（2015）惠中法民一终字第182号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-08-19
案件名称
广州市瑞礼高文化活动策划有限公司与惠州市翔一实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市瑞礼高文化活动策划有限公司,惠州市翔一实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第九十三条第一款，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第182号上诉人（原审被告）：广州市瑞礼高文化活动策划有限公司。被上诉人（原审原告）：惠州市翔一实业有限公司。原审第三人：孙运彪（又名孙彪），男，上诉人广州市瑞礼高文化活动策划有限公司（以下简称：瑞礼高公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第1120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。瑞礼高公司的代理人阙光葆、罗悦，惠州市翔一实业有限公司（以下简称：翔一公司）的代理人洪华敏、黄庆龙到庭参加诉讼。原审第三人孙运彪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见2013年6月2日，翔一公司一审诉称：2011年7月8日，原、被告经第三人介绍签订《房屋租赁合同》（下称合同），约定：原告将自有的位于惠州市麦地南路永安街1号麦地市场综合楼的第四层房屋出租给被告使用，月租金33930元，合同期限自2011年7月18日至2026年7月18日，其中2011年7月18日至2014年7月18日为装修免租期。合同还约定，被告自合同签订之日起六个月内不完成装修百分之三十工程量的，原告有权解除合同收回房屋。《合同》签订后，原、被告及居间人孙运彪签订《三方协议》（下称《协议》），约定：被告须于《合同》签订清理现场垃圾当时支付孙运彪中介费14万元，否则，原告有权解除《合同》，所收押金不予退回。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告接收房屋后既未依《协议》约定向居间人支付中介费，也未按《合同》约定进行装修，且被告一直未向管理上述房屋的物业管理部门交纳物业管理费，合同签订至今的物业管理费均由原告垫付。原告多次催促被告履行合同义务，但被告均置之不理。为避免被告的违约行为给原告造成更大损失，原告在出租房屋大门上张贴了《解除合同通知书》，并于2012年12月12日在惠州市公证处公证人员的公证下以特快专递方式向被告邮寄送达《解除合同通知书》，此后，原告多次想收回房屋另行出租，但被告均以暴力强行阻拦，致原告的房屋至今空置。因被告的行为给原告造成重大经济损失，请求：1、确认原、被告于2011年7月18日签订的《房屋租赁合同》于2012年12月12日解除；2、被告立即搬离位于惠州市麦地南路永安街1号麦地综合市场综合楼的第四层房屋；3、被告赔偿原告房屋的租金损失，自2011年7月18日至起诉之日为593775元，并按每月33930元赔偿至被告实际搬离之日止；4、被告返还原告已垫付的物业管理费，自2011年7月18日至起诉之日为59377.5元，并按每月3393元支付至被告实际搬离之日止；5、诉讼费、公证费由被告承担。瑞礼高公司一审答辩称：答辩人和被答辩人之间依法成立的《合同》受法律保护，双方应当按约定全面履行合同义务，任何一方非法律规定或者取得对方同意，不得擅自解除《合同》。被答辩人未与答辩人协商一致也无法律规定事由主张解除《合同》，并且要求答辩人承担租金损失等责任，无事实更无法律依据，请求驳回被答辩人所有诉讼请求，《合同》继续履行。被答辩人诉答辩人“自《合同》签订之日起六个月内仍未完成自行装修百分之三十的工程量”为由主张解除《合同》，与事实不符。被答辩人以答辩人未支付中介费作为解除《合同》的理由，属曲解《协议》约定，其理由不能成立。被答辩人的诉讼请求均不成立，请求依法驳回。孙运彪一审未提交陈述意见。原审法院查明的事实原审法院审理查明：位于惠州市惠城区麦地南永安街1号麦地市场综合楼的第四层房屋面积为3393㎡，所有权人系原告翔一公司，领取有《房地产权证》（粤房地证字第C5555265号）。