（2015）穗中法民五终字第832号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-02
案件名称
冯振威与伍有骏、黎碧玲租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
伍有骏,黎碧玲,冯振威
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第832号上诉人（原审被告）：伍有骏，住广东省廉江市。上诉人（原审被告）：黎碧玲，住广东省廉江市。二上诉人共同委托代理人：王胜智，广东易春秋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯振威，住广东省广州市番禺区。委托代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。委托代理人：刘英莲，广东纬国律师事务所律师。上诉人伍有骏、黎碧玲因与被上诉人冯振威租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：冯振威为位于广州市番禺区市桥街环城东路127号首层101号铺和102号铺、东环广场负一层、二层、三层商铺的权属人，上述商铺的建筑面积分别为2531.6平方米、105.9平方米、1406.6平方米、1760.3平方米和1760.3平方米，《房地产权证》证号分别为粤房地证字第C2031234号、第C2058395号、第C2638228号、第C2638230号和第C2655094号。2013年6月9日，冯振威（甲方）与伍有骏、黎碧玲（乙方）就甲方将东环广场商铺首层（含夹层）、二层、三层及地下室（以下简称为涉讼商铺，总建筑面积为7564.7平方米）出租给乙方的事宜签订《商铺租赁合同》，约定涉讼商铺只能作商业用途，乙方在使用涉讼商铺时不得超出此用途范围，如确因需要改变上述约定用途，须征得甲方的书面同意；租赁期限为15年，从2013年7月1日起至2028年6月30日止；乙方租赁涉讼商铺的租金按建筑面积计算，综合面积起点单价为每月每平方米40元；乙方承租涉讼商铺的租金从2016年7月起每年递增一次，幅度为5.5%，具体各年租金详见各年租金明细表：2013年7月1日至2013年11月30日金额为40元／平方米，该期间租金免收，2013年12月1日至2014年6月30日，金额为40元／平方米即月租金为302588元，2014年7月1日至2015年6月30日，金额为40元／平方米即月租金为302588元……；乙方必须于每月5日前向甲方支付当月租金；甲方在2013年7月1日前必须将涉讼商铺交给乙方，但如乙方实际租用期不足5年的，应补交免租期间的租金；由于租赁的期限较长且涉讼商铺及其设备设施的价值较高，因此乙方须向甲方支付租赁押金1000000元并于本合同签订之日，乙方一次性向甲方交纳，押金于合同期满乙方交清各项款项，并移交场地给甲方后，无息退回给乙方；甲方于2013年7月1日将涉讼商铺按现状移交给乙方使用；甲方保证对涉讼商铺合法拥有使用权，保证建筑物验收合格，协助乙方办理工商、税务手续，并无偿提供所需要的房屋资料；如乙方未按合同规定时间和金额缴纳租金、水电费及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的1%向甲方支付违约金；逾期30天，视作乙方单方面违约，甲方除追偿租金及费用外，有权收回该租赁物业并解除合同，该物业内所有装修无偿归甲方所有，定金不予退还。2014年2月10日，冯振威向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除双方所签订的《商铺租赁合同》，责令伍有骏、黎碧玲将所租冯振威番禺市桥街环城东路127号商铺交还给冯振威；2、伍有骏、黎碧玲立即支付所欠冯振威租金302588元，并继续按每月302588元支付租金至伍有骏、黎碧玲将所租商铺交还给冯振威止；3、伍有骏、黎碧玲支付逾期付款的违约金31771元（暂计至2014年2月10日）并继续依所欠金额，按每日0.3％至还清所欠冯振威款项时止；4、伍有骏、黎碧玲补交免租期的租金1512940元；5、本案诉讼费由伍有骏、黎碧玲承担。