（2015）鄂随州中民二终字第00034号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-19
案件名称
王春缘与随州市兰天置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省随州市中级人民法院
所属地区
湖北省随州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
随州市兰天置业有限公司,王春缘
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂随州中民二终字第00034号上诉人（原审被告）随州市兰天置业有限公司。法定代表人章永福，经理。委托代理人艾鹏（代理权限：一般代理），湖北五合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王春缘，女，汉族，1969年2月1日出生。委托代理人包建平（代理权限：参与诉讼，代收法律文书），男，汉族，1968年11月30日出生，系王春缘之夫。委托代理人肖艳波（代理权限：一般代理），随州市曾都区曾都法律服务所律师。上诉人随州市兰天置业有限公司（以下简称兰天置业公司）因与被上诉人王春缘商品房买卖合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第00482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员李小辉参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兰天置业公司的委托代理人艾鹏，被上诉人王春缘及其委托代理人包建平、肖艳波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告王春缘诉称：2011年7月27日，我与兰天置业公司签订《水西门白鹤市场商品房定购书》两份，由我定购其公司位于水西门白鹤市场B3-21及B3-22号商品房各一套，面积均为95.34平方米，价款均为522000元，合计1044000元。合同签订后，我于2011年1月27日依约交付购房定金20000元，2011年8月4日交付购房款472000元，并依据其公司宣传资料及约定抵扣2011年7月27日至2012年2月26日房租30000元，合计交纳购房款522000元。我付款后，兰天置业公司应协助办理房屋备案手续及按揭手续。经我多次催促其办理各项手续时，一直久拖未办理。2013年12月底，兰天置业公司要求我退房，我便找到房产管理部门，发现兰天置业公司收取我的购房款之前已经将售给我的两套商用房出售给他人，并为他人在房产管理部门办理了商品房备案手续，我却实际无法取得该房屋，故请求法院判令解除双方的商品房买卖合同，返还购房款522000元及利息，并承担我的损失522000元。原审被告兰天置业公司辩称：王春缘与我公司之间所签订的商品房认购书属实，但并未签订商品房买卖合同，原因是与王春缘无法联系，导致商品房买卖合同按揭无法办理。王春缘要求解除合同，我公司同意，但不应支付利息和租金；导致合同无法履行的责任是在王春缘，同意仅退还其交纳的购房款。原审查明：2011年7月27日，王春缘与兰天置业公司签订《水西门白鹤市场商品房定购书》两份，合同约定，王春缘定（订）购兰天置业公司所有的位于水西门白鹤市场B3-21及B3-22号商用房各一套，面积均为95.34平方米，价款均为522000元，合计1044000元。合同签订后，王春缘依照合同的约定分别于2011年7月27日向兰天置业公司交纳定金20000元，2011年8月4日向兰天置业公司交纳购房款472000元，合计492000元。后王春缘要求兰天置业公司与其签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续，但兰天置业公司迟迟未能办理。另查明，兰天置业公司在出售该商品房时，以广告形式要约承诺：“水西门白鹤市场，承诺包租五年，每年每间返租金150000元。”兰天置业公司已于2008年12月30日即与王春缘签订《水西门白鹤市场商品房定购书》之前，已将定购给王春缘的水西门白鹤商场B3-21及B3-22号商用房两套出售给了他人，并在房产管理部门办理了商品房买卖合同登记备案手续。原审法院认为：王春缘与兰天置业公司就水西门白鹤市场B3-21及B3-22号商品房签订的认购协议标的明确，付款方式及附属费用均有详细约定，该认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，且兰天置业公司按照约定收受了王春缘的购房款492000元，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该协议应当认定为商品房买卖合同，兰天置业公司以该认购协议不是正式的商品房买卖合同的理由不能成立，不予支持。但本案兰天置业公司明知其水西门白鹤商场B3-21及B3-22号商品房已卖给他人并签订有《商品房买卖合同》，仍故意隐瞒事实与王春缘签订《商品房定购书》，导致王春缘签订的《水西门白鹤商场商品房定购书》商品房买卖合同目的不能实现，现王春缘诉请要求解除合同，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出让人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实。”