（2015）济民四终字第310号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-05
案件名称
济南圣豪商务宾馆有限责任公司与山东杰西环保设备有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南圣豪商务宾馆有限责任公司,山东杰西环保设备有限公司,孙海英,中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市经七路支行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民四终字第310号上诉人（原审被告）济南圣豪商务宾馆有限责任公司，住所地济南市。法定代表人吕妍，总经理。委托代理人丁艾东，山东鼎桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）山东杰西环保设备有限公司，住所地济南市。法定代表人苏娟，总经理。委托代理人郭耀东，北京市中银（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孙海英，女，1968年7月25日出生，汉族，无业，住济南市。被上诉人（原审被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市经七路支行，住所地济南市。代表人李小兵，行长。委托代理人李振，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。委托代理人张洪强，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。上诉人济南圣豪商务宾馆有限责任公司（以下简称济南圣豪公司）因与被上诉人山东杰西环保设备有限公司（以下简称山东杰西公司）、孙海英、中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市经七路支行（以下简称邮储银行经七路支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第1170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认定：位于济南市（共5层，建筑面积2795.18㎡，用途商用）涉案房屋的所有权人为山东杰西公司，房屋所有权证号为济房权证中字第0168**号。山东杰西公司与济南圣豪公司于2008年11月27日签订《房屋租赁合同》，该合同载明：“出租方（以下简称甲方）山东杰西环保设备有限公司，承租方（以下简称乙方）济南圣豪商务宾馆有限责任公司。第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1、甲方出租给乙方的房屋位于山东省济南市。2、出租房屋面积为该栋楼的一至五层，共计3500平方米左右（其中包括部分临建房）。第二条租赁期限、用途。1、该房屋租赁期共柒年，自2008年12月1日起至2016年2月10日止。（其中包含两个月零十天的免费装修筹备期）。2、在履行本合同的有效期内，乙方向甲方承诺合法经营，用于开商务用酒店和洗浴城。非经甲方同意，乙方不得将该栋楼的房屋转租，转签他人，否则乙方应负法律责任。赔偿金额按违约方法计算。第四条租金及支付方式。1、在本合同期内，经双方协商房屋租金和物业费每年为186万元整（其中税金超过6万元的部分由乙方承担）。第一年年租金为每半年缴纳一次。自本合同签订之日起三个工作日之内，乙方将上半年租金付给甲方，下半年租金于到期前提前一个月付清。后几年的年租金为每年缴纳一次。其中第二年的年租金乙方提前一个月缴纳，其他每年的租金乙方须提前三个月缴纳，不得拖欠，如逾期，每日按房租总额百分之二缴纳滞纳金，逾期一个月，甲方可单方面解除合同。9、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给其他人使用的；（4）拖欠房租累计30天以上的。第五条其他约定，2、每年租金递增年租金的1%。”孙海英在上述合同落款承租方法定代表人处签名。