（2014）吴民初字第719号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-09-30
案件名称
苏州洞庭房地产发展有限公司与矫沁商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州洞庭房地产发展有限公司,矫沁
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2014）吴民初字第719号原告（反诉被告）苏州洞庭房地产发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区金庭镇镇夏街。法定代表人李越峰，该公司董事长。委托代理人王宇翔。委托代理人徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。被告（反诉原告）矫沁，香港籍，原。委托代理人矫志伟，男，1960年4月28日生，汉族，系被告之父。委托代理人吴玉梅，女，1958年11月5日生，汉族，系被告之母。原告苏州洞庭房地产发展有限公司（以下简称洞庭房产公司）诉被告矫沁商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。审理过程中，被告矫沁以洞庭房产公司为被告提起反诉，本院决定受理并进行合并审理。原告（反诉被告）洞庭房产公司之委托代理人王宇翔、徐华斌，被告（反诉原告）矫沁之委托代理人矫志伟、吴玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洞庭房产公司诉称，其与被告于2012年9月23日签订了商品房买卖合同，将位于苏州市吴中区金庭镇镇夏俞家渡78号18幢（独立别墅）出售给被告，总房价为828万元。合同签订后，被告支付了房款498万元，并向银行贷款支付330万元。后因被告身份变更为香港籍，被告提出需要终止履行原合同，并以香港身份重新签订购房合同。经沟通协商，双方于2013年7月4日签订协议，终止履行原买卖合同，协议约定由被告于2013年7月5日前向银行提出终止购房贷款合同申请，被告应于2013年7月11日之前暂停使用18幢物业并归还钥匙。此后，贷款银行收回了贷款330万元，但被告未与原告重新签订房屋买卖合同，而向原告提出退房。截至目前，被告仍未将涉讼房屋交付原告，故诉请判令：1.原、被告双方签订的商品房屋买卖合同已解除；2.被告返还原告涉讼房屋。审理中，原告另增加4项诉讼请求：3.被告赔偿原告房款330万元的利息损失（自2013年3月4日至判决确定给付之日止，按银行同期贷款利率的标准计算）；4.支付水费2114元、电费16231元、物业费18370.35元；5.将涉讼房屋内外恢复至原状。被告矫沁辩称，其因身份变化与原告协商重新签订购房协议，后原告一直拒绝与其重新签订购房协议，因原告违法建设码头，影响涉讼房屋的品质，其才向原告提出退房申请，但原告一直未予回复，亦未退还其购房首付款并赔偿其损失，被告不存在过错，现其同意解除房屋买卖合同，对原告其他各项诉讼请求不予认可。反诉原告矫沁诉称，反诉被告与其终止履行原合同之后，在涉讼房屋南面违规建造游艇码头，影响涉讼房屋的品质。其发现上述违建真相后，多次向行政主管部门反映，反诉被告为达到继续建造的目的，不惜采取毁约手段，对反诉原告进行报复，逼迫反诉原告解除房屋买卖合同。期间，反诉被告对涉讼房屋采取停电停水，造成其洗衣机及食物损失。另，其垫付了涉讼房屋大门前铺设金山石材费用1300元，并对涉讼房屋抽水马桶、电热水器进行了维修及更换，该些费用本应由反诉被告承担，故诉请判令反诉被告：1.支付已付房款498万元的利息损失（自2012年6月19日起至结案之日止，按年利息8%的标准计算）；2.赔偿垫付银行贷款330万元的利息81070.81元；3.赔偿再次购买同档次、同地段住房的房价差价及税费差价194.8664万元；4.赔偿因停电停水导致损坏全自动洗衣机价值2580元；5.赔偿因电冰箱被停电致冷冻食品腐烂变质损失1890元；6.赔偿搬家费8000元；7.赔偿修理、更换抽水马桶费用320元、3800元；8.赔偿更换电热水器费用816.89元；9.支付涉讼房屋大门口铺设金山石材垫付费用1300元；10.