经第三人孙运彪介绍，2011年7月18日，原告翔一公司与被告瑞礼高公司签订了一份《合同》，主要内容：第二条：甲方（原告，出租方）租赁给乙方（被告，承租方）的房屋位于惠州市惠城区麦地南永安街1号麦地市场综合楼第四层（下称涉案房屋），面积3393㎡；第三条：租赁期限自2011年7月18日至2026年7月18日，时间15年。2011年7月18日至2014年7月18日为免租期，甲方交楼条件：A、提供房地产权证复印件，B、消防证明，C、抵押权人同意出租的证明，D、物业管理公司出具未拖欠费用证明。第四条：1、月租金为人民币33930元（10元／㎡／月）；2、从2014年7月18日起，每年每平方米的租金递增3%；3、《合同》签订当日，乙方向甲方支付押金67860元，扣除已经支付的租赁定金10000元，乙方实际须向甲方支付57860元押金。每月的15号前足额支付租金。乙方超过规定30日未足额支付租金的，甲方有权解除《合同》并要求乙方赔偿损失。第五条：1、免租期内只免租金，不免应由乙方承担的费用，免租期内物业管理费按规定由乙方直接向物业公司缴纳；2、租赁期间，乙方承担租赁房屋的所有费用。租赁房屋装修完毕后，乙方需与物业管理处签订物业管理协议，服从物业管理处的管理并按时交付管理费、水电费及电梯使用和维修保养分摊等费用。第七条：1、未经甲方同意，乙方不得整体转租、转借承租房屋；2、乙方在提前书面通知甲方的情况下，有权对该房屋部分转租。第八条：乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意整体转租、转借房屋或未提前书面通知甲方私自部分转租房屋的；（2）《合同》签订之日起六个月内仍未完成自行装修30%的工程量；第十五条：《合同》履行发生争议不能通过协商解决的，由租赁房屋所在地人民法院管辖等。之后，原告（甲方）翔一公司、被告（乙方）瑞礼高公司、第三人（丙方）孙运彪签订了一份《协议》，主要约定：鉴于甲乙双方于2011年7月18日签订《合同》，甲方将其名下涉案房屋租赁给乙方，乙方应付丙方人民币19万元中介费。为明确各自义务，特订立此协议：1、丙方义务：保证甲方完全履行《合同》，保证甲方按《合同》约定时间将涉案房屋交付给乙方，保证乙方能正常进场装修；2、乙方义务：乙方在丙方履行义务的情况下，于《合同》签订清理现场垃圾后当日内付给丙方中介费14万元，余额5万元等乙方装修完毕开业后3天内付清；3、乙方如未按本协议按时付给丙方中介费，甲方有权单方解除甲乙双方2011年7月18日签订的《合同》，押金不返还等。在合同签订的当天，被告瑞礼高公司向原告翔一公司支付了房租押金57860元，原告翔一公司给被告瑞礼高公司开具了《收款收据》。《合同》及《协议》签订后，原告翔一公司如约将涉案房屋交给了被告瑞礼高公司。2012年12月12日，原告翔一公司到广东省惠州市惠州公证处，申请公证处对涉案房屋的室外室内的状况作“证据保全”，公证处于当天到涉案房屋现场进行录像刻录了光盘，并拍摄了65张照片。2012年12月13日，公证处对涉案房屋的室外室内等相关情况作出《公证书》［（2012）粤惠惠州第007607号，公证员：陈丽茹］。公证处的录像及照片显示了涉案房屋：所处位置、环境、消防通道（楼梯）、电梯间门面没有装修、部分天花板吊有一些PC管、部分天花板吊有一些钢丝、个别内墙被打掉、所有天花板都是粗批、所有墙壁都是粗批、所有地板都没有批挡装修、所有外墙窗户基本只有上半部分玻璃而没有下半部分玻璃、屋内内墙只有门洞没有门框门扇、屋内房间只有窗洞没有窗框窗扇、屋内地面堆放有很多建筑垃圾、屋内个别位置似有出租的情况等。2012年12月13日，广东省惠州市惠州公证处出具《公证书》［（2012）粤惠惠州第007606号，公证员：陈丽茹］，该007606号《公证书》的主要内容有：“…本公证员与公证工作人员何玉玲随申请人（即原告翔一公司）的法定代表人罗运兰于2012年12月12日上午来到中国邮政下埔邮政支局，罗运兰以国内特快专递的邮寄方式邮寄一份《解除合同通知书》，并当场取得号码为＊EW630372510CS＊的《国内特快专递邮件详情单》及号码为0022928的《交寄邮件收据》各一份。国内特快专递邮件详情单显示收件人姓名：陈永齐，单位名称：广州市瑞礼高文化活动策划有限公司，地址：广州市越秀区环市中路321号806A房”等。