济南圣豪公司自2013年5月11日始至今未向山东杰西公司交纳房屋租金和物业费，其中2013年5月11日至2014年5月10日期间（即第五年租金和物业费）金额共计1935522元。另，按上述房屋租赁合同约定，济南圣豪公司应向山东杰西公司交纳2014年5月11日至2015年5月10日期间（即第六年租金和物业费）1954877元。山东杰西公司与济南圣豪公司均认可上述房屋租赁合同涉及的租赁面积为3500㎡，其中取得房屋所有权部分为2795.18㎡，未取得房屋所有权部分（即部分临建房）为704.82㎡。该704.82㎡临建房未经相关规划审批。山东杰西公司主张涉及临建房部分的租赁合同约定应为有效；济南圣豪公司对此不予认可，并主张涉及临建房部分的租赁合同约定应为无效。山东杰西公司主张上述临建房的产权及使用权均归其所有；济南圣豪公司对此不予认可，主张临建房的使用权归山东杰西公司及案外人王斌共同所有，并提供房屋加盖协议复印件一份予以证明。山东杰西公司对该房屋加盖协议不予认可。因该房屋加盖协议系复印件，且山东杰西公司不予认可，原审法院认定不能作为有效证据使用。另，经审查该房屋加盖协议内容，亦无法证明济南圣豪公司关于上述临建房的使用权归山东杰西公司及案外人王斌共同所有的主张。山东杰西公司与济南圣豪公司于2009年11月27日签订房屋租赁补充协议，该协议载明：“甲方山东杰西环保设备有限公司，乙方济南圣豪商务宾馆有限责任公司。甲乙双方现就乙方租赁甲方位于济南市经七路34号房产的有关事宜，在2008年11月27日签订的房屋租赁合同的基础上，作部分的变动，并达成如下协议。一、由于乙方前期房屋装修投资较大，市场利润回报较慢，经甲乙双方友好协商，甲方同意，修改原合同第三条1.该房屋的租赁期共七年。自2008年12月1日起至2016年2月10日止。其中包含两个月零十天的免费装修筹备期。改为：该房屋租赁期共十一年，自2008年12月1日起至2020年5月10日止。其中包含五个月零十天的免费装修筹备期。二、由于乙方前期经营不善，造成巨大亏损，且经乙方提出申请，并经甲乙双方友好协商，甲方同意修改原合同的第三条2.在履行本合同的有效期内，乙方向甲方承诺合法经营，用于开商务酒店和洗浴城，非经甲方同意，乙方不得将该栋楼的房屋转租，转签他人，否则应负法律责任，赔偿金额按违约方法计算。改为：在履行本合同有效期内，乙方向甲方承诺合法经营，并把一至五层部分位置用于开商务酒店，且经甲方同意，乙方可把该租赁房屋一至二层部分位置租赁给中国邮政储蓄银行经营。除此以外乙方应负法律责任，赔偿金额按违约方法计算。三、在履行合同的有效期内，甲方同意取消原合同第四条1.的括号部分（其中税金超过六万元的部分由乙方承担）和第五条3.乙方每年向甲方提供五万元的招待费用。四、原《房屋租赁合同》其他条款不变。”济南圣豪公司与邮政储蓄银行有限责任公司济南市分行于2010年5月14日签订房屋租赁合同，将其承租的本案所涉房屋部分转租给中国邮政储蓄银行有限责任公司济南市分行使用，面积为1560平方米（具体范围详见附件一），租赁期限自2010年4月7日至2015年4月6日。邮储银行经七路支行至今仍使用该房屋租赁合同约定的面积。山东杰西公司与济南圣豪公司均认可截止2014年12月24日，济南圣豪公司代山东杰西公司交纳电费共计253850.86元，该费用应从山东杰西公司主张的租金和物业费中扣除。山东杰西公司主张违约金100万元的计算方式为按房屋租赁合同约定11年总租金2151.5201万元乘以20%，得出430.3040万元，只主张100万元。济南圣豪公司对此不予认可，并主张其不存在违约行为，不同意支付违约金，且违约金标准过高，应予降低。在原审法院于2014年9月2日开庭审理本案时，山东杰西公司主张房屋租赁合同的解除时间应为2014年5月10日，但没有发出解除通知。济南圣豪公司对此不予认可，并主张其不存在违约行为，不同意解除合同。本案争议的焦点问题为，济南圣豪公司是否存在违约行为。山东杰西公司主张济南圣豪公司自2013年5月11日起至今未按合同约定交纳租金和物业费，经多次催要仍拒不交纳，已构成违约。济南圣豪公司对此不予认可，主张关于临建房部分山东杰西公司与案外人王斌产生纠纷，双方均向其索要租金，且其与山东杰西公司达成房屋租赁金缴纳协议，约定在山东杰西公司与王斌解决纠纷之前暂缓交纳租金及物业费，故其不存在违约行为，并提供房屋租赁金缴纳协议予以证明。