（2015）石民终字第186号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-01
案件名称
上诉人禹丁华与上诉人石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区石嘴山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
禹丁华,石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）石民终字第186号上诉人（原审原告）禹丁华，男，1987年12月20日出生，汉族。委托代理人李志伟，宁夏正义达律师事务所律师。上诉人（原审被告）石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司。法定代表人马学云，石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司董事长。委托代理人李良辉，宁夏致和律师事务所律师。上诉人禹丁华与上诉人石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司（以下简称市瑞祥达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2014）石大民初字第2550号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。禹丁华及其委托代理人李志伟，市瑞祥达公司的委托代理人李良辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年6月21日，禹丁华与市瑞祥达公司签订一份商品房买卖合同，由禹丁华购买市瑞祥达公司开发的位于大武口区价款为1948590元商业房一套。合同约定禹丁华一次性交清购房款，市瑞祥达公司应于2013年9月30日前向禹丁华交付涉案房屋。合同签订、生效后，禹丁华依约履行了付款义务，而市瑞祥达公司未如约履行交付义务。2014年7月23日禹丁华向法院提起诉讼，要求市瑞祥达公司交付涉案房屋；禹丁华在诉讼中知悉，2014年4月18日石嘴山仲裁委员会作出（2013）石仲裁字66号裁决书，裁决将涉案房屋由市瑞祥达公司向刘某某交付。2014年9月2日石嘴山市中级人民法院作出（2014）石民初字第106号民事裁定书，维持了上述裁决结果。大武口区法院以此驳回了禹丁华的诉求。现禹丁华以市瑞祥达公司先将涉案房屋作为拆迁补偿安置房屋与刘某某签订合同，又将涉案房屋与其签订买卖合同且该合同已无法实际履行，市瑞祥达公司的行为严重损害了其财产利益为由，诉至法院，要求解除禹丁华与市瑞祥达公司于2013年6月21日签订的商品房买卖合同、市瑞祥达公司返还禹丁华购房款1948590元、市瑞祥达公司赔偿禹丁华损失1948590元。原审法院认为，除相关法律、司法解释另有规定外，当事人应就自己的诉讼主张负有相应举证义务。本案中，禹丁华要求解除商品房买卖合同，市瑞祥达公司同意解除该合同，即解除合同已不是双方诉争焦点，本案不再涉及合同解除的有效性。合同解除后，合同解除效力一般溯及至未订立合同状态，禹丁华要求市瑞祥达公司返还购房款1948590元就是合同解除效力应有体现，于法有据，予以支持。禹丁华要求赔偿购房款一倍的损失，其出示三份书证，在证明效力上达不到就涉案房屋市瑞祥达公司有一房二卖的故意和行为；虽然市瑞祥达公司与案外人刘某某签订了“房屋拆迁安置补偿协议”，但不能以此证明涉案房屋就是“房屋拆迁安置补偿协议”项下市瑞祥达公司向刘某某交付的特定不动产，即禹丁华未就这一待证事实进行举证；另外，通过（2013）石仲裁字66号裁决书，可以体现裁决市瑞祥达公司向刘某某交付涉案房屋是源于“房屋拆迁安置补偿协议”的效力，由刘某某选定涉案房屋作为安置补偿交付的特定不动产，而不是基于“房屋拆迁安置补偿协议”约定交付的标的物；禹丁华该项损失赔偿主张欠缺证据证实，不能成立。市瑞祥达公司未能如期向禹丁华履行合同义务，是一种法律上的、现实上的嗣后不能履行的违约行为，应向禹丁华承担违约责任。在庭审中禹丁华、市瑞祥达公司均同意在不能认定市瑞祥达公司构成惩罚性赔偿责任的情况下同意以其他方法确定市瑞祥达公司应承担的违约责任；又因违约损失以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合公平原则和诚实信用原则考量，本案禹丁华的违约损失确定应以中国人民银行基准贷款年利率6.15%，以已付购房款1948590元和逾期交房至本案庭审结束约有14个月计算4倍的损失为559245元（1948590元×6.15%÷12个月×14个月×4）较适当。另外，市瑞祥达公司辩称由于涉案房屋无法交付导致三方顶账协议无法实际履行。虽涉案房屋无法向禹丁华履行交付义务，禹丁华可依法解除该涉案房屋下的买卖合同，而解除合同效力不应涉及形成基础合同其他法律关系或者事件，该理由与基本法理相矛盾，不能成立。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付禹丁华购房款1948590元；二、石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿禹丁华损失559245元。案件受理费37976元，减半收取18988元，由禹丁华负担6988元，由石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司负担12000元。禹丁华上诉称，市瑞祥达公司隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋，是典型恶意欺诈行为。市瑞祥达公司应承担一倍购房款的赔偿责任。禹丁华不能实现合同目的，损失巨大，不能得到一倍购房款的赔偿不足以弥补损失。