（2015）杭下民初字第68号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-07-01
案件名称
杭州出国人员服务有限公司与杭州肯德基有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州出国人员服务有限公司,杭州肯德基有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭下民初字第68号原告：杭州出国人员服务有限公司。法定代表人：沈竹琴。委托代理人：肖燕。被告：杭州肯德基有限公司。法定代表人：朱宗毅。委托代理人：杨文斌。委托代理人：王伟。原告杭州出国人员服务有限公司（以下简称出国人员服务公司）为与被告杭州肯德基有限公司（肯德基公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月30日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告出国人员服务公司的委托代理人肖燕，被告肯德基公司的委托代理人杨文斌、王伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告出国人员服务公司诉称：1993年，中国出国人员服务总公司杭州分公司征得原房东杭州市贸易局同意，将向杭州市贸易局承租的杭州市体育场路XXX号（原XXX号）的房屋转租被告，双方签订房屋租赁合同，约定租期自1997年4月1日至2008年8月31日；承租方拖欠租金，每逾期一日，应向出租方支付当月租金千分之三的滞纳金。2001年，中国出国人员服务总公司杭州分公司因改制，向杭州市贸易局承租房屋一方变更为浙江XX贸易有限公司。2006年5月8日，原告、被告以及浙江XX贸易有限公司三方签订《补充协议》，该协议回顾上述房屋历次出租方变更情况，将上述房屋出租方浙江XX贸易有限公司再次变更为原告，并明确原租赁合同甲方（即出租方）浙江XX贸易有限公司项下的权利义务均由原告享有和履行。2007年8月21日，原、被告签订《补充协议一》、《补充协议二》，《补充协议一》将原合同约定租赁期限延长到2011年8月31日。年度租金按以下标准计算和支付：2008.09.01-2009.08.31，租金244.4507万元人民币，2009.09.01-2010.08.31，租金256.6732万元人民币，2010.09.01-2011.08.31，租金269.5069万元人民币。《补充协议二》约定自2008年9月1日至2011年8月31日止，被告向原告支付肯德基赠券19万／年，被告应于每季第一个月15日之前向原告支付当季肯德基券。2010年6月10日，原、被告又签订《补充协议三》、《补充协议四》将租赁期限延长到2017年8月31日，将年度租金在《补充协议二》的基础上，每年递增百分之三租金按季支付，被告应于每季第一个月15日前向原告交付当月租金。《补充协议四》明确被告每年支付原告肯德基券21万，支付方式不变。原告认为，双方签订的合同具有法律效力，任何一方都应严格履行。但是，被告自2013年第四季度开始违反承诺，至今没有向原告支付2013年第四季度和2014年全年的肯德基券26.25万元以及2014年全年房租297.4424万元。虽然原告已经发函公证催促，原告委托的律师也就拖欠上诉款项致函被告，但被告仍然一直不予支付。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求：1.被告向原告支付租金和滞纳金共计人民币487.3933万元；2.被告向原告支付肯德基券26.25万元；3.本案诉讼费由被告承担。为证明上述事实，原告出国人员服务公司向本院提供以下证据：1.《租赁合同》一份，欲证明原、被告确定房屋租赁关系的事实。2.《补充协议》一份，欲证明出租方由浙江XX贸易有限公司变更为原告的事实。3.《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》、《补充协议四》各一份，欲证明原、被告对租期延长、租金调整、肯德基券数量调整及支付方式的事实。4.《公证书》一份，欲证明原告及原告律师向被告催讨租金的事实。5.律师函一份，欲证明原告向被告催讨租金的事实。被告肯德基公司答辩称：自2014年2月8日起，原告已明知被告腾退承租房屋的事实，却置之不理，并且在司法机关主持调解时拒绝与被告进行协商，任由案涉房屋闲置，同时也拒绝同意被告获得案涉房屋的转租权，因此，根据《民法通则》、《合同法》等相关法律规定，防止损失扩大的义务是民事法律关系中诚实信用、公平原则的要求，也是过错归责原则的必须结果，原告故意拒绝协商、放任房屋闲置的行为显然存在重大过错，应对此承担相应的法律责任。