（2015）连东民初字第00201号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-11-30
案件名称
葛绍全与东海县石榴街道兴隆村民委员会土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东海县人民法院
所属地区
东海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2015）连东民初字第00201号原告葛绍全。委托代理人李旭辉，江苏润鑫律师事务所律师。被告东海县石榴街道兴隆村民委员会。委托代理人蒋海荣，江苏蒋海荣律师事务所律师。原告葛绍全与被告东海县石榴街道兴隆村民委员会土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘勇适用简易程序，于2015年2月5日和2015年6月15日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告葛绍全及其委托代理人李旭辉，被告东海县石榴街道兴隆村民委员会法定代表人许继周及其委托代理人蒋海荣，均到庭参加诉讼。第二次开庭原告的委托代理人和被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛绍全诉称，2014年7月17日，原被告根据江苏省东海县福如东海农村产权交易所有限公司招标结果，签订了土地租赁合同，合同约定被告将兴隆小学对面，原兴隆联中校址场地及房屋36间（四至范围：校址东墙向西65米，南北长120米，面积7800平方米，约11.7亩，场地东0.5米，场地墙南1.5米）租赁给原告使用，租赁期20年，自2014年7月17日起至2034年10月17日止，租金共计433000元。合同还约定任何一方不履行合同有关条款，给对方造成经济损失的，应该按承包金10％偿付违约金。合同签订前，原告已经足额交付租金，但是被告至今没有将原告承租的上述土地交付给原告使用。综上为维护原告合法权益，现依照我国合同法民诉法等相关法律提起诉讼，恳请法院查明事实，依法判决被告将原告承租的土地交付给原告使用，并给付违约金43300元。原告为证明其主张提供如下证据：1、2005年10月6日原被告签订的承包合同一份。证明该合同已经被告的法定代表人签名和加盖村委会印章，原被告之间形成承包合同关系。被告东海县石榴街道兴隆村民委员会辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据依法不能成立。2004年3月16日答辩人经公开招标，将村委会所有的原兴隆联中校址内约11.7亩土地及附属房屋36间出租给本存姚东北，租赁期10年。2005年9月25日经答辩人同意，姚东北将给合同转让给王某继续租赁经营。根据该租赁合同约定，乙方（承租方）在合同期满后，请当地的评估机构将固定资产折价作为乙方财产，经双方协商后处理，租赁期满后，同等条件下，乙方享有优先承租权。2014年5月答辩人经村民代表大会决定，对上述土地公开招标，按照招标公告和事先公布的招标方案，新的中标人除了要按照报价支付租金，还应当按照评估价值承担原承包人的固定资产折价款。2014年5月，在东海县福如东海农村产权交易所有限公司的主持下，原告以433000元中标并取得该土地及房产的20年承租权。原告中标后，答辩人立即安排原承包人与其去办理土地和房产的交接，由于原告对于原承包人按照合同约定提交的评估报告持有异议，有招标单位重新委托评估机构对于相关资产进行评估，在答辩人的见证下，原告于2014年6月24日和原承包人签订了承诺书，共同承诺“对于评估结果，原承包人以及现中标人给予认可，不可反悔”；2014年7月16日原告与原承包人签订了一份协议书。双方约定，共同委托农经站找评估部门评估，评估资产在允许范围内，现承包方以评估报告书的日期后三十日内付清评估全款，原承包人以评估报告书日期为准60日内将厂原址位置交付给现承包人。任何一方违反，每拖延一天，违约金按承包金5％付给对方。2014年7月17日，在租赁标的的交付事宜安排完毕后，答辩人与原告签订了土地租赁合同，合同签订后，原告为到达拒付协议书约定的固定资产折价款的目的，阻挠评估单位出具评估报告，因此导致原承包人不能交付租赁合同约定的土地和房产。上述事实，均有证据予以证实。答辩人认为根据相关协议的约定，原告作为新的土地承包人，负有先向原承包人支付固定资产折价款的义务，这也是其参加投标、签订租赁合同的先决条件。但是，在原告中标以后，为了进一步明确各方当事人的责任，确保原告能够顺利取得租赁标的，在答辩人的主动参与和见证之下，使得原告与原承包人签订了与租赁标的交接相关的协议，妥善安排了租赁财产的交付事务，由此可见，答辩人不仅已经履行了合同约定的交付租赁标的物的义务，还尽到了谨慎的注意义务；原告不能按约履行先付款的义务，其行为不仅违反了合同的约定，还应当向原承包人承担违约责任；原告为了拒绝履行先行行为引起的义务，恶意违约，阻挠评估单位出具报告，依法应当承担由此引起的后果。因此，原告诉称答辩人没有交付租赁合同约定的土地的主张没有事实根据，请求人民法院判决答辩人承担违约金的诉讼请求依法不能成立。为了维护答辩人的合法权益，特提出以上答辩，请求人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告为证明其辩称提供如下证据：1、2014年7月17日原被告签订的土地租赁合同，证明合同合法有效。2、招标公告，证明投标的条件和合同的主要内容。3、录音材料及录音原件，证明租赁土地的交付条件，明确告知投标报价不含对原承租人的固定资产投资补偿，要求重新评估并且承诺按照评估价值交付给原承租人补偿费用。4、东海县石榴农经站出具重新委托评估经过的证明，证明原告中标后，农经站受原告和原承租人的共同委托，聘请评估单位评估，至今尚未出具评估报告，涉案土地不具备交付条件。