一审庭审中，双方确认伍有骏、黎碧玲向冯振威支付了1000000元的租赁押金、100000元的水电周转金，但是伍有骏、黎碧玲明确表示其将另行起诉要求冯振威退还上述费用；双方均确认伍有骏、黎碧玲向冯振威交纳了2013年12月的商铺租金302588元，从2014年1月1日起伍有骏、黎碧玲未再支付任何租金。此外，双方亦确认涉讼商铺仍然由伍有骏、黎碧玲管业，并未交还给冯振威。一审诉讼过程中，双方对以下问题存在争议：一、对于涉讼商铺的消防验收情况。伍有骏、黎碧玲主张认为根据《商铺租赁合同》的约定，冯振威应保证建筑物验收合格，但是冯振威从未向其提供涉讼商铺的消防验收合格文件，正是由于涉讼商铺的消防不合格，导致了伍有骏、黎碧玲无法向公安消防部门取得相关的消防检查合格文件，无法开展正常的营业活动，合同的目的无法实现。为证明其上述主张，伍有骏、黎碧玲提交了其于2013年9月3日填写的《消防安全检查申请表》予以证实。对于伍有骏、黎碧玲的上述抗辩，冯振威则不予认可，冯振威主张涉讼商铺已经取得了《房地产权证》，国土房管部门之所以颁发该证的前提就是建筑物符合消防设计并验收合格，因此涉讼商铺取得了《房地产权证》即可说明涉讼商铺消防验收合格。此外，正常情况下，消防验收材料应在开发商的手上，故伍有骏、黎碧玲如需办理相关的消防验收手续，只需要冯振威提供涉讼商铺的《房地产权证》再由其自行办理装修后的二次消防验收手续即可。若伍有骏、黎碧玲需要冯振威提供一次建设工程消防验收或者备案的法律文件或复印件，应通知冯振威，冯振威可以协助前去消防局等相关部门调取。针对冯振威的上述反驳意见，伍有骏、黎碧玲认为消防验收只有一次，就是指建筑物竣工验收时的消防验收，冯振威所谓的二次消防验收实际上只是消防安全检查，《房地产权证》并不能代替消防验收合格文件。且如果涉讼商铺具备相关的消防验收合格文件，那么冯振威应在交付商铺时向伍有骏、黎碧玲提供，并不是在伍有骏、黎碧玲通知前提下才提供。二、对于《商铺租赁合同》的效力认定问题。伍有骏、黎碧玲认为，如果冯振威无法提供涉讼商铺的消防验收合格文件，那么根据最高人民法院给云南省高级人民法院的《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，双方签订的《商铺租赁合同》应认定为无效合同。假如冯振威有消防验收合格的文件，但是其却未向伍有骏、黎碧玲提供，协助伍有骏、黎碧玲用于办理开业消防安全检查，那么《商铺租赁合同》虽然有效，但是冯振威却违反了合同的相关约定，应当承担相应的违约责任。冯振威则认为，《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。三、关于涉讼商铺的交付时间问题。冯振威主张认为2013年6月28日其已将涉讼商铺交付给伍有骏、黎碧玲使用，并提供了伍有骏、黎碧玲签署的《番禺环城东路127号负一层.首（含）夹层二.三层.交收铺情况》予以证实。上述情况表载明交收铺时间为2013年6月28日18：40以及相关的移交情况，伍有骏、黎碧玲均于落款收铺人签名处签名、捺印。对于冯振威的上述主张，伍有骏、黎碧玲则反驳认为双方真正交接涉讼商铺的时间为合同约定的2013年7月1日，双方签署上述交铺情况表时，并未实际交铺。四、对于导致租赁合同未能继续履行的责任问题。伍有骏、黎碧玲认为，冯振威未向其提供涉讼商铺的消防合格证明是导致其无法以涉讼商铺为经营场所办领工商登记及取得消防许可证，致使其无法开展正常经营。冯振威则认为涉讼商铺已经取得了《房地产权证》即说明了涉讼商铺消防验收合格。双方签订的《商铺租赁合同》约定按现状交铺，伍有骏、黎碧玲经营的内容不同则有不同的消防验收要求，冯振威向伍有骏、黎碧玲交付商铺后，不清楚伍有骏、黎碧玲的装修情况，且伍有骏、黎碧玲装修时把涉讼商铺的消防设备破坏了，故伍有骏、黎碧玲在营业前的消防安全检查应是伍有骏、黎碧玲的责任。伍有骏、黎碧玲自2014年1月起拖欠租金，故导致租赁合同未能继续履行的责任在于伍有骏、黎碧玲。原审法院认为：关于双方签订的《商铺租赁合同》效力问题。伍有骏、黎碧玲抗辩认为涉讼商铺未经消防验收或者经消防验收不合格，未依法取得建筑工程消防验收或者备案的法律文件，根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（（2003）民一他字第11号）的规定，双方签订的《商铺租赁合同》应认定为无效。然而伍有骏、黎碧玲引以为据的上述复函已于2013年2月26日被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》废止（实施日期：2013年4月8日），已经失效。