（2015）厦民终字第1222号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-01
案件名称
上诉人施荣怀与被上诉人心佳馨（厦门）医疗投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
施荣怀,心佳馨（厦门）医疗投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
中华人民共和国福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第1222号上诉人（原审原告、反诉被告）施荣怀，男，1961年12月14日出生，香港居民，住香港特别行政区浅水湾南湾道**号嘉麟阁第*座**楼*室，香港居民身份证号码D461347（4）。委托代理人林龙美，福建秋生律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）心佳馨（厦门）医疗投资管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道2号1201-1206室、1210室，组织机构代码05838205-6。法定代表人BIXIAOQIONG，董事长。委托代理人林楚雄、常静，福建天衡联合律师事务所律师。上诉人施荣怀因与被上诉人心佳馨（厦门）医疗投资管理有限公司（下称心佳馨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第13909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施荣怀向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方签订的《厦门市思明区建业路7号101之一单元租赁合同》已于2013年6月25日解除；2、心佳馨公司立即将厦门市思明区建业路7号101之一单元腾空并恢复原状后退还施荣怀管业；3、心佳馨公司立即向施荣怀支付自2013年6月26日起至实际退还讼争房屋之日止的场地使用费（按日24954元的标准计算，暂计至2013年10月8日为2620170元）；4、心佳馨公司立即向施荣怀支付2013年6月16日起至2013年6月25日的场地使用费249540元（按每日24954元的标准，自2013年6月16日起至2013年6月25日共10天）；心佳馨公司向原审法院提起反诉，请求判令：施荣怀返还心佳馨公司交付的租赁保证金499076元以及一个月的租金249538元。原审判决查明，厦门市思明区建业路7号101之一单元房屋系施荣怀家族投资的厦门恒通建设发展有限公司开发建造的房产，施荣怀系厦门市思明区建业路7号101之一单元房屋之产权人。2013年4月15日，心佳馨公司经过卫生行政主管部门批准设立厦门心佳馨妇科门诊部（下称门诊部），批准设立的门诊部经营场所为厦门市思明区建业路7号101之一单元。心佳馨公司将门诊部设立场所信息公示于经营场所所在御景豪庭小区后，在公示信息未收到业主异议的情况下，与施荣怀订立《厦门市思明区建业路7号101之一单元租赁合同》，约定：出租方（甲方）为施荣怀，承租方（乙方）为心佳馨公司；甲方将址于厦门市思明区建业路7号101之一单元的房屋出租给乙方，用于经营心佳馨公司设立的门诊部；租赁期限自2013年4月15日起至2019年4月14日止；房屋按承租面积1919.52平方米、租金每月每平方米为130元，第二年度起每月租金在上年度月租金基础上逐年递增7%，即第一年（2013年4月15日至2014年4月14日）的月租金为249538元；第二年的月租金为267006元；租金每三个月合并支付一次，为一个付款周期，乙方应于每个付款周期中最后一个月的10日前向甲方预