山东杰西公司对该房屋租赁金缴纳协议不予认可，并主张在该协议落款甲方处签名的冯泽彦系其股东王元胜的一个朋友，冯泽彦听王元胜说有人欠租金后就帮着要租金，在要租金时冯泽彦与济南圣豪公司发生矛盾，但冯泽彦没有告诉山东杰西公司其与济南圣豪公司签订了房屋租赁金缴纳协议，且亦未授权冯泽彦去签合同，山东杰西公司对冯泽彦的上述行为不认可，也不追认。济南圣豪公司对此不予认可，但未提供相应证据予以证明。经审查，济南圣豪公司亦未按上述其自己提供房屋租赁金缴纳协议的约定向山东杰西公司交纳房租和物业费。原审法院认为，济南圣豪公司提供房屋租赁金缴纳协议证明双方约定在山东杰西公司与案外人王斌解决纠纷之前暂缓交纳租金及物业费，其不存在违约行为。山东杰西公司对此不予认可，济南圣豪公司未提供其他证据证明其上述主张，且亦未按上述自己提供房屋租赁金缴纳协议的约定向山东杰西公司交纳房租和物业费，因此，其未按房屋租赁合同的约定交纳租金及物业费，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。综上，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。山东杰西公司与济南圣豪公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，但涉案房屋中包含的704.82平方米临建房未经相关部门规划审批，故双方签订的《房屋租赁合同》中涉及该704.82平方米临建房的部分为无效合同。依法成立的合同，受国家法律的保护，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。山东杰西公司按照合同约定将涉案房屋交付济南圣豪公司承租使用后，济南圣豪公司未按照合同约定的标准支付相应的租金及物业费，已构成违约。山东杰西公司主张解除与济南圣豪公司签订的房屋租赁合同，理由正当，予以支持。原审法院于2014年9月2日开庭审理本案时，山东杰西公司主张解除房屋租赁合同的通知已到达济南圣豪公司，虽然济南圣豪公司对此提出异议，不同意解除合同，但所提异议不成立，因此，解除合同的时间应为2014年9月2日。济南圣豪公司至今仍使用本案所涉房屋，邮储银行经七路支行仍使用面积为1560平方米的本案所涉房屋，因此，山东杰西公司要求济南圣豪公司及邮储银行经七路支行将本案所涉房屋腾空交还给山东杰西公司，事实清楚，理由正当，原审法院予以支持。孙海英在房屋租赁合同落款处的签名系代表济南圣豪公司的职务行为，其法律后果应由济南圣豪公司承担，故山东杰西公司要求孙海英腾房的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照相关法律规定，山东杰西公司主张租金及物业费中涉及704.82平方米临建房部分，应为房屋占有使用费，可参照合同约定的租金标准计付。山东杰西公司依据合同约定及相关法律规定主张要求济南圣豪公司支付房屋租金、物业费及占有使用费，具有合同和法律依据。济南圣豪公司主张临建房的使用权归山东杰西公司及案外人王斌共同所有，山东杰西公司不予认可，济南圣豪公司未提供有效证据予以证明，对其该项主张，不予采信。因此，济南圣豪公司应向山东杰西公司支付2013年5月11日至2014年5月10日的房屋租金、物业费及占有使用费1935522元；支付自2014年5月11日至判决生效之日止，按房屋租赁合同约定的每年1954877元标准计算的房屋租金、物业费及占有使用费，但应扣除济南圣豪公司代山东杰西公司交纳的电费253850.86元。关于山东杰西公司主张的100万元违约金问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，第三年以后每年的租金济南圣豪公司须提前三个月缴纳，即第五年（2013年5月11日至2014年5月10日）的租金应于2013年2月11日前缴纳，第六年（2014年5月11日至2015年5月10日）的租金应于2014年2月11日前缴纳，济南圣豪公司自2013年5月11日至今未支付房屋租金，违反了合同约定，应承担相应的违约责任，但合同约定的违约金过高，山东杰西公司亦未举证证明其受到的损失，以及损失与其所主张的100万元违约金相当，且济南圣豪公司明确表示违约金约定过高，原审法院根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，对于济南圣豪公司欠交的房屋租金部分，原审法院酌情将违约金调整为中国人民银行同期贷款利息的1.3倍予以支持。