（2015）雅民终字第290号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-08
案件名称
上诉人杨辅仁与被上诉人天全县天富商业城开发有限公司、被上诉人雅安市运发房地产开发有限公司、被上诉人刘凯、杨玉霞房屋租赁合同纠纷二审判决书
法院
四川省雅安市中级人民法院
所属地区
四川省雅安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨辅仁,天全县天富商业城开发有限公司,雅安市运发房地产开发有限公司,刘凯,杨玉霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款
全文
四川省雅安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）雅民终字第290号上诉人（原审原告）：杨辅仁。委托代理人：张泽新，天全县城厢法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：天全县天富商业城开发有限公司，住所地：天全县。法定代表人：李乐红职务：该公司总经理。委托代理人（特别授权）：廖宗明，四川品冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雅安市运发房地产开发有限公司，住所地：雅安市。法定代表人：杨永林职务：该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：刘凯。被上诉人（原审第三人）：杨玉霞。二被上诉人委托代理人（特别授权）：李力，四川君合律师事务所律师。上诉人杨辅仁与被上诉人天全县天富商业城开发有限公司（以下简称天富公司）、被上诉人雅安市运发房地产开发有限公司（以下简称运发公司）、被上诉人刘凯、杨玉霞房屋租赁合同纠纷一案，四川省天全县人民法院于2015年1月5日作出（2014）天全民初字第922号民事判决，杨辅仁不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人杨辅仁及其委托代理人张泽新，被上诉人天富公司的委托代理人廖宗明，被上诉人刘凯、杨玉霞的委托代理人李力到庭参加诉讼，被上诉人运发公司经传票传唤，无正当理由未到庭，本案依法进行缺席审理，现已审理终结。原审法院审理查明：2005年5月25日，运发公司与天富公司签订雅安市天全县天富商业城项目建设联合开发协议，约定双方联合开发位于天全县北城街的天富商业城项目。2008年1月4日，天富公司与刘凯签订《房屋租赁合同》，约定将其开发的位于城厢镇北城街“一品天下”一栋二楼商铺出租给刘凯，面积约1380㎡，租期6年，自2008年4月1日至2014年3月31日，每年租金12万，天富公司若出售房屋，需通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。2008年3月11日，杨辅仁、天富公司、刘凯三方签订《房屋转租协议》，协议约定刘凯将承租的上述房屋转租给杨辅仁，刘凯与天富公司签订的租赁合同中约定的权利义务关系转由杨辅仁与天富公司承担，刘凯不再承担原租赁合同中的任何权利义务。后杨辅仁与其妻高成淑将上述租赁房屋用于天全县全友家私的经营，并将2008年4月1日至2013年3月31日期间的租金交予天富公司。2013年3月，天富公司向杨辅仁邮寄证明一份，载明“天全县全友家私：天全县天富商业城开发有限公司‘一品天下’一栋二楼商铺已转让给刘凯，后期事项请与刘凯直接沟通联系”。后杨辅仁将2013年4月1日至2014年3月31日期间租金12万元交予刘凯，刘凯于2013年4月向其出具收条一张。2014年3月11日，杨辅仁以天富公司与刘凯侵犯其优先购买权为由，向天全县人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的房屋转让协议，后于同年8月1日撤诉。8月7日，杨辅仁再次起诉来院，提出上述诉讼请求。另查明：1、刘凯与杨玉霞系夫妻关系；2、2008年4月10日，运发公司（委托销售代理机构为天富公司）与刘凯签订商品房买卖合同，约定运发公司将其开发的天全县北城街“一品天下”一栋二楼1、2、3号商铺出卖给刘凯，商铺预测建筑面积为1043.09㎡，单价1000元／㎡，房屋总价款为104.309万元。2011年12月31日，双方签订另一买卖合同，约定运发公司将其开发的天全县北城街“一品天下”一栋二楼4号商铺出卖给刘凯，商铺预测建筑面积为343.82㎡，单价1000元／㎡，房屋总价款为34.382万元；3、上述两处房屋为杨辅仁租赁天富公司房屋；4、天富公司与刘凯均陈述在协商买卖上述两处房屋时曾多次告知杨辅仁，保障其优先购买权，杨辅仁答复不买。杨辅仁陈述天富公司曾告知杨辅仁准备将租赁商铺中后面约为343.76㎡部分出售，售价为2800元／㎡，询问杨辅仁是否购买，因面积和价格问题杨辅仁答复不买；5、上述两合同已于2011年12月31日在天全县房产管理所备案；6、刘凯已将上述两处房屋的转让款支付完毕，并已向税务部门缴纳了购房所需的税费；7、刘凯已将上述两处房屋办理国有土地使用证和房屋所有权证，土地使用权证权属编号为天国用（2012）第110号、第111号，房屋所有权证编号为天全房权证城厢镇字第71、72、**号、第74号，办理时间为2012年3月。原审法院认为：房屋承租人优先购买权是指出租人在房屋租赁期间出售租赁房屋，承租人享有以同等条件优先购买租赁房屋的权利。出租人有义务在出售租赁房屋前的合理期限内，将租赁房屋的出售条件通知承租人，若承租人在合理期限内表示同意以同等条件购买租赁房屋的，出租人应将租赁房屋出售给承租人。房屋承租人优先购买权的行使前提是同等条件，但房屋的价格尤其是商品房的市场价格，随着经济水平发展而不断变化，故同等条件在特定交易中具有一定的时效性。在某个特定交易中，同等条件随着一定时间过去便不再有效，此时，优先购买权便因失去前提条件而无法实现。