先支付后一个付款周期的租金；乙方应于签合同之日起7天内交付第一个付款周期三个月租金748614元及租赁保证金为两个月的租金额499076元，甲方给予乙方两个月免租期，免租金将用第二年度的最后二个月应付租金抵扣；租赁保证金在合同到期或非因乙方违约原因造成提前终止后五个工作天内，且乙方履行完应当履行的义务后由甲方无息返还乙方，若乙方违约在先且未经甲方同意造成，甲方有权不返还保证金；租赁或持续租期结束时乙方应将房屋连同其所有的附属物恢复原状，并在清空其设备和物件后，于合同终止的10个工作日将该房屋及该大厦的相关钥匙等设施交甲方验收后即视为已经交还该房屋；如迟延交还全部或部分场地的，自合同解除之日起计算至实际交还之日止，则按照所约定租金水平的三倍计算乙方场地使用费；违约责任包括：1、任何一方不得擅自解除合同，否则守约方有权要求违约方继续履行合同或以赔偿守约方与租赁保证金相同额度作为补偿而解除合同；2、如因乙方违约导致合同提前解除的，乙方应于合同解除后10个工作日内将场地按合同规定交还给甲方，如乙方逾期仍未交还房屋的，甲方有权以各种方式进入该场地行使所有权，乙方遗留在该场地内的任何装修装饰或物品，均视为乙方抛弃物，甲方有权清理，清理费用由乙方承担。合同订立后，心佳馨公司亦依约向施荣怀支付了租赁保证金499076元、三个月的租金748614元。2013年4月15日，心佳馨公司对厦门市思明区建业路7号101之一单元房屋进行装修。心佳馨公司装修期间，讼争房屋所在小区业主向政府发出《请愿书》，并附业主联合请愿签名及小区周边相邻单位和业主意见，要求政府撤销卫生部门审批通过的心佳馨公司开办门诊部的所有文件，要求心佳馨公司全面停止项目。对此情况相关媒体进行了报道。2013年6月10日，厦门市卫生局、思明区政法委、筼筜街道、官任社区、御景豪庭业主代表在筼筜街道召开专题会议，会议纪要如下：1、御景豪庭的业主代表坚决不同意在该区域设立妇科门诊部，要求不得重新施工；2、厦门市卫生局表示会积极与投资方沟通另择他址；3、区委政法委建议居民要通过正常渠道反映诉求，不得违反城市管理规定悬挂布条、不得做出过激行为，城管部门要加强巡查，发现悬挂布条要及时取缔。2013年6月15日，心佳馨公司发函给施荣怀，称“个别业主在中间挑唆，游行示威抗议，致使项目在政府维稳的干预下，被迫停止运行”，因政府部门不支持心佳馨公司在讼争房屋开设门诊部的决定，迫于政府压力，只得全面撤资在讼争房屋的投入，希望施荣怀依法终止《厦门市思明区建业路7号101之一单元租赁合同》，免除心佳馨公司违约责任，并退还房屋租赁保证金、3个月的房屋租金，真诚协商。施荣怀收函后，于2013年6月24日向心佳馨公司发出《回复函》，称对心佳馨公司函件提及的个别业主阻扰心佳馨公司开设门诊部、政府部门不支持开设门诊部的情况不知情也无从查证核实，并认为即使存在个别业主的骚扰也只是个别现象，心佳馨公司可以通过合法途径制止和排除，个别业主的骚扰应由心佳馨公司自己去解决，但心佳馨公司已经全面撤资并停止项目运行，且明确提出终止合同、返还已付款，表明心佳馨公司已经不再愿意继续履行租赁合同的义务，因此，心佳馨公司的行为已经构成根本违约，故根据合同法的规定，决定：1、自即日起解除《厦门市思明区建业路7号101之一单元租赁合同》。合同解除后，若心佳馨公司欲重新承租该房屋，应另行协商重新签订租赁合同并交纳租金和保证金；2、要求心佳馨公司于收函后10个工作日内将讼争房屋腾空后退还，逾期交还全部或部分房屋，应按照合同约定租金的三倍标准按日支付自收函之次日起至实际交房之日止的房屋使用费；3、心佳馨公司已付租金不予退还，已付保证金予以没收；4、保留追究其他违约责任的权利。心佳馨公司于2013年6月25日收到《回复函》后未于10个工作日内即2013年7月9日前向施荣怀退还讼争房屋。