（2015）穗中法民五终字第1106号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-02
案件名称
佛山市凯德物业管理有限公司与张琦钐物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张琦钐,佛山市凯德物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1106号上诉人（原审被告）：张琦钐。委托代理人：黄亮，。被上诉人（原审原告）：佛山市凯德物业管理有限公司，。法定代表人：TANMINGCHIAN（陈明璨），职务：总经理。委托代理人：吴葆炫，该司职员。委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。上诉人张琦钐因物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1893号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：佛山市凯德物业管理有限公司（以下简称凯德公司）于2008年1月25日成立，2008年2月26日凯德公司取得物业管理（服务）企业资质证书，该证书有效期至2014年11月30日止。凯德公司为证明本案事实及其主张，提供了以下证据：1.2006年3月3日，广州市海溢房地产发展有限公司（发展商，以下简称“海溢公司”）与广州万宁物业管理有限公司（管理人，以下简称“万宁公司”）签订的《广州天河东路住宅及商业综合开发项目前期物业管理服务委托合同》（以下简称《委托合同》），约定：海溢公司聘请万宁公司为新园住宅小区前期物业管理服务的管理人；前期物业管理全权委托阶段：自该住宅小区交楼之日起贰年，如期间该小区成立首届业主委员会，则本合同终止日期为该住宅小区业主委员会与其所选聘的物业管理公司签订该住宅小区物业管理委托合同生效之日；管理人有权根据发展商同意的3.5元／平方米（建筑面积）／月（不包括公共水电分摊费用）的收费标准向住宅业主收取物业管理服务费；小区地下车库车位管理费暂定按80元／个／月的标准收取；管理人应于每月10日前收缴本月物业管理服务费，业主收楼当月，自业主收楼之日或视为业主收楼之日起按日计收业主的物业管理费；等条款。2.2008年1月14日，张琦钐（乙方、买方）与案外人海溢公司（甲方、卖方）签订的编号为200801019815的《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买新园A2栋第A2幢8层801号房，测绘地址：天河区天河东路131号3号楼801房（现地址为天河区天河东路81号801房，以下简称涉案房屋）；建筑面积为227.12平方米；物业管理区域业主大会选聘物业管理公司之前，小区物业管理服务由甲方选聘物业管理公司提供；甲方应当在2007年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用；等条款。《商品房买卖合同》的附件三为《前期物业管理服务合同》，该合同约定：海溢公司决定聘请万宁公司为新园住宅小区前期物业管理服务的管理人；管理人有权根据发展商同意的3.5元／平方米（建筑面积）／月（不包括公共水电分摊费用）的收费标准向住宅业主收取物业管理服务费；等条款。张琦钐在该合同中约定的通讯地址为广州市番禺区市桥市广路富豪山庄聚龙华庭星月轩F1-101，电话为153××××6041。同日，张琦钐（乙方、买方）与海溢公司（甲方、卖方）签订的编号为200801020113的《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买新园地下室第A2／A2／B1-B3地下室幢-2层217号房（以下简称涉案车位），测绘地址：天河区天河东路131217房；建筑面积为12.72平方米；物业管理区域业主大会选聘物业管理公司之前，小区物业管理服务由甲方选聘物业管理公司提供；甲方应当在2007年12月31日前将涉案车位交付乙方使用；等条款。