此外，上述复函适用的前提是出租房屋未办理产权证书且未经消防验收或者经消防验收不合格，本案中，涉讼商铺已经取得了相应的《房地产权证》。因此，对于伍有骏、黎碧玲的上述抗辩主张，缺乏理据，原审法院不予采纳。双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。冯振威已于2013年6月28日将涉讼商铺交付给伍有骏、黎碧玲使用，伍有骏、黎碧玲虽然抗辩认为双方签署《番禺环城东路127号负一层.首（含）夹层二.三层.交收铺情况》时双方并未实际交接涉讼商铺，其于2013年7月1日才接收了涉讼商铺，但是其无法提供相应的证据予以反驳，理应承担举证不能的法律后果。冯振威已按约定将涉讼商铺交付给伍有骏、黎碧玲使用，伍有骏、黎碧玲理应依约按时、足额地交纳租金。然而，伍有骏、黎碧玲自2014年1月1日开始拖欠涉讼商铺的租金，根据《商铺租赁合同》关于“如伍有骏、黎碧玲未按合同规定时间和金额缴纳租金、水电费及其他应付费用逾期30天，视作伍有骏、黎碧玲单方面违约，冯振威除追偿租金及费用外，有权收回该租赁物业并解除合同”的约定，冯振威提出的解除双方于2013年6月9日签订的《商铺租赁合同》的诉讼主张，符合法律的规定和合同的约定，原审法院予以支持。对于导致租赁合同未能继续履行的责任认定问题。伍有骏、黎碧玲抗辩认为，假如涉讼商铺具备消防验收合格的文件，但是其却未向伍有骏、黎碧玲提供导致其申请消防安全检查时不合格，公安消防部门不同意其开展正常经营活动，因此，冯振威违反了合同的相关约定，应当承担相应的违约责任。然而根据《商铺租赁合同》的约定，冯振威仅负有协助伍有骏、黎碧玲办理工商、税务手续，并无偿提供所需要的房屋资料的义务。且《商铺租赁合同》并未明确约定冯振威何时提供包括建筑工程消防验收或者备案的法律文件在内的房屋资料。故，伍有骏、黎碧玲作为涉讼商铺的承租方，其应当在办理工商、税务等手续需要冯振威提供相应的房屋资料时通知冯振威履行合同约定的协助义务。此外，伍有骏、黎碧玲虽然提供了其于2013年9月3日填写的《消防安全检查申报表》来证明其向公安消防部门申请消防安全检查时，因没有消防验收合格的文件而无法取得消防验收部门的同意，无法正常营业，但是上述表格既无消防验收相关部门的审核意见亦无加盖公章，不足以证实伍有骏、黎碧玲的上述主张。因此，伍有骏、黎碧玲既未能提供相应的证据证明其履行了通知冯振威提供其所需的涉讼商铺的资料的义务，又未能充分举证证明其曾向相关部门申请消防安全检查，因无法提供涉讼商铺的消防验收合格文件而无法经营，理应承担举证不能的不利后果。至于伍有骏、黎碧玲抗辩认为双方签约时，冯振威保证涉案商铺是可以用来餐饮业，后来伍有骏、黎碧玲了解得知，涉讼商铺无法作为餐饮用途，冯振威没有尽告知义务的问题，双方在签订《商铺租赁合同》时仅约定涉讼商铺只能作商业用途，并未明确约定是作为餐饮用途。伍有骏、黎碧玲亦无法提供其他相应的证据证明双方约定涉讼商铺是作餐饮用途，故对于其上述抗辩主张，理据不足，原审法院亦不予采纳。现双方均确认涉讼商铺由伍有骏、黎碧玲管业，尚未交还给冯振威，而伍有骏、黎碧玲自2014年1月1日起未再支付涉讼商铺租金的行为已经违反了《商铺租赁合同》的约定，构成了根本违约，应当承担相应的违约责任。故，对于冯振威要求伍有骏、黎碧玲将涉讼商铺交还其管业的诉讼主张，合乎理据，原审法院予以支持。至于伍有骏、黎碧玲应当向冯振威支付的租金及违约金的数额问题，根据《商铺租赁合同》约定，如伍有骏、黎碧玲未按合同规定时间和金额缴纳租金、水电费及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的1%向甲方支付违约金。而冯振威在庭审中认为《商铺租赁合同》约定的“每逾期一天，按拖欠款项总额的1%向冯振威支付违约金”违约金的计算标准过高，自愿调整为每逾期一天，按拖欠款项总额的3‰支付违约金；此外，虽然《商铺租赁合同》约定租金从2016年7月起每年递增一次，幅度为5.5%，但是冯振威仅要求伍有骏、黎碧玲按每月302588元的标准支付租金至收回涉讼商铺之日止均是其对于自身诉讼权利的自由处分，原审法院予以认可。因此，伍有骏、黎碧玲应当按每月302588元的标准向冯振威支付自2014年1月1日至伍有骏、黎碧玲将涉讼商铺交还冯振威管业之日止的租金（合同解除后为使用费）及违约金（违约金的标准以每月租金为本金，按拖欠款项总额的3‰的标准从当月6日起计到实际清偿日止；违约金以本金为限）。