（015）吴民商终字第10号

裁判日期: 2015-05-19

公开日期: 2015-06-25

案件名称

上诉人宁夏润翔房地产开发有限公司与被上诉人陕西鑫地源建设集团有限责任公司房地产开发经营合同纠纷一案二审民事判决书

法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宁夏润翔房地产开发有限公司,陕西鑫地源建设集团有限责任公司

案由

房地产开发经营合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（015）吴民商终字第10号上诉人（原审原告）宁夏润翔房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区吴忠市。法定代表人马国州，系该公司董事长。委托代理人马金涛，系该公司副总经理。特别授权代理。委托代理人张玉，北京大成（银川）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）陕西鑫地源建设集团有限责任公司（原名称为陕西鑫地源建筑工程有限责任公司）。��所地：陕西省碑林区。法定代表人梁建军，该公司董事长。委托代理人张妮娜，陕西省哲勤律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人周阳，陕西省哲勤律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宁夏润翔房地产开发有限公司（以下简称润翔公司）因与被上诉人陕西鑫地源建设集团有限责任公司（以下简称鑫地源公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2014）吴利民商初字第119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人润翔公司的委托代理人马金涛、张玉，被上诉人鑫地源公司的委托代理人张妮娜、周阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年6月16日，润翔公司与鑫地源公司签订房地产联合开发协议书一份，约定：双方联合开发位于吴忠市利通��7号地块，面积不小于100亩，土地面积及四至最终以吴忠市人民政府土地部门测量结果为准。土地性质为商业住宅用地。该宗土地的使用权人是润翔公司，土地使用权证正在办理中。该项目由润翔公司提供建设用地手续及房地产开发资质，鑫地源公司以润翔公司名义进行开发，自筹资金并负责项目全面开发建设。润翔公司必须给鑫地源公司出具负责开发建设的法人委托手续，且该委托不得撤销，待建设结束鑫地源公司收回全部资金后将物业管理移交给润翔公司时委托解除。润翔公司提供合法项目开发建设用地，项目土地为净地，收到鑫地源公司首付款一月内应达到三通一平，并负责项目用地四周施工围墙完整。鑫地源公司负责项目前期各项审批手续、开发建设及销售等全面开发事项的实施及资金支付（除土地出让金外的所有开发所需资金）。本协议签订15日内润翔公司提供与政府相关部门签订的建房置换土地协议主体在润翔公司名下，鑫地源公司确认后15日内支付润翔公司履约保证金1000万元，润翔公司土地产权证办在其名下后，该保证金转为首期润翔公司的回报款。润翔公司负责提供该项目开发所用土地使用证，且缴清土地出让金。润翔公司不能在2011年9月底前将其土地相关手续办到名下或影响鑫地源公司的正常开工，鑫地源公司同意延长到本年的12月底。润翔公司收回成本及利润的回收期限：本协议履行到合作结束，润翔公司收回成本及利润共计壹亿零陆百万整，其余销售收入全部归鑫地源公司所有。分三期支付：首期项目开发之日起（即项目开发建设周期开始之日起）十二个月内，润翔公司收回叁仟伍佰万：第二次为项目开发建设周期两年结束前，润翔公司收回叁仟伍佰万；剩余叁仟陆百万元于项目开发建设周期三年结算前收回。2012年11月25日，润翔公司与鑫地源公司签订了补充协议一份，鉴于润翔公司未能如期取得该项目全部土地使用权证至2012年9月仅办理该项目31.3亩土地证，约定：双方同意用现有的31.3亩土地使用证作抵押，以“广元鑫地源置业有限公司”名义办理融资使用，贷款金额1500万元由润翔公司使用，年利率为43.2%，利息由润翔公司承担支付。润翔公司保证该笔款项用于双方共同合作开发的吴忠市东南部7号地块的剩余土地证的办理及置换东南部7号地块土地代建秦桥三期工程尾期工程的费用和收回张磊名下股份的支付，不得将该款项挪作他用。