施荣怀于2013年7月10日向心佳馨公司送交《催告函》，提出若心佳馨公司有意继续承租讼争房屋，则应当立即支付2013年7月15日至10月14日的租金748614元，若不再承租，则应当办理退租手续并返还场地。心佳馨公司收函后于2013年7月中旬再次致函施荣怀，要求施荣怀退还一个月租金和两个月押金（租赁保证金），并恳请施荣怀予以谅解，对重新租赁提出方案，并给予一定期限。2013年8月13日，施荣怀向心佳馨公司发出《法律交涉函》，提出《厦门市思明区建业路7号101之一单元租赁合同》已于2013年6月25日终止，合同约定的腾房期限早已届满，心佳馨公司既不支付租金也不返还场地，构成根本性违约，要求心佳馨公司立即腾空退还讼争房屋，并按照每日24954元的标准支付自2013年6月26日起的房屋占有使用费，不予退还房屋租赁保证金。2013年8月15日，心佳馨公司将讼争房屋的钥匙退还给施荣怀。因对《厦门市思明区建业路7号101之一单元租赁合同》解除后的相关事宜存在纠纷，施荣怀于2013年10月22日向原审法院提起本案诉讼。在案件审理期间，施荣怀于2014年7月起将讼争房屋出租他人使用。原审法院认为，施荣怀与心佳馨公司自愿签订《厦门市思明区建业路7号101之一单元租赁合同》，内容合法，应当认定为有效合同，双方均应严格按照合同履行。鉴于施荣怀与心佳馨公司对《厦门市思明区建业路7号101之一单元租赁合同》已于2013年6月25日解除的事实均无异议，现施荣怀要求确认《厦门市思明区建业路7号101之一单元租赁合同》已于2013年6月25日解除，符合法律规定，应照准。施荣怀与心佳馨公司提前解除《厦门市思明区建业路7号101之一单元租赁合同》，非因施荣怀或心佳馨公司的单方原因，施荣怀、心佳馨公司提前解除合同的行为不构成违约，双方均无需承担违约责任。首先，心佳馨公司在讼争房屋开设门诊部不具备依约正常经营使用的条件，原因在于御景豪庭小区的业主坚决不同意心佳馨公司在其向施荣怀租赁的讼争房屋内开设门诊部。《厦门市思明区建业路7号101之一单元租赁合同》约定讼争房屋用途为心佳馨公司经营门诊部，心佳馨公司已经依约合法取得开设门诊部的批准证书，但讼争房屋所在的御景豪庭小区部分业主不同意讼争房屋用于经营门诊部，故心佳馨公司在施荣怀提供的讼争房屋经营门诊部存在障碍。其次，心佳馨公司在2013年6月15日发函给施荣怀时，已经履行了合同规定的相应义务。《厦门市思明区建业路7号101之一单元租赁合同》约定的租赁期限为2013年4月15日起至2019年4月14日止，施荣怀给予心佳馨公司两个月免租期（租金抵扣时间为第二年度的最后两个月即2015年2月15日至2015年4月14日期间免租金），施荣怀向心佳馨公司交付讼争房屋后，心佳馨公司于2013年4月15日起对讼争房屋进行装修，并依约向施荣怀交付租赁保证金499076元、三个月的租金748614元，按照约定期限履行了相应的合同义务，不存在违约行为。第三，继续履行合同对于心佳馨公司明显不公平，且不能使心佳馨公司实现合同目的。心佳馨公司在讼争房屋内开设门诊部已经相关部门批准，在订立《厦门市思明区建业路7号101之一单元租赁合同》前已将其在讼争房屋开立门诊部的信息公示于御景豪庭小区，合同签订后，心佳馨公司依约开始装修讼争房屋，却发生御景豪庭小区部分业主不同意其在讼争房屋内开设门诊部、政府部门介入协调的情况，属于施荣怀和心佳馨公司在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化。继续履行合同对心佳馨公司明显不公平。心佳馨公司发函给施荣怀商请终止合同，施荣怀复函决定于2013年6月25日解除合同。嗣后，施荣怀和心佳馨公司就讼争房屋租赁问题多次协商未果，双方虽未就合同解除后有关租赁的相关事宜达成一致意见，但根据公平原则，因客观情况发生变化而提前解除合同不可归责于施荣怀和心佳馨公司。