因租赁合同中涉及704.82㎡平方米临建房部分已被认定为无效，济南圣豪公司未支付房屋占有使用费，亦对山东杰西公司造成相应的利息损失，对该部分原审法院酌情按照中国人民银行同期贷款利息的标准予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款之规定判决：一、山东杰西公司与济南圣豪公司2008年11月27日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月2日解除。二、济南圣豪公司、邮储银行经七路支行于判决生效之日起三十日内将位于济南市（该楼一至五层，共计3500平方米，包括部分临建房）腾空并返还给山东杰西公司。三、济南圣豪公司于判决生效之日起十日内给付山东杰西公司2013年5月11日至2014年5月10日期间的房屋租金、物业费及占有使用费1935522元。四、济南圣豪公司于判决生效之日起十日内给付山东杰西公司自2014年5月11日至判决生效之日止，按房屋租赁合同约定的每年1954877元标准计算的房屋租金、物业费及占有使用费，但应扣除济南圣豪公司代山东杰西公司交纳的电费253850.86元。五、济南圣豪公司于判决生效之日起十日内支付给山东杰西公司自2013年2月12日起至判决生效之日止的违约金，计算方式：以1545752元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算出的利息。六、济南圣豪公司于判决生效之日起十日内支付给山东杰西公司自2014年2月12日起至判决生效之日止的违约金，计算方式：以自2014年5月11日至判决生效之日止，按房屋租赁合同约定的每年1954877元除以3500㎡乘以2795.18㎡标准计算的房屋租金及物业费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算出的利息。七、济南圣豪公司于判决生效之日起十日内支付给山东杰西公司自2013年2月12日起至判决生效之日止的利息损失，计算方式：以389770元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。八、济南圣豪公司于本判决生效之日起十日内支付给山东杰西公司自2014年2月12日起至判决生效之日止的利息损失，计算方式：以自2014年5月11日至判决生效之日止，按房屋租赁合同约定的每年1954877元除以3500㎡乘以704.82㎡标准计算的房屋占有使用费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。九、驳回山东杰西公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33670元，山东杰西公司负担9250元，济南圣豪公司负担24420元；财产保全费5000元，由济南圣豪公司负担。上诉人济南圣豪公司不服原审判决上诉称：第一、原审判决违反法定程序。具体表现为：1、原判决遗漏当事人。关于本案涉案房屋，山东杰西公司与陕西的王斌之间存在产权纠纷，对于租金的支付问题，各方存在争议。审理本案，王斌应当参加诉讼，原审判决没有通知王斌参加诉讼，属于遗漏当事人，违反法定程序。2、邮储银行经七路支行在本案中的诉讼地位应该是第三人，原审判决将其列为被告，违反法定程序。3、在原审诉讼中，山东杰西公司从未提出过要求济南圣豪公司支付“占有使用费”的诉讼请求，原审判决济南圣豪公司支付给山东杰西公司“占有使用费”，显属不当。第二、济南圣豪公司不构成违约，原审认定济南圣豪公司构成违约，属于认定事实错误。（一）济南圣豪公司不存在违约。山东杰西公司与陕西的王斌对于涉案房屋中的临建部分存在产权纠纷，出现王斌和山东杰西公司分别向济南圣豪公司要求支付租金的情况，山东杰西公司不能及时解决纠纷，因此与济南圣豪公司达成协议，由济南圣豪公司先行代山东杰西公司支付其他租户的水电费，其余租金暂缓支付，后又改为济南圣豪公司在2014年5月21日前缴纳80万元，剩余部分租金在山东杰西公司与王斌解决完纠纷以后缴纳。