原告翔一公司提交的2012年12月12日的《解除合同通知书》，其主要内容为：“贵公司在合同履行过程中已构成违约。根据合同第八条第3款第（5）项约定：贵司若在‘本合同签订之日起六个月内仍未完成自行装修百分之三十的工程量’，我司有权解除合同，收回出租房屋。现在，截止本通知发出之日止，距合同签订之日已近17个月的时间，贵司仍然未对租赁房屋进行装修施工，自行装修工程量未达到合同的百分之三十。同时，根据与孙彪三方签订的《协议》第3条第1款的约定，贵司至今也未向第三人孙彪支付中介费，根据约定，我司也享有合同解除权，押金不返还。鉴于贵司在合同履行过程中诚信严重缺失，构成违约已成事实，根据合同约定我司的合同解除条件已成就，现正式书面通知贵司：1、自本通知到达贵司的同时，即解除与我司于2011年7月18日签订的《房屋租赁合同》；2、贵司应于本通知到达之日起5日内将租赁房屋内的自有物品（如果有）等撤走并将租赁房产交还我司（自有物品期满未撤走视为放弃，责任自负）；3、我司保留追究你司违约行为造成我司损失的索赔权利。”被告瑞礼高公司接到原告翔一公司的《解除合同通知书》后，并未将涉案房屋交回给原告翔一公司，原告翔一公司欲单方终止《合同》收回涉案房屋未果。2013年6月2日，原告翔一公司向本院提起诉讼，请求判如所请。本院受理后，被告在答辩期限内向本院提出管辖异议，认为本院没有本案管辖权。经审查，2013年7月23日，本院依法作出（2013）惠城法民一初字第1120号《民事裁定书》，依法驳回了被告的管辖异议。被告对本院的管辖异议裁定不服，向惠州市中级人民法院提起上诉。2014年3月4日，惠州市中级人民法院作出（2014）惠中法立民终字第36号《民事裁定书》，驳回上诉，维持原裁定。2014年7月10日本院公开开庭进行了审理。在庭审中，原、被告各持己见，庭审后经调解也未果。第三人孙运彪经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，未向本院说明未到庭参加诉讼的理由。另查明，对于涉案房屋，广东省惠州市公安消防局于1995年8月20日出具《建筑工程竣工消防验收意见书》［（惠市）公消监（93）字第283号］，认为该楼经验收基本符合国家《规范》要求，同意交付使用；2010年11月9日，涉案房屋的抵押权人广州银行股份有限公司深圳分行出具《关于抵押物出租申请的回复》，同意将涉案房屋出租给被告瑞礼高公司；2011年4月1日，涉案房屋的物业服务企业惠州市人生实业有限公司出具《证明》，证明涉案房屋2011年4月1日前的水、电费等费用已交清，未拖欠其任何费用。还查明，在庭审后的2014年7月14日，本院组织原、被告到现场进行察看，本院对涉案房屋的相关基本情况拍摄了25张照片。房屋外墙缺失的玻璃窗已基本安装、房屋内小部分地面铺设了地砖、房屋内小部分墙壁作了简易批挡、房屋内小部分简易通电、房屋应为部分出租。其他情况与惠州市惠州公证处的2012年12月12日的公证录像及照片显示的情况大体相当。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原告翔一公司对涉案房屋享有完全的合法产权，有消防部门出具同意涉案房屋使用的消防验收意见书等。原、被告均是法人企业，双方在签订《合同》之前，双方到现场进行实地查看了解，对涉案房屋的相关情况了然于胸，经充分协商最终签订《合同》，《合同》签订及内容不存在《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第五十二条规定的合同无效的法定情形，双方亦对《合同》的效力无异议，本院确认原、被告于2011年7月18日签订的《合同》合法有效；《合同》签订后，原告翔一公司如约将涉案房屋交付给了被告瑞礼高公司使用，履行了合同义务。但是，被告在租赁涉案房屋后，在履行《合同》过程中，存在如下问题：第一、没有按约定在《合同》签订后六个月内“完成自行装修30%的工程量”，没有清理完毕房屋内的建筑垃圾，这一事实有公证处2012年12月12日的公证录像及照片、第三人孙运彪的陈述等可证实。第二、按照《合同》约定，涉案房屋在2014年7月18日前的租金为33930元／月，从《合同》签订之日至2014年7月18日的三年时间为免租期间，该三年的房屋租金（共计1221480元）被告免交。