（2015）荣法民初字第01335号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-15
案件名称
罗德祥、张玉珍与荣昌县五洲五金装饰城有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
荣昌县人民法院
所属地区
荣昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗德祥,张玉珍,荣昌县五洲五金装饰城有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
重庆市荣昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）荣法民初字第01335号原告：罗德祥，男，1971年10月9日生，汉族。原告：张玉珍，女，1975年1月30日生，汉族。二原告委托代理人：杨晓莉，重庆川伟律师事务所律师，特别授权。二原告委托代理人：杨先，重庆川伟律师事务所律师，一般代理。被告：荣昌县五洲五金装饰城有限公司，住所地重庆市荣昌县板桥工业园区迎宾大道，组织机构代码56162562-5。法定代表人：舒策丸，董事长。委托代理人：李宇东、贺志敏，重庆宇东律师事务所律师，特别授权。原告罗德祥、张玉珍诉被告荣昌县五洲五金装饰城有限公司（以下简称“五洲公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理后，依法由代理审判员刘鑫适用简易程序公开开庭审理。原告罗德祥、张玉珍的委托代理人杨晓莉、杨先，被告荣昌县五洲五金装饰城有限公司的委托代理人李宇东、贺志敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2011年12月11日签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告向被告购买位于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号2幢1-22号房屋一套，房屋总金额为433512元。原告依约交付房款，按照合同约定被告应在2012年9月28日将验收合格的房屋交付原告，并于实际交付使用之日起60日内，办理产权登记，但直到2014年11月30日被告才将房屋产权办理完毕，并将产权证交付原告，被告的行为构成违约，应承担违约责任。原告诉至本院，请求判令：一、被告支付原告延期办理房地产权证违约金52281元；二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：双方签订的商品房买卖合同补充协议第7条约定，若原告房款未付清被告，被告有权顺延办证时间；被告已经按照合同约定，将房地产权证交付原告，且没有给原告造成任何损失；违约金计算过高，请求法院酌情降低违约金；办证时间延长非被告原因，由于办证数量大，房管办证人员少。经审理查明：2011年12月11日，原告罗德祥、张玉珍与被告五洲公司签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），合同约定被告（甲方）将坐落于荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号2幢1-22即“五洲国际商贸城”的商业用房一套以总金额433512元的价格出卖与原告（乙方）。合同第七条第（一）款第2项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2012年9月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”该合同补充协议第七条第（1）款约定：“a、甲方将该商品房交付乙方使用的前提是乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金（如有）、委托甲方缴纳的契税、公共维修基金和办理产权的相关费用，提供自行缴纳的物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权和抵押权登记所需要的资料并办理相关手续，办理物业相关手续。否则甲方有权相应顺延将该商品房交付乙方的时间至前述约定履行完毕全部义务之日，且无须承担任何违约责任。”合同第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”合同第十三条第4款第（2）项约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订之后，原告罗德祥、张玉珍（甲方）与荣昌县五洲物业管理公司（乙方）签订了《五洲国际商贸城商铺委托经营管理协议》（以下简称协议），该协议第三条载明：“（一）、该商铺的委托经营期限自2012年9月28日起至2015年9月27日止（共计3年）；（二）、未经甲方、乙方双方协商一致，不得变更委托经营期限；（三）、甲方应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。开发商向甲方实际交付商铺的时间迟延的，如甲方放弃向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间不变；如甲方向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间顺延至开发商实际向甲方交房之日开始计算。如因甲方未付齐相关费用，包括但不限于总房款、契税、物业维修基金、房产税等自身原因造成商铺无法交付使用的，则委托经营期限从实际交付使用之日起顺延6个月起算。”原、被告及荣昌县五洲物业管理公司并于2013年8月24日签订了五洲国际商贸城房屋交接书，交接书约定诉争商铺已达到交付条件，原告同意接收商铺，并根据原告与荣昌县五洲物业管理公司签订的协议，诉争商铺的委托经营管理起租日期为2012年9月28日。原告于签订合同时向被告支付购房款223512元，余款210000元于2013年6月13日到账被告方指定的按揭贷款银行账户。原告于2013年8月24日办理了商铺结算、缴纳相关契税、签署了承诺书、消防安全责任书，原、被告双方并于同日签署了《前期物业服务协议》，双方认可实际交房时间为2013年8月24日。另查明，诉争房屋已取得竣工验收备案登记，被告于2013年12月31日申请办理了荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号五洲国际商贸城2幢的初始登记，诉争房屋于2014年1月13日从被告转移登记至原告名下。庭审中，被告认为初始登记时间2013年12月31日即为申请办理房屋权属登记时间，原告认为转移登记时间2014年1月13日为申请办理房屋权属登记时间，被告认为逾期办证违约金应以双方签订合同时原告支付的购房款223512元为计算基数。为查明被告申请办理房屋权属登记时间，本院依职权前往荣昌县土地房屋管理登记中心调查取证，荣昌县土地房屋管理登记中心证明诉争房屋申请办理房屋权属登记的接件时间为2014年1月13日。上述事实，有原、被告的陈述、重庆市商品房买卖合同、补充协议、商铺委托经营管理协议、房屋交接书、重庆市房地产权证、中国农业银行个人购房担保借款合同及借款凭证、前期物业服务协议、承诺书、消防安全责任书、重庆市新建商品房使用说明书、竣工验收备案登记证、收据、银行存根联、接房结算单、户室详细情况表、荣昌县土地房屋管理登记中心证明予以证实。本院认为：原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，该合同具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行义务。对于被告认为逾期办证违约金过高要求予以调低的抗辩理由，根据双方签订的合同，日万分之三的违约金并不畸高，被告公司称其主观无过错、逾期办证未给原告造成损失并非违约金调低的必然理由，故对其此项抗辩理由，本院不予支持；对于被告认为已于2013年12月31日申请办理了房屋初始登记，房屋初始登记并非房屋产权登记，且被告未举示申请办理房地产权证并取得登记受理单的证据，应承担举证不能的后果，根据本院调查取证，被告申请办理房屋权属登记的时间为2014年1月13日；对于被告认为应以223512元为逾期办证违约金计算基数，因原告已于实际接房日前支付了全部房价款433512元，本院对此抗辩理由不予支持。关于延期办证违约金的计算，房屋实际交付时间为2013年8月24日，根据合同第十三条第2款的约定，被告应于房屋实际交付使用之日起60日内即2013年10月23日前向土地房屋登记机构提交办理房地产权证的申请，被告于2014年1月13日申请办理房屋权属登记，根据合同第十三条第4款第（2）项的约定，被告应从2013年10月24日至2014年1月13日期间共计81天承担延期办理房地产权证的违约责任。综上，被告应支付原告延期办证违约金为：433512元×3÷10000×81天﹦10534.34元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、被告荣昌县五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后三日内支付原告罗德祥、张玉珍逾期办理房地产权证违约金10534.34元；二、驳回原告罗德祥、张玉珍的其他诉讼请求。如果被告荣昌县五洲五金装饰城有限公司未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取554元，由被告荣昌县五洲五金装饰城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘 鑫二〇一五年五月十九日书 记 员 郑雪娇 来源：百度“”