因此，济南圣豪公司没有支付全部租金系因山东杰西公司与王斌存在纠纷所致，且经山东杰西公司允许，济南圣豪公司不存在违约。对于上述事实，济南圣豪公司提供了山东杰西公司与陕西王斌签订的房屋加盖协议、王斌多次到济南圣豪公司处索要租金的住宿记录、济南圣豪公司与山东杰西公司的代表人在杆石桥派出所签订的《房屋租赁金缴纳协议》以及济南圣豪公司代山东杰西公司支付电费253850.86元的事实，这些证据足以证明济南圣豪公司的主张。（二）原审判决审核证据、认定事实错误。1、山东杰西公司与王斌之间的《房屋加盖协议》，虽然是复印件，但济南圣豪公司已经说明其来源于王斌来索要租金时提供，该协议原件为山东杰西公司与王斌所持有，并且该证据与其他证据相互印证，足以证明山东杰西公司与王斌之间存在纠纷，审理本案应当追加或通知王斌到庭参加诉讼。原审判决忽视本证据与其他证据的关联性，忽视该协议为山东杰西公司所持有的事实，简单的以济南圣豪公司提供该证据系复印件为由，不作为有效证据使用，进而遗漏王斌这个当事人，导致认定事实错误，程序违法。2、关于济南圣豪公司与山东杰西公司的代表人在杆石桥派出所签订的《房屋租赁金缴纳协议》，山东杰西公司认可代表其签字的冯泽彦是其股东王元胜的朋友，帮其要租金，在要租金时与济南圣豪公司发生矛盾，但主张冯泽彦与济南圣豪公司签订协议时没有告诉山东杰西公司，且未授权冯泽彦去签合同。山东杰西公司的上述主张完全不符合常理，冯泽彦帮山东杰西公司去索要租金，发生矛盾被带到派出所，不可能不告诉山东杰西公司，没有授权绝不可能代表山东杰西公司签订合同，签订了合同也绝不可能不告诉山东杰西公司。所以说，山东杰西公司的主张是虚假的。冯泽彦索要租金、签订协议是经过山东杰西公司同意的，该协议内容是真实的，足以证明济南圣豪公司不构成违约。协议约定2014年5月21日前缴纳租金80万元，期限未到，山东杰西公司就违背诚信原则，向法院提起诉讼，导致济南圣豪公司未能履行该协议。原审判决认可山东杰西公司的虚假主张，以济南圣豪公司未提供其他证据，且没有按协议缴纳房租和物业费为由，就认定济南圣豪公司构成违约，明显是错误的。3、济南圣豪公司代山东杰西公司支付电费253850.86元的事实，一方面证明了济南圣豪公司所主张的在山东杰西公司与王斌解决纠纷前只代其缴纳水电费，其余租金缓交的事实，另一方面也可以说济南圣豪公司以代缴水电费的形式缴纳了一部分租金。（三）山东杰西公司收取租金，未开具发票。山东杰西公司收取济南圣豪公司2010年5月10日-2013年5月9日的房屋租金，没有开具发票，给济南圣豪公司造成损失，被答辩人的行为构成违约。第三、因济南圣豪公司不构成违约，山东杰西公司未提出支付占用使用费的诉讼请求，故原审判决济南圣豪公司与山东杰西公司解除合同、腾空房屋返还给山东杰西公司、支付给山东杰西公司占有使用费以及支付给山东杰西公司违约金，都是错误的。综上所述，原审判决违反法定程序、认定事实错误、判决结果错误，因此请求二审法院依法撤销原审判决，依法发回重审或者改判。被上诉人山东杰西公司辩称：济南圣豪公司的上诉请求及事实、理由与客观事实不符，没有法律及事实依据，依法应予驳回。原审被告邮储银行经七路支行述称：我方同意一审法院的判决结果。我方与济南圣豪公司的租赁合同早已到期，我方已按合同搬离涉案房屋。原审被告孙海英未陈述自己的意见。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，山东杰西公司于2014年4月29日提起本案诉讼，原审法院于2014年5月14日向孙海英送达了诉状副本等有关诉讼材料，于2014年5月19日向济南圣豪公司与邮储银行经七路支行送达了诉状副本等有关诉讼材料。邮储银行济南经七路支行承租的部分房屋于二审期间到期，邮储银行经七路支行已经将其承租的部分房屋交付山东杰西公司。原审中，济南圣豪公司提交了《房屋租赁金缴纳协议》，载明：“甲方：山东杰西公司乙方：济南圣豪公司乙方自2008年租赁甲方位于济南经七路34号的房产。2013年5月10日至今的租赁费由于陕西王斌所加建本房产650平方的加盖工程工程款问题没有缴纳。现双方经平等、友好协商达成如下协议：1、乙方在七日内（2014年5月21日前）一次性向甲方缴纳人民币80万元整。