《商品房买卖合同》的附件三为《前期物业管理服务合同》，该合同约定：海溢公司决定聘请万宁公司为新园住宅小区前期物业管理服务的管理人；小区地下车库车位管理费暂定按80／个／月的标注取；等条款。3.2008年1月15日，张琦钐（乙方）与海溢公司（甲方）签订的《房屋交接单》，约定：乙方购买了甲方开发建设的涉案房屋，双方确认涉案房屋的交付日期为2008年1月15日；乙方在此确认，已于上述日期收到甲方交付的符合买卖合同约定条件的涉案房屋；乙方确认自涉案房屋交付之日起，承担涉案房屋的风险及物业管理费等相关责任及费用；等内容。同日，张琦钐（乙方）与海溢公司（甲方）签订的《车位交接单》，约定：乙方购买了甲方开发建设的涉案车位，双方确认涉案车位的交付日期为2008年1月15日；乙方在此确认，已于上述日期收到甲方交付的符合预售合同约定条件的涉案车位；乙方确认自涉案车位交付之日起，承担涉案车位的风险及物业管理费等相关责任及费用；等条款。4.查册时间为2013年8月16日的涉案房屋的《房地产登记簿查册表》，显示涉案房屋建筑面积为229.5274平方米，“登记时间”一栏空白，登记附注一栏显示“2009年7月16日，张琦钐与中国民生银行股份有限公司广州分行申请持房产证抵押”。凯德公司提供该证据拟证明涉案房屋的实际面积是229.5274平方米，并表示因其无法查证张琦钐取得房地产权证的具体日期，所以主张从2012年4月1日起按房地产权证登记的面积计算物业管理费。5.2009年11月2日及2013年1月1日，佛山市凯德物业管理有限公司（乙方）与海溢公司（甲方）签订的《新园小区前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），两份合同内容基本一致，均约定：甲方选聘乙方对新园小区提供前期物业管理服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅：3.5元／月.平方米（建筑面积，不包括公共水电分摊）；车位暂定：80元／个／月（包括公共水电分摊）；物业服务费用（物业服务资金）按每月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；停车场收费方式：业主和物业使用人应每月10日前向乙方交纳停车管理服务费；业主未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金；等条款。其中，2009年11月2日签订的合同约定“前期物业服务委托阶段自2010年1月1日至2012年12月31日，共叁年，但在本合同期期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”；2013年1月1日签订的合同则约定前期物业服务委托阶段约定为“自2013年1月1日至2014年12月31日，共贰年”。6.落款时间为2013年2月26日的《提请支付物业服务费的通知》（以下简称《通知》），凯德公司称该《通知》于2013年3月13日通过顺丰速运按张琦钐的身份证地址寄出，并提交了顺丰速运邮寄底单及投递情况说明作为证据。顺丰快递邮寄底单显示收件人为张琦钐，收件地址为海南省海口市美兰区和平南路和平广场（即张琦钐的身份证地址），电话为153××××6041（凯德公司称该号码为张琦钐在《商品房买卖合同》上预留的号码），托寄物详细资料为“目录”。投递情况显示该邮件因“电话异常无法联系具体联系人（无分机号、号码过期、电话欠费、电话空号等），派件不成功”。《通知》主要内容为：涉案房屋业主欠缴物业服务费46189.2元、车位物业服务费4640元……请张琦钐收到本通知之日起5日内前往天河新作服务中心缴交上述费用及滞纳金；等等。7.落款时间为2013年8月15日，落款人为佛山市凯德物业管理有限公司广州分公司天河新作服务中心的《付款通知书》4份，内容为张琦钐欠缴的涉案房屋及涉案车位的物业管理费、电费等。凯德公司提供该证据拟证明其将《付款通知书》直接放到涉案房屋业主所在的信箱。8.