（2015）珠中法民四终字第10号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-08-31
案件名称
陈惠贤与徐荣华、李冬梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈惠贤,徐荣华,李冬梅,李罗新
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)珠中法民四终字第10号上诉人（原审原告）：陈惠贤，女，1956年12月13日出生，澳门特别行政区居民。委托代理人：吴国亮，广东道而胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐荣华，男，汉族，1965年11月22日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审被告）：李冬梅，女，汉族，1962年12月23日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。委托代理人：刘奕贤，广东百步律师事务所律师。委托代理人：朱灿，广东百步律师事务所实习律师。原审被告：李罗新，女，汉族，1929年8月28日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区上诉人陈惠贤因与被上诉人徐荣华、被上诉人李冬梅、原审被告李罗新房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈惠贤向原审法院提出以下诉讼请求：1、判令李罗新、徐荣华、李冬梅退还陈惠贤购房款20万元（币种为人民币，下同）；2、判令李罗新、徐荣华、李冬梅立即赔偿陈惠贤违约金10万元；3、判令李罗新、徐荣华、李冬梅立即赔偿因其违约造成的损失共68600元（其中包括：第一次起诉诉讼费4400元、律师费10000元，执行异议律师费10000元；第二次起诉律师费7000元，陈惠贤误工费30000元，交通费7200元）；4、判令李罗新、徐荣华、李冬梅承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明：2003年10月13日，李罗新与珠海中邦房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿合同》，李罗新同意将位于香洲区北岭村民权街93号房屋交由开发商拆迁改建。后珠海中邦房地产开发有限公司更名为珠海正邦房地产开发有限公司。2007年10月27日，珠海正邦房地产开发有限公司与李罗新签署《北岭村回迁房抽签确认书》，李罗新取得香洲区岭南路8号6栋2802号、5栋1001号、2栋503号房屋作为拆迁补偿。事后，开发商并没有办理上述房屋产权变更登记手续，至今仍登记于珠海正邦房地产开发有限公司名下。2008年3月18日，陈惠贤与李罗新签订《房地产买卖合同》，约定由陈惠贤购买李罗新的珠海市拱北岭秀城6栋2802房，购买总价为40万元。陈惠贤在签订合同当日支付售房款20万元（含定金），剩余20万元于李罗新拿到名下《房地产权证》，陈惠贤向银行申请按揭贷款，银行审批同意后办理过户手续，贷款额由银行直接划至李罗新帐户。合同第五条违约责任约定：甲方（李罗新）签订合同后决定中途不卖或取得甲方名下的《房地产权证》后在七日内仍未通知乙方，视甲方违约处理，本合同即告解除，甲方应在违约之日起七日内将所收购房款20万元退还乙方（陈惠贤），另赔偿乙方人民币10万元。合同甲方由李罗新及徐荣华共同签署，乙方由陈惠贤签署。合同签订当日，徐荣华以李罗新名义通过物业代理公司收取陈惠贤交付的购房款20万元。李罗新与徐荣华系母子关系，徐荣华与李冬梅原为夫妻关系。2008年7月28日，原审法院作出（2008）香民一初字第2436号民事调解书，该调解书确定徐荣华与李冬梅自愿离婚，财产分割部分，其中岭秀城6栋2802房归徐荣华所有。2010年7月7日及13日，因徐荣华与案外人黄长根、黄艺民间借贷纠纷，原审法院作出民事裁定书，裁定查封徐荣华登记在珠海正邦房地产开发有限公司名下的位于珠海市香洲区岭南路8号6栋2802号房产。陈惠贤于2011年11月1日、2012年9月7日分别向原审法院提出执行异议，原审法院为此作出（2012）珠香法执字第38号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。后黄长根对徐荣华、陈惠贤提出执行异议之诉，原审法院作出（2012）珠香法民一初字第1390号民事判决书，判决确认案涉房屋所有权属于徐荣华、黄长根对该房有申请继续执行的权利。该判决已发生法律效力。原审法院认为，陈惠贤与李罗新签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。在该房屋买卖合同关系中，陈惠贤为买方，李罗新为卖方。而徐荣华作为李罗新之子，在合同上签名并代为收取购房款，应认定为李罗新的代理人，其法律后果由房屋出卖人李罗新承担。上述房屋买卖合同履行期间，因徐荣华与李冬梅离婚诉讼，原审法院以民事调解书的形式确认两人解除婚姻关系，并确定案涉房屋即岭秀城6栋2802房归徐荣华所有。该生效法律文书确认案涉房屋的权属归徐荣华，原因拆迁补偿所得应归属于李罗新的房屋，因人民法院的法律文书导致该房屋的产权变更，该房权属人已归徐荣华所有。李罗新作为上述房屋买卖合同的卖方，对出卖的标的物已丧失所有权，在法律上或者事实上已无法继续履行其合同义务。