（2015）二中民终字第05354号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-11
案件名称
王兰贵与北京懋源房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王兰贵,北京懋源房屋开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第05354号上诉人（原审原告）王兰贵，女，1955年10月28日出生。被上诉人（原审被告）北京懋源房屋开发有限公司，住所地北京市丰台区葛家村西里1号环保楼二层。法定代表人陆挺宇，董事长。委托代理人李航，北京市建诚律师事务所律师。委托代理人王奇，北京市建诚律师事务所律师。上诉人王兰贵因与被上诉人北京懋源房屋开发有限公司（以下简称懋源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王兰贵，被上诉人懋源公司之委托代理人李航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年12月，王兰贵向原审法院起诉称：我与懋源公司于2004年12月7日签订商品房买卖合同，合同第十四条约定：第1，水、电交付之日起达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人出资解决，达到生活条件。懋源公司在建设施工中违反中华人民共和国建筑法和国家有关强制性规定，偷工减料、私自更改设计图纸施工，并且在我发现未安装中水设施向北京市住房和城乡建设委员会投诉的解决协调会上提供假图纸，谎称设计图纸中没有设计中水设施的假证据，截止到2014年10月31日，懋源公司没有给我安装中水设施，我认为懋源公司没有遵守与我签订的商品房买卖合同，属于合同欺诈。根据北京市规划委、建委、市政管委联合签发的《关于加强中水设施建设管理的通知》（第2号）的规定，建筑面积为5万平方米以上的居住区必须建设中水设施，中水设施建设费用必须纳入基建投资的预决算。此规定中使用了“必须”字眼，意为很严格、非这样做不可，是强制性条文。本案房屋所在小区建筑面积为107万平方米，按国家法律法规的规定，必须建设中水设施，但实际建成后没有安装中水设施。我认为懋源公司在建设施工中偷工减料，私自更改设计施工图纸施工，违反了合同的约定，违反建筑法和国家有关强制性规定，因此我要求懋源公司按合同约定，出卖人出资解决，达到生活条件，并赔偿因此造成的一切损失。我曾要求懋源公司出示设计图纸，但懋源公司以此是商业秘密为由拒绝提供，我就此向北京市住房和城乡建设委员会信访办投诉，但懋源公司谎称图纸中无中水设计要求，并出示了虚假的图纸。2014年4月，我取得了中水系统设计施工图并确认图纸中有中水设施，证实了懋源公司的欺诈行为。未安装中水设施，致使我方所有用水均按饮用水标准交纳水费，给我方造成了相应损失，故诉至法院，要求判令：1、懋源公司按原设计图纸恢复安装中水入户设施，达到生活条件（按照管道示意图安装，并经验收合格）；2、懋源公司赔偿未安装中水给我造成的经济损失，数额在1分钱至1万元之间，具体数额暂不确定，需经评估确定；3、诉讼费用、评估费用由懋源公司负担。懋源公司辩称：1、双方所签房屋买卖合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同中没有约定中水设施，故王兰贵诉求没有合同依据。2、我公司所建设的房屋通过了规划验收，取得了竣工备案表，说明我公司交付的房屋并无违反规定的地方，故王兰贵诉求无事实依据。3、即使竣工图中有中水设施，也不能说我公司违约，因为竣工图与合同无关，并非合同组成部分。4、虽然北京市有关于中水设施的规定，但该规定与本案无关，不是合同的组成部分。至于我公司开发建设的房屋是否符合有关规定，是另外一个问题，该问题不属于人民法院受案范围。5、涉案房屋交付给王兰贵使用近十年，自入住之日起其便应当知道没有中水设施，即入住时王兰贵便应当知晓其权利被侵害，故假使合同有约定，王兰贵的诉讼请求已过诉讼时效。6、王兰贵要求赔偿损失的诉讼请求不具体不明确，不符合民诉法相关规定。综上，不同意王兰贵的诉讼请求。原审法院认为：王兰贵与懋源公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应依约行使权利，履行义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。