（2015）江开法民一初字第86号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-07-31
案件名称
甄瑞娟与司徒金养房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
开平市人民法院
所属地区
开平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
甄瑞娟,司徒金养
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百五十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
{C}广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2015）江开法民一初字第86号原告甄瑞娟，女，1970年5月7日出生。委托代理人胡伟宁，广东星辉律师事务所律师。被告司徒金养，男，1962年2月19日出生。委托代理人黄健辉，男，开平市长沙区法律服务所法律工作者。原告甄瑞娟诉被告司徒金养房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月10日受理后,依法组成合议庭并适用普通程序,于2015年5月7日公开开庭进行审理。原告甄瑞娟及其委托代理人胡伟宁、被告的委托代理人黄健辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甄瑞娟诉称，2014年6月16日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定由被告将其座落于开平市长沙街道办事处××路7号208房以243000元转卖给原告，由被告协助办理过户手续。并约定若被告违约赔偿200000元给原告。原告于同年6月18日将全部的购房款243000元支付给被告，但被告至没有协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，期间经原告多次催告无果。而被告收齐房屋转让金后未按合同的约定履行法定义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第4项的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。因此，原告有权解除与被告的房屋买卖合同关系，并要求被告依法返还已收取的房屋转让金243000元和承担违约责任赔偿200000元给原告。综上，请求法院判决：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告立即返还房屋转让金243000元给原告；3、被告赔偿200000元给原告；4、本案一切诉讼费用由被告承担。本案在诉讼过程中，原告向本院提供了以下的证据：1、身份证复印件一份，证明原告甄瑞娟的主体资格。2、个人信息资料复印件一份，证明被告司徒金养的主体资格。3、粤房地权证F开平（2014）字第110006×××8号和粤房地权证F开平（2014）字第110006×××7号房产证各一份，证明座落于开平市长沙街道办事处××路7号208房及6号首层5号杂物房属被告司徒金养所有。4、《房屋买卖合同》一份。证明原、被告于2014年6月16日签订《房屋买卖合同》，约定原、被告产生房屋买卖合同的权利义务关系。5、收据两份及中国建设银行转账凭条一份，证明原告于2014年6月16日和6月18日共支付房屋转让金243000元给被告。被告司徒金养辩称，对于违约金200000元原告要求过高，应该根据《最高人民法院关于使用商品房买卖纠纷的解释》第16条规定，不应高于实际损失的30%，如果没有实际损失的，应该按照银行贷款利率支付。经审理查明，座落于开平市长沙街道办事处××路7号208房和6号首层5号杂物房是属被告司徒金养所有的房屋。2014年6月16日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，由被告将该房屋及杂物房以243000元的价格转让给原告。合同第五条约定“乙方(即原告)交楼款后,甲方(即被告)无条件协助乙方办理房产证一切过户手续,如果不协助乙方办理过户手续而又后悔不卖此房,甲方违约赔偿乙方贰拾万元，乙方违约赔偿甲方贰拾万元。乙方入户名由买方决定。”该合同签订后，原告于2014年6月16日和6月18日分别支付了240000元和3000元给被告，并由被告写下收据给原告，但双方未办理权属转移手续。2014年7月8日，被告因其他债务纠纷，涉案房屋被本院作出（2014）江开法民二初字第330号民事裁定书予以查封。后被告于2014年11月14日到房产登记部门查询才知道此房屋已被查封，并于2015年2月向本院提起诉讼。庭审中，双方确认《房屋买卖合同》已无法继续履行，均同意解除。对于返还房屋转让金243000元，双方对数额无异议，但被告认为现无能力支付。对违约赔偿各持己见。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。双方当事人应当按合同约定履行。由于本案涉案房屋已被另案依法查封，确已无法继续履行，现双方均同意解除该《房屋买卖合同》，应予准许。而合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应将收取原告的购房款243000元返还给原告。对于双方争议的违约金的处理问题。因本案是在双方签订《房屋买卖合同》后经一定时间，因被另案的查封致该合同的涉案房屋无法办理房屋权属转移而引起纠纷。对此，虽然被告对涉案房屋负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，且双方对违约金约定为200000元，但合同没对该房屋办理权属转移时间进行约定，原告也没有证据证明被告该涉案房屋在查封前有拒不协助办理过户手续的情形，且双方约定中“乙方入户名由买方决定”，明显是原告有待定的因素。因此，对于致该合同无法履行的过失，双方负有责任。现被告认为违约金过高请求调整，虽然双方均没对实际损失情况予以证明，但在该买卖合同中原告确有损失情况。综上，根据本案的实际，考虑本案当事人的过错程度、合同的履行情况、原告的实际损失等因素，对原告主张被告赔偿违约金200000元不予支持，本院酌情由被告按合同价款243000元的20%即48600元赔偿给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十四条、第一百五十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告甄瑞娟与被告司徒金养于2014年6月16日签订的《房屋买卖合同》。二、被告司徒金养应在本判决生效后十日内支付购房款243000元给原告甄瑞娟。三、被告司徒金养应在本判决生效后十日内赔偿48600元给原告甄瑞娟。四、驳回原告甄瑞娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费7945元、财产保全费1520元，合共9465元。由原告甄瑞娟负担3235元，被告司徒金养负担6230元。原告已预交9465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 司徒有劲代理审判员 甄 灼 辉代理审判员 余 小 红二〇一五年五月十九日书 记 员 朱 晓 贤梁佩琼 关注公众号“”