（2014）雨民初字第04433号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-08-04
案件名称
长沙常青藤物业管理有限公司与简帅、黄蓉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙常青藤物业管理有限公司,简帅,黄蓉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨民初字第04433号原告长沙常青藤物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽路三段189号美洲故事二号商业中心一楼。法定代表人王建和，总经理。委托代理人曾丹，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人胡卫平，湖南天地人律师事务所律师。被告简帅。被告黄蓉。原告长沙常青藤物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告简帅、黄蓉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡卫平出庭参加诉讼。被告简帅、黄蓉经本院传票合法传唤，未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月8日，被告简帅、黄蓉与长沙德普置业发展有限公司（以下简称长沙德普公司）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告购买位于长沙市雨花区万家丽路中路三段189号美洲故事楼盘D1-104号别墅。长沙德普公司委托原告作为该小区提供前期物业服务。同日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：1、物业服务费标准为3元／月／㎡；2、物业服务费支付方式采取以年为缴费周期，提前预付的方式；3、逾期支付物业服务费的每天按应付款总额的千分之一的标准支付违约金。被告收房后，被告简帅、黄蓉支付了2011年10月1日至2012年9月30日的物业服务费。此后，被告一直未支付物业服务费。期间，原告多次向被告催收未果，截至2014年9月30日，被告共拖欠物业服务费19006.6元，截至2014年8月25日，被告应支付滞纳金13171.5元。为维护自身合法权益，原告特诉至本院，请求判令：1、被告简帅、黄蓉立即向原告支付欠缴的物业服务费19006.6元（暂计算至2014年9月30日，2014年10月1日起至实际清偿之日止的物业服务费仍应由被告简帅、黄蓉承担）；2、被告向原告支付滞纳金13171.5元（暂计算至2014年8月25日，2014年8月26日起至实际清偿之日止的滞纳金仍应由被告简帅、黄蓉承担）。被告简帅、黄蓉未答辩。经审理查明，2011年4月8日，被告简帅、黄蓉与长沙德普公司签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：1、被告简帅、黄蓉购买长沙市雨花区万家丽路中路三段189号美洲故事楼盘D1-104号别墅；2、长沙德普公司应当在商品房达到交付使用条件后，通知被告简帅、黄蓉办理交付手续；3、长沙德普公司以邀标方式选聘原告对该房屋进行前期物业管理，前期物业服务合同约定的期限自2009年6月20日至2011年6月29日，收费暂定为3元／月／平方米，最终以物价局核定收费标准为准，收费的起始时间为交房入伙通知确定的日期起；4、合同就购房款、付款时间等内容进行了约定。该份合同的附件五为原告与长沙德普公司签订的《前期物业服务合同》，该份合同签订的时间为2009年6月，合同约定的物业服务期限为两年。而后，原告通知被告简帅、黄蓉于2011年6月7日之前办理收房手续。此后，被告简帅、黄蓉向原告支付了2011年10月1日至2012年9月30日的物业服务费。2012年5月24日，本案所涉房屋依法登记在被告简帅、黄蓉名下，登记的房屋产权面积为263.98平方米。被告在办理房屋交付手续后，原告（乙方）与被告简帅（甲方）签订一份《前期物业管理服务协议》，协议约定：1、甲方所购物业位于D1-104号别墅，物业建筑面积为270.64平方米，为物业服务费计费面积；2、甲方现阶段应缴纳物业服务费标准为3元／月／平方米，每月应缴纳管理服务费812元，每一年度应缴物业管理服务费9743元（先期按3元／月／平方米收取物业服务费，以后按物价局最终核定收费标准多退少补）；3、首次应交纳入伙日到下一个交费日的管理服务费，乙方将采取以年为交费周期提前预收甲方物业费的方式；4、物业服务费从甲方与开发商签订的《长沙市商品房销售合同》中约定的收楼入伙日期或开发商发出的《入伙通知书》中约定收楼入伙日期开起计收；5、物业区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业未曾售出的房屋和业主空置物业单元均应按规定承担全部物业服务费；6、该协议有效期自本协议签订之日起，至召开首次业主大会选择新的物业管理企业并签订新的管理合同止；7、协议就双方的权利义务等内容进行了约定。