由于租赁合同解除于2013年6月25日，因此，心佳馨公司需向施荣怀支付2013年4月15日起至2013年7月9日期间的租金707024元（25天×249538／30元＋249538元×2月）。合同解除后，施荣怀应退还向心佳馨公司多收的租金41588元，并应按照合同规定于合同解除后5个工作日内即2013年7月2日前向心佳馨公司退还租赁保证金499076元，心佳馨公司也应于合同解除后10个工作日内即2013年7月9日前向施荣怀依约退还厦门市思明区建业路7号101之一单元房屋。施荣怀未依约退还租赁保证金，心佳馨公司则有权拒绝退还讼争房屋。故，心佳馨公司未于2013年7月9日前退还讼争房屋，不构成违约。施荣怀要求心佳馨公司按照每日24954元标准支付场地使用费，不符合法律规定，原审法院不予支持。但心佳馨公司继续占用讼争房屋，仍应当参照合同约定标准支付占用期间的场地使用费。根据合同规定，心佳馨公司逾期未搬走的设施、设备、装饰、装修、货物及其它财物等物品视为其抛弃物，施荣怀有权自由处置并由心佳馨公司承担处置费用。因此，心佳馨公司于2013年8月15日将讼争房屋的钥匙退还给施荣怀后，应认定讼争房屋已完全归施荣怀控制，心佳馨公司已经向施荣怀退还了讼争房屋。故心佳馨公司应支付的继续占用讼争房屋的场地占用费为2013年7月10日至2013年8月15日期间的场地使用费291128元（35天×249538／30元）。由于心佳馨公司已于2013年8月15日向施荣怀退还讼争房屋，施荣怀也于2014年7月起将讼争房屋出租他人使用，故施荣怀要求心佳馨公司将厦门市思明区建业路7号101之一单元腾空并恢复原状后退还施荣怀管业，缺乏事实依据，原审法院不予支持。施荣怀实际收取心佳馨公司交付的租赁保证金499076元、三个月的租金748614元，扣除心佳馨公司应向施荣怀支付的房屋租金707024元、场地使用费291128元，还应向心佳馨公司返还249534元。鉴此，心佳馨公司要求施荣怀返还租赁保证金499076元以及一个月的租金249538元，符合法律规定，应酌情支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认施荣怀与心佳馨（厦门）医疗投资管理有限公司签订的《厦门市思明区建业路7号101之一单元租赁合同》于2013年6月25日解除；二、施荣怀应于判决生效之日起十日内返还心佳馨（厦门）医疗投资管理有限公司租赁保证金249538元；三、驳回施荣怀的其他诉讼请求；四、驳回心佳馨（厦门）医疗投资管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件本诉受理费29758元，由施荣怀负担；反诉案件受理费11286元，由心佳馨公司负担7524元，施荣怀负担3762元。宣判后，施荣怀不服，向本院提起上诉。上诉人施荣怀上诉称，一、原审关于“施荣怀与心佳馨公司提前解除《厦门市思明区建业路7号101之单元租赁合同》，非因施荣怀与心佳馨公司的单方原因，施荣怀与心佳馨公司提前解除合同的行为不构成违约，双方均无需承担违约责任”的认定，存在事实认定错误、适用法律错误的情形，且缺乏证据佐证。1、心佳馨公司已以自己的行为表明不再履行合同义务且承认存在违约行为，其应承担违约责任，无权要求返还保证金。心佳馨公司在2013年6月15日出具的函件中自认其已全面撤资、停止运行，且已经明确提出终止租赁合同（这也可从2013年8月6日其出具的《联系函》第四行内容得到印证）。该行为已经表明其不会再继续履行合同义务，即其不会再按合同约定支付今后的租金。其行为属于“预期违约”，作为违约行为的形态之一，同样要负违约责任。而且，其在函件中提及“免除我方违约责任”、“对我司遭遇予以谅解”，均表明其对于自己的行为已经构成违约是很清楚的。因此其应向施荣怀承担相应的违约责任。2、“个别业主中间挑唆、游行示威抗议”既非不可抗力也非情势变更事由，均不是心佳馨公司免除其违约责任的法定事由。