如果说原告给予被告三年免租只是让被告对涉案房屋装修30%，这显然有违生活常识，不应是原、被告签订《合同》的本意。《合同》第五条约定“租赁房屋装修完毕后，乙方需与物业管理处签订物业管理协议”，原告、被告、第三人三方签订的《协议》有“乙方义务：乙方在丙方履行义务的情况下，于《合同》签订清理现场垃圾后当日内付给丙方中介费14万元，余额5万元等乙方装修完毕开业后3天内付清”的约定。《合同》的上述约定虽不很明确，但还是可以判断出三年免租期就是涉案房屋的装修期限，被告应当在在免租期限内将涉案房屋全部装修完毕。虽然合同没有对涉案房屋的装修标准作明确约定，但起码应对房屋作最基本的、最普通的装修，通水通电，能满足基本的生产、生活需求。三年免租期限届满，被告瑞礼高公司只对涉案房屋很小部分作了极为有限的“装修”（批挡、铺地砖、安装被损坏的玻璃）。第三、从原、被告签订《合同》及原、被告、第三人签订《协议》至原告向本院提起诉讼，有35个月时间，按《合同》约定，被告瑞礼高公司应向物业服务企业缴交物业管理费为人民币118755元，但实际只缴交了8786元。综上三点，被告违反了《合同法》第六十条第一款的“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，行为构成违约，导致原告翔一公司的《合同》目的无法实现。《合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。…。”原告翔一公司于2012年12月12日通过公证以特快专递方式向被告瑞礼高公司发出《解除合同通知书》，现其要求本院确认双方签订的《合同》于该日解除，证据确凿，于法有据，予以确认；双方签订的《合同》已在2012年12月12日解除，被告瑞礼高公司还在占用涉案房屋于法无据，原告要求判令被告交回涉案房屋，理由充分，本院予以支持；2011年7月18日至2012年12月12日是在合同期限内，按约定为免租期，原告要求被告支付此期间的房屋租金，没有事实及法律依据，不予支持。但是，按照《合同法》第一百零七条的规定，2012年12月12日至被告实际搬离涉案房屋将之交回给原告翔一公司之日，被告应当按33930元／月（10元／月／㎡）的标准向原告翔一公司支付占有使用费；原告要求被告支付其垫付的自2011年7月18日以来的物业服务费（3393元／月），同样符合《合同法》第一百零七条的规定，予以支持。但是，在实际支付时，应扣除被告瑞礼高公司已支付的8786元；被告瑞礼高公司的抗辩，理由不足，于法无据，本院不予支持；第三人孙运彪经本院传票传唤，无正当理由却不到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及上述所引用的法律、司法解释的规定，判决如下：一、确认原告惠州市翔一实业有限公司与被告广州市瑞礼高文化活动策划有限公司在2011年7月18日签订的《房屋租赁合同》于2012年12月12日解除。二、被告在判决发生法律效力之日起五日内搬离位于惠州市麦地南路永安街1号麦地市场综合楼的第四层房屋［《房地产权证》：粤房地证字第C5555265号］并将其交回给原告惠州市翔一实业有限公司。三、从2012年12月12日至实际搬离惠州市麦地南路永安街1号麦地市场综合楼的第四层房屋之日止，按33930元／月的标准，由被告向原告支付房屋占有使用费。四、被告向原告支付所垫付的物业服务费（按3393元／月从2011年7月18日至实际搬离之日。在实际支付时，应扣除被告已支付的8786元）。五、第三、第四判项的款项最迟在被告搬离涉案房屋之日支付。六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10432元，由被告广州市瑞礼高文化活动策划有限公司负担。当事人二审的意见瑞礼高公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、改判被上诉人继续履行租赁合同。三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审判决严重违反法定程序，从而影响本案的正确判决。1、被上诉人《证据清单》列明的（2012）粤惠惠州第007607号《公证书》及附件之证据，在开庭未予出示也未质证，依法不能作为认定案件事实的依据。