本次办理并借给润翔公司使用的1500万元的贷款本金及利息，贷款期满时由润翔公司负责偿还500万元本金及利息，若润翔公司不能向贷款机构按期偿还而产生的一切民事责任由润翔公司承担。在润翔公司办理完毕该项目全部土地使用权，完成拆迁及围墙工程任务，三项内容全部完成后，此笔借款自动转为鑫地源付给润翔公司原协议首批付款。润翔公司承诺在2013年8月30日前未完成全部土地使用权办理，承担剩余土地回收成本和利润总额的每月3&permil;违约金支付给鑫地源公司，到润翔公司把全部土地使用权证移交给鑫地源公司接交签字之日终止。同时对润翔公司收回项目成本及利润的时间进行了变更，分三期回收项目成本及利润：第一期支付条件是润翔公司在2013年8月30日办理完全部土地使用权后，鑫地源公司支付润翔公司成本及利润总额的33.3%（含履约保证金壹仟万元整、马国州借款肆佰柒拾万元整及本协议第二条壹仟万元证），不足金额在双方交接土地证签字之日后两个月付清；第二期支付时间为2013年10月31日至2014年10月30日支付成本及利润总额的33.3%（付款起算时间由双方在交接土地证签字之日计算），其中在2013年春节前支付润翔公司500万元，2014年6月30日前支付500万元，2014年10月30日前支付剩余的款项；第三期付款时间为2014年10月31日至2015年10月30日支付润翔公司成本及利润总额的33.4%，支付的具体数额、时间由双方协商。如润翔公司在2013年8月30日止未办理全部土地使用权证，鑫地源公司分别给润翔公司支付的三期时间依次顺延。本协议鑫地源公司借给润翔公司的1500万元，润翔公司必须先向罗虎、马国州、张磊共同设立的账户支付500万元，在润翔公司与张磊解除股份协议后方可付清500万元，另1000万元转至润翔公司账户。补充协议签订后，鑫地源公司向润翔公司支付1000万元，润翔公司实际收到借款8335000元，扣除利息1665000元。2013年9月12日，润翔公司与鑫地源公司又签订房地产联合开发补充协议一份，双方达成协议如下：1.为尽快促进“鑫地源.世家”项目11号、12号、13号楼顺利开盘的目标，润翔公司可派人参与项目销售事宜；2.鑫地源公司承诺“土地增加款”在10个工作日内向润翔公司支付100万元，剩下的128万元在2013年10月20日前付清。此款用于润翔公司办理7号地块剩余56亩的土地办证手续。今后政府返还该增加款时，润翔公司向鑫地源公司出具授权委托书，228万元由鑫地源公司领取；3.关于幼儿园补偿款459万元支付方式，润翔公司同意用剩余56亩土地证手续交予鑫地源公司，由鑫地源公司融资到账后，鑫地源公司用融资款一次性付给润翔公司。另查明，润翔公司共收到鑫地源公司支付的现金3047万元，其中包括：2011年7月1日收到鑫地源公司履约保证金1000万元，2011年7月15日借到100万元。2011年11月16日借到60万元，2012年2月21日借到30万元，2012年3月21日借到10万元，2012年4月24日借到30万元，2012年5月14��借到20万元，2012年6月6日借到30万元，2012年6月18日借到30万元，2012年7月5日借到80万元（承兑汇票），2012年7月25日借到5万元，2012年8月29日借到52万元，2012年11月27日借到500万元，2012年12月1日借到1000万元，2013年9月29日借到20万元，2013年9月27日借到80万元。鑫地源公司支付的款项中2011年7月1日支付履约保证金1000万元，2013年9月27日支付80万元、9月29日支付20万元共计100万元是双方于2013年9月12日签订的补充协议中鑫地源公司支付的土地增加款。剩余款项均是润翔公司向鑫地源公司的借款，由润翔公司法定代表人向鑫地源公司出具借条。原审法院认为，双方签订的房地产联合开发协议及两份补充协议是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。协议签订后，双方均应按照协议约定履行各自的义务，润翔公司未按照协议约定及补充协议约定的时间办理全部的土地使用权��，只是办理了部分土地使用权证，润翔公司违反双方签订协议的约定。润翔公司认为在双方合作中产生重大分歧：首先在成本就利润回收方面存在争议，鑫地源公司存在违约行为；其次，双方之间的争议损害购房者的利益，导致双方没有继续合作的基础。润翔公司要求解除双方之间的房地产开发合同，鑫地源公司不同意。润翔公司主张解除合同不符合双方合同约定的解除条件，也不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同解除条件，故润翔公司主张解除合同的诉讼请求不予支持。