立即停止对反诉原告的打击报复和迫害（如停水、停电、跟踪、封锁小区大门等）；11.赔偿其租房损失。庭审中，反诉原告增加要求反诉被告退还购房首付款498万元的诉讼请求。反诉被告洞庭房产公司辩称，涉讼房屋的买卖合同系因反诉原告的原因解除，其应当先交付房屋，其后返还房款；另其未对反诉原告进行打击报复，故其不应承担反诉原告诉称的各项损失。经审理查明，2012年9月23日，原告洞庭房产公司（出卖方）与被告矫沁（买受方）签订《商品房买卖合同》（合同编号为苏吴合同201209230002）。双方约定，原告将其开发建设的位于苏州市金庭镇俞家渡78号18幢独立别墅出售给被告，该房屋为装修房，建筑面积为298.22平方米，房屋总价款为828万元。双方约定房款支付方式为：首期250万元于2012年7月15日前付清，第二期248万元于2012年10月31日前付清，向银行贷款330万元。合同附件五补充协议约定，买受方支付全部价款完毕，并已经和贷款银行签订贷款合同后，出卖方始有义务交付房屋，物业管理费自入伙期间届满次日起开始收取，具体按物业管理合同中的相关约定执行。买卖合同中书面通知的邮寄送达方式为挂号信或特快专递等，出卖方向合同约定的买受方地址寄出通知3日后即视为送达，买受方联络方式以买卖合同载明的为准，出卖方联络方式以买卖合同中“联系地址”和本房屋所在地共同为准。其中，合同载明出卖方的联系地址为苏州市吴中区金庭镇俞家渡78号。上述合同签订之前，被告已分别于2012年6月20日、6月21日、7月23日、10月29日向原告支付购房款35万元、165万元、50万元、248万元，共计498万元。原告于2012年7月22日将房屋交付被告使用，房屋交付时为精装修房屋。其余购房款330万元，由被告通过向农业银行吴中支行申请办理贷款方式支付，该款于2013年3月5日支付至原告账户。原告向被告开具了相应购房发票，并于2013年3月14日将发票交付被告。后因被告迁至香港而身份发生变更，原、被告经沟通协商，2013年7月4日，原告为甲方、被告为乙方签订《协议》一份，其内容载明：“双方就终止古北雅园18幢（即涉讼房屋）物业购买合同并重新签订购买合同达成如下协议：1、由于乙方身份的改变，导致原商品房买卖合同无法执行，现乙方提出终止合同，重新以香港身份签订购房合同。2、甲方同意的乙方的请求，终止与乙方的购买合同，另行以香港身份签订新的购房合同。3、甲方在2013年7月5日将农行保证金账户中的330万元退还农行，相应的贷款利息由乙方同日垫付归还农行，并终止乙方与农行的个人按揭贷款合同。4、乙方同意于本协议签订之日起的一周内，暂停使用18幢物业并归还钥匙。5、双方同意在2013年7月12日之前争取完成吴中区房管局的合同终止工作，另重新签订新的购房合同。6、在签订新的购房合同后，乙方将尽快完成和银行的贷款按揭合同的签订工作。如银行贷款合同生效后3个月内贷款不能到甲方账户，乙方同意于2013年12月31日前用现金付清剩余房款。该协议签订后，原、被告双方并未重新签订新的房屋买卖合同。被告于2013年7月5日至上述贷款银行办理了贷款330万元的退还手续，银行将330万元贷款收回，为此，被告共计支付贷款期间的利息81070.81元。2013年12月30日，被告向上海古北（集团）有限公司寄送《退房申请》，其内容载明：“本人于2012年9月23日与洞庭房产公司签订了古北雅园18号商品房买卖合同，由于以下原因：1.开发商违规建造临时避风港，导致本人对所购房屋的价值和居住品质无法认可。2.开发商在购房过程中，人为设置障碍，致使购房合同无法正常履行。3.其他原因。鉴于目前的状况，本人申请退房，要求开发商退还所付全部房款并提出以下经济赔偿：1.偿还农业银行的贷款利息81070.81元。2.偿还所付房款利息（按银行同期同档贷款利息计算，自交款之日起偿还之日）。3.对购房人以后再次购房（同地段、同类型、同面积）所产生的差价的补偿双方协商解决。”上述函件的落款日期为2013年12月28日。原告庭审时认可其公司已收到该份退房申请，并提供了信函邮寄信封及函件原件，该信函的邮戳送达日期为2014年1月1日。另查明，古北雅园外侧滩地环境整治项目（避风港式码头）位于涉讼房屋所在小区的外侧西南面，与该小区有一小河之隔。