（2015）一中民终字第4027号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-11
案件名称
邢富旺与甄淑清房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邢富旺,甄淑清
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第4027号上诉人（原审原告）邢富旺，男，1934年2月8日出生。委托代理人王金凤，北京京翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）甄淑清，女，1967年6月23日出生。委托代理人王滨才，甘肃长治律师事务所律师。上诉人邢富旺与被上诉人甄淑清因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邢富旺在原审法院诉称，1999年我将位于海淀区378号房屋以117000元价格卖给城镇居民甄淑清。我是本村农民，仅有一处宅基地，甄淑清并非本村农民，不享有宅基地，我们的买卖行为违反了法律规定，双方签订的合同应为无效合同。故诉至法院，诉讼请求：1、依法判令邢富旺、甄淑清房屋买卖合同无效；2、诉讼费由甄淑清承担。甄淑清在原审法院辩称，在1999年买房时双方签订协议，明确约定永不反悔，现基于房屋价值增值，邢富旺要求我腾房是不诚信的表现。另诉争房屋于2013年5月卖给甄×，邢富旺起诉认定买卖协议无效没有意义，现房屋所有人、使用人均是甄×。不同意邢富旺的诉请。原审法院经审理查明，1999年邢富旺与甄淑清订立买卖合同，载明“邢富旺自愿将宅基地房屋北房六间、西房四间、北小房一间半卖给甄淑清，经双方商定房屋折价十一万七千元整，宅基地东至官道，南至郭×北房后房沿，滴水西至甄×东房后房沿滴水，北至邢富旺北房羊尾巴后房房沿滴水。北房基地以屯佃村政府丈量尺寸为准，此房价钱双方当面结清，邢富旺、甄淑清永不反悔，此据一式二份，对缝为准。”该协议双方当事人签字，代笔人、证人签字。后该院房屋北房进行装修，未经批示将西房拆除，在院南新建房屋六间、西房一间、东房一间。邢富旺系该村村民，甄淑清系城镇居民。甄淑清主张该房屋已经出卖于甄×，诉讼中甄×到庭证实，2013年甄淑清将争议院落转让给自己，双方订立协议，协议载明：“我甄淑清自愿将1999年购得的378号院房屋转让给弟弟甄×，在此院落拆迁前甄淑清夫妇有永久居住权，如遇国家征地拆迁，甄×给付一套不小于100平方米的回迁房。弟弟甄×给付房屋折价款人民币60万元，于5月20日前给付二十万，余款三年内付清。”就上述协议的履行情况提交收条两张，证实甄淑清2013年5月15日收到房款20万元，2014年6月12日收到20万元，北京农商银行活期储蓄转账交易回单载明，2014年6月12日甄×配偶向甄淑清转账20万元。甄×系该村村民。上述事实，有双方当事人陈述、买卖合同、证人证言等证据在案佐证。原审法院认为，房屋买卖必然涉及宅基地的处分，根据我国法律规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制，在此前提下，农村私有房屋买卖合同一般应认定为无效，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，甄淑清为我市居民，甄淑清购得争议院落后又将其出卖该村同一集体经济组织成员，不但存在协议，还存在出卖款项的支付行为，鉴于最终的买受人为本村村民，邢富旺与甄淑清签订的合同应属有效。另外，邢富旺签订合同并已实际履行后，在房产增值的情况下，以转让农村房屋违反法律为由，要求确认转让书无效，其行为违背了诚实信用原则。统上考虑，法院对邢富旺的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：驳回邢富旺全部诉讼请求。邢富旺不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判支持邢富旺的一审诉讼请求，被上诉人承担本案的诉讼费。上诉理由：甄淑清非本村村民，为城镇居民，邢富旺与甄淑清的买卖合同违反了法律法规的规定，属于无效合同。甄淑清服从原审判决，对上诉人的上诉请求和事实理由答辩称：诉争院落已经转让给了本集体经济组织成员，被上诉人也没有实际的处分权利了。本院经审理查明，一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。本院认为：农村宅基地的所有权属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村委会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许向本集体经济组织外的成员转让。本案中，虽然甄淑清为城镇居民，但甄淑清购得争议院落后又将其出售给该村同一集体经济组织成员，并已实际履行，因此宅基地的使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，一审法院认定邢富旺与甄淑清之间的房屋买卖合同有效，并无不当，本院予以确认。邢富旺与甄淑清签订合同并已实际履行后，在房产增值的情况下，要求确认转让书无效，其行为违背了诚实信用原则。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三十五元，由邢富旺负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由邢富旺负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 辛 荣代理审判员 朱文君代理审判员 赵 蕾二〇一五年五月十九日书 记 员 杜 莹 关注公众号“”