中区清莲超市二楼面积1000平方米租赁给乙方使用，租赁房屋作为商业营销及办公用途。租赁期为自2013年9月1日起至2015年8月31日止，租金第一阶段：2013年9月1日至2015年8月31日。第一年支付租金人民币250000元，第二年支付租金人民币300000元，一年分两期支付，先付后用；第二阶段：2015年6月30日以后继续续租，2015年7月1日至2018年6月30日，租金按每年递增5%，按实际结算。2013年11月19日，被告向原告出具收条一份，该收条的主要内容为：“今收到郑福临先生清莲超市二楼1000平方米租金250000元整（2013年9月1日至2014年8月31日），已作为股金入股苏州何必多付呢商贸有限公司，占苏州何必多付呢商贸有限公司15%股份。”被告收受了该收条，并在本案中作为证据提供给本院。除上述股金抵做租金之外，原告从未实际支付过被告任何租金。另查，原告租赁本案所涉房屋清莲超市二楼系用来开办苏州何必多付呢商贸有限公司（以下简称何必多付呢公司）所用，原告系该公司的法定代表人，原告通过他人代持有该公司75%的股份。原、被告双方经协商，以原告本应给付给被告第一年的租金作为被告许玉林在何必多付呢公司的股权受让金，被告占有该公司15%的股份。在合作过程中，原告与包括被告在内其他股东发生纠纷，导致原告、被告和其他股东多次向公安机关报案或被公安机关调查询问。在审理过程中，本院于2014年11月4日去本案所涉租赁房屋清莲超市进行现场勘查，现场勘查查明，清莲超市二楼外墙悬挂了何必多付呢公司的广告牌，从超市内部来看，从一楼电梯入口开始直二楼的整体装修风格是一致的，以暗红色调为主，二楼室内面积约1000多平方米，靠墙的四周隔出了数间办公室，二楼室内中间部分装有红色的门头、墙头和门柱，并各处均张贴了何必多付呢的彩色贴纸，并摆有数十个货柜以及一些小家电、衣服等商品。在二楼最东边靠墙的货柜上有一些包，包上的商品标签写有“清莲超市”。原告陈述，二楼的外墙广告牌以内二楼室内装修都是由其装修的，但是何必多付呢的贴纸不是其贴的，被告并未将二楼1000平方米全部交付给他，只交付了二楼西南边靠墙的几个隔出的办公室，大概200平方米左右。被告称将二楼1000平方米全部交付给了原告，二楼也是原告装修的，至于现场勘查时二楼最东边靠墙货柜上的包，原本是其所有的商品，但应原告要求将这些商品统一作为何必多付呢公司的商品对外宣传经营的。原告对被告的该陈述不予认可，其认为二楼所有的商品均不是其提供的，也不是何必多付呢公司的商品。在审理过程中，原、被告双方为证实其主张或辩解，分别还提供了以下证据：原告提供的证据如下：1、2014年5月2日以及6月5日原告向郭巷派出所报案的询问笔录二份。2014年5月2日询问笔录的主要内容为：原告向郭巷派出所陈述：2013年11月，许玉林、魏丽建、陈建华、段月波4人发起成立何必多付呢公司，由原告担任法定代表人，并由其提供货品来源。2014年1月份，其离开苏州回家过年，临走前有大约600000元的商品和私人物品存放在清莲超市二楼会议室和仓库。3月20日，其回来发现公司仓库门被人损坏，会议室中的商品被许玉林移到仓库中。考虑到安全问题，其将一部分商品移到相城区一个仓库中。到了4月29日，许玉林与段月波将其相城区仓库的财产全部搬到了清莲超市二楼的仓库里。其租赁的清莲超市二楼的所有办公室房间与仓库钥匙和相城区仓库钥匙也被许玉林拿走。在公安机关向其询问何必多付呢公司无法正常经营的原因时，原告陈述：其所有商品被段月波、许玉林等人强占，其次每次去公司与段月波等人见面，都会受到人身威胁。4月29日晚，其与段月波在郭巷派出所国泰警务室见面调解时，段月波还欲强抢其随身携带的公文包，被当时在场的辅警阻止，并且段月波对其人身安全作出威胁，所以现在不能回公司正常工作。在公安机关向其询问公司地址在何处时，原告陈述：其是租赁郭巷清莲超市二楼的办公室，房东是许玉林，租赁协议都签订好的，现在这个公司无法正常经营，段月波等人想要强占公司及其私人财物并把其撤除法人资格，其将会通过法律途径追回其损失并讨回私人所有财物。从其出资这家公司开始，其觉得段月波、许玉林等人存在诈骗嫌疑。2014年6月5日的询问笔录的主要内容为，原告向公安机关陈述：其之前因和别人之间的纠纷已报过几次警了，一直没有处理好，所以这次再来把事情详细讲一下。