同时，房屋租赁合同的法律关系中，租赁房屋的空置也不会给出租方造成除租金收益外的其他损失，原、被告仅应在案涉房屋闲置的合理期限内承担房屋租金，且不应按照原告主张的违约金来承担违约责任。租赁合同第九条关于违约责任的约定，如被告拖延支付租金，应当向原告支付滞纳金，每逾期一日，支付滞纳金千分之三，滞纳金应计算为63.5667万元。即使原告所计算符合合同约定，被告认为违约金过高，本案中原告所造成的损失只是银行的利息，按原告计算方式，明显高于实际损失。请法庭根据司法实践标准，酌情予以减低。为证明上述事实，被告肯德基公司向本院提供公证书及律师函各一份，欲证明被告通知原告被告已搬迁，双方的房屋租赁合同需要解除，防止损失扩大的事实。原、被告向本院提供的上述证据，经质证，本院认定如下：对原告出国人员服务公司提供的证据，被告肯德基公司对证据1真实性、合法性无异议，但对于合同中第9.2条的理解，被告认为应运用被告的计算方法。对证据2-6真实性、合法性、关联性均无异议。根据合同约定，被告没有转租权，没有约定合同解除条件，对被告是不公平的。对证据7-8，对陈述的事实和问题，被告认可。但过程中原、被告对租金及合同解除一直在协商，而不是被告恶意拖欠租金。经审核，原告提供的以上证据真实性、合法性，与本案有关联性，本院予以认可。对被告肯德基公司提供的证据，原告出国人员服务公司认为该证据可以证明被告曾通知原告，但被告不能以此为理由减轻责任，与原告的诉讼请求没有关联性。本院对该证据真实性予以认可。根据原、被告所提供的有效证据及原、被告的陈述，本院认定的事实如下：原告出国人员服务公司在改制前原名为中国出国人员服务总公司杭州分公司。坐落于杭州市体育场路XXX号（原XXX号）的房屋原为中国出国人员服务总公司杭州分公司向杭州市贸易办公室所租赁，租得后中国出国人员服务总公司杭州分公司于1993年将上述房屋中约500平方米房屋租赁给被告开办肯德基快餐店。后中国出国人员服务总公司杭州分公司与被告肯德基公司续签《租赁合同》，明确上述房屋由中国出国人员服务总公司杭州分公司租赁给肯德基公司，租赁期限自1997年4月1日至2008年8月底。《租赁合同》第九章约定了违约责任，其中第9.2条约定：在中国出国人员服务总公司杭州分公司并无违约的情况下，肯德基公司拖欠租金，应向中国出国人员服务总公司杭州分公司支付滞纳金，每逾期一日，中国出国人员服务总公司杭州分公司有权向肯德基公司收取当月租金之千分之三的滞纳金。后中国出国人员服务总公司杭州分公司经改制变更为出国人员服务公司即本案原告。2006年5月8日，原、被告及浙江XX贸易有限公司三方签订《补充协议》，三方确认：因中国出国人员服务总公司杭州分公司改制，拍卖，自2001年7月1日浙江XX贸易有限公司取得上述杭州市体育场路XXX号（原XXX号）的房屋承租权，原合同出租方变更为浙江XX贸易有限公司，并与肯德基公司继续履行原合同。现经协商三方同意自2006年4月1日起该合同出租方由浙江XX贸易有限公司变更为原告出国人员服务公司，浙江XX贸易有限公司与出国人员服务公司保证该出租人变更事宜已经征得产权人同意，否则由此给肯德基公司造成的损失由他们两方承担。嗣后原、被告签订《补充协议（一）》，将“原合同”所约定的租赁届满日期从2008年8月31日延长至2011年8月31日。2001年8月21日原、被告签订《补充协议（二）》，双方同意自2008年9月1日起，至2011年8月31日止，肯德基公司向出国人员服务公司支付肯德基产品券19万／年。2010年6月19日原、被告签订《补充协议（三）》，约定租期再次延长至2017年8月31日，并对租金标准又进行了约定，双方同意租赁期延长的年限内，年度租金自2011年9月1日起，在269.5069万元的基础上，每年递增3%。其中2013年9月1日至2014年8月31日的租金为2944975元，2014年9月1日至2015年8月31日的租金为3033324元。租金按季支付。肯德基公司应于每季第一个月15日前向出国人员服务公司交付当季租金。2010年6月19日原、被告签订《补充协议（四）》，双方同意自2011年9月1日起，至2017年8月31日止，肯德基公司向出国人员服务公司支付肯德基产品券21万／年。肯德基券按季支付，肯德基公司应于每季第一个月15日前向出国人员服务公司支付当季肯德基券。2014年1月19日，肯德基公司致函出国人员服务公司，肯德基公司决定其所开设的位于杭州市武林路XXX号肯德基武林店于2014年1月22日正式撤店，并于当天将房屋腾退给出国人员服务公司，要求出国人员服务公司立即安排工作人员与其接洽、负责办理腾退的物业交接手续。