（2015）赤民再字第24号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-23
案件名称
牛丽华、于杰、刘志军与赤峰市南坤房地产开发有限公司、赤峰市南坤房地产开发有限公司第七项目部、娄建国商品房预售合同纠纷再审民事判决书
法院
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
牛丽华,于杰,刘志军,赤峰市南坤房地产开发有限公司,赤峰市南坤房地产开发有限公司第七项目部,娄建国
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤民再字第24号上诉人（原审原告）牛丽华，女，1956年12月14日出生，汉族，个体工商户。委托代理人张拥军，赤峰市长青法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）于杰，女，1970年8月21日出生，汉族，赤峰市住房公积金管理中心职工。上诉人（原审第三人）刘志军，男，1959年11月4日出生，汉族，赤峰市住房公积金管理中心职工。上诉人于杰、刘志军共同委托代理人孙文广，内蒙古奥星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赤峰市南坤房地产开发有限公司。法定代表人王海峰，副总经理。委托代理人王华，女，1958年9月26日出生，满族，赤峰市南坤房地产开发有限公司第七项目部经理。被上诉人（原审被告）赤峰市南坤房地产开发有限公司第七项目部。负责人王华，经理。原审第三人娄建国，男，1959年4月11日出生，汉族，个体工商户。上诉人牛丽华、于杰、刘志军与被上诉人赤峰市南坤房地产开发有限公司（以下简称南坤公司）、赤峰市南坤房地产开发有限公司第七项目部（以下简称第七项目部）、原审第三人娄建国商品房预售合同纠纷一案，赤峰市红山区人民法院于2012年4月10日作出（2011）红民初字第3409号民事判决。南坤公司不服，提起上诉。本院于2012年10月16日作出（2012）赤民一终字第916号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。于杰、刘志军不服向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2013年9月26日作出（2013）内民申字第1229号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院于2014年6月18日作出（2014）赤民再字第38号民事裁定，将该案发回赤峰市红山区人民法院重审。赤峰市红山区人民法院于2014年11月10日作出（2014）红民初字第2558号民事判决。牛丽华、于杰、刘志军均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人牛丽华及其委托代理人张拥军、上诉人于杰及于杰、刘志军共同的委托代理人孙文广，被上诉人南坤公司的委托代理人及第七项目部负责人王华，第三人娄建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛丽华起诉称，2004年10月9日，其与南坤公司和第七项目部签订商品房买卖合同，约定：南坤公司和第七项目部将坐落于赤峰市红山区昭乌达小区商住楼102号、104号房屋两处出售给牛丽华，面积均为20.69平方米，价款为每平方米4500元。合同签订之日，牛丽华交付了全部购房款186210元，第七项目部为其出具了收据。但南坤公司和第七项目部未能按约将所出售的房屋备案登记手续交付给牛丽华。南坤公司和第七项目部的理由是房屋暂未竣工，待竣工后办理权属登记，但南坤公司和第七项目部未按约办理。后赤峰市平庄建筑工程有限公司向法院申请对涉案房屋采取执行措施，牛丽华向赤峰市中级人民法院提出异议。赤峰市中级人民法院裁定异议成立。内蒙古自治区高级人民法院维持了赤峰市中级人民法院作出的裁定。牛丽华持上述法律文书及相关合同等证据到房产管理部门办理登记手续，因南坤公司和第七项目部将涉案房屋另行出售给他人，导致牛丽华无法领取产权证书。经多次找南坤公司和第七项目部交涉未果，故起诉请求确认牛丽华与南坤公司和第七项目部签订的商品房买卖合同合法有效，并判令南坤公司和第七项目部为其办理房产权属证书。南坤公司及第七项目部辩称，南坤公司与牛丽华是借贷关系。当时是在牛丽华的逼迫下双方才签订的商品房买卖合同。南坤公司及第七项目部只认可与牛丽华是民间借贷关系。南坤公司与第三人娄建国于2004年10月2日签订了商品房买卖合同，在交付房屋方面，是南坤公司欺骗了娄建国。南坤公司与第三人于杰、刘志军是借贷关系，后来南坤公司与于杰、刘志军签订了商品房买卖合同，目的是为了让他们就涉案房屋向赤峰市中级人民法院提执行异议，所以，当时未向娄建国交付涉案房屋。直至今日，南坤公司亦未向娄建国交付其购买的本案所涉102、104号商厅。原审第三人娄建国述称，针对本案所涉房屋娄建国签约在前，并已交付了全部购房款，因南坤公司对抗其他案件，所以，一直未向其交付。