其是在2013年9月到苏州准备开公司做生意，在当年9月通过朋友认识了段月波和谢宝华，然后大家一起商量注册公司，其股份由段月波代持，其作公司的法定代表人，注册资本1000000元，在注册的时候出资人那里填的是段月波出资750000元，魏丽建出资50000元，陈建华出资50000元，许玉林出资150000元。许玉林是给我提供了场地，地址在清莲超市二楼，场地是租给我的，租赁合同签订是2年，第一年租金250000元，第二年300000元，第一年应该支付的250000元算作许玉林入股的资金，并且其自己称算作公司15%的股份。公司成立并没有实际出资，只是段月波通过他的关系注册下来的。在2014年1月6日、1月7日、1月9日，段月波与其发生纠纷，骗走其儿子的护照和台胞证，对其和其儿子进行殴打，并限制其人身自由，谢宝华还夺走其手机和银行卡。2014年3月27日，其到清莲超市二楼其公司去看，发现公司样板店门被破坏了，仓库的锁被破坏，里面一片狼藉，其清点后发现少了一些东西，总价格大约2万多元。原告认为，根据原告在上述笔录中的陈述，仓库和办公室的钥匙被被告拿走了，原告无法使用租赁场地，另外有60万的货物被被告扣押。此外，被告认可250000元房租作为公司15%的股份。被告经质证后认为，对上述笔录的真实性无异议，从2014年6月5日的笔录中原告向公安机关陈述“许玉林是给我提供了场地，地址在清莲超市二楼，场地是租给我的”可以看出原告确认了被告将二楼全部1000平方米的场地租赁给了原告，原告并没有对租赁场地提供任何异议，在该份笔录中，原告也提到了郭巷清莲超市二楼我的公司里。关于原告所说的货物被扣押的问题，与本案无关。2、被告许玉林在2014年1月26日和5月5日在郭巷派出所作的询问笔录。2014年1月26日的询问笔录的主要内容为，被告向公安机关陈述：何必多付呢公司租在我超市的二楼。在2013年8月，经朋友介绍认识郑福临，是马来西亚人，要租我二楼的一部分房间用来做公司办公室，当时谈好的租金每年250000元，到了11月左右，我和郑福临谈好是以250000元一年的租金作为入股资金，算15%的股份，说好到年底分红。现在郑福临回台湾了，要过完年回来，我在该公司以房租入股，没有职务，也不参与他公司的管理。公司的经营方式是经人介绍的方式拉拢会员加盟，加盟的人要交120000元的加盟金，加盟人员再介绍他人来就有3000元一个人的奖金，加盟金是作为开加盟店的。公司主要销售的商品，就是郑福临让人买他的积分卡，买了积分卡的人就相当于进入他的会员了，可以在他合作的超市、商店以积分兑换商品。公司大概有7、8人加盟进来了，在2013年公司一直报警有纠纷是因为加盟的人来吵着要退出引起纠纷，现在一部分人退到钱了，其他情况不了解。2014年5月5日的询问笔录的主要内容为，被告向公安机关陈述：我作为股东，和别人合作做生意，现在生意没做成，和一个马来西亚的股东有纠纷。是销售保健品的生意，在2013年9月份左右开始的，当时股东有我、段月波、魏丽建，陈建华，段月波是代马来西亚的郑福临持股的，持75%，其他人总共持股25%，我持有15%，是用销售保健品的实体店的房租入股的，那房子也是由我租的，就是清莲购物广场，租下来我总共付了50万房租，打算另辟1000平方米的场地作为保健品销售用。段月波代表郑福临用销售场所的装修费用及产品入股，装修及办公用品、办公设备费用大约花了十万左右，公司还没有开始营业卖产品，原因是法人郑福临把营业执照、财务章、税务资料、银行账户资料都带走了，他说要带这些资料去做生意。2013年11月份左右，郑福临带着所有公司的资料消失了一个多月，找电话也联系不到。他当时就发脾气，说他总裁出去不用我们管。后来还说在马来西亚被抢了，电话、手机都被抢走，所以联系不上。2013年12月份左右，公司开股东会，郑福临又指责我们没有做到生意，没有卖出东西，因为公司的资料都被郑福临带走了，我们根本没办法做生意。郑福临一个人拿走了公司所有资料，他自己一个人在外面干什么，我们都不知道，他在外面赚钱了，我们也不知道，如果亏了钱，或者他去干了违法的事情，我们作为股东还要承担责任，我们就觉得这样做风险太大，就不想做了，想退出，郑福临不同意退出，双方发生争吵，他说我们不理解他，但是合作了几个月，我们一分钱都没有赚到，连场地的水电费之类的都是欠的，还有郑福临雇佣段月波给他开车，都没有给段月波工资。郑福临拿是拿来一些产品，他自己说价值有50万左右，我看是不值这么多钱的，这些产品现在放在清莲购物广场内仓库里，装修销售场地的钱是郑福临出的，还有5000左右的尾款是我垫付的，郑福临还没有给我。