王兰贵提交的设计施工说明与本案涉诉房屋无关且系复印件，法院对该证据不予采信。经查，现涉诉房屋已经验收合格，双方合同中并无关于中水设施的相关约定，宣传材料中仅标有中水处理系统，而无关于中水入户的明确具体的表述，《关于加强中水设施建设管理的通知》中亦未对中水入户进行明确规定，故王兰贵关于中水应当入户的主张，并无合同依据或证据证明，故王兰贵要求懋源公司恢复安装中水入户达到生活标准并要求赔偿损失的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年2月判决：驳回王兰贵的诉讼请求。判决后，王兰贵不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，判令懋源公司按照原设计图纸恢复安装中水设施达到生活条件，并判令懋源公司赔偿其以饮用水代替中水冲厕所的经济损失8697.43元（自2006年9月1日计算至2015年5月18日）。理由为：一、原判决认定王兰贵提交的设计施工说明与本案涉诉房屋无关且为复印件，属于认定事实错误。该份设计施工说明是丰台法院提供的盖有北京市丰台区人民法院档案科红色印章的原件，是经北京市规划委员会正式批准、北京市建设档案馆存档、中科建设开发总公司使用的竣工图。二、原判决认为《关于加强中水设施建设管理的通知》中未对中水入户进行明确规定，属于认定事实错误。依据《北京市中水设施建设管理试行办法》第二条，中水是用于厕所冲洗；依据《关于加强中水设施建设管理的通知》，三环新城社区必须建设中水设施，中水设施包括中水入户系统；根据《中华人民共和国建筑法》第五十八条，建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工；依据双方房屋买卖合同，懋源公司应向买受人提供合格的房屋。设计施工说明中明确载明“卫生间冲洗大便器用水采用中水”。中水管道示意图亦表明中水应当入户。三、王兰贵因无中水系统而改用饮用水替代中水承受经济损失。懋源公司同意一审判决，并答辩称：本案系双方之间的房屋买卖合同纠纷，一切以合同约定为准。合同中未约定中水设施和中水入户，对方诉讼请求无合同依据。本案工程已经经过竣工验收，工程质量符合国家法律规定。图纸与合同无关，而且是内部的，如何开发建设是公司内部的事，至于开发建设是否符合有关规定与本案无关。涉诉房屋已经交付近十年，对方的诉讼请求也已经过了诉讼时效。经审理查明：2004年12月7日，王兰贵（买受人）与北京懋源苑房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买位于丰台区×××第17幢1单元702号房屋，该房屋现行政地址为北京市丰台区×××6号院3号楼702号（以下简称涉诉房屋）。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电、燃气、电梯设备、楼内消防保安系统，于交付日起达到使用条件……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.出卖人出资解决，达到生活需要标准。合同签订后，王兰贵依约支付全部购房款并入住涉诉房屋。2006年7月10日，北京懋源苑房地产开发有限公司变更名称为北京懋源房屋开发有限公司。现王兰贵依据涉诉《商品房买卖合同》等起诉要求懋源公司安装中水入户并赔偿损失。王兰贵称：按照涉诉《商品房买卖合同》第十四条，双方约定水应于交付日达到使用条件，其中水应包括中水系统。王兰贵提交涉诉房屋宣传资料《新城速递》彩页，该彩页中在项目情况介绍配套设施处有中水处理系统一项。懋源公司认可宣传彩页的真实性，但认为彩页仅仅是广告宣传资料，仅是要约邀请，而不是合同的内容，双方合同中没有关于中水入户的约定。王兰贵还提交北京市人民政府发布于1987年6月1日起试行的《北京市中水设施建设管理试行办法》及北京市市政管理委员会、北京市规划委员会、北京市建设委员会于2001年6月29日发布的《关于加强中水设施建设管理的通告》（第2号），主张涉诉三环新城项目按照规定必须配建中水系统，且应当中水入户。《关于加强中水设施建设管理的通告》载明：“一、凡新建工程符合以下条件的，必须建设中水设施：（三）建筑面积5万平方米以上，或可回收水量大于150立方米／日的居住区和集中建筑区等……四、中水设施建设费用必须纳入基建投资预、决算。”懋源公司认可上述文件真实性，但认为政府文件不能作为证据使用，且文件并未提到中水必须入户，中水除了冲洗厕所外还有其他用途。懋源公司还称即使工程违反相关政府规定，也是行政问题，与本案无关。