自2014年4月30日至2015年2月16日期间，被告因进入涉讼房屋，而该小区物业公司不让其进入而多次产生纠纷，经报警处理。上述事实，由原告提供的房屋买卖合同、购房发票及签收单、终止合同协议书、贷款转账凭据、退房申请及邮寄凭据，被告提供的贷款利息结算凭据及银行交易明细、函件，当事人的陈述，本院调取的报警记录，庭审笔录予以证实。庭审中，被告陈述：双方在协议中约定于2013年7月11日将归还钥匙，暂停使用房屋，当时其是同意将房屋交付原告，但因为其要求被告保管好其房屋内的物品，但原告无法作出保证，其在2013年7月12日之后曾要求与原告签订合同，但原告没有与其签，其曾三次写信给原告，要求其签订合同，但一直未回复其，其只有要求解除合同，后其于2013年12月28日向原告寄送退房申请，要求退房。其曾对原告违建游艇码头举报后，水利部门查封了原告违建项目，原告在2014年4月8日之后对涉讼房屋停电停水，封锁小区大门不让其进门，并派人跟踪，致使其无法使用涉讼房屋，后其多次报警处理，才能进入屋内拿出一些日常用品，期间因停电停水造成其洗衣机损坏，以及冰箱内冷藏食物变质。另，其还陈述，其入住涉讼房屋后未对房屋进行改造装修，其无需恢复原状。涉讼房屋的物业服务公司是上海市古北房产租赁有限公司苏州分公司，该公司与原告公司均系上海古北集团有限公司的子公司，其入住后没有人抄水电表，也没有谁来收过水电费，也未向其提供过发票，故其未交过水电费；根据其与物业公司的约定，可以免交物业费2年。为此，其提供如下证据予以佐证：1.邮寄凭据及函件一组，证明其多次发函与原告公司就涉讼房屋买卖事宜进行交涉的过程。其中2013年7月23日的函件寄送的内容为矫沁的身份证、户口本、婚姻记录证明及原房屋买卖合同，收件人为原告。2013年9月2日的函件显示，收件人为原告，函告原告以资料不全为借口拒绝办理原合同的注销手续，要求原告承担违约责任。2013年9月10日的函件显示，收件人为原告，被告建议原告退还房款，双方回归原点，再按程序走流程。2013年11月11日的函件显示，收件人为上海古北集团，被告提出退房，并列出了主要内容为原告长时间拖延执行协议约定的内容、房屋周边环境对生活品质造成影响、室内装修以及空调、家具存在严重质量问题，小区安全无法保障等原因。2.施工现场照片以及水利局出具的情况说明、太湖国家旅游度假区经发局通知，证明原告违规建造游艇码头。3.照片一组、物品清单一份以及邮寄上海古北地产公司的邮寄单一份，证明原告对涉讼房屋上锁、停车停水以及电冰箱内食品腐烂事实。4.马桶修理费收条一份以及更换马桶、电热水器发票复印件，证明修理马桶费320元、更换马桶费用3800元、电热水器816.89元。5.安装金山石便条原件一份，证明该项费用为1300元，其还陈述因涉讼房屋大门口前需铺设金山石，开发商提供的石材不够，后其另购石材补充，为此垫付1300元石材费用，该石材铺设系由开发商派人完成，其垫付费用的情况，原告亦知晓。6.古北房屋租赁有限公司业主入住付费清单一份，该清单载明物业费免费2年，落款日期为2012年12月13日。原告质证陈述：其未收到2013年9月2日、10日函件，其中提到要求原告注销房屋买卖合同与双方签订的协议内容不一致。因被告一直未付清房款，双方未重新签订合同，其确认收到过2013年11月11日的函件，被告提出退房申请后，其公司口头与被告协商过，但因为被告不能明确是退房还是重新签订购房合同，其公司无法作出明确回复。对于照片，不能证明其锁住了整个小区，即使锁门，被告也可开门，照片也不能反映原告对涉讼房屋进行了停水停电的事实。自2012年7月至今，被告未交纳过水电费及物业费，如果即使存在停电停水的情形，也是被告与物业公司之间的纠纷，与原告无关。食品变质损失与其无关，其不予认可。对于被告主张的维修、更换抽水马桶、电热水器等费用均不予认可，涉讼房屋交付被告时系样板房，是按照现状交房的，其不应承担该费用。对于金山石费用1300元的金额予以认可，是否由原告承担由法院酌定。游艇码头建设的问题与本案亦无关，该项目在建房时就已规划好的，不是违章建筑，水利部门要求其停建，是因需对码头建造进行审核，而且该项目与本案纠纷没有关联。原告为证明其游艇码头项目建造非违建项目，提供了吴中区发改局核准环境整治项目通知一份，环保局审批意见一份，水利局施工许可证三份，证明其码头施工有合法审批手续。