关于涉案商厅已由（2009）红民初字第3251号民事判决书判决确认娄建国与南坤公司所签订的房产买卖合同有效。为此，请求法院依法判决涉案的102、104商厅归其所有。原审第三人于杰、刘志军述称，其二人是作为有独立请求权的第三人参加的诉讼，本案争议房屋既不属于牛丽华所有，也不属于娄建国所有。南坤公司向于杰、刘志军进行了交付，且向房管部门做了房屋预售登记，无论从使用的角度，还是从法律规定的预售登记制度看，涉案房屋均应属于第三人于杰、刘志军。所以，请求确认102、104号房屋属于其二人所有，并判令南坤公司协助办理产权登记手续。理由：1.二人已按照物权法规定向房管部门做了预售登记，具有排他性，是合法的房屋所有权人；2.二人是涉案房屋的合法占有使用人；3.二人与南坤公司签订的合同主体合法，牛丽华与第七项目部签订的房屋买卖合同不具有法律效力。一审审理程序的提起，是由于于杰、刘志军向内蒙古自治区高级人民法院申请再审后提起的。赤峰市红山区人民法院原审查明，2004年10月9日，牛丽华与第七项目部签订了商品房买卖合同。合同约定：南坤公司和第七项目部将其开发的坐落于赤峰市红山区昭乌达小区商住楼102号、104号房屋出售给牛丽华，面积均为20.69平方米，价款为每平方米4500元。合同签订之日，牛丽华交付了全部购房款186210元，第七项目部为牛丽华出具了收据。后牛丽华找南坤公司和第七项目部协商办理产权登记手续未果。故起诉请求确认双方签订的商品房买卖合同合法有效，并判令由南坤公司为牛丽华办理房产权属证书。2004年10月2日，第三人娄建国与第七项目部签订商品房买卖合同，以每平方米5800元的价格购买赤峰市红山区昭乌达小区商住楼102号、104号、105号房屋，总价款337154元。合同签订当日，第三人首付现金250000元，2009年10月19日交纳了87154元，第七项目部为其出具了收据。2004年12月12日，第三人于杰、刘志军与第七项目部签订了一份商品房买卖合同。合同中记载：南坤公司和第七项目部将其开发的赤峰市红山区昭乌达小区商住楼第1幢第1层北侧2#、4#、5#房屋出售给第三人，建筑面积为58.13平方米，每平方米价格为人民币2500元，总价款为人民币145325元。全部房款已结清。2009年11月16日，娄建国作为原告、南坤公司及第七项目部作为被告的房屋买卖合同纠纷一案，赤峰市红山区人民法院作出（2009）红民初字第3251号民事判决书，确认娄建国与第七项目部签订的商品房买卖合同合法有效，对娄建国要求交付商厅及协助办理产权证的诉讼请求予以驳回。本案中，第三人娄建国主张涉案102号、104号房屋应归其所有。2008年3月25日，第三人于杰、刘志军针对本案所涉102号、104号房屋在房地产交易与房屋产权发证中心进行了房屋预售登记备案。在其提交的《房地产交易与房屋产权发证中心房屋预售登记备案》表中记载：102号房屋的预登记备案号为00093—080582，104号房屋的预登记备案号为00093—080583。本案中，第三人于杰、刘志军主张涉案102号、104号房屋应归其所有。另查明，本案所涉102号厅由南坤公司自其与于杰、刘志军签订合同后即交付给于杰、刘志军占用至今。本案所涉104号厅现由原告牛丽华自2004年至今一直占用。南坤公司对上述事实予以认可。再查明，赤峰市南坤房地产开发有限公司第七项目部系赤峰市南坤房地产开发有限公司的分支机构。赤峰市红山区人民法院原审认为，牛丽华、于杰、刘志军、娄建国与南坤公司第七项目部分别签订的商品房买卖合同系各合同双方当事人的真实意思表示，牛丽华及第三人与南坤公司及其第七项目部分别形成的商品房买卖合同关系有效，该合同效力对合同双方均具有约束力。第七项目部系南坤公司的分支机构。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。故南坤公司第七项目部所实施的民事行为应由南坤公司承担责任。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定，按照合同或者其他合法方法取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……。根据上述法律规定，商品房买卖合同生效并不必然发生物权变动的法律后果。本案中，牛丽华及各第三人虽与被告南坤公司及南坤公司第七项目部就本案所涉102号、104号房屋签订了商品房买卖合同，牛丽华及各第三人也依照合同约定交清了购房款，但南坤公司仅向牛丽华交付了本案所涉104号房屋，现102号房屋由第三人于杰、刘志军占用。第三人于杰、刘志军亦主张涉案102号及104号房屋的物权。故原告及各第三人应举证证明双方签订合同后，被告向其履行了交付本案所涉102号及104号房屋的合同义务。南坤公司和第七项目部对履行了合同的主张亦存举证责任。在未有证据证实牛丽华与南坤公司和第七项目部所签合同已全部履行的情形下，牛丽华就涉案102号房屋主张物权，证据不足。第三人于杰、刘志军就涉案104号房屋主张物权，证据不足。