（2015）临经开商初字第14号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-12-08
案件名称
王娜与临沂日月置业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
临沂经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王娜,临沂日月置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条，第五条
全文
山东省临沂经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）临经开商初字第14号原告王娜。委托代理人闫万鹏，山东合清律师事务所律师。被告临沂日月置业有限公司，住所地：临沂经济技术开发区沂河东路191号。法定代表人虞阿五，董事长。委托代理人周良成，公司职工。委托代理人姜杰，山东正之源律师事务所律师。原告王娜与被告临沂日月置业有限公司（以下简称：日月置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告王娜的委托代理人闫万鹏、被告日月置业公司的委托代理人周良成、姜杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王娜诉称，2014年6月10日，原、被告签订《房屋订购协议书》，约定原告认购被告日月城住宅一套，房号为H75幢2单元502室，建筑面积为124.85平方米，房屋总价款495，261元。协议签订后，原告分别于2014年7月27日和9月4日分两次向被告支付297，261元。后因原、被告经协商无法就商品房买卖合同条款达成一致，致使该《房屋订购协议书》的目的无法实现。原告多次与被告协商要求返还已经交付的购房款，被告均不予返还。为此，请求判令原、被告解除于2014年6月10日签订的房屋订购协议书，判决被告返还原告合同款297，261元及利息，由被告承担本案的诉讼费用。被告日月置业公司辩称，一、被答辩人与答辩人所签订的《房屋订购协议书》，主体适格，内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，并及时、全面履行，不得擅自变更或解除。双方签订的协议书并不存在法定或者约定解除的情形，被答辩人应当继续履行合同义务，即与答辩人签订《商品房买卖合同》，并按约定办理按揭贷款。二、被答辩人主张未能就商品房合同条款达成一致，与事实不符，且被答辩人未能就此举证证实。本案中，被答辩人的合同目的系签订商品房买卖合同并获得商品房，而商品房买卖所涉及的房产位置、面积、价款、付款方式等主要内容已经明确，因此，其主张合同目的不能实现，没有事实依据。而且，先签订订购协议书再签订正式合同属于行业惯例。被答辩人迟迟不履行签订正式合同并办理按揭贷款义务的原因是在于其自身过错，其自己陈述“理财产品未到期”，并非其在诉状中所陈述的事由。三、《房屋订购协议书》签订后，被答辩人除缴纳2万元定金外，又分两次向答辩人缴纳共计277，261元购房款，已远远超过订购协议书中30%首付款的约定。被答辩人的行为，不仅能证明协议的效力以及不可任意解除性，其更是以实际行动在积极履行《商品房买卖合同》项下的付款义务。四、根据双方签订的订购协议书第五条第三款之规定，被答辩人已于2014年6月10日交付定金2万元，现被答辩人已经违约，应当受到“定金罚则”的制裁。五、尽管订购协议书不是正式商品房买卖合同，但鉴于该协议载明了涉案具体房屋的概况、单价、总价以及付款方式等具体内容，已经具备《商品房买卖合同》的基本内容，应受到法律保护。六、被答辩人的行为已严重违约，其行为不仅违反诚实信用原则，违背法治精神，也给答辩人造成了重大经济损失，在此，答辩人保留向被答辩人追偿其造成经济损失的权利。综上所述，原告所诉与客观实际情况不符，无事实依据和法律依据，应当予以驳回。经审理查明，2014年6月10日，原告王娜（乙方）与被告日月置业公司（甲方）签订《房屋订购协议书》一份。协议约定，“……三、甲方所建造的房屋坐落在临沂市沂河东路191号，定名为“日月城”。四、乙方自愿向甲方认购日月城住宅一套，房号为H75幢2单元502室，建筑面积为124.85平方米（产权登记建筑面积按房管部门测量为准）。五、甲乙双方同意上述房屋的售价及付款方式：1、单价为3，966.85元／平方米（按建筑面积计算单价）。2、总房价为人民币495，261元整。3、乙方在签订本协议时向甲方缴付定购上述房屋的定金人民币2万元整。以上定金在双方签订《商品房买卖合同》时充抵首期房款。4、乙方选择以下B种（银行按揭付款）付款方式。如在签订《商品房买卖合同》时，乙方要求变更付款方式的，甲方有权调整上述房屋单价和总房价。六、双方在签订本协议后，甲方无权对乙方所定购的房屋任意处置，乙方不得以任何理由提出退房。如乙方未能按上述第五条第4款约定的付款方式支付房款并签订合同的，视为乙方违约，甲方有权终止本协议，乙方定购的房屋甲方有权另行处理，对于乙方已付的定金，甲方有权不予返还……”。协议签订后，原告王娜于当日向被告日月置业公司交付定金2万元。同日，原告王娜向被告日月置业公司递交了《延期付款（签约）申请审批表》一份，注明“本人王娜由于理财产品未到期原因，造成不能按时办理交付60%首付款手续，特申请延期至2014年9月4日前办理，到期若仍未能交来办理，本人自愿承担协议或合同约定的违约责任”，被告日月置业公司同意了原告王娜的申请，并备注“客户于2014年6月30日之前补足30%首付款，因客户二套房需交60%，故申请7月30日前补交15%，9月4日之前补交15%，逾期不享受优惠政策。”2014年7月27日，原告王娜向被告日月置业公司交款225，000元（含定金2万元），9月4日交款72，261元。此后，原告王娜未按订购协议书的约定未办理按揭贷款，也与被告签订商品房买卖合同。以上事实，主要根据原、被告提供的房屋订购协议书、交款单据、审批表等书证及双方当事人的陈述并经庭审查证所证实，已记录在卷。本院认为，原告王娜与被告日月置业公司签订的房屋订购协议书，系双方真实意思表示，合法有效。该协议书是原、被告双方为了签订正式的《商品房买卖合同》而订立的预约合同，虽然明确了订购的商品房的位置、面积、单价、总价、付款方式等内容，但没有确定交房期限、标准等不可缺少的事项，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定应当具备的主要内容，故不应认定该订购协议书具有《商品房买卖合同》的性质，被告日月置业的答辩理由中的第一、五项不能成立。现原告王娜无正当理由未按协议约定履行办理按揭贷款和签订商品房买卖合同的义务，系违约行为，应承担相应的违约责任，即按合同约定适用定金罚则，故原告王娜无权要求返还定金。原告主张其未交纳定金，与事实相悖，不予采信。被告日月置业公司预收的房款297，261元扣除定金20，000元后，余款277，261元应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：一、解除原告王娜与被告临沂日月置业有限公司之间签订的房屋订购协议书。二、被告临沂日月置业有限公司返还原告王娜购房款277，261元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告王娜的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，460元，由被告临沂日月置业有限公司负担5，160元，原告王娜负担300元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长 孙 棣审判员 相 松审判员 岳云云二〇一五年五月十九日书记员 许 浩 来源：百度“”