同时，利息计算至开庭时不合理，应为付清全部款项止。请求二审法院发回重审或改判第二项为市瑞祥达公司赔偿禹丁华损失1948590元。市瑞祥达公司答辩并上诉称，市瑞祥达公司与禹丁华签订买卖合同时间是2013年6月，当时涉案房屋并没有抵押或作为拆迁安置补偿房屋向案外人刘某某进行交付，瑞祥达公司不存在过错，瑞祥达公司并没有隐瞒涉案房屋系拆迁安置房屋而对禹丁华欺诈的故意，禹丁华上诉请求不能成立，请求驳回禹丁华上诉请求。双方签订的商品房买卖合同已约定按照人民银行基准贷款利率1倍向禹丁华赔偿损失，原审按照人民银行基准贷款利率4倍计算禹丁华的损失没有事实依据且标准过高。请求撤销原审判决第二项，改判禹丁华向瑞祥达公司赔偿损失139811元。禹丁华辩称，市瑞祥达公司安置给刘某某的房屋，是出售给禹丁华的房屋，市瑞祥达公司应承担违约和违法责任，原审把违约和违法责任合并计算为4倍的利息，并无不当，但是这种计算不能体现出对市瑞祥达公司违法制裁，不能弥补预订房损失，故市瑞祥达公司上诉请求不能成立，请求法庭驳回市瑞祥达公司上诉请求。禹丁华在二审向本院提交证据：商品房买卖合同、房屋拆迁安置补偿合同各一份，证明市瑞祥达公司一房二卖，在商品房买卖合同中的第二条“该商品房的权利瑕疵”，市瑞祥达公司没有告知出售房存在拆迁补偿安置事实，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的若干解释》第九条第三项规定，应承担相应责任。市瑞祥达公司对该证据无异议，认为不能达到其证明目的，双方签订商品房买卖合同时，涉案房屋并没设立抵押权或确定为向刘某某进行拆迁安置补偿房屋。该证据同时证明双方签订合同日期2013年6月21日，早于案外人刘某某强行选择涉案房屋作为拆迁安置补偿时间，协议第7页明确约定，禹丁华要求解除合同可向瑞祥达公司要求按照同期银行贷款利率一倍结合总价款进行赔偿。本院认证意见，市瑞祥达公司对该证据无异议，本院予以确认。市瑞祥达公司在二审未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与原审判决一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。禹丁华与市瑞祥达公司就涉案房屋于2013年6月21日签订商品房买卖合同，涉案房屋并没确定为案外人刘某某的拆迁安置补偿房屋，而2014年4月18日石嘴山仲裁委员会作出（2013）石仲裁字66号裁决书，裁决将涉案房屋由市瑞祥达公司向刘某某交付。案外人刘某某选定涉案房屋及仲裁委裁决市瑞祥达公司向刘某某交付涉案房屋，不以市瑞祥达公司意志为转移，故市瑞祥达公司并没有隐瞒涉案房屋系拆迁安置房屋而对禹丁华欺诈的故意，禹丁华上诉要求市瑞祥达公司承担一倍购房款赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持；因市瑞祥达公司未能如期向禹丁华履行合同义务，是一种法律上、现实上嗣后不能履行的违约行为，应按约定向禹丁华承担违约责任。双方签订商品房买卖合同的第七条第四项约定“市瑞祥达公司迟延交付该商品房的，经禹丁华催告后30日内仍未交付的，禹丁华有权解除本合同，禹丁华可要求按总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止中国人民银行同期商业贷款基准利率利息的一倍赔偿损失”，双方在2014年11月19日原审庭审中均同意解除双方之间的商品房买卖合同，故市瑞祥达公司应向禹丁华承担的违约损失应按总房款自2013年6月21日至2014年11月19日中国人民银行基准贷款年利率6.15%计算为166789元（1948590元×6.15%÷365天×508天），原审按四倍计算无法律和事实依据，市瑞祥达公司的上诉理由成立。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2014）石大民初字第2550号民事判决第一项，即“石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付禹丁华购房款1948590元”；二、变更宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2014）石大民初字第2550号民事判决第二项“石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿禹丁华损失559245元”为“石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿禹丁华损失166789元”。如义务方不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费18988元（已减半收取），由上诉人禹丁华负担8735元，由上诉人石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司负担10253元。二审案件受理费24896元（上诉人禹丁华预交17304元，上诉人石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司预交7592元），由上诉人禹丁华负担23681元，由上诉人石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司负担1215元。如本判决生效后一方拒不履行，另一方可在履行期间届满之日起二年内向原审法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 郎奠军审 判 员 马玉兰代理审判员 张建兴二〇一五年五月十九日书 记 员 郭益淇附本案相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 来自