（2014）东民初字第15049号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-26
案件名称
北京琦玮鼎天工艺品商行与北京万商汇赛格数码电子有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第15049号原告北京琦玮鼎天工艺品商行，经营者周浩，男，1971年1月24日出生，个体工商户，住本市朝阳区广和里*楼**号。被告北京万商汇赛格数码电子有限公司，住所地本市东城区珠市口东大街2号3层。法定代表人高意，董事长。委托代理人宫伟力，北京市宝鼎律师事务所律师。原告北京琦玮鼎天工艺品商行（以下简称琦玮鼎天商行）与被告北京万商汇赛格数码电子有限公司（以下简称万商汇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告琦玮鼎天商行经营者周浩，被告万商汇公司的委托代理人宫伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告琦玮鼎天商行诉称，2013年12月23日，原、被告订立《租赁合同》，约定原告租赁位于本市东城区珠市口东大街2号商场第二层第2007A号商铺（以下简称涉案商铺）作为经营场地，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，年租金12800元，保证金2000元。合同约定双方任意一方要求提前终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，征得对方同意，并给予对方相当于三个月租金的补偿，未经对方同意单方无故终止本合同，应向对方支付相当于半年租金金额的违约赔偿金，合同自动解除。后原告按照合同约定支付了全年租金及保证金。2014年10月23日，被告向原告下发《商场停业通告》，要求原告于2014年11月30日停止营业，限期搬迁。自被告下发《商场停业通告》当日始，原告无法正常经营。后原告因被告未能妥善处理赔偿问题而未将涉案商铺钥匙交还。原告认为，被告的行为属违约，故起诉要求被告返还自2014年11月1日至2014年12月31日止的剩余租金2133元、租赁押金2000元，并要求被告支付违约金6399元。被告北京万商汇赛格数码电子有限公司辩称，认可双方订立合同及原告交纳租金、押金情况属实。被告确曾向原告下发《商场停业通告》，但仅系被告要求解除合同的邀约，被告并未采取任何解除合同的行动，被告不认可自2014年10月23日原告无法正常经营。现双方合同已到期终止，原告仍未将商铺交还被告。2015年3月31日，涉案商场全部停业。被告认为，被告不存在违约，故不同意返还租金并支付违约金，原告已交纳押金需抵扣合同到期后的占用费。经审理查明，2013年12月23日，原、被告订立《租赁合同》，约定原告租赁位于本市东城区珠市口东大街2号商场第二层第2007A号商铺作为经营场地，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，年租金12800元，保证金2000元。合同约定合同期满后90天内原告没有违约，没有违反商场管理规定的行为，无客户投诉、索赔，双方之间无债权债务纠纷及其他遗留未解决事宜，被告将保证金退还（不计利息）。双方任意一方要求提前终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，征得对方同意，并给予对方相当于三个月租金的补偿，未经对方同意单方无故终止本合同，应向对方支付相当于半年租金金额的违约赔偿金，合同自动解除。合同订立当日，原告向被告交纳租赁押金2000元、2014年1月1日至2014年12月30日止的租金12800元。2014年10月23日，被告向原告发放《商场停业通告》，内容为“全体商户：因房东与本公司的房屋租赁合同终止，本公司无法继续进行经营，现就商场停业事宜通告如下：一、商场（1、2、3层）2014年11月30日全部停止营业，谢绝顾客入内，禁止商户交易。二、在2014年11月1日-11月30日期间，本公司分期分批通知商户洽谈签订搬迁协议。三、全体商户应在2014年12月10日前搬迁完毕，持公司管理部出具的搬迁确认单到公司财务部办理退还剩余租金、返还押金等结算手续。四、从2014年12月15日起停止供水、供电，中央空调系统、滚梯、客梯、货梯全部停止运行。除西大门外的所有大门全部封闭，出入西大门者须经公司门卫审查登记，无关人员一律禁止入内。五、本公司对商场停业给商户造成的诸多不便致歉，对暂时的合作中断深感遗憾。本公司计划在周边另觅场地经营，拟于2015年3月前开业，诚邀加盟合作，有意者请到公司管理部登记。特此通告、谢谢合作。”2014年11月底，被告向原告发送《退租协议书》，但原告未签名。诉讼中，被告认为《租赁合同》中约定的违约金条款系无效，即使该条款有效，也认为双方约定的违约金标准过高，要求法院予以适当减少。本院曾询问双方是否同意在诉讼中交接商铺钥匙，原告明确表示仅在被告履行支付义务后才同意交付。另查，2015年3月31日，涉案商场全部停业。以上事实，有双方当事人陈述，《租赁合同》、《商场停业通告》、《退租协议书》等证据在案佐证。本院认为，原、被告订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。2014年10月23日，被告向原告发放《商场停业通告》，要求与原告提前解除合同，属于明确表示不履行合同主要债务的行为，原告据此取得合同解除权。原告于2014年12月1日诉至本院，提出解除双方合同的要求，故本院确认双方合同于原告起诉之日解除。被告应向原告支付提前解除合同的违约金。现被告主张违约金过高要求法院适当减少，本院在考虑剩余租期及合同履行情况等因素对违约金数额依法酌定。因原告一直占用涉案商铺，且在起诉之前并未通知被告同意解除合同，故对于原告要求被告自2014年11月1日始退还全部租金的诉讼请求，本院不予采纳。合同期内，被告的违约行为导致原告经营受到影响，故自2014年11月1日始至2014年12月1日止被告收取的租金应予以适当减免，被告需根据酌减后的租金标准退还原告已交纳的剩余租金，具体数额由本院酌定。因涉案商场于2015年3月31日停业，之前原告并未将涉案商铺返还被告，故原告应交纳2014年12月2日至2015年3月31日期间的占有使用费，具体数额由本院酌定。被告提出以押金折抵占有使用费的辩称意见，并无不妥，本院予以采信，押金折抵占有使用费后已无剩余，故原告要求退还押金的诉讼请求，本院不予支持。被告已经收取的2014年12月2日至同年12月31日期间的租金在扣除上述押金未足额抵扣部分的占有使用费后应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京万商汇赛格数码电子有限公司于本判决生效后七日内向原告北京琦玮鼎天工艺品商行退还位于北京市东城区珠市口东大街二号商场第二层第二〇〇七A号商铺自二〇一四年十一月一日始至同年十二月三十一日止剩余租金一千四百六十七元；二、被告北京万商汇赛格数码电子有限公司于本判决生效后七日内向原告北京琦玮鼎天工艺品商行支付违约金一千零六十六元七角；三、驳回原告北京琦玮鼎天工艺品商行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，由原告北京琦玮鼎天工艺品商行负担32元（已交纳）、被告北京万商汇赛格数码电子有限公司负担32元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘 艳代理审判员 龙 琨人民陪审员 张光鹏二〇一五年五月十九日书 记 员 冯晓光