另外，刘凯因对出租人是否在出售租赁房屋前已将出售房屋的情况告知承租人以及承租人是否已经放弃优先购买权等事实并不知情而善意购买租赁房屋并办理房屋所有权的，承租人也无法实现其优先购买权。本案中，天富公司与杨辅仁之间关于天全县城厢镇北城街“一品天下”一栋二楼商铺房屋的租赁合同合法有效，天富公司在租赁期限内出售该房屋的，杨辅仁对该房屋享有优先购买权。刘凯作为杨辅仁与天富公司租赁合同之外的第三人，没有义务将购买租赁房屋事实告知杨辅仁，其购买租赁房屋也不违反法律禁止性规定，刘凯与天富公司、运发公司之间的房屋买卖合同中约定的价格等条件是基于市场行情确定的，现有证据并不能证明刘凯与天富公司、运发公司签订涉案房屋买卖合同是恶意串通损害杨辅仁合法权利的行为，故刘凯与天富公司、运发公司之间的房屋买卖合同合法有效。另，上述房屋买卖合同分别于2008年4月10日、2011年12月31日签订，杨辅仁于2014年3月11日首次具状向法院起诉主张其权利，两个时间点最长相距近6年时间，此时涉案房屋的价格已发生很大变化，杨辅仁要求天富公司、运发公司以同等价格条件向其出售租赁房屋很难实现。并且，刘凯作为善意第三人已依照约定支付了全部购房款、向税务部门缴纳了购房所需的税费、并取得了房屋所有权证，即涉案房屋所有权已进行变更登记，故杨辅仁已无法实现其优先购买权。另外，根据我国《中华人民共和国合同法》相关规定合同解除权系合同双方当事人才能行使，杨辅仁不是房屋买卖合同的当事人，无权要求解除合同。综上所述，杨辅仁认为天富公司、运发公司与刘凯的行为损害其优先购买权，要求解除双方签订的房屋转让协议的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。本案审理中，因双方各持己见，致本案调解不能达成协议。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：驳回杨辅仁的诉讼请求。案件受理费2700元，由杨辅仁承担。杨辅仁不服，向本院提起上诉请求：撤销原审判决，依法改判，认定被上诉人天富公司与刘凯恶意串通，非法剥夺上诉人同等条件下优先购买租赁房屋的行为存在过错；解除天富公司与刘凯签订的《商品房买卖合同》。理由是原审判决认定事实与其查明的事实完全不符。刘凯作为与上诉人三方签订《房屋转租协议》的一方当事人，也是全友公司在荥经的经营者，明知道上诉人有对租赁房屋的优先购买权，知道上诉人若在天全县城不具有1000平方米以上的营业面积，无法保证正常经营，更无法保证继续持有全有家私在天全县的经营权，在签订房屋买卖协议几年内，从未询问过上诉人是否不购买该房，包括2012年3月房屋过户后，第五年的租金还由天富公司收取的事实，均能证明其购买的恶意目的。天富公司作为房屋出租人，在签订房屋租赁合同仅一个月就与刘凯签订了房屋买卖协议，最后以不法手段达到非法剥夺上诉人同等条件下的优先购买权，故意封锁房屋已经出卖的消息，通过恶意串通，造成上诉人在租期届满前被迫低价处理商品、长达一年不能正常营业等损失的后果。天富公司辩称，本案上诉人一审的诉讼请求是判决解除三被上诉人之间签订的房屋买卖合同，而上诉状则是改判天富公司和刘凯之间签订合同存在过错，并且解除天富公司和刘凯之间签订的合同，上诉人的上诉请求不成立，上诉人不是当事人，没有解除合同的权利，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。运发公司未作答辩。刘凯、杨玉霞辩称，上诉人的上诉请求应当依据一审或不超过一审的诉讼请求，对于其他的上诉请求，同意天富公司的答辩意见，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审中，杨辅仁提交自己与天富公司的管理人员申某某的电话录音，拟证明天富公司于2013年3月18日告知自已房屋已被卖，让把租金交给刘凯，天富公司一直和刘凯恶意串通导致租金上涨，造成杨辅仁的损失，对方告知房屋出卖时间是2012年1月1日，不是办证当天2011年12月31日，证明告知上诉人要出卖整个二层的录音没有向法庭提交。第二份证据材料是杨辅仁在原审缴纳的公告费，拟证明天富公司的注册地和办公场所虽然在天全，但实际没有人在那里。天富公司质证认为，该证据材料不属于新证据，电话录音不能达到证明其要求解除合同的主张，公告费与本案无关。刘凯、杨玉霞质证认为，证据材料不属于新证据，对于最后一份录音是否已超过举证期限，请法院认定，若超过不能作为定案依据，公告费与本案无关。本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请的证据。”的规定，上诉人提交的证据材料不属于二审中新的证据，不能达到证明诉求的证明目的，公告费与本案待证事实无关联，故提交的两份证据材料，本院不予采信。天富公司、运发公司、刘凯、杨玉霞无证据材料提交。二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，杨辅仁没有提交充分的证据证实天富公司、运发公司与刘凯之间存在恶意串通损害杨辅仁合法权利的事实，且刘凯也依法取得了房屋所有权证，是该房屋的所有权人。合同的解除分为两种情况，协议解除和法定解除，杨辅仁不是本案房屋买卖合同的一方当事人，依法不享有房屋买卖合同中当事人的民事权利和民事义务，故杨辅仁对被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》依法不享有解除权。故杨辅仁的上诉请求和上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以支持。上诉人的上诉请求，依法应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人杨辅仁负担。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长 周正斌代理审判员 汤 玉代理审判员 邓 飞二〇一五年五月十九日书 记 员 邵 莎 微信公众号“”