第一、根据我国《民法通则》第一百五十三条以及《合同法》第一百一十七条第二款之规定，所谓的“个别业主中间挑唆、游行示威抗议”是人为主观的个别现象，是一种侵权行为，是可以通过行政或司法救济途径予以制止和克服的，并非“不可抗力”。第二、根据《中国经济审判工作会谈纪要》，结合法理，“情势变更”是指，由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以致合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更原则变更或解除合同。所谓“个别业主中间挑唆、游行示威抗议”是一种外来的人为干扰因素，并非合同的基础，因为租赁合同的履行根本不需要以个别业主的意志为基础，故不属于“情势变更”。第三、根据我国《合同法》第一百二十一条规定，所谓“个别业主中间挑唆、游行示威抗议”只能视为“第三人的原因”。而根据该规定，心佳馨公司若因该第三人的原因造成其违约的，仍应向施荣怀承担违约责任。至于其与个别业主之间的纠纷则应另行处理，与施荣怀无关。第四、假设“个别业主中间挑唆、游行示威抗议”的事件属实，然而个别业主并非反对施荣怀出租房屋，也没有去堵截破坏房屋，而是对心佳馨公司言行不一、欺骗业主的行为不满。心佳馨公司长期以来对业主反映的诉求置之不理，对业主隐瞒重要事实，欺骗业主，最终导致事态扩大，矛盾激化，其对此应负全责。3、根据讼争租赁合同的约定，心佳馨公司应自行负责就其经营的医疗项目取得业主的同意，施荣怀不负该项义务。根据《租赁合同》第二条约定，经营项目所涉及的环保、排污、排水、电力、医疗废（水）品的处理等必须符合相关部门的要求并经业主同意，施荣怀对此不承担相关责任。这一方面表明，心佳馨公司在签订合同之前对于其经营的医疗项目必须征得业主同意的情况是十分清楚的，其也知悉如果业主不同意必定会有相应的市场风险；另一方面表明，施荣怀无须履行该项义务。事实上，心佳馨公司在签订合同之前已就所经营的项目向小区业主进行公示并征得了业主委员会的盖章同意。该行为事实也说明该项义务应当由其去履行。二、原审关于“施荣怀未依约退还租赁保证金，心佳馨公司则有权拒绝退还讼争房屋。故，心佳馨公司未于2013年7月9日前退还讼争房屋，不构成违约。施荣怀要求心佳馨公司按照每日24954元的标准支付场地使用费，不符合法律规定，不予支持”的认定，严重背离合同约定，显属事实认定错误，适用法律错误。1、关于施荣怀退还租赁保证金约定在讼争《租赁合同》第4-3条。心佳馨公司要求退还租赁保证金必须同时具备两个前提条件：一是其未违约，二是其履行完应当履行的义务。然而，一方面，如上所述，其已经违约在先；另一方面，即便其未违约，其也没有履行完应当履行的腾房义务。即其履行腾房义务在先，施荣怀退还租赁保证金义务在后。施荣怀享有先履行抗辩权。2、关于心佳馨公司腾房义务约定在讼争《租赁合同》第七条。然而，在合同终止的10个工作日内（即2013年7月9日前），其既未恢复原状又未清空房屋，也未交还钥匙，构成迟延交还场地。3、原审对《租赁合同》第4-3条进行断章取义，只取前一句，故意不提后面内容；对合同第七条也进行断章取义，只强调交还房屋的时间，故意忽视交房房屋的具体行为义务，从而导致对当事人的权利义务判定失误，颠倒了当事人的权责。4、如上所述，既然心佳馨公司的行为构成迟延交还场地，且不得以施荣怀先退保证金作为抗辩事由，那么施荣怀就有权根据《租赁合同》第七条的约定要求其按照每日24954元的标准支付场地使用费。5、上述场地使用费是一种费用名称，类似于正常履行合同状态下的租金，其性质并非违约金。场地使用费的计算标准应当以当事人的意思自治为唯一依据，人民法院不能依职权干涉。因此，场地使用费的计算标准不能适用违约金法条进行调整，同时也不以施荣怀是否因心佳馨公司迟延交房产生损失为依据。