（2015）佛南法民三初字第205号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-08-31
案件名称
黄千理与佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄千理,佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百三十五条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第205号原告（反诉被告）：黄千理，男，住佛山市南海区。委托代理人：赖柱君，系广东理然律师事务所律师。委托代理人：喻晨曦，系广东道正律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社，住所地：佛山市南海区。负责人：何胜光，社长。委托代理人：邓日科、张俊龙，分别系广东法品律师事务所律师、实习律师。原告黄千理诉被告佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社土地租赁合同纠纷一案,本院于2015年2月4日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判。被告提出反诉，本院受理并决定合并审理，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赖柱君、喻晨曦，被告的委托代理人邓日科、张俊龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年8月23日，原告与被告签订土地使用权承包合同，合同约定原告承包被告所属的位于镇兴工业区的一块3103.56平方米土地的使用权，承包期限为2004年12月1日至2014年11月30日。双方在承包合同上还约定：合同期满后，在同等条件下，原告有权优先承包。现合同期限已满，被告将土地租给第三人，原告向被告提出同等条件下优先承包，但被告不理会。请求判令：1.被告继续履行与原告于2004年8月23日签订的《土地使用权承包合同》（被告继续将涉案土地出租给原告承包）；2.本案诉讼费由被告方承担。被告答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求。2004年8月23日，被告和原告签订两份《土地使用权承包合同》，约定被告将涉案土地出租予原告，租赁期限从2004年12月1日至2014年11月30日止。《土地使用权承包合同》约定的租赁期限届满后，被告经全体经济组织成员表决同意不再续约，并拟收回涉案土地进行三旧改造。但经被告多次催告通知，原告仍拒不返还涉案土地及地上建筑物，原告的行为导致涉案土地延迟开发，造成被告严重的经济损失。请求判令：一、确认被告与原告签订的两份《土地使用权承包合同》均于2014年11月30日终止；二、原告立即向被告返还以下标的物：1.位于镇（振）兴工业开发区，东至铺西平西大道，西至星海五金厂，南至广宝，北至冰冻厂，共计3103.56平方米的土地及地上建筑物（下称“标的物一”）；2.位于镇（振）兴工业开发区，东至平西大道，西至石材厂，南至邓就铺，北至冰冻厂，共计424平方米的土地及地上建筑物（下称“标的物二”）；三、原告向被告支付自2014年12月1日起至实际交还标的物之日止的场地使用费，其中，标的物一按664.48元/天的标准，标的物二按181.87元/天的标准，暂计至反诉之日（即2015年3月17日）共计90560.07元；四、原告向被告赔偿土地延迟开发的损失3774883.35元；五、原告承担本案本反诉的全部诉讼费用。原告针对被告的反诉辩称，虽然双方签订的《承包合同》于2014年10月30日终止，但原告在2014年12月22日向被告缴纳了2014年12月至2015年2月的租金共计38086元。被告对该笔租金在缴纳时并无提出异议。按照《合同法》的规定，双方之间形成了不定期的租赁合同。关于租金问题，计算标准过高。被告第4项诉讼请求无事实和法律依据，被告无任何证据证明其遭受了损失。综上，请求法院依法驳回被告的反诉请求。庭审中，原告举证如下：1.黄千理身份证复印件1份。2.组织机构代码证复印件1份。3.广东省农村集体经济组织证明书复印件1份。证据1-3，用以证明原、被告的诉讼主体资格。4.土地使用权承包合同原件1份，用以证明原、被告于2004年8月23日签订了《土地使用权承包合同》，并对租金、承包期限作出了约定。5.中国农业银行现金缴款单原件1份，用以证明原告于2014年12月22日向被告的帐户转入2014年12月至2015年2月的租金共计38086元。经质证，被告对原告出示的证据1-3无异议。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明内容有异议，该证据恰恰证明了土地租赁的期限至2014年11月30日终止，被告已按合同约定提前通知原告，合同终止后无续订合同，被告并无续约的意愿，而且也没有将土地出租给第三方的意愿，合同已经终止，原告应当立即将土地及地上建筑物、附着物返还给被告，但是原告拖延返还，应按合同约定以终止时的双倍计算土地占用费。