《律师函》及EMS邮件三份，《律师函》落款时间为2013年7月17日，落款人为凯德公司的委托代理人梁永平，主要内容为：梁永平受凯德公司委托就张琦钐逾期交纳涉案房屋及涉案车位的物业服务费事宜向张琦钐发出律师函，列明张琦钐欠费金额及滞纳金，并通知缴费时间、地点等等。三份EMS邮件的邮寄日期均为2013年7月17日，邮寄地址分别为涉案房屋地址、张琦钐在《商品房买卖合同》上预留的地址（广州市番禺区市桥市广路富豪山庄聚龙华庭星月轩F1-101）及张琦钐的身份证地址，三份邮件邮寄均因多次上门无人、电话不通、地址错误等原因被退回。经原审法院当庭拆封三份邮件，邮件中内容为《律师函》、《欠费明细表》及《民事起诉状（稿）》。9.照片两张，显示凯德公司在“801房”大门张贴《律师函》、《欠费明细表》及《民事起诉状（稿）》，并有2013年7月22日的《广州日报》证明拍摄时间。张琦钐对上述证据发表质证意见如下：1.证据1《委托合同》的签订方是发展商海溢公司与管理人万宁公司，凯德公司并非合同的相对方，因此凯德公司无权代替万宁公司主张物业服务费。2.对证据2-4的真实性、合法性及关联性均无异议，确认涉案房屋登记在张琦钐名下，但表示其在2013年上半年才取得涉案房产的房地产权证，其也一直没有使用涉案房屋及涉案车位，并认为涉案车位是凯德公司在管理使用。3.对证据5《物业服务合同》的真实性、合法性均无异议，但关联性有异议，认为根据相关规定，开发商未经小区2／3的业主同意就选聘了万宁公司作为物管公司，因此开发商选聘是不合法的，开发商更换物管公司也未经业主同意。4.对证据6-8不予确认，认为其并未收到上述邮件；确认《通知》的邮寄的地址为张琦钐身份证地址，但电话并非张琦钐电话，张琦钐也不在该地址居住，但张琦钐父母在该身份证地址居住；认为证据9的照片不能证明拍摄时间及地点。张琦钐在本案中提交了涉案房屋的《房地产权证》、购房发票以及涉案车位的购房发票作为证据，《房地产权证》显示涉案房屋的登记时间为2009年3月27日，建筑面积为229.53平方米；购房发票开具时间为2008年1月14日。凯德公司对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。关于凯德公司要求张琦钐支付的涉案房屋自2008年3月1日起计至2013年7月3日止的公摊电费4199.5元，自2008年3月1日起计至2011年3月8日止的户内电费1908.65元，自2008年5月1日起计至2009年3月31日止的水费37.1元，凯德公司在庭审中明确其只有证据证明涉案房屋自2010年10月2日至2013年7月3日的公摊电费为2249.88元，并提供了上述期间的《A2-801单元公摊电费明细表》以及《广东电网公司广州供电局电费通知单》、《广东电网公司广州供电局电力收费销货清单》、凯德公司缴纳电费的相关发票多份作为证据。对于上述其余主张凯德公司表示其没有证据证明。张琦钐在2013年12月30日的质证中表示因凯德公司有证据证明涉案房屋自2010年10月2日至2013年7月3日的公摊电费为2249.88元，其同意支付上述费用。关于凯德公司主张张琦钐缴纳的物业管理费等费用，张琦钐确认其没有交纳相关费用。另，张琦钐确认涉案房屋及涉案车位所在小区并未成立业主大会及业主委员会。原审法院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十一条，开发商在业主、业主大会选聘物业管理单位之前，可选聘物业管理企业对所开发商品房进行物业管理。凯德公司是依法成立的具有物业管理企业资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资格，其与新园小区的开发商海溢公司所签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。张琦钐确认新园小区并未成立业主大会及业主委员会，《物业服务合同》应对张琦钐具有约束力，张琦钐以其并非《物业服务合同》的当事人为由提出抗辩缺乏依据，原审法院不予采纳。因此在《物业服务合同》约定的管理期限内，张琦钐应当按照《物业服务合同》约定向凯德公司交纳物业服务费。关于凯德公司要求张琦钐支付自2008年4月1日至2013年8月31日期间涉案房屋及涉案车位的物业服务费的诉讼请求。