被上诉人在开庭时仅提交（2012）粤惠惠州第007607号《公证书》及附件的封面，并未提交公证书完整内容及附件，上诉人无法对该证据进行质证；对于未经出示也未曾质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。原审据此认定案件事实的主要证据，支持被上诉的诉讼请求，严重违反法定程序，从而影响案件正确判决。2、上诉人对涉诉租赁房已投入巨额资金进行装修，并提供装修合同。开工通知书、收款收据。照片等证据予以证明；该证据能证明上诉人在合同约定时间已实际完成装修的工程量，甚至远远超过了合同约定30％的工程量。一审对上诉人提供的证据未作任何审查，严重违反法定程序，从而影响案件的正确判决。3、第三人孙运彪介绍上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》；约定，把中介费支付与否作为解除上诉人与被上诉人《房屋租赁合同》的条件；在本案中，第三人孙运彪的出庭对本案查清事实有重大影响，依法应属于必须参加诉讼的当事人，第三人孙运彪在一审中没有参加本案诉讼，依据民诉意见183条的规定，本案如调解不成应发回重审。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致本案颠覆性的错误判决结果。主要事实如下：l、被上诉人以合同签订之日起6个月内仍未完成自行装修30％的工程量为由主张解除房屋租赁合同，无事实更无法律依据。（1）被上诉人是通过拍卖方式取得涉诉租赁房屋，该租赁房是多年的烂尾楼；当时交付租赁房屋时，无门窗玻璃、无通水电、顶楼渗水发霉恶臭，大面积余泥垃圾堆积如山；上诉人与被上诉人在签订合同日时将免租期约定为三年，并且以清理完垃圾作为支付中介费的条件，可想而知，涉诉租赁房隐蔽装修工程量之大。（2）被上诉人要求的“装修30％的工程量”，到底要完成多少才算是已达到30％的工程量合同中没有约定，在合同履行过程中也没有达成共识。（3）上诉人对涉诉租赁房屋已投入近100万元资金进行装修，自签订合同之日起至2012年2月止，已经远远超过了合同约定30％的工程量。上诉人自被上诉人交付涉诉房屋以来，对涉诉房屋实施分段装修，包括内墙拆除、砌砖、批荡、扇灰、油漆、天花、水电、余泥外运等项目，从工程量来说，已经远远超过了合同约定30％的工程量。2。上诉人没有支付中介费，是因为支付中介费的条件尚未成就，被上诉人以未支付中介费作为解除房屋租赁合同的理由，其主张不应得到支持。《三方协议》第二条约定，“乙方（即上诉人）于《房屋租赁合同》签订清理现场垃圾后当日内付给丙方的中介费14万元整”；根据该条款的约定，上诉人应在清理现场垃圾后才支付丙方的中介费，但上诉人所承租的房屋堆积垃圾之多，至今还未清理完现场垃圾，当然支付丙方中介费条件还未成就，上诉人没有支付中介费是合情合理合法的。可见，被上诉人据此作为解除租赁合同的理由是无理取闹。3、上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同合法有效，依法应受法律保护，双方应全面履行合同义务。上诉人对涉诉租赁物已投入巨额资金装修，也合作很多爱心项目，如果解除租赁合同，势必给上诉人造成巨大损失，同时也将给爱心事业带来较大社会负面影响。综上，一审判决严重违反法定程序，对本案事实认定不清，适用法律错误，从而作出不公的判决。上诉人现提起上诉，望查明事实，依法改判。上诉人向本院提交的证据有：1、麦地会馆艺术中心平面装修示意图。证明上诉人在签订《房屋租赁合同》后，对租赁物进行了全面装修，已符合正常使用标准的事实。2、2014年1月16日《东江时报》对乔平书法作品义拍活动的报道；2014年1月20日《南方日报》对乔平书法作品义拍活动的报道；2012年7月3日上诉人与广州市桂东山书画有限公司签订的《百万人弟子规书法培训班公益项目（惠州地区）合作协议》。证明租赁物装修完毕，上诉人已实际使用该租赁物的事实。3、2014年7月13日上诉人向被上诉人出具的《告知函》及快递单；同月17日被上诉人向上诉人出具的《回复函》及快递单。证明上诉人经催告后在合理期限内已要求履行给付租金的义务，但被上诉人拒绝的事实，上诉人的行为未违反合同法第94条第三款规定，原判以上诉人违反该条规定解除双方签订的租借合同属认定事实和适用法律错误。翔一公司未作书面答辩，二审庭审中口头答辩称：原审认定事实清楚，上诉人的上诉无理，请求驳回上诉人的上诉请求。