（2015）焦民二终字第00128号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-25
案件名称
刘方杰与柯艳红房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省焦作市中级人民法院
所属地区
河南省焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘方杰,柯艳红,路玉林,王会芹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）焦民二终字第00128号上诉人（原审原告）刘方杰，男，1972年7月22日出生，住焦作市解放区。委托代理人李红伟，河南苍穹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）柯艳红，女，1971年4月14日出生，住焦作市解放区。被上诉人（原审被告）路玉林，男，1963年10月22日出生，住林州市。被上诉人（原审被告）王会芹，女，1965年3月22日出��，住址同上，系路玉林妻子。被上诉人路玉林、王会芹共同委托代理人焦德琦，林州市姚村镇法律服务所法律工作者。上诉人刘方杰与被上诉人柯艳红、路玉林、王会芹房屋租赁合同纠纷一案，上诉人刘方杰于2014年10月14日向解放区人民法院提起诉讼，请求：1、判令柯艳红、路玉林、王会芹按照租赁协议约定将剩余期限571天（2012年8月29日至2014年3月22）履行完毕；2、要求柯艳红、路玉林、王会芹将刘方杰饭店恢复原状并赔偿损失8000元；3、本案诉讼费用由柯艳红、路玉林、王会芹承担。解放区人民法院于2015年1月13日作出（2014）解民一初字第875号民事判决，刘方杰不服，于2015年1月27日提起上诉。本院于2015年3月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘方杰及其委托代理人李红伟，被上诉人柯艳红，被上诉人路玉林、王会芹及其委托代理人焦德琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，刘方杰与王会芹、路玉林于2011年3月22日签订门面房租赁合同，路玉林、王会芹将其所有的焦作市民主路十八中对面田园小区4号楼一层从东到西2号门面房租于刘方杰，租期为3年，自2011年3月22日至2014年3月22日。2012年5月18日，路玉林、王会芹将上述出租房屋卖于柯艳红。王会芹在房屋出卖前曾给刘方杰打过电话，询问其是否购买，刘方杰明确表示不买此房。在刘方杰与王会芹、路玉林签定的租赁合同中明确约定：第一年因房屋需投资装修故租金为10000元，第二年、第三年租金每年均为15000元。承租方应在合同签订之日起将第一年的租金10000元和水电押金500元支付给出租方，以后每年承租方应按租赁合同日期提前一个月支付当年租金，租期内如承租人拖欠房租，过期不交，出租方有权终止合同，收回房屋。并且承租方���证在租赁期间不得私自转租房屋，否则承租方承担全部损失并追究其法律责任。2011年3月刘方杰交纳了一年的房租，经营“老乌龟烩面馆”。2012年3月15日刘方杰只向路玉林、王会芹预交纳了半年的房租7500元，并在2012年6月份将诉争房屋转租给李鑫经营，店名改为“五彩牛肉面”，李鑫经营至同年8月底不再经营，此后由柯艳红管理该诉争房屋。刘方杰认为路玉林在刘方杰不知情的情况下将房屋卖于柯艳红，而柯艳红在租期不到的情况下将门锁更换，已严重侵犯了刘方杰的合法租赁权和经营权，故诉至本院。原审法院认为，依法成立的合同受法律的保护，对当事人具有法律的约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。刘方杰与路玉林、王会芹签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。刘方杰与��玉林、王会芹签订的租赁合同约定房租的支付方式为一次交一年，虽然刘方杰在2012年3月份只交了7500元即半年的房租，但由于路玉林、王会芹接受了该半年租金且继续将房屋出租给刘方杰使用，该行为应视为双方对合同履行方式的变更，故刘方杰交纳半年房租后，有权继续租赁使用诉争房屋。租赁合同存续期间，出租人出卖房屋时，同等条件下承租人有优先购买权，但刘方杰自愿放弃了优先购买权，故路玉林、王会芹将诉争房屋出卖给柯艳红的行为不违反法律规定，应为有效民事行为。