（2015）铁民一终字第00141号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-29
案件名称
董付民、王凤霞等与关晓梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省铁岭市中级人民法院
所属地区
辽宁省铁岭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
关晓梅,董付民,王凤霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）铁民一终字第00141号上诉人（原审被告）：关晓梅，女，汉族，无职业，住大连市。委托代理人：杨瑞华，开原市148法律服务中心所法律工作者。被上诉人（原审原告）：董付民，男，汉族，无职业，住开原市。被上诉人（原审原告）：王凤霞，女，汉族，无职业，住开原市。委托代理人：崔波，男，汉族，无职业，住铁岭市银州区（二被上诉人女婿）。委托代理人：王春刚，开原市148法律服务中心所法律工作者。原审原告董付民、王凤霞与原审被告关晓梅房屋租赁合同纠纷一案，西丰县人民法院于3014年12月22日作出（2014）西民一初字第196号民事判决，关晓梅不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人关晓梅的委托代理人杨瑞华，被上诉人王凤霞及委托代理人崔波、王春刚到庭参加诉讼，被上诉人董付民经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告董付民、王凤霞一审诉称：二原告自有一处门市，出租给被告，年租金约定为6.5万元。后经原告同意，由被告于2012年4月份转租给刘永彪经营果真水果批发商场，年租金20万元，被告承诺将转租款的一半给付原告，该款给付后，被告并没有支付当年的租金。经多次索要无果起诉至法院，请求判令被告给付2012年9月1日至2013年9月1日的租金6.5万元。案件受理费由被告负担。被告关晓梅一审辩称：被告不同意原告的请求，请依法驳回。理由是：原告在得到10万元租金后还重复要6.5万元租金，应当有6.5万元租金的租赁合同。本案第一份合同是租赁合同，租金4万余。第二份合同是委托协议，2.5万元是保证金，不是租金。第三份是租赁合同补充协议，是双方对原租赁合同的变更，租金为转租收益各50%。租期减短到2021年。第四份合同是被告与案外人签的协议，是转租合同。本案应依据租赁合同补充协议，补充协议已履行了三年。原告依据补充协议拿到租金10万元，不应还重复拿第一份协议4万元租金。请法院驳回原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2000年9月1日，原告董付民（与原告王凤霞原系夫妻关系）及其子董磊与被告关晓梅签订租房协议书一份，约定：原告将花园小区107号门市楼（一至二层），建筑面积245平方米，租给被告，租期预定十年，租金每年4万元。此租房协议在履行过程中，2002年12月25日，原告董付民及其子董磊与被告又签订租房协议书一份，约定：原告将花园小区107号门市楼（一至二层），建筑面积245平方米租给被告，租期预定十五年，租金每年4万元，即2010年9月1日至2025年9月1日止。2011年9月15日，被告与马立军及原告董付民、王凤霞、董丽（董付民和王凤霞的女儿）、董磊签订委托协议书一份，其主要内容为：董付民及其家人在被告使用原告房屋经营麦肯基期间，不发生任何对麦肯基经营及家庭、人身造成危害和不利因素时，被告自愿将2.5万元补贴交予马立军（一年一交），马立军有责任暂时保管。如不发生上述情况，马立军将此款交给董付民，该协议自2011年9月1日至2021年9月1日。反之无效，被告无条件收回马立军保管的2.5万元。上述租金及2.5万元，被告已给付至2012年9月1日。2011年9月15日，甲方关晓梅与乙方王凤霞、董付民、董丽、董磊签订一份补充协议，其主要内容为：乙方允许麦肯基在承租期间有权对外转租，转租收益甲乙双方各得50%。甲方在乙方允许转租的情况下自愿减少承租年限，即2021年9月1日终止合同。2012年3月29日，被告与刘永彪签订房屋租赁协议，其主要内容为：刘永彪自愿承租被告麦肯基店，租期为2012年5月1日至2021年9月1日。2012年5月1日至2015年4月30日，年租金20万元。2015年5月1日至2018年4月31日为年租金25万元。2018年5月1日至2021年9月1日的租金另行商议。该协议由甲方关晓梅、产权人代表王凤霞、乙方刘永彪签字。另注明：每年4月1日前乙方支付甲方房租，产权房款各一半。该协议已按约定履行。现原告请求被告给付2012年9月1日至2013年9月1日的租金4万元及另外约定的2.5万元，共计6.5万元，被告不同意给付。另查明，案外人刘永彪将2012年5月1日至2013年4月30日的租金20万元交给被告关晓梅。被告关晓梅给原告王凤霞78333元。