（2015）思民初字第5961号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2016-12-31
案件名称
厦门轻工集团有限公司与厦门市居泰安物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门轻工集团有限公司,厦门市居泰安物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第二百三十条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 裁 定 书（2015）思民初字第5961号原告厦门轻工集团有限公司，住所地厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦18楼。法定代表人杨庆伟，董事长。委托代理人何凌云、叶剑锋，福建天衡联合律师事务所律师。被告厦门市居泰安物业管理有限公司，住所地厦门市思明区沙坡尾58号。法定代表人孙建妹，总经理。原告厦门轻工集团有限公司（下称轻工公司）与被告厦门市居泰安物业管理有限公司（下称居泰安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告轻工公司的委托代理人何凌云、叶剑锋到庭参加诉讼。被告居泰安公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告轻工公司诉称，2008年12月23日，厦门星鲨制药有限公司、厦门鱼肝油厂与被告居泰安公司签订《房产租赁协议书（沙坡尾58号）》，约定将位于厦门市思明区沙坡尾58号三幢建筑物出租给被告使用。后经厦门市思明区人民法院（2010）思民初字第7864号、厦门市中级人民法院（2011）厦民终字第1888号判决解除该租赁协议。在该案件诉讼及执行过程中，根据相关政府文件的规定，讼争房产已剥离至轻工公司。2012年9月19日，原、被告在福建省高级人民法院的主持下签订《和解协议》，约定：被告承诺一旦任何一级相关政府部门作出涉及讼争房屋或土地的任何一种文件，无论该等文件之内容、形式或效力为何，则被告和转承租户均应无条件在鱼肝油厂或原告对其发出通知之日起30日内搬离讼争房产。《和解协议》签订后，被告陆续将沙坡尾58号房产各部分提供或转租给第三人使用。后，原告根据相关政府文件多次通知被告要求收回讼争房产，但被告及第三人至今未搬离并交还讼争房产。被告及第三人非法占用讼争房产的行为给原告造成巨大的损失，原告将另行主张占用费等相关权利。现诉请判令：1、解除原告厦门轻工集团有限公司与被告厦门市居泰安物业管理有限公司关于厦门市思明区沙坡尾58号房屋的租赁关系；2、被告厦门市居泰安物业管理有限公司立即腾空、搬离厦门市思明区沙坡尾58号房屋，并将房屋交给原告。被告居泰安公司未作答辩。经审理查明，厦门市思明区沙坡尾58号成品仓库综合楼、五金仓库、炼油车间三幢房产（以下简称讼争房屋）产权均登记在厦门星鲨制药有限公司（以下简称星鲨公司）名下。2008年12月23日，星鲨公司、厦门鱼肝油厂（系星鲨公司的下属企业，以下简称鱼肝油厂）与居泰安公司签订一份《房产租赁协议书（沙坡尾58号）》，约定由星鲨公司作为出租方将讼争房屋出租给居泰安公司，租赁期限为不定期。后，双方因合同解除发生争议，诉至本院。本院作出（2010）思民初字第7864号民事判决，判决解除《房产租赁协议书（沙坡尾58号）》及居泰安公司应于该判决生效之日起一个月内搬出厦门市思明区沙坡尾58号成品仓库综合楼、五金仓库、炼油车间三幢房产，将上述房屋腾空、拆除违章搭盖并恢复原状，交还鱼肝油厂、星鲨公司管理等。一审判决后，被告居泰安公司提起上诉，厦门市中级人民法院作出（2011）厦民终字第1888号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，鱼肝油厂和星鲨公司向本院申请强制执行，即（2011）思执字第3555号一案，居泰安公司亦向福建省高级人民法院申请再审。