王兰贵另提供工程名称为三环新城-25#楼的《设计施工说明》及《中水管道系统示意图》，主张中水必须入户，屋内厕所应当使用中水冲厕，懋源公司未按照设计施工图纸将中水安装入户，违反了合同约定并构成合同欺诈。《设计施工说明》第四项载明给水系统下分生活给水系统、生活热水系统、中水系统三项，另在第九项节能、节水、卫生、安全一节有载“卫生间冲洗大便器用水采用中水……”。根据懋源公司提交的工程项目为三环新城-16#、17#、20#建筑物的工程设计图纸，涉诉房屋所在的三环新城-17#楼的设计施工图纸中有关于“中水回用管道系统”的内容。懋源公司认为首先本案为合同纠纷，该设计施工说明与本案无关联性；其次懋源公司提供《工作联系单》证明工程在施工过程中因小区周边敷设市政中水管网时间无法确定等原因进行了设计变更，取消了室内中水系统，且工程现通过了竣工验收及规划验收。王兰贵不认可该证据真实性。懋源公司提交涉诉房屋的《竣工验收备案表》及《规划验收合格通知书》，主张涉诉工程已经通过竣工验收。王兰贵认可上述证据真实性，但主张涉诉房屋所在小区在验收过程中存在违法行为，其已向纪检部门反映相关情况。王兰贵称根据《竣工验收备案表》备注“供水、供电、供热、供气……等未尽事宜，由建设单位联系相关部门妥善解决”，中水工程应当单独专项验收。本案审理中，双方一致认可涉诉房屋交付入住时间为2006年10月30日前。涉诉小区部分业主于2012年就涉诉房屋质量问题向北京市住房和城乡建设委员会信访。王兰贵提交北京市住房和城乡建设委员会2012年7月24日出具的《北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书》，该意见书中有载：“业主反映的阳台处外墙保温、塑钢窗、开窗率、中水等问题，经建设单位核查竣工图及有关施工资料，均符合施工图纸要求，不存在施工质量问题。”王兰贵主张懋源公司在信访过程中提交虚假施工图纸，导致信访无果，但其未就该主张提交相应证据佐证。关于损失，王兰贵主张由于中水费用比自来水费用低，懋源公司未将中水安装入户，造成其居住使用房屋过程中一直使用自来水，故其有水费损失。关于诉讼时效问题，懋源公司主张从2006年10月30日交付房屋之日起算，王兰贵的诉讼请求已超过诉讼时效；王兰贵主张其入住时不知道应当配套建设中水系统，故诉讼时效不应从入住之日起算。以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、房款发票、房屋所有权证、《新城速递》彩页、《设计施工说明》、《中水管道系统示意图》、《竣工验收备案表》、《规划验收合格通知书》及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案懋源公司与王兰贵签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。合同双方应当按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。关于王兰贵现依据《商品房买卖合同》及宣传彩页等要求懋源公司安装中水设施并赔偿损失的请求。首先，该请求缺乏合同依据。双方在《商品房买卖合同》中并未就建设中水设施作出明确约定。其次，诉争房屋已经通过竣工验收和规划验收，且王兰贵已于2005年6月30日接收并入住了诉争房屋。王兰贵在接收诉争房屋时，并未就诉争房屋未安装中水系统提出异议，应视为其认可懋源公司交付的诉争房屋符合合同约定的交房条件。第三，王兰贵提供的《新城速递》彩页为广告宣传材料，应属于要约邀请，并未载入商品房买卖合同，且王兰贵亦当庭表示其在入住房屋时并不知道应当配套建设中水设施，可见王兰贵并非基于信赖该广告宣传材料而订立合同，因此《新城速递》彩页内容不能作为懋源公司允诺配套建设中水系统的合同条款。第四，关于王兰贵提出懋源公司未按照设计施工图纸施工建设中水系统、违反政府相关规定以及涉诉房屋所在小区在验收过程中存在违法行为等主张，因工程施工是否符合施工图纸、是否违规、违法均非本案的审查范围，亦不属于本案的处理范围，故王兰贵可向相关部门反映，或通过其他正确的途径予以解决。综上，王兰贵的诉讼请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由王兰贵负担（已交纳）。二审案件受理费50元，由王兰贵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 妍代理审判员 王继玉代理审判员 肖金良二〇一五年五月十九日书 记 员 林晓天 来源：