翔一公司对上诉人向本院提交的证据质证认为：不属于新证据，不予质证。经审查，本院对上诉人向本院提交的证据予以确认。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明一、上诉人与被上诉人、第三人分别签订的《房屋租赁合同》、《三方协议》均未确定上诉人应投资多少款项进行房屋装修、装修工程总量，以及应何时装修完毕，事后对如何确定《租赁合同》约定的上诉人应在签订之日起六个月内仍未完成自行装修30%工程量，以及对如何确定《三方协议》约定于合同签订清理现场垃圾后当日内付中介费14万元，余额5万元等上诉人装修完毕开业后3天内付清，也均未达成新的协议。上诉人在上述有关合同签订后，于2011年8月19日、2013年4月1日分别与易争荣签订《装修工程施工合同》，完工日期分别为2012年2月19日、2013年10月7日，工程款分别为50万元、40万元，共90万元。上诉人已支付84万元给易争荣，并出具了《收据》。上诉人还于2012年7月3日开始与他人签订有关协议，合作在租赁房屋开展书法培训班、书法作品义拍活动等的活动，已实际占有使用案涉房屋至今。另查明二、被上诉人出租案涉房屋给上诉人之前，于2011年4月1日，与案涉房屋物业管理单位惠州市人生实业有限公司签订《管理协议》，主要约定：案涉第四层面积3393平方米，如是娱乐场所及办公，管理费用每月按1元／平方米收取，大堂、电梯使用电费、维修保养等各项费用，被上诉人负责其中的30%，管理费从2011年4月1日开始收取，电费按1.1098元／度计，水费按4.73元／立方，水电费如有变动，按政府价格上下调整等。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，上诉人未按合同约定与物业管理单位惠州市人生实业有限公司重新签订《物业管理协议》和支付物业管理费，上诉人仅于2012年10月31日、2014年5月23日、6月23日分别通过银行转帐方式向惠州市人生实业有限公司支付物业管理费2000元、3393元、3393元。为此，由被上诉人代上诉人垫付了案涉房屋2013年2月30日前的管理费37323元给惠州市人生实业有限公司，并由该公司出具“市场四楼2013年2月30日前管理费交清共37323元”的《收据》给被上诉人收执。2014年7月13日，上诉人向被上诉人发出《告知函》称：按双方签订的《房屋租赁合同》约定，我司从本月15日前开始支付租金，请提供收款帐户。被上诉人作出《回复》称：该合同已解除，有关诉讼正在进行中，你司在合同解除后的支付行为，视为你司占用租赁物业而支付的赔偿费用的一部分，请尽快支付，并写明了收款单位和银行帐号等。上诉人收到《回复》后，以双方意见不一为由而未支付租金至今。本案判决理由和结果本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：（一）原审确认上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》于2012年12月12日解除是否恰当。（二）上诉人是否应返还被上诉人垫付的物业管理费。原审确认双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均无异议，本院予以维持。双方均应按合同规定履行各自义务。关于原审确认上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》于2012年12月12日解除是否恰当的问题。上诉人主张《房屋租赁合同》约定的合同解除条件是“合同签订之日起六个月内仍未完成自行装修30%工程量”，但到底要完成多少才算是已达到30%的工程量，由于合同中没有约定，在合同履行过程中也没有达成共识，且上诉人对案涉租赁房屋已投入近100万元进行装修，已达到30%工程量，原审认定未完成30%的装修工程量，合同解除条件已成就缺乏事实依据；另外，《三方协议》约定的上诉人于《房屋租赁合同》签订清理现场垃圾后当日支付给原审第三人中介费14万元，否则被上诉人有权单方解除《房屋租赁合同》，但上诉人所承租的房屋堆积垃圾之多，至今还未清理完毕，当然支付中介费条件还未成就，原审确认解除房屋租赁合同的条件已成就，房屋租赁合同于2012年12月12日解除错误，请求合同继续履行。对此，本院认为，上诉人的上诉请求继续履行合同理由成立，其上诉请求应予支持。