第三人娄建国称涉案商厅已由生效判决确认归其所有，该判决仅是确认双方之间签订的买卖合同有效。南坤公司未向其交付包括本案房屋在内的合同中所涉房屋。在此情形下，娄建国就涉案102号、104号房屋主张物权，证据不足。第三人于杰、刘志军主张，就本案所涉102号、104号房屋在房地产交易与房屋产权发证中心进行了房屋预售登记备案。因第三人于杰、刘志军在对本案所涉房屋进行备案登记时，本案所涉104号房屋已由牛丽华占用，该房屋已产生争议，其在明知该事实存在的情形下对该房屋进行的预售登记备案，不应产生对抗效力。判决：一、原告牛丽华与被告赤峰市南坤房地产开发有限公司第七项目部签订的商品房买卖合同有效；二、被告赤峰市南坤房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告牛丽华办理双方所签合同中所涉104号厅的房产权属证书；三、第三人于杰、刘志军与被告赤峰市南坤房地产开发有限公司第七项目部签订的商品房买卖合同有效；四、被告赤峰市南坤房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助第三人于杰、刘志军办理双方所签合同中所涉102号厅的房产权属证书；五、驳回原告牛丽华的其它诉讼请求；六、驳回第三人于杰、刘志军的其他诉讼请求；七、驳回第三人娄建国的诉讼请求。牛丽华向本院提起上诉，请求依法撤销赤峰市红山区人民法院（2014）红民初字第2558号民事判决第五项。支持原审诉讼请求。理由为原审认定事实不清，1.上诉人取得涉案102、104商品房屋所有权，有被上诉人出具的收据，商品房买卖合同，已经确认了牛丽华对涉案房屋的所有权。2.涉案102、104商品房屋并未按现有的测绘顺序确定位置，应以历史标记为证，请求二审现场勘验。3.此案争议房屋，于杰、刘志军购买价格显失公平。4.上诉人购买并占有涉案房屋已经长达10年之久有权优先确权。上诉人于杰、刘志军答辩称：1.第七项目部签订的合同是效力待定的，没有经过南坤公司的确认就是无效的。2.占有转移不是不动产的物权变动依据，无房产证则无物权，于杰和刘志军办理了预售登记，其享有所有权。根据测绘报告，涉案大厅的标号是明确的，不存在顺序错误的情况。3.合同的价格不影响合同的效力。南坤公司与第七项目部代理人王华答辩意见与于杰、刘志军意见一致，102号厅卖给娄建国了，与牛丽华签订的合同是在受胁迫下签订的。原审第三人娄建国答辩意见与于杰、刘志军意见一致，102.104.105号厅都是我出现金购买的，当时公司两个经理都在，王华没有与牛丽华签订商品房预售合同的权利。于杰、刘志军亦向本院提起上诉，请求依法撤销（2014）红民初字第2558号民事判决第一项、第二项，改判确认上诉人与南坤房地产开发公司签订的商品房买卖合同中涉及的104号厅归上诉人所有，并判令南坤公司协助上诉人办理房屋权属证书。理由为1.上诉人将房屋进行了预告登记，已经产生了物权变动效力。2.南坤公司将104号厅向上诉人进行了实际交付，上诉人是合法占有人，104号厅牛丽华是无权占有。上诉人牛丽华答辩称：1.请法院进行现场勘查，确定涉案大厅厅号。2.104、105号厅已实际被牛丽华占有使用10年。3.原审判决第四项错误。南坤公司与南坤公司第七项目部代理人王华答辩意见牛丽华应举证证明牛秀华的房产证上登记的到底是102还是103。房产的登记是按测绘报告进行的，不存在两种房号的问题。原审第三人娄建国答辩意见同意到实地核实房号，以测绘为准，不存在历史登记错误的情况。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，南坤公司第七项目部分别与上诉人牛丽华、于杰、刘志军、原审第三人娄建国签订了商品房买卖合同，该合同系当事人协商一致，在自愿的基础上签订的，各自持有的合同均属合法有效。但出售方一房多卖，部分合同不能实际履行。关于涉案房屋的交付各方当事人的陈述存在分歧，根据牛丽华、于杰、刘志军、娄建国、南坤公司和第七项目部的陈述与答辩等证据，能够认定商品房买卖合同签订后，南坤公司向牛丽华交付了涉案的104号房屋，向于杰、刘志军交付了涉案的102号房屋，且牛丽华、于杰、刘志军占用使用至今。娄建国主张涉案房屋已经由赤峰市红山区人民法院生效判决确认归其所有。但该判决仅确认双方之间签订的商品房买卖合同有效，且该争议房屋已经由他人占有使用至今，故其提出房屋已经交付的事实，缺乏证据支持，不能成立。上诉人牛丽华与上诉人于杰、刘志军的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。原审综合各方商品房买卖合同履行情况、房屋交付等情况，而依法作出判决，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。牛丽华、于杰、刘志军、娄建国依据有效合同，就未取得涉案房屋的合同部分，仍可以向合同相对方主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费及邮寄送达费各自交纳的各自负担。本判决为终审判决。审判长 孙霞审判员 吕岩审判员 赵杰二〇一五年五月十九日书记员 江南