对证据5的真实性无异议，但对其合法性、关联性及证明内容有异议，认为原告在明知合同已终止，且未经被告同意的情况下，单方将该款项汇入被告的帐户，并不能视同租赁合同已经续定或者双方继续履行，双方的租赁合同实际上已于2014年11月30日终止，而且被告已多次以书面通知的形式要求原告返还土地及地上建筑物、附着物，原告不得以单方支付有关费用为理由而拒绝返还土地及地上建筑物、附着物，同时被告并没有给予原告该笔款项开具收据，不证明双方有续租的合意。退一万步说，即便双方形成的是不定期租赁关系，根据《合同法》的相关规定，被告可以随时要求解除该不定期租赁合同关系，而不能像原告所称合同可以续订、继续履行下去。该证据中的租金的金额与实际交租的金额不相符，并没有按照约定的7%进行递增，所以双方并没有续租的合意。庭审中，被告举证如下：1.土地使用权承包合同原件2份、集体土地使用证原件1份、宗地平面图原件1份、租金收据复印件4份,用以证明被告出租予原告的土地具有土地使用证，土地性质为工业用地性质。《土地使用权承包合同》合法有效，且已于2014年11月30日期满，原告的合同目的已实现，双方不再续约。按合同第十条约定，原告应在期满后15天内搬走并将土地及地上建筑物、附着物返还给被告，迟延搬走的，原告须按最后期每日承包款的两倍给付场地占用费。2.南旧改[2010]4号《关于认定佛山市南海区第十三批旧城镇旧厂房旧村居改造项目及批准改造方案的通知》复印件1份、南旧改复[2010]42号《关于调整桂城平西聚龙振兴工业区改造用地红线的批复》及宗地红线图复印件1份、南海桂城新闻报道《9个社区11项“三旧”改造，有你家附近的吗？》打印件1份、2015年2月16日公告原件1份，用以证明涉案土地所在的平西聚龙振兴项目于2010年被认定为南海区第十三批“三旧”改造项目之一，且被告的股东投票同意对聚龙振兴开发区的改造方案，表决结果已向振兴开发区各租户公示。租赁合同已无续订或继续履行的基础。3.2014年8月20日的通知原件1份、2014年12月2日的通知原件1份、2014年12月26日的通知原件1份、2015年2月28日的通知原件1份，用以证明被告已多次明确通知原告（且已送达），告知原告《土地使用权承包合同》在2014年11月30日到期后，被告将不再续租，并将收回土地进行三旧改造，原告应当在合同期满后立即搬迁。4.照片打印件1份、视频光盘1个，用以证明被告不但多次在振兴开发区张贴到期不续约的通知，而且多次向原告送达到期不续约的通知，并在原告的厂房处多次张贴到期不续期的通知并直接向原告的人员送达，原告已知道被告到期不续租，且被告也并无再出租第三人的意愿，原告必须按照通知的要求及租赁合同的约定搬走并按期将土地及地上建筑物、附着物返还给被告。但原告却故意拖延搬迁，占用被告土地，造成被告迟延开发的损失。5.同地段地价计算表打印件1份、南海区国土局网站上同期同地段土地的交易公告打印件4份，用以证明桂城同地段商住用地出让价格每平方米达到16000元，原告从合同到期次日开始计算利息的损失，利息的本金是以原告所占用的土地面积乘以同地段商住用地的平均每平方米出让价格×银行同期贷款利率的4倍计算。由于原告迟延交还土地，导致被告无法及时将土地整理并公开出让所造成的利息损失。经质证，原告对被告出示的证据1的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为不能证明被告所证明的内容。对证据2不予确认，原告没有见过这些材料，而且也没有见过2015年2月16日的公告。对证据3有异议，认为被告单方制作，原告从未收到。对证据4中的照片不予确认，无法反映张贴时间及地点。对视频光盘，认为超过了举证期限，且不能证明被告想要证明的内容，不能证明被告已告知原告要求搬迁。认为证据5与本案无关联性，不予确认。经审查，原告出示的证据1-5及被告出示的证据1因对方对其真实性无异议，本院予以确认。被告出示的证据2-4中的新闻报道及文件资料可相互印证，其真实性本院予以确认。其余证据，被告未能提供相应的公示或送达依据，其证据效力本院不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2004年8月23日，原告与被告签订一份《土地使用权承包合同》，约定被告将位于镇兴工业开发区，东至铺西平西大道，西至星海五金厂，南至广宝，北至冷冻厂，3103.56平方米土地使用权出租予原告；承包期限10年，从2004年12月1日至2014年11月30日；其中2013年12月1日至2014年1月30日承包款为119606.8元；原告在每年的11月30日前交下一年的承包款，收款时，被告开具收据，如原告需要开具发票，税费由原告负责；承包合同期满前三个月，双方应协商续约事宜，若被告继续发包，根据当时的承包款水平，在同等条件下，原告有权优先承包；若被告不再发包或原告不再承包，原告应在承包合同期满后15天内将动产搬走，建筑物无偿归被告所有，否则被告除有权责令原告搬走外，原告还必须按最后期每日承包款的两倍计算向被告支付承包款；等等。