我们几个股东大约在2014年1月左右翻脸闹矛盾的，当时段月波向郑福临讨要房租，结果就吵起来了。郑福临一开始也是别人介绍的，他说要弄办公室，要弄样板店，要租地方，谈来谈去我们几个人就入股了。后来为了散伙退股吵过几次，郑福临不同意，报警也报了好几次，但是没有结果。2014年2月底的时候，郑福临退了10000多元给代理商，他又表示要把公司搞好，我们又有点相信他了。后来我们又发现郑福临开始偷偷把清莲购物广场仓库的产品运到相城区他自己住的地方，因为这些产品是公司的财产，我们就阻止他这样做。我们到郑福临在相城区的住处找到了，把他搬出去的产品又搬回来，后来我们和郑福临也见过面，但是他情绪激动，不同意散伙，不同意清场，还四处报警，四处上访。我们想首先要郑福临把公司资料拿出来，去注销掉，然后把当时大家入股的钱再退出来，散伙就结束了。原告认为，上述证据可以证实以下：1、被告认可250000元作为公司15%的股份；2、被告认可原告出资100000元左右装修和添置办公设备；3、被告承认清莲超市二楼并未投入运营；4、被告在公安机关陈述是卖保健品的，但法官现场勘查的时候，还有电器、衣服，可以印证场地并没有交付；5、被告承认原告有500000元的货物在清莲超市仓库。被告经质证后认为，1、被告认可250000元作为15%的股份，但实际上原告并没有向被告支付过现金，而只是以150000元作为15%的股份，现金与现金之间不能做任何折抵，所以原告拖欠100000元；2、被告笔录中陈述，被告也垫付过一部分的装修费用，被告还陈述的都是1000多平方米的场地作为原告使用的场地，因为何必多付呢公司的营业范围包括了保健品等，原告已作为公司的宣传使用；3、关于货物问题，与本案没有关联性，不作质证。3、视频一份。该视频的内容为清莲超市二楼的视频。原告认为，该视频上载明清莲超市二楼放满了电器和衣服，并且电器和衣服上都贴有清莲超市的价格标签，证明被告并未向原告实际交付场地，而是被告自己占有并使用了二楼的场地。被告经质证后认为，对该视频的真实性不予认可，该视频是在起诉之后制作的，不能证明当时的交付情况。视频中有清莲标签的物品是在起诉后放上去的，视频中的服装、电器是起诉前放上去的，是作为何必多付呢公司对外宣传的商品结构。被告提供的证据如下：1、郭巷派出所于2014年5月5日向段月波所做的询问笔录、2014年6月5日向龚培元所作的询问笔录、2014年6月25日向陈建华所作的询问笔录、2014年6月5日向谢宝华所作的询问笔录。段月波向公安机关陈述，他与郑福临合伙做生意，郑福临欠他50000多元，在和郑福临合开何必多付呢公司，他一分钱也没有拿到，郑福临把营业执照、公章、财务章、法人章等物品一直放在包里自己保管，一直失踪了25天。郑福临大概欠了十几个人共计20多万元，听说他是收了别人货款之后就失踪了，人家觉得他事不牢靠，而且货物都不值钱的，他存在虚假宣传的行为，好多人就要求退货，他现在是躲着不给别人退货。龚培元向公安机关陈述，在2013年他通过一个叫谢宝华的人认识郑福临，当时郑福临在清莲超市二楼开了一个叫何必多付呢公司，到时有很多日用品要对外销售的，谢宝华就让我投资点钱就可以给我等价的购物券，我后来就向郑福临投资了8000元，但直到现在郑福临也没有把购物券给我，只是先按照投资人的身份送给我一个礼包，里面有点保健品，我投资了8000元之后这个超市一直没有开，郑福临这个人后来找不到了，我发现被骗就联系谢宝华想找郑福临退钱。在2013年10月，在青莲超市二楼找到郑福临，让他退钱，并把保健品退给他，郑福临就写了一张退款保证书，但现在钱都没有退给我。陈建华向公安机关陈述，他通过谢宝华认识郑福临，按郑福临的要求投资了48000元，拿到了12000元的保健品。后来郑福临又让他入股100000元，占何必多付呢公司5%的股份，他在9月份交给郑福临100000元。郑福临在成立公司后就和股东失去了联系，也没有按照公司法的规定去做，把公章、支票等一切控制在他自己手上。2014年4月段月波想退股，这样我们股东和郑福临之间发生矛盾纠纷。谢宝华向公安机关陈述，他跟郑福临合作做生意，郑福临在清莲超市二楼开了一家何必多付呢公司，公司主要卖省点卡、早餐券、化妆品之类的东西，郑福临让我加盟，我加盟后在相处过程中发现这个人为人有问题，然后我和另外一些加盟商要求退钱，在2014年12月底他和其他加盟商来在清莲超市郑福临开的公司里，要求郑福临退钱，郑福临不肯，双方就在公司僵持了几个小时，后来又有好多会员闻讯赶来问郑福临要钱。