（2015）河市民一终字第167号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-11-12
案件名称
李文与区平珍、杨文新房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区河池市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区河池市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
区平珍,杨文新,李文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）河市民一终字第167号上诉人（一审被告）：区平珍，上诉人（一审被告）：杨文新，退休干部。二上诉人共同委托代理人：王灿阳，广西博爱律师事务所律师。二上诉人共同委托代理人：黄家建，广西博爱律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：李文。委托代理人：易嗣强，河池市河池法律服务所法律工作者。上诉人区平珍、杨文新因房屋买卖合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2014）金民初字第1454号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成由审判员祝贺担任审判长，审判员郑燕华、代理审判员黄忠任参加的合议庭，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。书记员黄静担任法庭记录。二上诉人共同委托代理人王灿阳、黄家建，被上诉人李文及其委托代理人易嗣强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审审理查明：被告区平珍、杨文新系夫妻关系，区平珍原系河池市环境保护监测站干部，位于河池市环境保护监测站宿舍区2栋二单元1楼10号房（房屋所有权证号：河房权证字第00023549号，房屋所有权人：区平珍，共有人：杨文新）系两被告的共有房产，该房产系单位房改房。2006年3月3日，经协商，两被告同意将该房及房内家俱以42000元的价格转让给原告，同日原告将2000元的购房款交给被告杨文新，杨文新向原告出具了收据。2006年5月10日，原、被告双方签订了一份《转让房改房协议书》，协议主要约定被告将本案房产及房内家俱转让给原告，转让价款42000元。被告将房产证交给原告，房屋产权从2006年5月20日起属于原告所有。2006年5月25日起，被告应为原告办理房产过户手续。协议还对其他事项进行了约定。原告于2006年5月10日按约定向两被告支付了余下的购房款40000元，两被告亦向原告出具了收据。原告即在该房中居住至今。原告多次要求被告办理房产过户手续，但被告却以各种理由推脱，引起本案诉讼。一审审理认为，被告区平珍、杨文新系本案房产的合法所有权人，该房产两被告已取得河池市房产管理局颁发的房屋所有权证书，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原、被告经平等协商后签订的《转让房改房协议书》，系双方真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人利益，该协议属有效合同。被告辩称其转让的系单位房改房，其未经单位同意且没有土地证，故合同无效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，只有违反我国法律、行政法规的强制性规定的合同才是无效合同，而我国现行法律、行政法规并无房改房禁止交易的强制性规定，故被告的该主张于法无据，不予采纳。对有效的合同，义务人应按照约定全面履行自己的义务。本案原告已按约定向被告支付了全部的购房款，被告亦应履行协助原告办理本案房产过户到原告名下的义务。综上所述，原告请求确认本案合同为有效合同及判令被告协助办理房产的过户手续，有事实和法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决：一、原告李文与被告区平珍、杨文新于2006年5月10日签订的《转让房改房协议书》合法有效；二、限被告区平珍、杨文新于本判决生效后三十日协助原告李文到有关行政主管部门将位于河池市环境保护监测站宿舍区2栋二单元1楼10号房屋（房屋所有权证号：河房权证字第00023549号）的产权过户登记到原告李文名下。案件受理费100元（原告已预交），减半收取50元，由被告区平珍、杨文新负担。该款由被告区平珍、杨文新于本判决生效后十日内支付给原告李文。一审判决后，上诉人区平珍、杨文新不服，提起上诉，请求撤销一审判决第二项并予以改判。事实和理由如下：一、本案协议书虽然有效，但是不能办理过户手续。二、一审人民法院在适用法律上有不当之处。房改房属于国家的政策性福利住房，其出售、购买和上市交易均受到国家有关政策的调整，有一定的限制条件，此类房屋的买卖不单单是法律、法规能够调整规范的。而目前并没有相关直接调整房改房的房地产法律、法规规范，对房改房的调整管理主要体现在中央和地方政府的有关政策规定中。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，国家相关房改房管理政策可以作为本案的裁判依据。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发（1994）43号）第四条第（八）项规定：职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。第（九）项规定：出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让购买住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第六条规定：已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料……；第七条规定：房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之曰起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。《广西壮族自治区购公有住房上市交易暂行办法》第二章第五条规定，公有住房上市交易应交纳分摊的共用建筑面积和价款。第二章第八条还规定了由房地产管理部门进行审核。符合上市的发给已购公有住房上市准入证书》，上诉人和被上诉人在签定协议多年，未经相关部门审核，也未缴纳税费和土地出让金。一审法院简单引用《物权法》和《合同法》规定而忽略了房改房为政策性住房的性质，判令要求强制过户显然是错误的，当属运用法律不当。三、二上诉人将名下的房改房转让后，将不再拥有自己产权的住房，产生新的住房困难。二位上诉人均为70多岁近80岁的老人，因上诉人区平珍原为河池市环保局监测站职工，享受国家房改房政策才得以购买此房改房。而上诉人杨文新至今未分到房居住，而且上诉人区平珍身患××，需要有人照料护理，目前两人暂住广西北海市北京路华通公寓0栋二单元101号子女家中，平常都由子女照顾。根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条第（六项）和《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》第六条第（八）项之规定房改房交易后形成新的住房困难时，房改房应不能上市交易。被上诉人李文答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持。二审期间双方当事人均未向法庭提供新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实相一致，对一审查明的案件事实本院予以确认。根据诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：协议书的效力如何认定？如果协议书有效，是否可以继续履行？本院认为，1、经查，协议书上有双方当事人的签字，即买卖房屋是双方当事人的真实意思表示，协议内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故本案协议书应为有效合同。2、如前所述，本案协议书合法有效，被上诉人李文作为房屋买受方，已按约定全额支付购房款，上诉人区平珍、杨文新作为房屋出卖方，在收取购房款后，负有协助被上诉人李文办理房屋过户等手续的义务，该义务属于非金钱债务，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”，按照该规定，非金钱债务只有在符合法定情形时，才不适用继续履行，而本案上诉人并未提供充分证据证明，办理房屋过户手续存在上述障碍，故上诉人认为协议有效，但不能办理过户手续的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。二上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人区平珍、杨文新负担。本判决为终审判决。审 判 长 祝 贺审 判 员 郑燕华代理审判员 黄忠任二〇一五年五月十九日书 记 员 黄 静 关注公众号“”