三、原审关于心佳馨公司支付占用费的期间为2013年7月10日至2013年8月15日的认定，严重背离合同约定，系事实认定不清，适用法律错误。占用费应自2013年6月16日起计算至2014年7月1日止。（一）关于占用费的起算点。讼争租赁合同第七条约定，场地使用费自合同解除之次日起计算至实际交还之日止。本案中，心佳馨公司已于2013年6月15日向施荣怀提出解除合同，施荣怀已于次日收到通知，虽然其解除合同的行为构成违约，但合同毕竟已被其解除，故场地使用费应自2013年6月16日起算。（二）关于占用费的止算点。1、原判将心佳馨公司交钥匙的时间点认定为其履行完腾房义务的时间点，完全背离了合同约定。根据合同第七条的约定，心佳馨公司的腾房义务包含“恢复原状”、“清空”和“交钥匙”三项基本义务。只有同时完成该三项义务才能视为其已交还房屋。该三项义务全部履行完毕的时间点才是占用费的止算点。而交还钥匙并非主要的腾房义务，清空和恢复原状才是主要腾房义务。心佳馨公司在未将房屋清空和恢复原状的情况下，仅仅于2013年8月15日简单交还钥匙，不能证明其已经履行了腾退义务。2、现有证据表明，心佳馨公司从未履行恢复原状和清空场地的义务。原审已经查明讼争租赁合同签订后，心佳馨公司对讼争房屋进行了装修，有多堵墙被凿穿，其自行堆砌的许多面墙体未拆除，现场遗留大量钢结构建筑物、建筑垃圾等未清空。对此心佳馨公司并无异议。然而，经施荣怀多次催促甚至已起诉要求其履行腾空和恢复原状义务的情形之下，其仍拒不将房屋清空和恢复原状。3、直至2014年7月1日，为避免损失扩大，施荣怀不得不代其履行完“恢复原状”和“清空场地”两项义务。故，应认定心佳馨公司在2014年7月1日之前存在持续迟延腾房的行为，相应的占用费止算点应计至此时止。（三）讼争租赁合同虽然约定心佳馨公司逾期未搬走的物品视为抛弃物，施荣怀有权自由处置并由心佳馨公司承担处置费用。但该约定并不能免除心佳馨公司“恢复原状”和“清空场地”的腾房义务。首先，该约定指向的是逾期未搬走的物品，仅针对“清空场地”事宜，并不涉及“恢复原状”。讼争房屋内被凿穿和新堆砌的墙体仍须由心佳馨公司恢复原状。原判以存在该约定为由免除其“恢复原状”的义务，是完全错误的。其次，该约定并非将“恢复原状”和“清空场地”的两项义务转移到施荣怀身上，而是赋予施荣怀自力救济的权利。当施荣怀不行使该项权利时，心佳馨公司仍应继续履行清空场地的义务。本案中，施荣怀分别于2013年6月24日、7月10日、8月13日数次发函要求心佳馨公司履行腾退房屋的义务。可见其已向心佳馨公司明确表示不会代为清空场地，在此情形之下，心佳馨公司仍负有自行清空场地的义务。综上，心佳馨公司不仅存在擅自停付租金、单方解除合同的违约事实，还存在逾期交还场地的违约事实，依法应当承担被没收保证金、按三倍租金标准支付场地使用费等法律责任。原审未能充分尊重当事人的意思自治，在关键事实方面严重背离和曲解了当事人的合同约定，导致事实认定错误，适用法律错误，应当予以撤销。施荣怀请求撤销原审判决第二、三项，改判支持其原审全部诉求，驳回心佳馨公司原审全部反诉请求。被上诉人心佳馨公司答辩称，一、原审认定讼争租赁合同的解除非因施荣怀与心佳馨公司的单方原因，双方提前解除租赁合同的行为不构成违约，均无需承担违约责任，具有事实及法律依据。1、租赁合同签订之前，心佳馨公司已将经营项目信息在小区公示未收到异议，并获行政主管机关批准在租赁房屋开设门诊部；租赁合同被迫解除之前，心佳馨公司也一直严格按合同约定履行义务，并已为租赁房屋支付成本近300万元（含租金、保证金及装修、空调和消防设备采购预付款等），完全没有违约的必要及主观故意。2、确因客观情况发生了双方在订立合同时无法预见的重大变化，合同无法继续履行，当事人签订合同的目的无法实现，依法可解除该合同，不构成违约。