2012年9月19日，在福建省高级人民法院的主持下，鱼肝油厂（甲方）、轻工公司（乙方）、居泰安公司（丙方）、厦门澳盛安投资管理有限公司（丁方）、宏亿隆投资管理有限公司（戊方）签订一份《和解协议》，各方同意星鲨公司的后续权利义务（含实体和程序上的权利义务）由轻工公司承继，协议内容为：一、丙、丁方承诺：一旦任何一级相关政府部门作出涉及讼争房屋或土地的任何一种文件（包括但不限于发改委的立项文件、规划部门的规划文件、土管部门的用地文件、土地收储部门文件、政府土管会文件、国资委文件、政府部门会议纪要、拆迁文件等），无论该等文件之内容、形式或效力为何，则丙方和转承租户（丁方也是丙方的转承租户之一，故不复述，下同）均应无条件在甲方或乙方对其发出通知之日起30日内搬离讼争房产，并按判决书的判决内容履行其它义务。二、自本协议签订之日起至2018年12月31日止届满，即使政府相关部门仍未出台涉及讼争土地或房产的任何文件，丙方及其它转承租也应当无条件在期限届满之日内搬离。如丙方或任一转承租户未能在本条限定时间内全部搬离，则视为丙方违约，丙方应对自身或转承租户的行为承担相应的违约责任。本协议期满后，甲乙双方如要继续对外出租，同等条件下，丙方有优先续租权。丙方在合同期内因经营需要，在合法的前提下，甲乙方应配合出具相关证明，以便丙方与承租户办理工商登记等手续。三、如丙方按本协议第一条的约定按时履行义务的，则甲方和乙方共给予丙方相当于彼时一个月租金标准的经济补偿，除此之外丙方不得以任何理由提出任何补偿／赔偿要求。鉴于丙方将讼争房屋转租给其他承租户，则丙方应就其他承租户之任何与租赁相关的行为，对甲方和乙方承担相应的责任。丙方与其他转承租户之间是否补偿以及如何补偿，由丙方与其他转承租户自行协商，但不得影响搬离进度，否则丙方应当承担相应的违约和赔偿责任。四、如政府作出拆迁／征收／征用决定，则由甲乙方与拆迁人（包括征收、征用人，下同）依照法定程序进行谈判、协商以及履行相应权利义务，丙方及转承租人没有任何权利或理由进行干涉、阻挠。依据本条下述原则确立的应归属承租人的装修补偿金由甲乙方与拆迁人依法评估确定，补偿款由甲乙方代收代付给丙方，甲方和乙方不给丙方及其他转承租户任何补偿／赔偿。丙方与其他转承租户应以不影响拆迁进度、干扰涉案房地产使用为前提，否则甲乙方有权采取公证保全的方式申请强拆。为了避免届时权属不清造成的补偿归属难以界定，双方同意按下属原则处理：1、由公证机关进行事前取证保全，明确原房地产现状与承租人装修投入情况，届时以公证材料为据进行权属界定。2、本案标的物主楼成品仓库综合楼原有两台货梯、一台客梯，丙方已做更新改造，丙方承诺，更新改造后的电梯仍属甲乙方所有。3、公证取证保全文件作为本《和解协议》的有效组成部分【详见厦门鹭江公证处2012年9月14日《公证书》，编号：（2012）厦鹭证内字第08270号】。五、为确保本执行和解协议之履行，丙方自愿提供如下履约担保措施，包括：1、由宏亿隆投资管理有限公司和厦门澳盛安投资管理有限公司作为本协议丙方的连带责任担保人。如丙方违约，甲、乙方有权申请查封担保人的财产（含对外投资股权）：戊方及丁方在本协议履行期间内，未经甲方和乙方预先书面同意，不得转让、变更公司资产或股东。否则，将被视为恶意逃匿资产，甲方和乙方有权随时解除本协议，没收履约保证金，收回讼争房产，并申请法院恢复强制执行。本协议履行期内，征得甲乙方同意，丙方可选择提供评估价值300万元以上的房产作为本协议履行的担保，抵押给甲乙方，以解除戊方对本协议的履约担保责任。2、本协议履行期内，未经甲方和乙方书面同意，丙方所持有的丁方55%的股权不得随意变更，否则，甲方和乙方有权随时解除本协议，没收履约保证金，收回讼争房产，申请法院恢复强制执行。