具体理由如下：（一）根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案中，《房屋租赁合同》约定“房屋租赁期15年，自2011年7月18日起至2026年7月18日止，装修免租期3年，即从2011年7月18日至2014年7月18日止，租金从2014年7月18日起算，在每月15日前支付等”。合同签订后，被上诉人已按约将租赁物交付给上诉人使用，并于起算租金之前的2013年6月2日提起本案诉讼，上诉人也于2014年7月13日发出函件给被上诉人要求按合同约定时间支付房屋租金，但因双方产生了纠纷并诉讼对支付租金意见不一致而未支付租金至今，上诉人未支付租金的行为不应构成根本违约，也不构成合同目的无法实现。（二）根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，《房屋租赁合同》约定上诉人在“合同签订之日起六个月内仍未完成自行装修30%工程量”的，被上诉人有权解除合同，收回出租房屋；《三方协议》也约定上诉人“在清理现场垃圾当日内付给第三人中介费14万元，余款在装修完开业后3天内付清，如未按时支付中介费，被上诉人有权单方解除《房屋租赁合同》”，这属于当事人约定的解除合同条件，该解除合同条件是否成就，是被上诉人是否有权单方解除合同的关键，本案中，租赁合同，三方协议均未明确约定上诉人应装修的工程总量是多少，装修完成多少才达到30%工程量，也未明确约定上诉人应何时清理完现场垃圾，在合同履行过程各方当事人对此也未达成补充协议予以明确，而上诉人已于2011年8月19日和2013年4月1日签订《装修工程施工合同》，对租赁房屋进行了装修，并对房屋进行了使用，而2012年12月12日惠州公证处仅是依被上诉人保全证据目的的申请，对案涉房屋的现场的有关情况进行录像、拍照并作出《公证书》，也无法证明上诉人未按合同约定的在合同签订后六个月内完成自行装修30%的工程量，无法证实合同约定的解除合同条件已成就，有权单方行使合同解除权，因此，被上诉人请求确认《房屋租赁合同》于其2012年12月12日发出《解除合同通知书》时解除，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。原审确认合同约定的解除合同条件已成就，确认合同于2012年12月12日解除不当，应予纠正。上诉人上诉认为合同约定的解除合同条件未成就，合同应继续履行有理，本院予以支持。关于上诉人是否应返还被上诉人垫付的物业管理费的问题。本案的事实表明，《房屋租赁合同》约定从签订合同的2011年7月18日起案涉房屋的物业管理费、水电费等由上诉人支付，并由上诉人物管单位签订物业管理协议，但上诉人既未与物业管理单位签订物业管理协议，也未按约支付物业管理费，仅支付了部份物业管理费8786元，而由被上诉人垫付了案涉房屋2013年2月30日前的物业管理费37323元，上诉人的该行为明显不当，其应将该款返还给被上诉人。上诉人应依约支付租金给被上诉人，并支付物业管理费等费用。综合本案事实，造成本案纠纷，双方均有过错，均应承担相应的诉讼费用。综上所述，原审判决认定事实和适用法律均有误，处理不当，应予纠正。上诉人的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第1120号民事判决（下称：原审判决）第一、二、三、五项。二、维持原审判决第六项。三、变更原审判决第四项为：广州市瑞礼高文化活动策划有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，返还垫付的物业管理费37323元给惠州市翔一实业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审受理费各10432元，合共20864元，由瑞礼高公司承担2万元，翔一公司承担864元。翔一公司预交一审受理费10432元，除其承担部分外，多交的9568元抵作瑞礼高公司应承担的诉讼费，由瑞礼高公司在本判决发生法律效力之日起七日内支付9568元给翔一公司。本判决为终审判决。审判长 郭志文审判员 赖锦荣审判员 郑 杰二〇一五年五月十九日书记员 巫东洪附：相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 来源：百度搜索“”