对此，被告经质证陈述，原告施工该项目原名称为临时避风港，规划部门要求原告到环保、水利部门进行审批，后原告以滩地治理工程为由进行审批，水利部门给其出具了许可证，但实际需要有规划、水利、环保部门的审批许可，但原告并未全部取得该些许可证，应当属违建。庭审中，关于贷款330万元的问题，被告陈述，其与银行签订了购房贷款330万元，后因被告身份变更需终止合同另行重新签订合同，其要求银行暂时不要将330万元贷款放下来，原告亦知晓，并参与协调，但后银行于2013年3月5日误将330万元放贷至原告的银行账户，后双方在终止合同的协议中约定，先由其垫付该330万元贷款利息，由银行将该贷款收回以避免损失扩大，后其于2013年7月5日在银行办理了结算手续，支付了4个月的利息81070.81元，该笔贷款利息应当由原告支付。另，4个月贷款期间的活期存款利息由原告收取。而原告陈述，双方在协议中约定由被告垫付，是因为该协议系由被告草拟的，上述贷款利息系被告购房贷款产生的利息，应由被告负担。审理过程中，被告申请对游艇码头坐标点进行测绘，并要求调取水利部门、规划部门、消防部门调取码头建设的相关批文及违法建造的处罚凭据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告于2012年9月23日签订的商品房屋买卖合同，合法有效，后双方于2013年7月4日签订协议约定终止履行原合同，事后双方未签订房屋买卖合同，本院据此认定原、被告双方已于2013年7月4日协商解除于2012年9月23日签订的房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖合同关系于2013年7月4日起解除。根据双方当事人的陈述，涉讼房屋已交付被告使用，而被告亦支付购房款，现房屋买卖合同已解除，被告应将涉讼房屋返还原告，而原告亦应将购房款498万元退还被告。关于被告矫沁申请对游艇码头项目坐标点进行测绘，并申请本院调取该项目的相关批文及违章处罚凭据，该申请与双方当事人之诉请并无直接关联，本院不予准许。至于双方当事人的其他诉讼请求，本院分析并核定如下：（一）关于原告的本诉诉讼请求。（1）房款330万元的利息损失。原告诉称因合同解除后双方未签订房屋买卖合同，贷款330万元被银行收回，致其无法使用该笔款项，该利息损失应由被告负担；被告对此不予认可。因原、被告双方就涉讼房屋的买卖合同协商解除，双方未能就重新订立房屋买卖合同达成一致意见，其亦无证据证实被告对后续未重新签订合同存在过错，故原告主张该损失于法无据，本院不予支持。（2）水电费、物业费。当事人对各自的诉讼主张有责任提供证据，原告未能就水电费提供证据予以佐证，其亦非物业服务合同的相对方，物业费收取应属被告与物业公司之间的合同关系问题，其亦无证据表明物业公司授权其收取物业费，故原告对其主张应承担举证不能的法律后果，本院对该主张不予支持，原告待证据充分时可另行主张。（3）恢复涉讼房屋原状的问题。双方当事人均确认房屋交付时系精装修房屋，被告陈述其未对房屋进行改造装修，不存在需要恢复原状的问题，而原告未能提供证据证实涉讼房屋的原状及被告对房屋存在改变原状的情形，故本院无法确认房屋交付之时的状态以及被告改变涉讼房屋原状态的事实，本院对原告该项请求不予支持。（二）关于反诉原告的诉讼请求。（1）已付房款498万元的利息损失。反诉原告主张按年利率8%的标准计算自2012年6月19日起至本案结案之日止的利息损失，因双方当事人均确认反诉原告支付498万元购房款的事实，因该款项系其为履行双方订立的房屋买卖合同所约定的合同义务，而反诉被告亦将房屋交付反诉原告使用，履行了原合同约定的交付义务，因此，本院认为，反诉被告在双方协商解除合同之前占用使用该498万元具有合法依据，其无需向反诉原告支付合同解除之前（即2013年7月4日前）该498万元的利息损失。至于之后的利息，双方协议约定重新订立房屋买卖合同，但事后未订立合同，反诉原告在2013年12月30日向反诉被告发函要求退房退款，反诉被告认可其收到该函件，根据该函件载明的收件日期为2014年1月1日，反诉被告未将房款退还反诉原告，应当承担未退房款期间的利息损失，考虑到反诉原告向反诉被告寄送退房申请后未将房屋退还反诉被告，涉讼房屋亦尚处于其控制之下，反诉原告提供的证据亦不能证实双方未能重新签订房屋买卖合同的责任在于反诉被告，本院综合上述因素，判令反诉被告按人民银行同期同档银行存款基准利率的标准向反诉原告支付该498万元自2014年1月1日起至本判决作出之日止的利息。