2014年1月22日，原告肯德基公司搬离租赁房屋。2014年2月10日，出国人员服务公司复函肯德基公司，要求肯德基公司严格遵守双方签订的房屋租赁协议，不同意解除双方签订的房屋租赁合同。因双方不能就合同是否继续履行达成一致意见，肯德基公司于2014年7月8日向本院起诉，要求确认原、被告自2010年6月19日之后的房屋租赁关系无效。本院于2014年9月28日作出（2014）杭下民初字第1299号民事判决书，判决驳回肯德基公司的诉讼请求。肯德基公司不服一审判决，向杭州市中院上诉。杭州市中院于2014年12月16日判决驳回上诉，维持原判。后肯德基公司未支付出国人员服务公司2014年度的租金、2013年第四季及2014年度的肯德基产品券，故出国人员服务公司提起诉讼。本院认为：中国出国人员服务总公司杭州分公司与被告肯德基公司达成租赁协议后，原、被告与浙江XX贸易公司又签订三方协议，确认浙江XX贸易公司在取得租赁权后，继续履行中国出国人员服务总公司杭州分公司之前与肯德基公司达成的租赁协议。现经三方认可同意该租赁协议出租人由浙江XX贸易公司再变更为出国人员服务公司，自此在中国出国人员服务总公司杭州分公司终止与产权人的租赁关系之后，通过合同权利义务转让的方式，出国人员服务公司就诉争房屋与肯德基公司又达成了房屋租赁合同关系，之后原、被告又四次签订补充协议延长租赁时间等。肯德基公司要求确认原、被告自2010年6月19日之后的房屋租赁关系无效的诉讼请求已经过一审、二审程序均被人民法院判决驳回，故原、被告的房屋租赁合同关系有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告肯德基公司在未与原告出国人员服务公司协商一致的情形下，擅自解除合同并搬离租赁房屋，责任应自负。被告肯德基公司应按合同约定及时支付原告出国人员服务公司2014年度的房屋租金、2013年第四季及2014年度的肯德基券，因其未及时支付租金等行为，侵害了原告的合法权益。故原告主张被告支付2014年全年租金2974424元、2013年第四季及2014年全年肯德基券共262500元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，在中国出国人员服务总公司杭州分公司与被告肯德基公司签订的《租赁合同》中已明确约定，肯德基公司拖欠租金，每逾期一日，中国出国人员服务总公司杭州分公司有权向肯德基公司收取当月租金之千分之三的滞纳金。该租赁合同中中国出国人员服务总公司杭州分公司享有的权利已经转移给原告出国人员服务公司。因肯德基公司抗辩称出国人员服务公司主张的滞纳金过高，要求法院予以调整，同时肯德基公司认可本案滞纳金为635667元。对肯德基公司的该抗辩意见，本院予以采纳，并确认原告主张的滞纳金为635667元，超出部分不予支持。原告当庭提出的欠付租金及滞纳金应计算至庭审当日的请求，系对诉讼请求的增加，因已超过限定时间，故本院对该请求未予准许，原告可就该部分租金及滞纳金另行提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告杭州肯德基有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州出国人员服务有限公司（2014年1月1日至2014年12月31日期间）房屋租金2974424元；二、被告杭州肯德基有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州出国人员服务有限公司因逾期支付2014年度房屋租金产生的滞纳金635667元（滞纳金计算到2014年12月31日）；三、被告杭州肯德基有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州出国人员服务有限公司肯德基券262500元；四、驳回原告杭州出国人员服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47755元，由原告杭州出国人员服务有限公司负担11750元，被告杭州肯德基有限公司负担36005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费47755元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。审 判 长 章幼戎审 判 员 彭小梅人民陪审员 王土根二〇一五年五月十九日代书 记员 徐王燊 更多数据：搜索“”来源：