依据此规定，王春缘要求解除其与兰天置业公司之间的商品房买卖合同，返还已付购房款并承担已付购房款一倍的赔偿责任的主张理由正当，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王春缘与随州市兰天置业有限公司于2011年7月27日签订的《水西门白鹤商场商品房定购书》；二、随州市兰天置业有限公司于判决生效之日起十日内返还王春缘购房款492000元，承担赔偿492000元，共计984000元：三、驳回王春缘的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14000元，诉讼保全费5000元，计19000元，由兰天置业公司负担。上诉人兰天置业公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实和适用法律错误。1、原审判决认定“后原告要求被告与其签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续，但被告迟迟未能办理”，该认定与客观事实不符。2011年7月27日，上诉人与被上诉人签订商品房定购书，约定被上诉人的付款方式为商业贷款，根据商业贷款买房的程序规则和流程规定，按揭手续的办理需由定购方在签订商品房定购书后凭定购书和相关手续到银行申请贷款，经过银行审批并作出书面承诺后，再由定购方持银行承诺书与出卖方签订正式商品房买卖合同，在商业贷款未能得到银行审批通过并作出书面承诺的前提下，定购书所约定的付款方式不能成就，除非当事人选择一次性现款交易，否则商品房买卖合同就无法签订和交付房屋。一审法院颠倒了办理银行按揭与签订买卖合同的先后顺序和责任主体，导致其作出错误的事实认定和法律适用错误。2、一审法院认定“认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，且被告按照约定收受了王春缘的购房款492000元，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该协议应当认定为商品房买卖合同”，属认定事实和适用法律的双重错误。本案中，上诉人与被上诉人签订的认购协议仅仅约定了认购房屋的基本情况和与认购相关的权利义务，根本不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，一审法院在审理查明部分认定“签订订购书后原告要求被告与其签订《商品房买卖合同》”，在本院认为部分又认定“认购协议应当认定为商品房买卖合同”，该二处认定自相矛盾。请求二审法院予以纠正。二、原审判决适用法律错误且判决内容违背公平原则。由于商业贷款不能申请到位，被上诉人又不能一次性全额付款，导致认购书签订后，双方不能签订商品房买卖合同，这是不能归责于当事人双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定以及双方的认购书约定，所产生的法律后果应当是上诉人将所收定金和房款返还给被上诉人。一审法院错误认定事实、错误适用法律规定，判决上诉人返还购房款492000元另赔偿492000元，势必造成被上诉人不当获利，一审法院判决明显显失公平，被上诉人的不当请求应予驳回。另外，一审法院在另查明中认定“被告兰天置业公司在出售该商品房时，以广告形式要约水西门白鹤市场承诺包租五年，每年每间返租金150000元”，也属认定事实错误，该认定无任何证据证实。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误，二审法院应依法撤销原判，予以改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。双方当事人二审期间均未提交新的证据。经审理查明：原审判决认定事实属实。另查明，2008年12月30日，上诉人兰天置业公司与范骞签订了《商品房买卖合同一份，将位于水西门白鹤市场B3-21及B3-22号商用房出售给范骞，并于2009年1月6日在房产管理部门备案。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”上诉人兰天置业公司与被上诉人王春缘虽然签订的是《商品房订购书》，但该订购书已约定了当事人名称，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要条款，且被上诉人王春缘已依照订购书的约定，交纳了定金和部分购房款，被上诉人已履行了部分合同义务，该订购书应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”上诉人兰天置业公司与被上诉人王春缘与2011年7月27日签订买卖合同，被上诉人同一天交纳了定金，并于2011年8月4日交纳了部分购房款，而上诉人兰天置业公司在2008年12月30日已与他人就涉案的商品房签订了买卖合同，并于2009年1月6日在房产管理部门登记备案。在上诉人兰天置业公司与被上诉人王春缘签订买卖合同时，隐瞒了该商品房已出售给他人的事实，现被上诉人王春缘要求上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任，符合前述的法律规定。上诉人兰天置业公司上诉称涉案的《商品房订购书》不是商品房买卖合同，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，判决赔偿其一倍经济损失的上诉理由不能成立。被上诉人王春缘要求抵扣租金的诉讼请求已被原审判决驳回，且被上诉人王春缘也未对此提出上诉，故对上诉人兰天置业公司上诉称该部分的事实原审判决认定错误的上诉理由，不予审查。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8680元，由上诉人随州市兰天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁 涛审 判 员 吕丹丹代理审判员 李小辉二〇一五年五月十九日书 记 员 石继武 微信公众号“”