鑫地源公司辩称是润翔公司违反约定未按照约定办理土地使用权证的辩解理由成立。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》的九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回原告宁夏润翔房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宁夏润翔房地产开发有限公司负担。宣判后，润翔公司不服，提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的房地产联合开发经营合同及补充协议，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，所做判决应予撤销。一、对于上诉人与被上诉人签订的房地产联合开发协议，一审法院查明的事实是：该项目由上诉人提供建设用地手续及房地产开发资质，被上诉人以上诉人的名义进行开发，自筹资金并负责项目全面开发建设。同时，一审法院忽略了该协议中的实质性约定：上诉人只收取利润而不承担经营风险。由此，将表面为“房地产开发经营合同”，实质为“土地使用权转让合同”的事实认定错误，从而在处理纠纷过程中适用法律不当，加重了上诉人的义务。对此，相关司法解释已明确规定。根据司法解释，被上诉人未及��支付所谓第一期利润，也即第一期土地使用权转让费用，被上诉人已构成违约。二、在诉讼争议所涉及的房地产项目所建房屋预售后，由于双方的争议，导致该项目不能顺利进行，出现购房者利益受损而引发社会矛盾时，吴忠市房产管理局及其他相关部门协调处理群众反映的问题。在协调中，被上诉人声明停止诉争房地产项目的继续投资。上诉人提交的证据二能够证明被上诉人明确不履行协议。三、在诉争双方都有违约的情况下，双方签订了两份补充协议，对双方的义务进行了细化约定。根据一审查明的实际履行情况，上诉人共收到被上诉人现金3047万元，除1000万元的履约保证金和100万元的付款外，其余1947万元都是上诉人向被上诉人的借款。被上诉人向上诉人最后一次付款是2013年9月29日，此后，无论是借款或是付款，被上诉人再未按协议或补充协议向上诉人付款��所建设的房地产项目也因资金问题一度停工，最终于2014年五月底全面停工。被上诉人应自筹资金建设，但由于资金不足不得不违约停工是造成该事实的主要原因，而并非是由于上诉人土地证未及时办理不能融资造成的。四、双方诉讼争议所涉的房地产项目，三期预算投资超过亿万元，一期工程已有50余名购房者利益受到损害，同时相应的工程费、材料费支出，由于实际投资人的退出，造成债权债务不明，导致就该项目的群众上访，诉讼时有发生。在实际投资人明确表示不再继续投资的前提下，上诉人作为房地产项目开发建设的名义主体，在解除双方合作协议，确定双方权利义务起算点、减少双方的不合理损失后，愿意继续该项目的建设，化解出现的矛盾，能最大限度维护各方利益，符合法律规定的立法本意。综上，上诉人认为，依据案件事实和已有证据，根据法律的规定，双方协议理应解除，请二审法院依法撤销原审判决，查明事实后判决解除双方签订的房地产开发经营合同及补充协议。被上诉人鑫地源公司答辩称，1.被上诉人不存在违约，是上诉人未按照约定时间办理相关土地手续以及上诉人阻碍导致双方之间的房地产开发经营合同履行困难。本案中因为上诉人资金困难，被上诉人帮其融资，具体是以借款的形式预借资金，待到双方约定的付款时间时再冲抵为被上诉人支付上诉人的项目回收款，相应借款利息按约定支付。2.购房者闹事事件是因为上诉人不配合银行办理按揭签字等手续，并且不给已签订购房合同的业主签字所致。房产局在协调购房业主闹事事件中，当时上诉人表示愿意接收购房业主的所有合同以及要求退房业主的相关手续，被上诉人才表示停止投资，双方协商解决本次房主闹事纠纷，所以说一审中上诉��所提交的报告只是被上诉人为了处理购房者闹事在房产局所做的协调方案，但是上诉人并没有按照协调方案履行对已购房业主的接收。对于双方的房地产的联合开发，当时房产局的协调方案是双方通过法院解决，但此后上诉人并未按房产局的协调方案履行，导致事态扩大，所以对于一审中上诉人所认为的以该报告作为被上诉人同意解除合同的说法是不能成立的。3.因上诉人资金困难，无力支付土地款，被上诉人为了双方进一步合作，帮其融资，促进土地手续的办理。本案中导致停工的原因是上诉人不配合银行办理按揭手续，致使银行资金被压，并且对已购房者的备案不签字，导致购房者上访。