3、丙方在原合同履约保证金15万元的基础上增加现金20万元给乙方作为履约保证金，即总履约保证金为35万元，丙方违反本合同之约定，则该保证金归甲乙方所有。本协议项下的各项义务履行完毕（或本协议解除）后且丙方不存在任何违约行为的，甲乙方应将该保证金无息返还给丙方。4、丁方除作为本合同中丙方的担保人外，另承诺：丁方愿意按本协议的约定按时搬离讼争房产并履行相关义务，如未能按时搬离并履行相关义务，丁方愿意接受司法机关的强制执行。六、在上述前提下，甲方和乙方同意暂缓执行2010思民初字第7864号和2011厦民终字第1888号民事判决书，直至第一条或第二条约定的条件成就，暂缓执行期间，丙方的租金标准按双方原协议履行。七、丙方在诉讼期间缴交到厦门星鲨制药有限公司和国药控股星鲨制药（厦门）有限公司（即原厦门星鲨制药有限公司）的3046279.35元款项视为2010年7月15日至2013年4月14日租金，各方另行协商处理方式。自2013年4月15日起的租金直接由丙方缴到乙方下述账户，并由乙方开具相应票据。账户名：厦门轻工集团有限公司开户行：建设银行厦门分行营业部账号：35×××82。八、如本协议第一条约定的条件成就后，丙方及转承租户应按时搬离该房产，并即时办理相关的工商变更登记。丙方与其他转承租户均不得要求除本协议第三条另有约定外的包括但不限于装修、添置及经营中止（或终止）等在内的各种补偿或赔偿。九、如丙方违反本协议之约定，甲方和乙方可随时向厦门市思明区人民法院申请恢复对2010思民初字第7864号和2011厦民终字第1888号民事判决书的执行。同时，丙方还应按此情形发生时当月租金标准的五倍向甲力和乙方支付占用费直至履行完所有判决义务之日止，并赔偿甲方和乙方的各种损失。且甲方和乙方有权行使担保权。十、丙方有义务督促转承租户及其它未在判决书中列明的租户按本协议第一条或第二条约定的条件搬迁，若该类租户未按时搬迁，则视为丙方违反本协议约定，丙方应按此情形发生时当月租金标准的五倍向甲方和乙方支付占用费，并赔偿各种损失，且甲方和乙方有权行使担保权。十一、暂缓执行期间，丙方仍得遵守原租赁协议的约定，并且各项经营活动应办妥合法手续，否则甲方和乙方有权申请恢复执行。十二、丙方承诺：其将房产转租并与转承租户所订立的租赁期限和其他约定均不得超越本和解协议的约定，转租合同需报甲乙方处备案。若丙方违反此约定，视为违约。十三、对于转承租户，不管是原来的或以后承租的，丙方都应就木协议的履行承担完全的责任。由于该等租户给甲方和乙方的权益造成的损害，丙方应承担连带赔偿责任。十四、因丙方与甲方下属企业厦门星鲨怀德居物业管理有限公司关于沙坡尾58号市土地总公司收储用地租赁讼争案，丙方必须采取措施执行（2011）厦民终字第2860号民事判决书，并承担包括但不限于标的场地占用费、违约金、诉讼费等相关费用。十五、如丙方末按约定支付租金，连续拖欠租金超过30日的，甲方和乙方有权提前终止本和解协议书，向法院申请恢复强制执行，并有权行使担保权。十六、本协议经各方签章后生效。十七、各方应于本协议签订之日起三日内，到厦门市思明区人民法院制作执行和解，申请中止执行。丙方应于本协议签订之同时向福建省高级人民法院撤回再审申请。各方均不得再就本案提出任何再审申请。十八、本协议一式八份，各方各执一份，厦门市思明区人民法院备存一份，福建省高级人民法院备存一份。上述《和解协议》签订当日，被告居泰安公司向福建省高级人民法院申请撤回再审申请，福建省高级人民法院于2012年9月12日作出（2012）闽民申字第105号民事裁定书，准许居泰安公司撤回再审申请；该裁定书亦查明讼争房产从星鲨公司剥离至轻工公司，星鲨公司在该案中的诉讼权利、义务由轻工公司承受。后，轻工公司、鱼肝油厂作为执行申请人，以各方已达成前述《和解协议》为由，向本院申请中止（2011）思执字第3555号一案的执行；据此申请，本院作出（2011）思执字第3555-1号执行裁定书，终结该次执行程序。