2009年11月2日及2013年1月1日凯德公司与海溢公司签订的《物业服务合同》约定前期物业服务委托阶段为自2010年1月1日至2014年12月31日。在2010年1月1日之前凯德公司并非新园小区的物业管理公司，凯德公司向张琦钐主张2010年1月1日之前物业服务费缺乏依据，原审法院不予支持。张琦钐就凯德公司的诉请提出诉讼时效抗辩，认为凯德公司无权追诉2011年8月24日前的物业服务费。凯德公司称其于2013年3月13日按张琦钐的身份证地址邮寄《通知》催缴物业服务费，但投递情况显示该邮件派件不成功，邮寄底单上也并未明确邮件内容为《通知》，张琦钐亦否认收到该《通知》，对于凯德公司关于其于2013年3月13日向张琦钐主张支付物业服务费的主张，原审法院不予采纳。2013年7月17日，凯德公司分别按涉案房屋地址、张琦钐在《商品房买卖合同》上预留的地址及张琦钐的身份证地址，向张琦钐邮寄《律师函》、《欠费明细表》及《民事起诉状（稿）》，虽然上述邮件被退件，但双方并未约定张琦钐的通讯地址，张琦钐亦称其未在涉案房屋居住，并表示其不在身份证地址居住，但确认张琦钐父母在该身份证地址居住，在凯德公司未能直接找到张琦钐主张权利的前提下分别按涉案房屋地址、张琦钐在《商品房买卖合同》上预留的地址及张琦钐的身份证地址邮寄催缴物业服务费的材料，应视为凯德公司已于2013年7月17日向张琦钐主张权利。凯德公司未能提供证据证明其在2013年7月17日前曾有向张琦钐主张权利，张琦钐亦就此提出诉讼时效抗辩，因此凯德公司向张琦钐主张2011年7月之前的物业服务费，原审法院不予支持。张琦钐称其没有居住使用涉案房屋及涉案车位，但根据2008年1月15日张琦钐与海溢公司签订的《房屋交接单》及《车位交接单》，张琦钐从该日起接收涉案房屋及涉案车位，并同意从该日起支付物业服务费，张琦钐亦并未举证其接收涉案房屋及涉案车位后曾将房屋或车位转让给他人，现张琦钐以其没有居住使用涉案房屋及涉案车位为由拒绝支付物业服务费缺乏依据，原审法院不予支持。张琦钐确认其没有交纳涉案房屋及涉案车位的物业服务费，因此张琦钐应向凯德公司交纳自2011年7月1日起至2013年8月31日止涉案房屋及涉案车位的物业服务费。涉案房屋的《房地产权证》显示涉案房屋于2009年3月27日登记在张琦钐名下，凯德公司主张从2012年4月1日起按涉案房屋的登记面积229.5274平方米计算物业服务费，此前则按《商品房买卖合同》约定的面积227.12平方米计算物业服务费，并无不当，原审法院予以采纳。《物业服务合同》约定：物业服务费的收费标准为住宅：3.5元／月.平方米（建筑面积，不包括公共水电分摊）；车位暂定：80元／个／月（包括公共水电分摊）。根据上述约定，张琦钐在2011年7月1日至2012年3月31日期间每月应缴纳的涉案房屋物业服务费为794.92元（227.12平方米×3.5元／平方米），在2012年4月1日至2013年8月31日期间每月应缴纳的涉案房屋物业服务费为803.35元（229.5274平方米×3.5元／平方米）。因此，张琦钐应向凯德公司缴纳自2011年7月1日起至2013年8月31日止涉案房屋的物业服务费20811.23元（794.92元／月×9个月＋803.35元／月×17个月）；张琦钐应向凯德公司缴纳自2011年7月1日起至2013年8月31日止涉案车位的物业服务费2080元（80元／月×26个月）。关于凯德公司要求张琦钐支付违约金的诉请请求。《物业服务合同》约定：物业服务费用（物业服务资金）按每月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；停车场收费方式：业主和物业使用人应每月10日前向乙方交纳停车管理服务费；业主未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金。张琦钐至今未缴纳涉案房屋及涉案车位的物业服务费，已构成违约，凯德公司要求张琦钐按照上述合同约定支付违约金并无不当，原审法院予以支持。