同日，原告与被告签订一份《土地使用权承包合同》，约定约定被告将位于镇兴工业开发区，东至平西大道，西至石材厂，南至邓就铺，北至冷冻厂，424平方米土地使用权出租予原告；2013年12月1日至2014年11月30日承包款为32737.24元；其余条款内容与上述合同内容一致。2014年12月22日，原告向被告帐号存入38086元。2015年2月4日，原告提起诉讼。本院认为：原、被告签订的《土地使用权承包合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同约定承租方享有优先承租权，在租赁期限届满后，被告再行出租租赁标的的，原告依约定可以在同等的条件下享有优先于第三人与被告订立租赁合同的权利。没有证据反映被告与第三人另行签订租赁合同再行出租涉讼土地，被告亦一直主张收回土地另行安排用途，该约定的优先承租权并没有行使的前提。约定租赁期限至2014年11月30日届满，原、被告是否继续该租赁关系应由双方协商一致确定。原告陈述其前以存入帐号方式支付租金，已获知被告的帐户资料，原告于2014年12月22日向同一帐户存入款项仅为单方行为表示，并不能必然推定被告收取期限届满后的租金、同意继续租赁关系；且被告其后亦没有向原告开具收据，并对原告继续使用行为提出异议，请求原告返还场地，双方并未就继续租赁合同关系达成一致合意，原告认为双方形成不定期租赁关系的主张缺乏理据，本院不予采纳。被告请求确认《土地使用权承包合同》于2014年11月30日终止的主张本院予以支持，原告请求继续租赁涉讼场地的主张本院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，被告请求原告返还涉讼场地的主张本院予以支持。原告在租赁期限届满后仍占有使用涉讼场地，依照等价有偿原则，应支付占用期间的使用费予被告，被告请求按合同约定最后一期每日承包款的两倍计算使用费的主张本院予以支持。合同约定最后一期年承包款分别为119606.8元、32737.24元，一年按365日折算，被告主张按360日折算的主张缺乏理据，本院不予采纳，每日使用费分别为655.38元、179.38元，被告请求超出核定部分本院不予支持，原告已支付的38086元作相应的扣除处理。约定以原租金标准两倍计算使用费已具有一定的惩罚及补偿性质，被告亦未能举证其所述土地延迟开发具体损失依据，被告请求原告赔偿损失3774883.35元的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄千理与被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社于2004年8月23日签订的两份《土地使用权承包合同》于2014年11月30日终止。二、原告（反诉被告）黄千理应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退上列第一项《土地使用权承包合同》项下，东至铺西平西大道，西至星海五金厂，南至广宝，北至冷冻厂的土地及建筑物予被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社。三、原告（反诉被告）黄千理应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年12月1日起至上列第二项实际履行之日止按每日655.38元标准计算（扣除38086元）的使用费予被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社。四、原告（反诉被告）黄千理应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退上列第一项《土地使用权承包合同》项下，东至平西大道，西至石材厂，南至邓就铺，北至冷冻厂的土地及建筑物予被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社。五、原告（反诉被告）黄千理应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年12月1日起至上列第四项实际履行之日止按每日179.38元标准计算的使用费予被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社。六、驳回原告（反诉被告）黄千理的诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取50元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费减半收取18861.77元（被告已预交），由原告负担1032元，由被告负担17829.77元。原告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳1032元。对被告已预交的诉讼费用1032元，在本判决发生法律效力后经被告申请,本院退还予被告。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 招伟妍二〇一五年五月十九日书记员 刘冬花 更多数据：