租赁合同签订后，心佳馨公司刚进入租赁房屋装修即遭受到小区业主的强烈阻扰，装修刚开始就被迫停止。为阻止心佳馨公司在讼争房屋开展经营，200多位业主以在小区悬挂大量抗议条幅、到市政府门前游行示威、向厦门市政府有关部门以及厦门市委书记、市长、人大主任、公安局长等领导发出请愿信等强烈形式反对施荣怀将房屋出租心佳馨公司。此期间，心佳馨公司通过各途径反复向业主解释，并就业主的阻扰行为向区、市政府以及公安等有关部门进行反映，但均无效果。相反，2013年6月10日，厦门市卫生局、思明区政法委等单位召开专题会议明确要求心佳馨公司另择他址经营。在2013年7月31日厦门市卫生局报福建省卫生厅的厦卫医政（2013）311号文件可印证，确是因为小区居民激烈反对引发群体性上访事件，导致心佳馨公司无法在租赁房屋开展经营。上述情形完全是双方在签订租赁合同时无法预见的。这使当事人双方签订租赁合同的客观条件发生重大变化。在此情况下，若心佳馨公司强行继续履行租赁合同势必造成强烈冲突，合同不但无法实际履行，也不利社会稳定，社会成本极大。继续履行租赁合同明显对心佳馨公司不公平，也不能实现合同目的。在这情况下，心佳馨公司提出解除租赁合同完全符合最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第26条的规定。二、租赁合同解除当月即2013年6月，心佳馨公司就将房屋退还施荣怀，房屋即归施荣怀控制。即便施荣怀不认可合同解除当月就已收回房屋，但根据租赁合同约定，合同解除后施荣怀退还保证金的时间早于心佳馨公司返还房屋的时间。因施荣怀未依约退还保证金，即便心佳馨公司未退还房屋也不构成违约。原审关于心佳馨公司在房屋返还问题上不构成违约，认定正确。心佳馨公司2013年6月25日收到施荣怀解除租赁合同的函件，当即与其代表甘德龙商谈善后事宜的处理，并向其交还房屋，施荣怀自己也有房屋钥匙，完全可以自行进入。2013年7月，因心佳馨公司持有的钥匙尚在施荣怀一方介绍的装修施工单位处，且双方就重新租赁进行协商，甘德龙多次表示钥匙可待施工单位拿回后才交还他们。2013年8月15日，施工单位将钥匙交给心佳馨公司后，心佳馨公司就交付给施荣怀。但在交付该钥匙之前，施荣怀即已控制讼争房屋，可自由进入房屋现场查看。因此，虽然房屋钥匙是在2013年8月15日才交还，但在合同解除当月心佳馨公司就已交还房屋。根据租赁合同第4-3款、第七条的约定，施荣怀应在合同终止后5个工作日内向心佳馨公司返还保证金，心佳馨公司在合同终止后10个工作日内向施荣怀返还房屋，施荣怀有先履行义务。据此，即便施荣怀不承认在合同解除当月已收回房屋，根据合同约定及合同法规定，在其未按约定先履行返还保证金的情况下，心佳馨公司行使抗辩权不返还房屋不构成违约。三、心佳馨公司主张2013年6月合同解除后即将房屋返还施荣怀，不存在应支付占用费的情形，不认可原审将房屋使用费计至交还钥匙的2013年8月15日，但为减少讼累未上诉。施荣怀认为心佳馨公司应支付2013年6月15日至2014年7月1日期间的占用费，没有任何的依据。双方均认可租赁合同于2013年6月25日解除，合同约定的返还租赁房屋的期间为合同终止后10个工作日，因此即便要计算占用费，也是自2013年7月9日后开始计算。心佳馨公司返还钥匙的时间为2013年8月15日，即便施荣怀不认可心佳馨公司在合同解除时就已实际返还房屋，那么最迟至2013年8月15日交还钥匙之日，房屋就已归还施荣怀。施荣怀主张占用费计算至其对外出租的2014年7月1日，没有任何的依据。四、施荣怀在本案纠纷解决过程中存在诸多严重违背诚信的行为，其上诉理由不可信。心佳馨公司进入房屋施工后，小区业主挂横幅反对，是施荣怀的工作人员拍照发邮件给心佳馨公司的，其对小区业主激烈反对知悉并始终参与解决；2013年8月15日，其工作人员签收了心佳馨公司交还的钥匙。