（2015）大中民终字第156号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-07-30
案件名称
上诉人张丽芳与被上诉人李显伟租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
云南省大理白族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张丽芳,李显伟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大中民终字第156号上诉人（原审被告）张丽芳。被上诉人（原审原告）李显伟。上诉人张丽芳因与被上诉人李显伟租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2014）大民二初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院确认以下事实：2014年7月，被告张丽芳欲转让其向赵远承租的位于荷园小区的铺面（租赁期限为2013年11月20日至2014年11月19日），原告李显伟得知后找到被告协商转让事宜。被告将其与赵远签订的《商铺租赁合同》交给原告查看，并告知原告其已取得赵远同意，租期可以超出该合同约定期限到2014年12月30日。2014年7月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《铺面转让合同》，合同约定被告同意将位于荷园小区铺面（14平方米）转让给原告使用，租期为2014年7月20日至2014年12月30日，原告一次性支付被告转让费1万元。店铺转让后，原告同意代替被告向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳该合同所约定的应由被告交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰归原告。另双方还口头约定由原告支付给被告2014年7月20日至12月30日期间的商铺租金2500元；被告协助原告与赵远续签商铺租赁合同。当日，原告向被告支付了转让费10000元及租金2500元；被告亦将商铺交由原告使用。2014年11月16日，被告邀约原告找赵远协商续签租赁合同事宜，原告表示需要考虑。2014年12月4日，原告以被告恶意欺诈为由向法院提起诉讼。2014年12月24日，原告打电话给被告要求协商无果。庭审中双方一致确认，双方均不认识该商铺的房主（房屋所有权人），仅知道赵远也是通过租赁方式取得该商铺的使用权。2015年1月10日，原告向赵远支付了电费210元及房租200元，向房屋所有权人李占文支付了2014年12月1日至2015年1月10日的房租1000元。2015年1月12日，原告搬离该铺面。2015年1月16日经向赵远核实，其陈述被告张丽芳在2014年10月前并不知晓房主李占文在租期届满后不再将商铺租赁给赵远的情况。张丽芳将该商铺转租给李显伟并未告知赵远，赵远也不知晓商铺转租后的使用期限到2014年12月30日，赵远在发现商铺换人后才知转租事宜。原审原告的诉讼请求：1、撤销双方所签订的《铺面转让合同》；2、判令被告返还转让费1万元。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《铺面转让合同》，其实质是租赁合同，该合同虽是双方当事人真实意思表示，但该租赁合同的期限（2014年12月30日）已超出被告与赵远签订的租赁合同期限（2014年11月19日），被告不能举证证实就超出部分已取得赵远同意，双方所签合同中超出部分（2014年11月20日至2014年12月30日）的约定无效。原告认为被告明知该商铺在原租赁期限届满后，房屋所有权人不再继续出租的事实，而将商铺转租给其经营，有欺诈行为，对此不能举证证实，而赵远的陈述能够证实被告在转租该商铺时并不知晓该情况，对原告主张的该事实不予确认。因本案合同租期无效部分，被告有过错，故被告应将原告所支付的该期间的房租及转让费用予以返还，同时应承担相应的过错责任。结合本案实际，根据公平原则，酌情确定由被告张丽芳返还给原告李显伟5000元。原告的其他诉讼请求，依法不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》二百一十二条、第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、由被告张丽芳在本判决书生效后10日内返还给原告李显伟人民币5000元。二、驳回原告李显伟的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告李显伟承担10元，由被告张丽芳承担15元。上诉人对一审判决不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人一审的诉讼请求。理由：1、原审认定事实错误。原审认定“原、被告双方签订合同的期限超过原告与赵远签订租赁合同期限部分无效，被告有过错”是错误的，被上诉人对超出租赁期限是明知的。本案采用利害关系人赵远的证词来判案，明显不当，应追加赵远为共同被告或第三人参与诉讼，以便查明案件事实。2、适用法律错误。本案所适用的法律条文不能得出判决的结论，原审按各打50大板来判案，有违公平正义。被上诉人李显伟答辩称，上诉人作为次承租人，再次转租期限超过了上诉人与赵远签订的租赁合同期限，且不能证明超出部分已取得赵远的同意。被上诉人基于对上诉人的信任才签订合同，支付了转让费，但上诉人作出虚假承诺，致使被上诉人误信，所以其应当承担合同部分无效的过错责任。另外，赵远不是合同的相对方，不应追加其为被告或第三人。所以，应驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，上诉人张丽芳与被上诉人李显伟签订《铺面转让合同》，将其向案外人赵远承租的铺面转租给被上诉人李显伟，收取了转让费和租金，租赁期限超出上诉人与赵远约定的租赁期限，且承诺协助被上诉人在租赁期满后与赵远续签合同。合同履行过程中，因涉案商铺的房主要收回铺面，双方发生纠纷，最终商铺被房主收回。上诉人作为出租方，未能按合同约定保证承租方实现合同权利，包括在租赁期限内使用铺面权利和协助续约的权利，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于上诉人违约行为给被上诉造成的损失，上诉人应在其收取的转让费和租金范围内适当予以返还，原审判决上诉人返还被上诉人人民币5000元，符合本案实际，该处理结果得当，应予维持。但原审认为上诉人应承担过错责任，属于适用法律错误，依法予以纠正，本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定进行判决。上诉人的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张丽芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 赵万石代理审判员 杨剑丽二〇一五年五月十九日书 记 员 段杰润 关注公众号“”