2、甲方解决完毕山西王斌加盖工程款后，乙方一次性向甲方缴纳2013年5月10日至2014年5月9日剩余租赁费1135524元及保险7500元，2014年5月9日至2015年5月8日租赁费1954880元及保险7500元。甲方提供房屋发票。3、以上款项打至甲方账户：齐鲁银行朝山街支行本协议一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效。甲方（或代理人）：冯泽彦（签名）乙方：济南圣豪公司（盖章）2014年5月13日签订地点：济南杆石桥派出所”。济南圣豪公司主张：山东杰西公司找了一群人到济南圣豪公司扰乱秩序，其报警，在派出所主持下达成协议，当时已经半夜了，由双方代理人签字，其公司拿到协议后，加盖了公章，但没有让山东杰西公司加盖公章，签订协议后第二日收到了法院传票。二审中，邮储银行经七路支行出具《说明》一份，内容为：“2015年4月2日，我行与圣豪商务宾馆办理涉案房屋钥匙交接手续，我行营业主管将所有的钥匙交给圣豪商务宾馆工作人员，后圣豪商务宾馆与山东杰西公司发生冲突，山东杰西公司将钥匙抢去，并由冯泽彦给我行出具书面收据。”邮储银行经七路支行还提交了收条复印件一份，内容为：“今收到经七路支行邮储银行大门、后门、二楼及内部钥匙。冯泽彦137898255772015年4月2日”。山东杰西公司与济南圣豪公司对上述收条复印件均无异议。济南圣豪公司认为在本案纠纷处理过程中，冯泽彦一直作为山东杰西公司代表人出面，自称山东杰西公司的物业公司经理。山东杰西公司称冯泽彦收到钥匙后将钥匙交给了山东杰西公司会计，但山东杰西公司不追认冯泽彦出具收条的行为，不能以冯泽彦收钥匙的行为倒推冯泽彦签订租金交纳协议的行为具有授权。本院认为，涉案房屋的房屋租赁合同系山东杰西公司与济南圣豪公司之间签订的，与王斌无关，由于合同具有相对性，无论山东杰西公司与王斌之间的《房屋加盖协议》复印件是否真实，王斌均不是本案必须参加诉讼的当事人，原审法院不追加王斌参加诉讼并无不当。由于原审中邮储银行经七路支行实际使用部分涉案房屋，山东杰西公司的诉讼请求中涉及到邮储银行经七路支行腾房的问题，故山东杰西公司将邮储银行经七路支行作为共同被告提起诉讼并无不当。原审中，山东杰西公司要求济南圣豪公司支付租金，由于山东杰西公司与济南圣豪公司之间的房屋租赁合同部分无效，原审法院将无效部分的房屋租金变更名称为房屋的占有使用费，但其判决租金及占用使用费的总数额并不超出山东杰西公司的诉讼请求的总租金数额，不应视为超出诉讼请求判决。关于冯泽彦与济南圣豪公司签订的《房屋租赁金缴纳协议》，根据济南圣豪公司的陈述及该协议的内容，其签订时间应当为2014年5月13日。通过山东杰西公司的陈述可以看出，山东杰西公司知道冯泽彦帮助其向济南圣豪公司要租金，而上述《房屋租赁金缴纳协议》系在冯泽彦帮助要租金的过程中在杆石桥派出所签订，结合冯泽彦代表山东杰西公司收房子并为邮储银行经七路支行出具收条的事实分析，本院认定冯泽彦签订《房屋租赁金缴纳协议》的行为系代表山东杰西公司。《房屋租赁金缴纳协议》系双方真实意思表示，对双方均有约束力。济南圣豪公司应当按照该协议的约定于2014年5月21日向山东杰西公司支付房租80万元，但其一直未支付，已经超过一个月。山东杰西公司按照合同约定有权终止合同，收回房屋，因此其要求解除双方之间的《房屋租赁合同》符合合同约定的解除条件，原审判决解除双方的《房屋租赁合同》并无不当。山东杰西公司在双方签订《房屋租赁金缴纳协议》之前就已经起诉，济南圣豪公司未能履行双方在原审诉讼中达成的《房屋租赁金缴纳协议》与山东杰西公司的起诉并不存在因果关系，故济南圣豪公司关于山东杰西公司的起诉导致其无法履行上述《房屋租赁金缴纳协议》的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于发票的问题，不属于本案审理范畴，本案中不予处理。综上所述，济南圣豪公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33670元，由上诉人济南圣豪商务宾馆有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邵举强代理审判员 马立营代理审判员 曹 强二〇一五年五月十九日书 记 员 吴秀婷 来源：百度“”