5、原告和原承租人共同委托评估时书面承诺。证明原告和原承租人在被告见证下共同承诺对评估结果予以认可，不可反悔。6、原告和原承租人签订的协议，证明原告和原承租人订立了关于补偿款支付和场地交付的协议，被告已经将土地交付安排完毕，原告负有先履行义务。7、被告和原承租人签订的租赁合同，证明按照合同约定，被告应该在合同期满后给与承租人固定资产折价补偿，被告已经将土地交付事务安排完毕，因原告违约导致原承租人没有交付。8、评估单位对原承租人新增固定资产的评估报告，证明评估单位评估原承租人投入的固定资产折价52.22元，应予补偿。9、对证人王某的调查笔录，证明被告已经安排土地交付事务并且原承租人和原告达成了土地交付的协议，因原告的干预，评估单位至今没有出具评估报告，原告应当先履行支付补偿款义务，原承租人在之后三十日内交付场地。经审理查明：2014年5月23日被告东海县石榴街道兴隆村民委员会委托东海县福如东海农村产权交易所有限公司对其所有的土地及附属房屋进行公开招标租赁，原告葛绍全以433000元价格竞得涉案土地及附属房屋，2014年年7月17日双方签订书面合同，被告将其所有的原兴隆联中校址场地及房屋36间租赁（四至范围：自校址东墙向西65米，南北长120米，面积7800平方米，约11.7亩。场地墙东0.5米、场地墙南1.5米。）给原告使用，租赁期间2014年7月17日至2034年10月31日，租金433000元，合同签订当日原告葛绍全一次性足额支付租金433000元。合同约定任何一方不履行合同有关条款，给对方造成经济损失的，应该按承包金的10％偿付赔偿金。后被告未履行交付义务，原告于2014年11月5日向被告发出限期履行合同义务的通知，通知要求被告接到通知后10日内履行交付场地及附属房屋义务。逾期后被告未履行交付义务。还查明，2014年7月16日原告与原承包人王某签订协议书，协议书载明“协议书原承包方（甲方）：王某现承包方（乙方）：葛绍全经双方协商，共同委托农经站找评估部门评估，评估资产在允许范围之内（机器设备除外），现承包方以评估报告书的日期后三十日内付清评估全款，原承包方以评估报告书日期为准六十日内将厂原址位置交付给现承包方。任何一方违反，每拖延一天，违约金按承包金5％付给对方。本协议一式四份，甲乙双方各一份，兴隆村一份，农经站一份。原承包方（甲方）：王某（签名）现承包方（乙方）：葛绍全（签名）2014年7月16日”。上述事实，有原、被告的庭审陈述、庭审笔录及原告提供的承包合同予以证实。本院认为原、被告之间签订的承包合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。就本案而言，合同签订后原告足额支付租金，被告应该及时将合同标的交付原告，被告辩称原告没有解决和原告承包人的纠纷，导致被告无法交付，同时辩称原告负有先履行义务。本院认为其辩称不能成立具体理由如下：1、合同当事人是原、被告双方，在原、被告签订的租赁合同中没有约定原告必须先解决和原承包人的纠纷然后才能取得合同标的。原告足额支付了租金被告应该履行交付合同标的义务。2、被告在招标合同签订前已经告知原告招标合同签订的租金仅仅是租金，不包括机械设备，原承包人遗留的固定资产。机械设备协商不成就拆除，关于遗留的固定资产村里也是一再表明如何解决，但是没有把该事项列为不交付合同标的的条件之一，招标现场录音书面材料第三页村委会主任许在被问及何时交付使用时明确为“在你们两人谈不妥的情况下在十天之内，如果谈妥了两个人在两天一天之内”，本院认为被告只是提醒原告实际支付的款项可能要超出中标的租金，但是该提醒中并没有明确如果不支付机械设备等其他遗留资产就不能交付合同标的。3、原承租人和本案原告达成的协议问题，协议的当事人是原承包人和本案原告，该协议关于涉案标的的交付问题并未明确约定以该协议为准，免除本案被告的交付义务，该协议约定的交付问题未取代原被告签订的租赁合同，从合同相对性原则来看，原告要求被告履行合同标的交付义务，被告应该负有交付合同标的义务。4、从被告提供的证据7来看，该租赁合同的第六条第四项中明确约定“乙方应当在合同期满后，请当地评估机构将所有投资固定资产折价，作为乙方资产。经甲乙双方协商后处理。”，该条内容不能证明原告在证据7中的证明观点。综上，本院对被告辩称本院不予采信。关于支付违约金问题，本院认为根据法律规定但是人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原被告双方在合同中第八条中有约定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告东海县石榴街道兴隆村民委员会于本判决生效后十日内将原兴隆联中校址场地及房屋36间（四至范围：校址东墙向西65米，南北长120米，面积7800平方米，约11.7亩，场地东0.5米，场地墙南1.5米）交付给原告葛绍全。二、被告东海县石榴街道兴隆村民委员会于本判决生效后十日内支付原告葛绍全违约金43300元。案件受理费8675元，由被告东海县石榴街道兴隆村民委员会承担，于本判决生效后十日内给付原告葛绍全。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费1550元。收款人：连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员 刘 勇二〇一五年五月十九日书 记 员 傅雪明法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不当擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但是法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。第1页共8页