关于冯振威提出的要求伍有骏、黎碧玲补交2013年7月1日至2013年11月30日免租期内租金的问题。《商铺租赁合同》约定2013年7月1日至2013年11月30日租金标准为40元／平方米，但该期间租金免收，且双方均确认上述时间为合同约定的免租期。此外，《商铺租赁合同》另约定如伍有骏、黎碧玲实际租用期不足5年的，应补交免租期间的租金。现伍有骏、黎碧玲实际租用期并不足5年，故冯振威要求伍有骏、黎碧玲补交免租期间的租金1512940元（302588元／月×5个月），符合法律的规定和合同的约定，原审法院予以支持。关于伍有骏、黎碧玲向冯振威支付的1000000元租赁押金、100000元水电周转金问题，鉴于伍有骏、黎碧玲明确表示其将另行起诉要求冯振威退还上述费用，故本案将不作处理。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年5月8日作出如下判决：一、解除冯振威与伍有骏、黎碧玲于2013年6月9日就位于广州市番禺区市桥街环城东路127号首层（含夹层）、负一层、二层、三层商铺签订的《商铺租赁合同》；二、伍有骏、黎碧玲应当在本判决发生法律效力之日起十日内将上述商铺交回冯振威管业；三、伍有骏、黎碧玲应当在本判决发生法律效力之日起十日内按每月302588元的租金标准向冯振威支付自2014年1月1日至上述第二项履行完毕之日止的租金或使用费及违约金（违约金的标准以302588元为本金，按拖欠款项总额的3‰的标准从当月6日起计到实际清偿日止；违约金以本金为限）；四、伍有骏、黎碧玲应当在本判决发生法律效力之日起十日内向冯振威补交上述商铺免租期间的租金1512940元；五、驳回冯振威的其余诉讼请求。如伍有骏、黎碧玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10713元，由伍有骏、黎碧玲负担。上诉人伍有骏、黎碧玲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人作为商铺出租方，不能提供涉案商铺的消防验收合格文件，双方签订的《商铺租赁合同》应属无效。经营性商业用房的消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，直接涉及到公众的人身财产安全和社会公共利益。涉案的番禺市桥环城东路127号东环广场显属公安部《建设工程消防监督管理规定》规定的，必须经过消防验收的建设工程。然而被上诉人从未向上诉人出示过涉案物业经过公安消防部门消防验收合格的证明文件，包括在一审诉讼过程中，被上诉人提交的证据中也没有关于涉案物业的任何消防验收资料。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款明确规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。这是国家法律对建设工程在消防验收方面的强行性、禁止性的法律规定，上诉人主张双方所签合同无效，并非基于最高院的（（2003）民一他字第1l号）《函复》，而是根据《中华人民共和国消防法》。但一审法院避开《中华人民共和国消防法》不提，单单以上述《函复》失效而认定双方合同合法有效，显然违反了我国消防法的强行性、禁止性的法律规定，是错误的。二、被上诉人应对合同无法履行承担全部责任。上诉人承租涉案商铺是作商业用途的。双方签订《商铺租赁合同》后，上诉人即着手对所承租的商铺进行了装修，并依法向公安消防机构申请消防安全检查。而根据公安部《消防监督检查规定》第八条规定，申请消防安全检查必须提交“依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件”，否则根本无法通过消防机构的消防安全检查。由于被上诉人作为业主和出租方，不能向上诉人提供上述文件，直接导致了上诉人无法通过公安消防部门的消防安全检查，不能正常开展营业活动。同时，对于办理工商、税务所需的房屋资料，包括抵押权人同意出租的证明等文件，虽经上诉人多次要求，被上诉人始终不予提供，导致上诉人至今无法取得合法经营的营业证、照资料。特别是本案一审庭审中，被上诉人也明确表示了没有涉案物业的建设工程消防验收文件，这就更加印证了上诉人的主张，对于被上诉人的当庭确认，上诉人亦无需再举证证明。