因此，张琦钐应向凯德公司支付欠缴物业服务费的违约金，其中2011年7月1日起至2012年3月31日期间的违约金，每月以应付物业服务费874.92元（794.92元＋80元）为本金，按每天1‰的标准，均从当月11日起计至付清之日止，违约金以不超过本金为限；2012年4月1日至2013年8月31日期间的违约金，每月以应付物业服务费883.35元（803.35元＋80元）为本金，按每天1‰的标准，均从当月11日起计至付清之日止，违约金以不超过本金为限。关于凯德公司要求张琦钐支付涉案房屋公摊电费、户内电费及水费的诉请。凯德公司只能举证证明涉案房屋自2010年10月2日起至2013年7月3日止的公摊电费为2249.88元，对其余主张未能提供证据予以证明，张琦钐亦只同意支付公摊电费2249.88元，因此张琦钐应向凯德公司支付涉案房屋自2010年10月2日至2013年7月3日止的公摊电费2249.88元。凯德公司的其余诉请缺乏证据证明，张琦钐亦不同意支付，对凯德公司其余诉请原审法院依法予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年11月25日判决：一、张琦钐于判决发生法律效力之日起10日内，向佛山市凯德物业管理有限公司支付2011年7月1日起至2013年8月31日止广州市天河区天河东路81号801房的物业服务费20811.23元；二、张琦钐于判决发生法律效力之日起10日内，向佛山市凯德物业管理有限公司支付2011年7月1日起至2013年8月31日止新园地下室第A2／A2／B1-B3地下室幢-2层217号房的物业服务费2080元；三、张琦钐于本判决发生法律效力之日起10日内，向佛山市凯德物业管理有限公司支付欠付上述物业服务费的违约金（2011年7月1日至2012年3月31日期间的违约金，每月以应付物业服务费874.92元为本金，按每天1‰的标准，均从当月11日起计至付清之日止，违约金以不超过本金为限；2012年4月1日至2013年8月31日期间的违约金，每月以应付物业服务费883.35元为本金，按每天1‰的标准，均从当月11日起计至付清之日止，违约金以不超过本金为限）；四、张琦钐于判决发生法律效力之日起10日内，向佛山市凯德物业管理有限公司支付广州市天河区天河东路81号801房自2010年10月2日起至2013年7月3日止的公摊电费2249.88元；五、驳回佛山市凯德物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2760元，由佛山市凯德物业管理有限公司负担2260元，由张琦钐负担500元。判后，上诉人张琦钐不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决与事实不符，适用的法律不当。一、物业管理委托合同的签订方是发展商海溢公司与管理人万宁公司，凯德公司并非合同相对方，因此其无权代替万宁公司主张物业服务费。且根据《物业管理条例》第24、57条的规定，发展商随意更换物业服务企业，未经合法程序及业主同意，故其合法性明确存疑，法院判决适用法律不当，严重损害了张琦钐的权益；二、因发展商未办理张琦钐涉案车位的产权证，张琦钐因而一直未能使用该车位，而凯德公司未得到张琦钐的同意即长期霸占并用于出租，故张琦钐要求凯德公司返还（2011年7月1日起至2013年8月31日止）本金10400元，并按相关规定支付0.1％／天的赔偿金至付清之日止。原审法院忽略了张琦钐此项请求，严重损害了张琦钐权益；三、因发展商并未按合同交房，凯德公司提供的水费欠费明细表也表明，至2009年已未使用，房屋及车位均处于空置状态，凯德公司并未履行其与开发商约定的告知义务，其辩称寄出的提请支付物业服务费的通知，亦显示派件不成功，故张琦钐对凯德公司的请求是不知情的。且凯德公司声称张琦钐于2008年4月已开始欠费，却于2013年2月才寄出该通知，2013年8月才提起诉讼，由引产生的物业服务费及违约金属于凯德公司故意扩大的损失，故其请求是没有依据的，一审法院认为凯德公司的催缴通知于2013年7月17日视为送达，于理不合，且忽略了凯德公司扩大张琦钐损失的事实。