（2015）温龙民初字第280号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-08-28
案件名称
浙江鸿鑫房地产开发有限公司与陈俊江、张秋余商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市龙湾区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江鸿鑫房地产开发有限公司,陈俊江,张秋余
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）温龙民初字第280号原告：浙江鸿鑫房地产开发有限公司。法定代表人：陈时满。委托代理人（特别授权）：潘成波。被告：陈俊江。被告：张秋余。原告浙江鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫房开公司）与被告陈俊江、张秋余商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理，依法由审判员丁虹适用简易程序，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告鸿鑫房开公司的委托代理人潘成波到庭参加诉讼，被告陈俊江、张秋余经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鸿鑫房开公司诉称：2015年1月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于温州市瑶溪南居住区D-11地块的金御湾家园第2幢4单元402号房屋，建筑面积135.87平方米，房屋单价每平方米11258.40元，总金额1529679元整。附件八补充协议对付款方式进行特别约定：买受人于签订《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款30%的首付款，计459679元，剩余部分房款共计1070000元整，通过银行按揭贷款方式支付。买受人必须在出卖人达到银行放贷条件，并在出卖人发出书面通知书后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，由于买受人原因不能办理或者逾期办理贷款手续的，视为买受人违约，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任。按照《商品房买卖合同》第八条的规定，出卖人愿意继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金。现已达到银行按揭贷款手续，原告于2015年1月21日向被告送达书面通知，通知其办理贷款手续，被告在七日内未办理贷款手续，已构成违约。综上所述，原告为维护自身合法权益，诉请依法判令：1.被告继续履行合同，立即办理银行按揭贷款手续或一次性付清剩余购房款1070000元；2.被告支付违约金（按照逾期应付款日万分之六的违约金计算，自2015年1月29日起至实际支付完毕之日止）。3.本案诉讼费由被告承担。原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1.企业法人营业执照，2.房地产开发企业资质证书，证明原告身份信息及主体资格。3.被告身份信息，证明被告主体身份情况。4.《商品房买卖合同》，证明原告与被告订立商品房买卖合同的事实。5.中国邮政快递单，6.通知书，7.中国邮政快递信息查询结果表，8.《三方合作协议》，证明涉案房屋已达办理按揭贷款条件，原告已按约定履行通知义务，被告无故未按约定办理按揭贷款，已构成违约的事实。被告陈俊江、张秋余未作答辩，也没有提供证据。原告提供的证据，经庭审出示质证。被告陈俊江、张秋余经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法视为放弃抗辩与质证的权利。原告提供的证据经本院审查，内容真实、来源合法，与本案有关联，均予以确认。经审理本院认定如下事实：被告陈俊江与被告张秋余系夫妻关系。2015年1月9日，原告鸿鑫房开公司与被告陈俊江、张秋余签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201390004570149），合同约定的出卖人为原告鸿鑫房开公司，买受人为被告陈俊江、张秋余。合同第一条，出卖人以出让方式取得位于温州市瑶溪南居住区D-11地块、编号为温国用2011第2-249154号的地块的建设用地使用权。【土地使用权出让合同号】为3303012011A21023。该地块总土地面积为19028㎡。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，【建设项目名称】金御湾家园。建设工程规划许可证号为浙规证2012-030100007，施工许可证号为3303022012062702601。第三条，买受人购商品房的基本情况。买受人购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的第2幢4单元402号房，建筑层数地上24层，地下1层。该商品房位于第4层。该商品房土地使用权年限自2011年5月30日至2081年5月29日。该商品房的设计用途为住宅，属钢混结构，层高2.95米。其建筑样式非封闭式。该商品房【产权登记】建筑面积共135.87平方米。其中，套内建筑面积100.85平方米，应分摊的共有建筑面积35.02平方米。第五条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米11258.40元，总金额（人民币）壹佰伍拾贰万玖仟陆佰柒拾玖元整。第七条，买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式，详见附件八合同补充协议。第八条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六（该比率应不小于第项种的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.按照本合同书第八条中的第1条的约定承担违约责任。出卖人依据本条约定解除合同的，应在书面通知买受人且买受人配合出卖人完成合同备案登记及预告登记（如有）的撤销手续后7个工作日内，将买受人已付款扣除前述违约金后的余款退还给买受人，出卖人同意合同继续履行的，在该商品房交付前，买受人应向出卖人付清违约金。本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行。第二十三条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。第二十四条，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十七条，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向温州市房产管理局龙湾分局申请登记备案。同日，原、被告签订了前述《商品房买卖合同》（合同编号：201390004570149）的附件八，补充协议内容。协议第一条、付款方式及期限的约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3.银行按揭贷款。