另因为上诉人的其他项目施工资金不足，导致本案项目断电断水屡屡发生，无法正常施工。还有就是上诉人为了逼迫被上诉人帮其融资，处处设置障碍，致使联合开发合同无法正常进行，上诉人关于停工的上诉理由是不能成立的。4.在房产局协调后，上诉人不但不按协调方案解决购房者的问题和双方开发协议的问题，相反还强行施工，强拆售楼部，导致双方矛盾进一步恶化，所以上诉人要求解除合同没有事实依据，也不符合法律规定。被上诉人认为一审判决查明事实准确，请驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人润翔公司向法庭提交以下证据：证据一、（2014）成民初字第2532号民事判决书、起诉状及法院传票。证明：被上诉人在与上诉人签订房地产联合开发协议之初和履行过程中，因为资金短缺，在上诉人不知情的情况下分别向案外人借款4500万元的事实以及因为资金周转困难不能及时支付广告商小额广告费的事实。证据二、吴忠市房产管理局房产监察通知书及关于鑫地源世家11号、12号、13号楼检查情况及遗留问题各一份。证明：被��诉人由于资金短缺，不能继续工程建设，在2014年5月初已经停工，而且所建房屋存在质量问题。被上诉人鑫地源公司质证意见是：证据一，（2014）成民初字第2532号民事判决书的真实性予以认可，该证据能说明上诉人与被上诉人2012年11月25日签订的房地产联合开发补充协议中的内容，也就是被上诉人帮上诉人融资所涉及到的债务，也是因为上诉人资金不足，被上诉人才帮其融资的，上诉人的证明目的不能成立。起诉状及法院传票，关于张海英起诉梁建军、鑫地源公司的诉讼的真实性予以认可，但这是上诉人与被上诉人在签订房地产联合开发协议之初，为了帮上诉人融资办理土地手续所产生的一部分债务，对证明目的不予认可。关于广告公司的起诉状，不予认可，被上诉人并不知情。证据二、不属于新证据，且该证据只是说明了双方纠纷发生前该项目出现的一些问题��不能达到上诉人所要证明的目的。被上诉人鑫地源公司二审中未提交新的证据。本院认证意见是，证据一中的民事判决书及原告为张海英的起诉状，被上诉人对其真实性予以认可，本院对真实性予以确认。原告为宁夏吴忠市昌盛包装印刷有限公司的起诉状，是原告与上诉人之间的定做合同纠纷，与本案并无关联性。证据二，被上诉人虽不认可，但该证据反映出了涉案房地产开发项目的建设施工状况，对真实性予以确认。二审审理查明，一审查明的事实有相应证据证实，本院予以确认。另查明，因双方合作中产生纠纷，涉案房地产开发项目并未完全施工建设完毕，且部分房屋已经对外预售。吴忠市房产管理局就涉案房产地开发项目已向双方发出通知要求双方协商尽快复工。本院认为，上诉人润翔公司与被上诉人鑫地源公司签订的房地产联合开发协议及两份补充协议是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，应为有效合同。协议签订后，当事人均应按约履行自己的义务，但上诉人润翔公司并未按照双方协议约定及补充协议约定的时间办理涉案房地产项目的相关土地全部的使用权证，上诉人润翔公司已违反了双方协议的约定。上诉人润翔公司诉讼中认为在双方合作过程中因被上诉人不再按约定付款以及因双方不能协商解决其他争议，双方已无继续合作的基础，并且双方争议已损害到购房业主的利益，因此要求解除联合开发协议。但，上诉人润翔公司解除协议的要求并不符合双方所签订的协议中约定的解除条件，也不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同解除的法定条件，被上诉人鑫地源公司亦不同意解除协议。因此，上诉人润翔公司提出解除合同的诉讼请求不能成立，一审判决驳回其诉讼请求是正确��，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宁夏润翔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　苏永生代理审判员　　张　军代理审判员　　马春燕二〇一五年五月十九日书　记　员　　王利武本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理；（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法��重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后。当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼进行法律监督。关注公众号“”