2012年10月31日，厦门市土地管理委员会召开第七十次会议，并形成（2012）5号《厦门市土地管理委员会专题会议纪要》，会议审议并原则通过了轻工沙坡尾地块等改造项目的规划方案。2012年11月28日，厦门市规划局向轻工公司发出《关于第一批工业、仓储自行改造地块控制性详细规划图则确认的函》，载明轻工公司关于沙坡尾地块、湖滨南路328号（光华商贸城）地块的自行改造控制性详细规划图则已于市政府第70次土管会通过，请轻工公司再次核实确认规划图则中的界址图及规划设计条件。后，轻工公司遂于2013年1月8日向居泰安公司发出《关于腾退租赁房产的通知》，告知因沙坡尾58号地块被列为我市第一批16项“三旧”改造项目之一，2012年12月6日厦门市规划局完成对16宗“三旧”改造项目条件调整公示，原告在政府统一安排下将于近期启动项目改造项目，故根据《和解协议》第一条约定，通知被告在收到该通知之日起30日内，最迟不超过2013年2月15日前腾空承租房产，包括清退所有转承租户。另查明，居泰安公司于2013年9月24日以《和解协议》存在欺诈、显失公平为由，将轻工公司、鱼肝油厂起诉至本院，要求撤销该《和解协议》。本院于2013年11月27日作出（2013）思民初字第12604号民事判决，判决驳回居泰安的诉讼请求。后，双方当事人均提起上诉，其中轻工公司上诉认为《和解协议》属于执行和解，该案应驳回起诉。后，厦门市中级人民法院于2014年4月8日作出（2014）厦民终字第637号民事裁定，认为《和解协议》是在执行过程中，在福建省高级人民法院的法官主持下双方自愿达成，达成协议后也提交思明法院记入笔录并中止执行，故《和解协议》应属于执行和解，据此裁定撤销一审判决，驳回居泰安的起诉。该裁定现已生效。还查明，轻工公司已于2013年4月向本院申请恢复执行，要求恢复对（2010）思民初字第7864号《民事判决书》的强制执行，其申请恢复执行的理由为：根据《和解协议》第一条约定，一旦任何一级相关政府部门作出涉及讼争房屋或土地的任何一种文件（包括但不限于发改委的立项文件、规划部门的规划文件、土管部门的用地文件、土地收储部门文件、政府土管会文件、国资委文件、政府部门会议纪要、拆迁文件等），无论该等文件之内容、形式或效力为何，则居泰安公司和转承租户均应无条件在轻工公司或鱼肝油厂对其发出通知之日起30日内搬离讼争房产，并按判决书的判决内容履行其它义务；现根据《厦门市土地管理委员会专题会议纪要》、《关于第一批工业、仓储自行改造地块控制性详细规划图则确认的函》，该案已具备恢复执行的条件。经轻工公司申请后，（2011）思执字第3555号一案已恢复执行。本案审理中，被告向本院提交了一份书面答辩状，辩称本案争议应在执行过程中予以解决，应驳回原告起诉。另，鱼肝油厂确认因讼争房产产权已剥离至原告，其对讼争房屋不再享有任何权利。原告主张其因讼争《和解协议》与居泰安公司形成租赁关系，现依据《和解协议》第一条之约定提出本案诉求；并确认被告系按《房产租赁协议书（沙坡尾58号）》约定的租金标准向原告支付租金。以上事实，有《房产租赁协议书（沙坡尾58号）》、（2012）5号《厦门市土地管理委员会专题会议纪要》、《关于第一批工业、仓储自行改造地块控制性详细规划图则确认的函》、《关于腾退租赁房产的通知》、（2013）思民初字第12604号民事判决书、（2014）厦民终字第637号民事裁定书、土地房屋权证、《和解协议》、中止执行申请书、（2011）思执行字第3555-1号执行裁定书、恢复强制执行申请书以及庭审笔录等为证。本院予以确认。本院认为，民事执行和解，是指在民事执行程序中，双方当事人通过平等自愿协商，就生效法律文书确定的权利义务达成协议，以和解协议的完全履行替代原生效法律文书的执行，从而结束执行程序的一项法律制度。双方达成执行和解协议后，人民法院可根据当事人的申请，裁定中止执行，一方当事人不履行或者不完全履行执行和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行。