被告关晓梅称，给付王凤霞78333元是由于原租赁合同时间2011年9月1日至2012年9月1日与转租合同的租赁期限2012年5月1日至2013年4月30日存在4个月交叉、原告董付民、王凤霞同意不必再给付原房租，因此，在先前已缴纳的年租金6.5元中，扣除4个月租金21667元（6.5万÷12个月=5416.7元，5416.7元X4个月=21667元），实际给付原告董付民、王凤霞78333元。原告王凤霞称，收取关晓梅78333元是因为关晓梅对其说因住在大连，不能因为租金问题来回跑，这笔钱先收下，将原房租和转租收益的交款日期拉齐。综合双方举证、质证及诉辩意见，本案双方争议焦点为：一、原告董付民、王凤霞与被告关晓梅及案外人刘永彪签订的房屋租赁协议的真实意思，是转租还是新签订的租赁协议。经查，该协议的甲乙方分别为关晓梅与刘永彪，是由关晓梅与刘永彪签订，并不是王凤霞与刘永彪签订，王凤霞是作为产权人代表签字，故该合同应属转租合同，庭审中，原、被告双方亦认可该协议为转租协议。二、被告是否赊欠原告2012年9月1日至2013年9月1日的房租4万和保证金2.5万元。经查，原告董付民、王凤霞与被告关晓梅对本案涉及的四份合同及其内容的真实性没有异议。原告董付民、王凤霞认为在房屋转租案外人刘永彪后，双方当事人在2002年12月25日、2011年9月15日签订协议中关于租金的部分仍然有效，被告关晓梅应当按照约定给付原房租6.5万元。被告关晓梅认为在转租之后，由于房屋已由案外人刘永彪实际租赁并使用，经双方协商一致，应依据补充协议确认租金。其无需再另行给付6.5万元租金。被告关晓梅对其主张的原房屋租金不应继续给付的抗辩理由提供了收条等证据，证实了原租赁合同时间与转租合同的租赁期限存在4个月交叉时间的房租21667元已予以扣除的事实，但并未能证实原房租是否包含在转租收益当中，亦不足以证明双方约定了原合同是否继续履行的相关情况。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。故原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。被告应按约定给付原告2012年9月1日至2013年9月1日的4万元租金；关于原告诉请的另外2.5万元，是根据原告董付民及其家人在被告使用原告房屋经营麦肯基期间，不发生任何对麦肯基经营及家庭、人身造成危害和不利因素时，被告每年给付原告2.5万元，该款具有保证金的性质。现被告已不再继续经营麦肯基，已丧失了继续给付保证金的条件，因此，被告不应继续给付原告此款。对原告该请求，本院不予支持。被告关晓梅主张的双方对原租赁合同变更，原房屋租金不应继续给付的抗辩理由，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案涉及的补充协议写明了转租收益的分配方式，但并未明确是否包括原房租，被告提供的证据收条亦没有写明原房租给付与否。被告对其抗辩主张未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，判决如下：一、被告关晓梅于本判决生效后十日内给付原告董付民、王凤霞2012年9月1日至2013年9月1日的房屋租金4万元；二、驳回原告董付民、王凤霞的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，由原告负担675元，由被告负担750元。关晓梅的上诉理由及请求是：原审依据合同法第224条规定判决上诉人给付被上诉人房屋租金4万元，没有事实依据。1、上诉人没有证据证明2012年9月1日至2013年9月1日房屋租金为6.5万元。2、上诉人与被上诉人履行的是租赁合同的变更补充协议，由原租金的4万元变更为转租收益各50%，租期减至2021年减少租期4年，本案应当依据补充协议履行，且实际已履行3年不存在即按补充协议履行后，又按原协议履行。王凤霞二审答辩认为：双方签订的补充协议是对原租赁协议的补充，并不是对原合同的变更。原审认定事实清楚、适用法律正确，要求维持原判。董付民未到庭亦未答辩。本院审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，2011年9月15日，上诉人与被上诉人签订补充协议一份，该协议约定，被上诉人允许麦肯基在承租期间有权对外转租，转租收益双方各得50%。关晓梅在上诉人允许转租的情况下自愿减少承租年限，即2021年9月1日终止合同。该补充协议对原租金4万元问题没有约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。故原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”的规定。原审认定当事人双方签订的原房屋租赁合同合法有效，并无不当。判决上诉人按原房屋租赁合同约定给付被上诉人2012年9月1日至2013年9月1日的房屋租金4万元，符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人关晓梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙爱萍审 判 员 贾春红代理审判员 李雪莹二〇一五年五月十九日书 记 员 高 彤 来源：百度搜索“”