（2015）房民初字第07583号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-10-12
案件名称
姜宝振与芦山奎房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜宝振,芦山奎
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第07583号原告（反诉被告）姜宝振，男，1980年1月25日出生。委托代理人王涛，北京市安太律师事务所律师。被告（反诉原告）芦山奎，男，1957年11月7日出生。委托代理人孙宝财，男，1964年8月16日出生。原告姜宝振与被告芦山奎房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王保新独任审判，公开开庭进行了审理。原告姜宝振及其委托代理人王涛，被告芦山奎的委托代理人孙宝财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜宝振诉称，原告于2015年3月3日与被告签订了《存量房定购协议》，原告向被告支付了定金20000元整，但被告拒不按照协议履行，为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求法院判决被告双倍返还定金40000元。诉讼费由被告承担。被告芦山奎答辩兼反诉称，本案是通过北京昊辉创家房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同，本合同签订后，双方约定2015年4月10日进行网签，本案现在只有姜宝振、芦山奎，没有中介公司。被告在双方签署合同约定的时间当日给中介公司打电话，是中介公司拒绝网签，而不是被告拒绝网签，原因是涉案房屋系电力设备总厂职工的房子，是央产房，后来转变为商品房，现在上市后，我们已经告知原告了，必须配合我方去厂方办理交接手续。原被告与中介公司到我厂办理手续时，原告拒绝配合，不予签字，合同中双方约定，写的非常清楚，在交易过程中，甲方负责房屋，本单位所需支付的所有费用也不需要支付一分钱，而后原告说给他爱人打个电话，从此以后就拒绝签字了。我们多次通过中介公司联系原告，但原告都拒不配合。我们诉争的房屋具备特殊性，必须由电力设备总厂物业公司出具证明，物业手续变更后，出具一个准予交易的证明，房屋才能网签，原告一直不配合，所以导致该合同无法继续履行，责任不在我方。原告在2015年4月10日之前拒绝配合我们，也曾找过被告，要求私了，把这个房子私下毁约，不买了，而遭到被告的拒绝，我们认为房屋是通过中介，有问题要找中介。我们依照合同积极配合，导致合同无法履行的原因是原告。因诉争房屋具有特殊性，本房屋买卖需经我厂出具准予上市交易的证明，方可上市交易，但是原告同中介的业务员到我厂物业公司后拒不配合变更手续导致本合同无法继续履行。我们是无过错方，故不同意双倍返还4万元定金。根据合同约定的第3条，现被告提起反诉，要求：1、判决解除在2015年3月3日签订的房屋买卖合同。2、判令因原告不按合同约定履行责任致使本合同无法继续履行，按合同约定原告应支付被告房屋总价的10%的金额作为赔偿，即107000元。3、诉讼费由原告承担。原告芦山奎针对反诉辩称，请求法院驳回被告的全部反诉请求，合同不能履行的责任在于被告。经审理查明，2015年3月3日原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《存量房订购协议》，约定由原告购买被告位于北京市房山区良乡四合巷×号楼×单元×号的房屋一套，建筑面积共64.7平方米，房屋所有权证证号为房更成第×号，房屋性质为已购公有住房，房屋的抵押情况为无，房屋价格为107万元，定金金额为2万元。本协议签订后，如因甲方原因导致本协议不能继续履行的甲方须向乙方双倍返还定金，同时甲方向乙方支付房屋总价10%的金额作为赔偿。如因乙方原因导致本协议不能继续履行的乙方所交定金不予返还，同时乙方向甲方支付房屋总价10%的金额作为赔偿。乙方于2015年4月10日前向甲方支付首付款2万元（已付定金转为房款）。甲、乙双方约定2015年4月10日前签订《北京市存量房屋买卖合同》网上签约。双方还就房屋交付、违约责任、权属转移登记、不可抗力、争议解决方式等内容进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了定金2万元。被告于2015年3月5日就涉案房屋更换了房屋所有权证，证号为X京房权证房字第×号，房屋性质为房改房（成本价）。双方未按约定办理网上签约手续。2015年4月29日原告诉至本院。本案审理中，被告提起反诉。就未办理网签手续一事，原告称系因房屋无上市证明；被告称系因需原告到北京电力设备总厂协助办理变更手续，北京电力设备总厂才能出具上市证明，并办理网签手续，但原告不予配合。原告称当时北京电力设备总厂要求原告签署承诺书，承诺书的内容和被告卖房时的承诺不一致，卖房时被告承诺涉案房屋购买之后不用交纳物业费，但到了北京电力设备总厂后，该厂要求原告承诺以后交纳相应的物业费。被告对原告所述被告曾承诺过涉案房屋购买后不用交纳物业费不予认可。上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的《存量房订购协议》，被告提交的房屋所有权证、关于下发《北京电力设备总厂已购公房上市出售管理办法》的通知等证据在案佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据本案查明的事实，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告同意解除房屋买卖合同，本院亦不持异议。现因涉案房屋系房改房，根据北京电力设备总厂的通知，需要原告配合签署购房承诺书后合同才能继续履行。原告称拒绝签署购房承诺书的原因系被告曾承诺涉案房屋购买后不用交纳物业费，但被告不予认可，且原告亦未提供证明双方就该内容做过约定，故对原告所述本院不予采纳，对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求不予支持，同理，原告现不同意继续履行合同，应承担相应的违约责任。对于被告要求原告支付违约金的反诉请求，原告要求本院对违约金数额作出调整，且根据本案查明的事实，被告要求的违约金数额过高，违约金具体数额由本院根据原告的过错程度，房屋买卖合同履行的情况，原告的实际损失等予以酌定；同时，被告应退还原告已给付的定金2万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告姜宝振与被告芦山奎于二○一五年三月三日签订的《存量房订购协议》。二、被告芦山奎于本判决生效后七日内返还原告姜宝振定金二万元。三、原告姜宝振于本判决生效后七日内给付被告芦山奎违约金二万元。四、驳回原告姜宝振的其他诉讼请求。五、驳回被告芦山奎的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四百元，由原告姜宝振负担二百五十元（已交纳），由被告芦山奎负担一百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一千二百二十元，由被告芦山奎负担一千零七十元（已交纳），由原告姜宝振负担一百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 王保新二〇一五年五月十九日书记员 孙震颐 来自：