2009年6月30日起，原告本案所涉小区提供物业服务，并按每月3元／㎡的标准收取该小区的物业服务费。另查明，2010年5月1日，原告与长沙德普公司签订一份《前期物业服务合同》，该份合同约定的物业服务期限为两年。而后，双方再次签订一份《前期物业服务合同》，该份合同约定的物业服务期限自2012年5月1日起，本物业业主委员会代表全体业主与原告或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。另查明，被告简帅与黄蓉系夫妻关系。2014年10月13日，长沙市雨花区圭塘街道人民调解委员会出具证明，证实原、被告双方就物业服务费交纳问题，申请调解，但双方未能达成一致意见。以上事实有《长沙市商品房买卖合同》、两份《前期物业服务合同》、《前期物业服务管理协议》、证明、房屋产权登记信息、《入伙通知书》、缴费票款及通知单、物业服务价格登记证及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告系依法批准成立的物业服务企业，有合法的物业服务资质，原告与长沙德普公司签订的《前期物业服务合同》及原告与被告签订的《前期物业服务管理协议》合法有效，原、被告应当按照合同的约定履行其义务。原告依约为被告简帅、黄蓉所购房产所在小区提供了物业服务，被告简帅、黄蓉作为该小区的业主，应当按照合同的约定支付相应的物业服务费。原告与长沙德普公司签订的《前期物业服务合同》及原告与被告简帅签订的《前期物业服务管理协议》均约定物业服务费为3元／月／平方米，被告简帅、黄蓉所购房屋登记的产权面积为263.98平方米，被告简帅、黄蓉每月应当支付的物业服务费为791.94元（3元／月／平方米×263.98平方米）。被告简帅、黄蓉已经支付2011年10月1日至2012年9月30日的物业服务费，故被告简帅、黄蓉应当支付2012年10月1日起的物业服务费。原告与被告简帅、黄蓉约定物业服务费按每一年度缴纳，且为提前支付下一年度物业服务费，故被告应当支付2012年10月1日至2014年9月30日的物业服务费，总计19006.56元（791.94元／月×24月），原告主张19006.56元，本院予以确认。关于滞纳金计算问题。被告简帅、黄蓉未按约定按期支付物业服务费，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，滞纳金支付标准为每天支付相当于应付款总额千分之一的，但该标准明显过高，本院酌情调整至按每日万分之五的标准支付。被告简帅、黄蓉应当在2012年9月30日前支付2012年10月1日至2013年9月30日的物业服务费，即9503.28元（791.94元／月×12月），故被告简帅、黄蓉应当按上述标准支付2012年10月1日至2013年9月30日年度的滞纳金，从2012年10月1日起计算至2014年8月25日为3297.64元（9503.28元×0.05%×694天）；被告简帅、黄蓉应当在2013年9月30日前支付2013年10月1日至2014年9月30日的物业服务费9503.28元，按照上述确认的标准和计算方式，被告应支付2013年10月1日至2014年9月30日年度的滞纳金1563.29元（9503.28元×0.05%×329天）。此后的滞纳金以19006.56元为计算基数，按每日万分之五的标准从2014年8月26日起计算至本金全部偿还之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告简帅、黄蓉于本判决生效后7日内支付原告长沙常青藤物业管理有限公司2012年10月1日至2014年9月30日止的物业服务费19006.56元；二、被告简帅、黄蓉于本判决生效后7日内支付原告长沙常青藤物业管理有限公司2012年10月1日至2014年8月25日止的滞纳金4860.93元；（2014年8月26日之后的滞纳金，以19006.56元为计算基数，按每日万分之五的标准计算至本金偿还之日止）；三、驳回原告长沙常青藤物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费308元，由被告简帅、黄蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 刘文涛人民陪审员 庞昌阳人民陪审员 黄 璜二〇一五年五月十九日书 记 员 曹川川附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。