陈惠贤可就此要求解除合同及要求房屋出卖人承担债务不能履行的违约责任。陈惠贤要求李罗新退还购房款20万元，理据充分，原审法院予以支持。另根据合同的违约条款，合同解除，违约方应赔偿对方10万元。陈惠贤据此要求李罗新赔偿违约金10万元，符合合同约定，原审法院予以支持。至于徐荣华与李冬梅在本案中的法律责任问题。在签订合同时，徐荣华仅为房屋出卖人即李罗新的代理人，李冬梅为徐荣华之妻，均非房屋买卖合同的当事人。根据合同相对性原则，徐荣华与李冬梅无需为李罗新在房屋买卖合同中的违约行为承担民事责任。陈惠贤要求徐荣华、李冬梅与李罗新共同承担违约责任，没有法律及事实依据，原审法院不予支持。对于陈惠贤要求李罗新赔偿其因诉讼支付的诉讼费用、律师费用，在上述合同中并无约定，其主张无事实及法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条的规定，原审法院作出如下判决：一、李罗新于判决生效之日起十日内返还陈惠贤购房款20万元；二、李罗新于判决生效之日起十日内支付陈惠贤违约金10万元；三、驳回陈惠贤对徐荣华、李冬梅的诉讼请求；四、驳回陈惠贤其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6830元，财产保全费2363元，合计9193元，由李罗新负担。陈惠贤不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、判令徐荣华、李冬梅退还陈惠贤购房款20万元；2、判令徐荣华、李冬梅赔偿陈惠贤违约金人民币10万元；3、判令徐荣华、李冬梅承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：1、陈惠贤与李罗新在2008年3月18日签订了拱北领秀城6栋2802号房的《房地产买卖合同》并付款20万元。几个月后，李罗新在其儿子徐荣华的离婚调解书当中，将其名下的所有房产均赠与给了其儿子徐荣华、儿媳李冬梅。现李罗新名下已无财产可供执行，因此，徐荣华、李冬梅应当以其无偿得到的房产对李罗新所负债务承担责任。2、经过广东亚太时代律师事务所见证的《房地产买卖合同》甲方签名写上了“李罗新、徐荣华”两人的名字，收款的也是徐荣华本人。因此，陈惠贤认为，徐荣华就是房屋买卖合同的当事人，并不是代理人，见证书中并未看到授权代理的事项，且徐荣华对涉案房屋有产权。综上，请求二审法院支持陈惠贤的上诉请求。李冬梅二审答辩称，1、陈惠贤在其上诉状中称原审判决事实不清、适用法律错误，但其并未对此进行具体阐述，说明原审判决事实认定清楚。2、李冬梅是否无偿得到房产不能进行主观臆断，即使李冬梅是无偿得到房产，也没有法律规定需要对外承担责任。3、收条上清楚写明是徐荣华代其母亲李罗新收款，明显属于代理关系。徐荣华不是产权人，根本无权处置房产。徐荣华与李罗新均未发表答辩意见。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。经审查，原审法院查明事实基本清楚，本院予以确认。二审法庭调查中，陈惠贤称其认为徐荣华对涉案房产有产权的理由是，拆迁合同名义上是李罗新一人签订，但徐荣华对其父亲的财产有继承权，且在签订调解书后徐荣华实际上也取得了涉案房产的全部权利。本院认为，本案二审的争议焦点在于徐荣华、李冬梅是否应向陈惠贤返还购房款并支付违约金问题。本案中，《房屋拆迁补偿合同》记载的乙方（被拆迁人）是李罗新，《北岭村回迁房抽签确认书》记载的乙方（被拆迁人）也是李罗新。直到2008年7月28日，原审法院作出（2008）香民一初字第2436号民事调解书，确认李罗新同意对登记在其本人名下的珠海市香洲区拱北北岭民权街93号房屋回迁置换房产的其中一套即案涉拱北领秀城6栋2802房归徐荣华所有。故在2008年3月18日李罗新与陈惠贤签订《房地产买卖合同》时，案涉北岭领秀城6栋2802房的产权人是李罗新而非徐荣华。广东亚太时代律师事务所出具的《律师见证书》见证的只是李罗新、徐荣华与陈惠贤三人在房屋买卖合同上签名的真实性，徐荣华当时并非北岭领秀城6栋2802房的产权人，徐荣华在合同上签名并代其母亲收取购房款，不能推定徐荣华就是案涉合同的一方当事人，且在民事调解书确认北岭领秀城6栋2802房归其所有之后，徐荣华也没有做出将该房出卖给陈惠贤的意思表示。因此，原审法院认定徐荣华为李罗新的代理人，其法律后果由房屋出卖人李罗新承担，并无不当。此外，陈惠贤关于徐荣华、李冬梅应以其无偿得到的房产对李罗新所负债务承担责任的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。至于陈惠贤上诉提出的徐荣华与其父亲之间的继承关系，与本案属不同的民事法律关系，本院不予审处。综上，在签订合同时，徐荣华仅为房屋出卖人李罗新的代理人，李冬梅为徐荣华的妻子，均非房屋买卖合同的当事人。原审法院根据合同相对性原则，认定徐荣华与李冬梅无需为李罗新在房屋买卖合同中的违约行为承担民事责任，并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人陈惠贤的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5800元，由上诉人陈惠贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑伟民代理审判员 王文娟代理审判员 曹阳春二〇一五年五月十九日本件与原本核对无异书 记 员 吴馥楠阙思亮 微信公众号“”