至于反诉原告认为游艇码头项目影响涉讼房屋品质而致使其未与反诉被告签订合同，责任在于反诉被告，该因素虽会对反诉原告决定购房涉讼房屋产生一定影响，但并非双方重新订立买卖合同的决定因素，双方未能重新签订房屋买卖合同，说明双方就涉讼房屋的购买事宜未能达成一致意见，上述因素不能证明反诉被告在约定另行订立合同中存在过错。至于反诉原告按年息8%的标准主张利息损失，于法无据，本院不予支持。（2）贷款330万元的利息81070.81元。因反诉原告为履行房屋买卖合同约定的支付房款义务，而向银行办理贷款支付反诉被告330万元，后其因身份问题需另行签订房屋买卖合同而解除原合同，并约定由反诉原告与银行办理贷款合同解除事宜，而反诉被告对此并无过错，上述利息系反诉原告为贷款买房而支付给银行的利息，理应由反诉原告自行承担。至于反诉原告认为该利息系银行提前错误划款至反诉被告，系其与贷款银行之间的借款合同关系，与本案无关；其认为系反诉被告耽搁贷款归还期间，未能提供证据佐证，该主张本院不予采信。因此，反诉被告无需对该部分利息承担赔偿责任。（3）关于赔偿同档次、同地段再次购房的房价及税费差价的问题。原房屋买卖合同解除系被告变更身份的原因，原告并无过错。合同解除后双方未能就购房事宜另行订立买卖合同，反诉原告诉称涉讼房屋旁的游艇码头项目亦并不直接影响涉讼房屋质量，故本院对反诉原告该诉请不予支持。（4）关于其他诉请，关于因停电停水导致的洗衣机、食品腐烂变质的损失。反诉原告虽提供照片、食物清单及邮寄凭证，但该些证据不足以证明其主张，本院不予支持。搬家费，因被告身份变更而双方协商解除合同，并约定另行重新签订合同，但事后双方未就合意重新签订合同，反诉原告搬离涉讼房屋的费用应自行承担。修理马桶及更换马桶的费用，因反诉原告使用涉讼房屋期间，其无证据证实反诉被告认可承担该项费用，本院不予支持。更换热水器的费用，因反诉原告使用涉讼房屋期间，而无证据证实该费用应由反诉被告承担，反诉被告对此亦不予认可，该费用不应由反诉被告承担。大门口金山石垫付费用，反诉原告就该项费用作出解释说明，并提供了便条予以佐证，反诉被告对金山石的金额1300元无异议，本院予以认定。停止打击报复迫害等诉请，因反诉原告无充分证据证实其主张之事实，本院不予支持。租房损失，无证据证实其租房之事实，本院不予支持。至于其提出贷款330万元存于反诉被告账户产生的孳息收入，未提出反诉请求，本院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告苏州洞庭房地产发展有限公司与被告矫沁于2012年9月23日签订的商品房买卖合同（合同编号为苏吴合同201209230002）于2013年7月4日解除。二、被告矫沁于本判决发生法律效力之日起二十日内将位于苏州市吴中区金庭镇俞家渡78号18幢独立别墅返还原告苏州洞庭房地产发展有限公司。三、驳回原告苏州洞庭房地产发展有限公司的其他诉讼请求。四、反诉被告苏州洞庭房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还反诉原告矫沁购房款人民币498万元，并支付利息损失（按人民银行同期同档银行存款基准利率的标准计算自2014年1月1日起至本判决作出之日止的利息）。五、反诉被告苏州洞庭房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告矫沁金山石费用人民币1300元。六、驳回反诉原告矫沁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当上述规定支付迟延履行金。本诉部分案件受理费69760元，由原告苏州洞庭房地产发展有限公司、被告矫沁各半负担；反诉部分案件受理费35593元，由反诉原告矫沁负担12258元，反诉被告苏州洞庭房地产发展有限公司负担23335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××99。审 判 长 鲁 超审 判 员 何亚平人民陪审员 杭小毛二〇一五年五月十九日书 记 员 瞿忠奎 来源：