据此，请求判令：1、撤销原审判决第一项；2、撤销原审判决第二项，并判令凯德公司返还占用该车位的非法所得（2011年7月1日起至2013年8月31日止）本金104100元，并支付0.1％／天的违约金至付清之日止；3、撤销原审判决第三项；4、请求判令凯德公司承担本案诉讼费用。被上诉人凯德公司答辩称：一、张琦钐与开发商签订的商品房买卖合同及法律均有明确规定，业委会成立前开发商有权选聘或更换物业公司。凯德公司是具有物业管理资质的物业企业，有权依照相关规定向张琦钐主张物业费，以及垫付的水电费；二、相关的房屋、车位开发商已经交付张琦钐使用，张琦钐的上诉理由没有任何事实依据，而且张琦钐所述的理由涉及张琦钐与开发商的商品房买卖合同纠纷，与本案无关。三、凯德公司已经多次向商品房买卖合同中张琦钐所留的通讯地址、涉案房屋地址以及张琦钐真正地址寄送相关函件，催缴物业费及水电费。相关函件应视为送达，凯德公司已将向张琦钐主张相关权利。另，根据《物业管理条例》第二十一条，以及开发商与张琦钐签订的商品房物业合同，开发商与我方签订的物业合同对张琦钐是有约束力的。张琦钐享受了我方提供的物业服务，理应支付相关费用。张琦钐与凯德公司对原审查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十一条，开发商在业主、业主大会选聘物业管理单位之前，可选聘物业管理企业对所开发商品房进行物业管理。且张琦钐与海溢公司签订的《商品房买卖合同》中约定“……小区物业管理服务由甲方选聘物业管理公司提供……”，现双方确认新园小区并未成立业主委员会，因此海溢公司具有为新园小区选聘物业管理企业的权利。据此，海溢公司选聘凯德公司为新园小区自2010年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理企业合法有效，凯德公司有权收取此阶段的物业服务费。关于张琦钐提出由于开发商未替其办理涉案车位的产权证，因而其一直未使用该车位，而是由凯德公司占有使用，凯德公司应向其支付占用费及赔偿金。本院认为，张琦钐确认已于2008年1月15日接收车位，也承诺承担涉案车位的物业管理等相关费用，至于该车位未办产权证与凯德公司无关，张琦钐以此抗辩理据不足，本院不予采纳。其主张凯德公司一直在占用涉案车位并要求凯德公司支付占用费，但并不能提供证据证实，且张琦钐未在原审提出反诉请求，本院不予处理。关于张琦钐提出催款通知的送达和其损失扩大的问题。本院认为，张琦钐确认其未在涉案房屋居住，凯德公司在未能直接找到张琦钐主张物业服务费的情况下，于2013年7月17日分别按涉案房屋地址、张琦钐在《商品房买卖合同》上预留的地址及其的身份证地址向张琦钐邮寄了催缴物业服务费材料，且张琦钐确认其父母在身份证地址居住，原审法院据此认定2013年7月17日视为凯德公司已向张琦钐主张权利并无不当，本院予以采纳。至于张琦钐认为凯德公司未及时告知其欠费的情况扩大了其损失，本院认为，张琦钐在涉案物业已交付其使用，其也承诺交纳物业服务费的情况下，由于其未按时履行支付义务而产生相应的费用，应由张琦钐承担相应的责任。关于凯德公司要求张琦钐支付违约金的问题。《物业服务合同》约定“……物业服务费用（物业服务资金）按每月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；停车场收费方式：业主和物业使用人应每月10日前向乙方交纳停车管理服务费；业主未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金”。因张琦钐未缴纳涉案房屋及涉案车位的物业服务费，已构成违约，原审法院根据凯德公司要求判令张琦钐按照上述合同约定支付违约金并无不当，本院予以支持。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持；上诉人张琦钐的上诉理由不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人张琦钐负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海审 判 员 万力平代理审判员 曹佑平二〇一五年四月××日书 记 员 刘 纯 来自