相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此柯艳红购买诉争房屋后，刘方杰继续享有承租权，出租权由柯艳红享有，刘方杰与柯艳红仍可继续履行原合同，同时受原合同约定的制约。但刘方杰在房屋租赁期间未经出租人同意，私自将房屋转租他人经营，已经违反了双方在合同中的约定，出租方有权依据约定解除租赁合同。故刘方杰要求柯艳红、路玉林、王会芹继续履行房屋租赁协议并赔偿损失的主张缺乏事实及法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告刘方杰的诉讼请求。本案诉讼费25元，由原告刘方杰承担。刘方杰上诉称，2011年3月22日，刘方杰与路玉林、王会芹签订的门面房租赁协议，租期为3年，自2011年3月22日至2014年3月22日。2012年5月18日，刘方杰根据合同约定交纳了第一年房租，并预交第二年半年房租，路玉林、王会芹也予以默认。但是刘方杰并不存在2012年6月份将房屋转租给李鑫的行为，反而是柯艳红强行将房屋占有��柯艳红并没有采取合法的手段解除合同，故该合同至今有效。原审法院应当依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定。综上，原审判决认定事实错误、适用法律错误，故请求二审法院撤销原判，判令柯艳红、路玉林、王会芹按照租赁协议约定将剩余期限571天履行完毕，将刘方杰饭店恢复原状并赔偿损失8000元。柯艳红辩称，刘方杰不按时交纳房屋租赁费并将房屋转租给李鑫，柯艳红没有强行收房，也没有逼李鑫走，而是李鑫自己搬走的，李鑫搬走时没有通知柯艳红，把房屋门锁也卸下来，柯艳红又找人装锁才把门锁上。这个房子最后是李鑫使用的，不是柯艳红将房子租给李鑫的，刘方杰将房转租给李鑫是事实。刘方杰不按时交纳租赁费也是违反合同约定。李鑫搬走之后水电费没有交，还欠了三个月的煤气费。路玉林、王会芹辩称，原审认定事实清楚，证据充分，请求二审驳回上诉，维持原判。刘方杰将路玉林和王会芹列为被告是滥用诉权。根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：柯艳红、路玉林、王会芹应否按租赁协议约定将剩余的571天履行完毕并赔偿刘方杰损失8000元。针对本案争议焦点，刘方杰认为本案中双方协议约定租赁期限是三年。刘方杰交纳房租的截止时间是2012年9月底，但是在2012年8月底柯艳红与刘方杰因房租产生纠纷，双方打架被公安机关处理，在2012年8月29日柯艳红将房屋换锁，致使刘方杰不能继续经营，刘方杰并没有转租，李鑫是刘方杰聘用的厨师，至今柯艳红没有给刘方杰下达书面的解除或终止合同通知，所以该合同应继续履行，刘方杰要求继续租赁，按合同约定履行并恢复原状。由于柯艳红将房屋换锁造成刘方杰的空调以及其他用具在房内，给刘方杰造成了损失。柯艳红认为刘方杰经营的是老乌龟烩面馆，李鑫经营的是五彩牛肉面，刘方杰将其老乌龟烩面馆转租给李鑫经营五彩牛肉面，有李鑫的调查笔录为证，柯艳红并没有赶走李鑫。路玉林、王会芹认为刘方杰无权再要求剩余571天租赁合同继续履行，理由是刘方杰违反了房屋租赁合同第二条和第四条的约定，因此该合同约定可以终止合同，柯艳红并没有强行不让刘方杰租赁，而是刘方杰租赁给李鑫之后，李鑫自动放弃租赁房屋，致使租赁房屋终止，柯艳红没有任何责任，本案是刘方杰自己终止合同，不需要恢复原状，也不应该赔偿刘方杰损失，所有造成现在的被动局面都是刘方杰过错造成的，无过错者不应该承担赔偿责任。因此，路玉林、王会芹和柯艳红不应当承担任何责任，请求二审法院驳回上诉，维持���判。二审中，除原审证据外双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。本院认为，刘方杰与路玉林、王会芹签订的租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。刘方杰在房屋租赁期间未经出租人同意，私自将房屋转租他人经营，违反了双方合同约定，出租方有权按照合同约定解除合同，原审法院据此判决并无不当，故刘方杰的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘方杰负担。本判决为终审判决。审判长 高 阳审判员 胡永平审判员 刘成功二〇一五年五月十九日书记员 于俊杰 关注公众号“”