如执行和解协议在履行过程中存在实体权利争议，且该实体权利争议无法在执行程序中解决，又不能恢复原生效法律文书的执行时，可另诉解决。现已有生效法律文书认定讼争《和解协议》属执行和解协议，在居泰安公司不履行该协议的情况下，轻工公司能否据该协议再行提起本案诉讼，应综合考虑本案讼争争议是否超过原生效法律文书所涉及内容，能否通过恢复执行程序予以救济。首先，轻工公司虽非（2010）思民初字第7864号案件的当事人，但在该案的执行过程中，星鲨公司的后续权利义务（含实体和程序上的权利义务）已由轻工公司承继，轻工公司系以星鲨公司继受者的身份，与居泰安公司签订讼争《和解协议》，后也以其自身名义据该《和解协议》申请中止执行，并得到准许，故轻工公司在签订时讼争《和解协议》，其身份系作为该执行和解的主体，而非执行案外人。其次，讼争《和解协议》第十一条约定，居泰安公司在暂缓执行期间仍应遵守《房产租赁协议书（沙坡尾58号）》的约定，轻工公司与居泰安公司在执行中止期间，也确有按该租赁协议书的约定履行；且如上分析，轻工公司系该执行和解的主体，故轻工公司是因继受星鲨公司在《房产租赁协议书（沙坡尾58号）》中的权利义务，经执行和解成为讼争房屋的出租方，并非是在星鲨公司与居泰安公司租赁关系终止后，另据讼争《和解协议》与居泰安公司重新建立新的租赁关系。再次，（2010）思民初字第7864号民事判决已就星鲨公司与居泰安公司租赁关系的解除、居泰安公司腾退讼争房屋等事项作出处理；讼争《和解协议》第一条的约定，对居泰安公司前述腾房义务在履行期限、履行条件上做了相应变更，并未在生效判决确定的权利义务外设定新的实体权利义务；现轻工公司以居泰安公司违反前述第一条约定为由提起本案诉讼，但该条约定并未设定新的实体权利义务，由该条约定产生的纠纷并未超过原生效法律文书所涉及内容。最后，在本案起诉前，轻工公司已以执行申请人身份，以居泰安公司违反讼争《和解协议》第一条约定为由，在（2011）思执字第3555号一案中申请恢复执行，该案也已恢复对（2010）思民初字第7864号民事判决的执行，该民事判决已解除星鲨公司与居泰安公司的租赁关系，并判决居泰安公司腾退讼争房屋，因轻工公司已承继星鲨公司在该案中的权利义务，故轻工公司在本案中的相关诉求，已经生效判决处理，并可通过恢复执行程序得到救济。综上，本案所诉纠纷与前案即（2010）思民初字第7864号案件所处理的纠纷相同，轻工公司为实现本案诉求已经申请恢复执行前案，并得到准许，故本案争议可通过恢复执行予以解决，轻工公司再行起诉本案，属重复起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百三十条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条、第四百六十七条之规定，裁定如下：驳回原告厦门轻工集团有限公司的起诉。如不服本裁定，双方当事人可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 王 瑛二〇一五年五月十九日代书 记员 周月娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第二百三十条在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或者盖章。申请执行人因受欺诈、胁迫与被执行人达成和解协议，或者当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请，恢复对原生效法律文书的执行。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。第四百六十七条一方当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。和解协议已经履行完毕的，人民法院不予恢复执行。 关注微信公众号“”