而在这种情况下，一审法院仍认定上诉人承担举证不能的责任，显然是错误的，而且我们在一审判决以后已经将涉案房屋交回给被上诉人。故请求撤销原审判决，驳回被上诉人冯振威的全部诉讼请求，并判令本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人冯振威辩称：上诉人的观点跟一审的观点一致，我们对于其所陈述的涉案商铺没有通过消防验收的意见不予认可，建设工程施工之前消防设计就已经经过消防部门的认可，只有通过消防验收才能取得产权证，所以上诉人所述是没有依据的。上诉人对于涉案整栋商铺进行了装修，根据《建设工程消防监督管理规定》第二条，“本规定适用于新建、扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等建设工程的消防监督管理。本规定不适用住宅室内装修、村民自建住宅、救灾和其他非人员密集场所的临时性建筑的建设活动”，上诉人进行了室内装修后还要进行消防验收才能进行下一步经营活动，上诉人混淆了两个阶段消防验收的概念。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审另查明，上诉人伍有骏、黎碧玲于2014年10月25日将涉讼商铺交还给被上诉人冯振威。本院认为，上诉人上诉主张商铺租赁合同因违反《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》的禁止性规定而无效，并提出即使合同有效也因被上诉人未能提供涉讼商铺消防验收合格文件导致其无法经营的意见，其目的均在于免除其支付免租期及自2014年1月1日起租金的义务，故本院认为二审审理的争议焦点在于上诉人支付租金的义务能否免除。根据我国房地产管理规范，建筑物经验收合格后交付使用，包含消防验收合格。上诉人未能提供相反证据证明涉讼商铺没有取得消防验收证明文件，上诉人以商铺租赁合同违反法律禁止性规定而无效为由拒绝交纳租金，理据不足，本院不予采纳。根据商铺租赁合同第七条约定，被上诉人的责任在于保证出租物为合法拥有使用权，保证建筑物验收合格；协助上诉人办理工商、税务手续，并无偿提供所需房屋资料。上诉人未能举证证明其向被上诉人要求提供相关消防验收证明文件及被上诉人拒绝履行合同约定的协助义务，其自行填写的《消防安全检查申报表》也不能证明其办领工商营业执照受阻是因为涉讼商铺消防验收证明文件不齐备，上诉人以无法正常经营为由拒不支付租金没有事实及合同依据，本院不予支持。双方在商铺租赁合同第四条第4款中约定“如乙方实际租用期不足5年的，应补缴免租期间的租金”，合同约定的租赁期限从2013年7月1日起至2028年6月30日止，上诉人在接收涉讼商铺后于2014年10月25日将商铺交还至被上诉人，实际租用期未满五年，故原审判决上诉人补交免租期租金并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人伍有骏、黎碧玲的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。鉴于双方已经确认于2014年10月25日完成涉讼商铺的交接手续，故原审判决第二项毋需执行。基于二审发生新的事实，二审对原审判决据实调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第194号民事判决第一、四、五项及诉讼费用负担的决定；二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第194号民事判决第三项为：上诉人伍有骏、黎碧玲在本判决送达之日起十日内按每月302588元的租金标准向被上诉人冯振威支付自2014年1月1日至2014年10月25日止的租金、使用费及违约金（违约金的标准以302588元为本金，按拖欠款项总额的3‰的标准从当月6日起计到实际清偿日止；违约金以本金为限）；三、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第194号民事判决第二项；二审案件受理费21426元，由上诉人伍有骏、黎碧玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年五月十九日书 记 员 阮志雄陈迪 来源：百度“”