面对心佳馨公司提供了邮件以及收据证明的这些事实，施荣怀的代理人在原审庭审中还予以否认，足见其在此过程中严重违背诚信。原审判决后，施荣怀即让甘德龙向心佳馨公司要账号声称要支付原审判决款项，让心佳馨公司不用上诉。心佳馨公司为减少讼累，听信其言未提起上诉。但其却在心佳馨公司上诉期届满后提起上诉，再次严重违背诚信。心佳馨公司请求驳回施荣怀的上诉请求，维持原判。经审理查明，施荣怀对原审判决查明的事实提出如下异议：原审查明的装修期间小区业主提异议要求心佳馨公司全面停止项目与事实不符；原审遗漏查明施荣怀起诉时拍摄的照片显示讼争房屋当时的现状，心佳馨公司对讼争房屋进行施工，交钥匙时未恢复原状；原审遗漏查明租赁合同第二条关于取得业主同意并非施荣怀的责任的约定。心佳馨公司对原审判决查明的事实无异议。本院对双方无异议的事实予以确认。二审中，施荣怀未提交新的证据。心佳馨公司向本院提交了如下证据：1、厦门市卫生局文件，拟证明小区居民反对心佳馨公司使用讼争房屋并引发群体性上访事件，租赁房屋无法继续使用，有关部门要求心佳馨公司另择地址，租赁合同目的无法实现；2、邮件，拟证明原审判决后，施荣怀的代表甘德龙向心佳馨公司要账户用于退还租金。施荣怀质证认为：上述证据均无原件；关于证据1，心佳馨公司系自行申请变更地址，系其单方行为，其理由是否属实存疑，即使属实，根据租赁合同第二条的约定也应由其自行承担责任；关于证据2，提起上诉是施荣怀本人意思表示。本院认为，施荣怀与心佳馨公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。针对双方二审中主要争议，本院分析如下：首先，关于合同解除的责任问题。心佳馨公司系在取得行政机关主管部门批准、将门诊部设立场所信息公示于小区且期满未收到异议的情况下与施荣怀签订讼争《租赁合同》，并依约缴交了租赁保证金和租金。综合条幅照片、报纸报道、专题会议纪要等在案证据，足以认定讼争房屋所在小区居民的反对导致了心佳馨公司无法在讼争房屋继续营业，双方签订《租赁合同》的合同目的无法实现，心佳馨公司对此并无过错，其于2013年6月15日发函施荣怀要求解除合同并不构成违约。故原审认定双方解除合同的行为不构成违约均无需承担违约责任，并无不当。施荣怀关于心佳馨公司无权要求返还租赁保证金的相关上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。其次，关于心佳馨公司是否迟延返还房屋的问题。施荣怀在2013年6月24日的《回复函》中提出解除合同并要求心佳馨公司在2013年7月9日前返还讼争房屋，同时要求没收租赁保证金、不予退还已收租金。由于心佳馨公司对合同解除并无过错，施荣怀无权要求没收租赁保证金，故在双方未就讼争房屋及租赁保证金返还事宜达成一致意见的情况下，心佳馨公司未将讼争房屋返还给施荣怀并不构成违约迟延返还房屋。施荣怀要求心佳馨公司根据《租赁合同》的约定按三倍租金标准计算场地使用费，依据不足，本院不予支持。第三，关于计算场地使用费的起止时间问题。双方在原审中均确认讼争《租赁合同》于2013年6月25日解除。合同解除后，心佳馨公司未返还讼争房屋，故应继续支付场地使用费至实际返还之日止，标准可参照合同约定的租金标准计算。心佳馨公司已于2013年8月15日将讼争房屋的钥匙退还给施荣怀，此时其已失去对房屋的控制，房屋转由施荣怀实际控制，原审认定讼争房屋已于2013年8月15日返还给施荣怀，场地使用费计算至该日，并无不当。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41044元，由上诉人施荣怀负担。本判决为终审判决。审 判 长 洪德琨代理审判员 章 毅代理审判员 黄南清二〇一五年五月十九日书 记 员 王兴胜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自