买受人采用按揭贷款方式支付房款的约定：买受人于签定《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款30%的首付款，计（人民币）￥459679元整，大写（人民币）肆拾伍万玖仟陆佰柒拾玖元整，剩余部分房款，计（人民币）￥1070000元整，大写（人民币）壹佰零柒万元整，买受人同意按银行按揭贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分房款。买受人或经公证处公证的委托人必须在出卖人达到银行放贷条件，并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人违约，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款20%作为违约金。第二条、关于按揭贷款、公积金贷款或组合贷款的特别约定：1.买受人支付房款，若采用按揭贷款的：买受人于签定《商品房买卖合同》后一个月内按照银行按揭贷款的政策补齐首付款。如买受人未在上述期限内补齐首付款的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》并按总房款的20%向买受人收取违约金。由于房地产调控政策、金融政策调整或买受人的原因（如对贷款的额度不能提供完整的收证明及财产证明、所提供的证明不能被银行认可，以及个人征信不能被银行认可等）对原买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款的额度未被批准时，买受人应在收到出卖人书面通知后的15天内到指定地点支付该商品房剩余房款，否则视为买受人违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并按总房款的20%向买受人收取违约金。2.买受人支付房款，若采用公积金贷款或组合贷款的：买受人于签定《商品房买卖合同》后一个月内按公积金或组合贷款的政策补齐首付款。如买受人未在上述期限内补齐首付款的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》并按总房款的20%向买受人收取违约金。买受人必须在出卖人达到公积金贷款或组合贷款条件并发出书面通知后15天办理完成相关贷款手续，否则，视为买受人违约，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》并按总房款的20%向买受人收取违约金。第十二条，特别约定。1.《商品房买卖合同》空格部分所填写的文字，都已经双方当事人核对确认无误，系双方当事人的真实意思表示。2.买受人在《商品房买卖合同》中提供的联系电话、地址为出卖人履行通知义务的联系电话、地址。出卖人按《商品房买卖合同》中买受人的联系电话、地址告知或邮寄送达买受人书面通知，即视为出卖人已履行《商品房买卖合同》和本补充协议规定的出卖人的通知义务。买受人委托第三人代购房，出卖人向该第三人邮寄送达书面通知或电话通知第三人，视为出卖人已履行《商品房买卖合同》和本补充协议规定的出卖人的通知义务。买受人如因通信地址变更，导致出卖人无法联系到买受人时，由此产生的一切责任由买受人承担。第十四条、本补充条款及《商品房买卖合同》附件为《商品房买卖合同》不可缺少的组成部分，与《商品房买卖合同》标准条款部分具有同等法律效力。但本补充条款及《商品房买卖合同》附件与《商品房买卖合同》标准条款约定不一致，以《商品房买卖合同》附件和补充条款的约定为准。第十五条、本房屋备案价壹佰陆拾捌万玖仟陆佰柒拾玖元整，优惠9.46%，合同价壹佰伍拾贰万玖仟陆佰柒拾玖元整，该折扣符合预售优惠方案。2015年1月21日，本案《商品房买卖合同》（合同编号：201390004570149）在温州市房产管理局龙湾分局登记备案。2013年7月至2013年12月期间，原告鸿鑫房开公司分别与浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司状元支行、中国农业银行股份有限公司温州龙湾支行、中国工商银行股份有限公司温州龙湾支行、中国银行股份有限公司温州龙湾支行签订《三方合作协议》，由该四家银行根据相关规定审批为原告鸿鑫房开公司开发的“金御湾家园”提供按揭合作项目和具体客户的单笔按揭贷款。2015年1月20日，原告鸿鑫房开公司以挂号信向被告陈俊江发出一份通知书，告知其所购买的房屋于2013年9月16日具备了办理银行按揭贷款的条件，现我公司已多次电话通知您办理按揭贷款全部手续，但您至今办理完成。为此，现我公司书面通知您，请您在收到本通知书之日7日内到指定的银行办理按揭贷款全部手续，逾期不办理则视您违约。如不能办理银行按揭贷款，请你在收到通知书之日起7日内支付剩余的购房款，否则视为您违约。邮局出具的重要商务函件回执显示，该通知书已经妥投，被告陈俊江本人于2015年1月21日签收。本院认为：原告鸿鑫房开公司与被告陈俊江、张秋余签订的《商品房买卖合同》实为商品房预售合同，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，依法成立，合法生效，对双方均有约束力，双方均应遵照履行。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案原、被告已在《商品房买卖合同》第七条和合同附件八补充协议对付款方式作了明确约定。根据《商品房买卖合同》第七条的指引和合同附件八补充协议第一条第3款及第二条的约定，被告须于签定《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款30%的首付款459679元，并在原告达到银行放贷条件、并发出书面通知后7天内到指定的银行办理完成贷款手续，若因买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人违约，并应在15日内支付该商品房的剩余房款。本案《商品房买卖合同》所涉“金御湾家园”项目已经达到银行放贷条件后，原告于2015年1月20日书面通知被告7日内前去办理银行按揭手续，但被告收到书面通知后均未在指定期间内办理银行按揭手续，也没有以其他方式支付剩余购房款。收到本院诉讼材料后被告也没有抗辩，现原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》及附件，办理银行按揭贷款手续或一次性支付剩余购房款1070000元，合法有据，本院予以支持。原告同时主张被告逾期办理按揭贷款以支付剩余购房款已经构成违约，要求被告自2015年1月29日起至实际支付完毕止，按日向出卖人支付逾期应付款每日万分之六的违约金。本院认为，被告逾期付款的行为确实构成违约，原告主张的违约责任不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈俊江、张秋余继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：201390004570149）及附件，于本判决生效之日起十五日内办妥银行按揭贷款手续以支付剩余购房款1070000元，逾期则由被告陈俊江、张秋余直接向原告浙江鸿鑫房地产开发有限公司即日一次性付清1070000元；二、被告陈俊江、张秋余向原告浙江鸿鑫房地产开发有限公司支付违约金（以购房款1070000元为基数按日万分之六自2015年1月29日计算至购房款付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14430元（原告已经预缴），减半收取7215元，由被告陈俊江、张秋余负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 丁虹二〇一五年五月十九日代书记员 王坚