被告认为，上述证据可以证明原告所租赁的场所就是清莲超市二楼，原告因经营模式上的非法行为，导致多名投资人向其索赔，所以其不敢出现在公司内，不敢承担相应的责任，其他股东都是正常到公司。上述证据还可以证明原告给投资人造成的投资损失的数额，现在使被告和公司的其他股东深受其害。原告经质证后认为，本案是房屋租赁合同纠纷，被告所要证明的事实与本案无关联性，笔录内容所反应的真实性无法确认。笔录中提到所谓的产品是保健品而不是衣服、电器，进一步印证了被告向法庭作虚假陈述，被告实际上没有将场地交付给原告使用。被告补充说明，原告当时要求其服装作为公司的商品对外宣传，二期这个场地还要建办公室。以上事实，由原告提供的租赁合同、收条、照片、公安机关的询问笔录、视频以及本院制作的本案勘查笔录及照片和庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》并不违反法律规定，应属合法有效。关于本案争议的租赁房屋是否交付的问题。原告陈述其租赁房屋系用来开办何必多付呢公司所用。从本院的现场勘查情况来看，争议房屋从外墙以及室内来看，其整个的装修风格均是统一的，户外也悬挂了何必多付呢公司的广告牌，原告也确认上述室内外装修均是由其装修装饰的，如被告未向其交付全部房屋，原告怎能对房屋进行外墙以及室内的装修装饰，因此原告现诉称被告并未向其交付合同约定面积的房屋，与事实不符。况且，从原告多次向公安机关的报警询问笔录、被告在公安机关所作的询问笔录以及其他人在公安机关所作的询问笔录中可以看出，原告与被告及其他股东之间因何必多付呢公司的运营、股东之间的合作以及退股等事项发生纠纷，但各方均未涉及到租赁房屋未向原告交付，也未涉及到何必多付呢公司未有办公场所等事项，特别是在被告以租赁场所的租金入股的情况下，如原、被告之间因公司的运营以及双方的合作发生纠纷，原告一般应向公安机关陈述被告未履行支付入股金也未交付租赁房屋等事项，然，在公安机关的询问笔录中，原告只是陈述原告与段月波和被告之间存在纠纷，被段月波进行过人身威胁等，且原告在公安机关的询问笔录中陈述“许玉林是给我提供了场地，地址在清莲超市二楼，场地是租给我的”，因此，原告陈述被告未依约向其交付租赁房屋明显与事实不符，本院不予采信。关于被告是否将原告赶出租赁房屋的问题。原、被告以及段月波、龚培元、陈建华、谢宝华等人向公安机关的所作的询问笔录中，均未有任何一方陈述被告许玉林将原告赶出租赁的房屋，仅涉及段月波、被告、谢宝华以及其他加盟商、会员等人与原告之间因何必多付的合作以及会员加盟等事项发生纠纷，一些加盟会员在本案所涉的租赁房屋向原告催讨退款以及段月波等人与原告以及原告的儿子之间因退股等事宜之间发生矛盾。除此之外，原告并未提供其他证据证实被告将其赶出租赁房屋，因此，原告诉称被告将其赶出租赁房屋，因未有相关证据佐证，本院不予采信。综上，原告以被告违约为由要求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同的问题，因原告未能证实被告存在违约行为，因此原告要求单方解除合同并要求被告退还租金并支付违约金之诉讼请求，本院不予支持。鉴于被告在庭审中表示同意解除合同，故本院认为双方均对解除合同无异议，故确认租赁合同解除，合同解除日以2015年4月15日原告在庭审中表示同意解除时为宜。关于合同解除后的房屋占有使用费和房屋返还问题，因被告未在法定期限内提出反诉且房屋使用、返还问题涉及到原、被告和其他股东之间的内部纠纷，因此上述问题本案中不予理涉，被告可以另行主张。关于原告主张的装修损失问题。因原告未有证据证明被告存在违约行为，因此其主张装修损失的前提并不存在，因此其诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方签订的租赁合同于2015年4月15日解除。二、驳回原告CHENGFUNLIN（郑福临）其他诉讼请求。案件受理费人民币9300元，由原告CHENGFUNLIN（郑福临）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 肖仁刚审 判 员 陈柏安人民陪审员 许卫球二〇一五年五月十九日书 记 员 黄亚博 来自：