（2015）扬民终字第01029号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-09-22
案件名称
南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司与龚艺物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司,龚艺
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第01029号上诉人（原审原告）南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司，住所地在仪征市真州镇仪化长江路以北老宁扬公路以南。负责人王爱平，经理。委托代理人陈明，南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司项目经理。委托代理人周静，南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司法律顾问。被上诉人（原审被告）龚艺，居民。委托代理人陈爱宏，江苏中立信律师事务所律师。委托代理人余小朝，江苏中立信律师事务所律师。上诉人南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司（以下简称瑞安物业仪征分公司）因与被上诉人龚艺物业服务合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2015）仪民初字第0104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。瑞安物业仪征分公司在一审中诉称，龚艺系怡华香缇丽舍小区17幢201室的业主，与我单位于2008年3月19日签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费按月缴纳，标准为每平方米0.3元/月。龚艺依约应缴纳相关的物业管理服务费，不按期缴纳，自逾期之日起按每日万分之五缴纳滞纳金。现龚艺拖欠物业管理服务费，经瑞安物业仪征分公司书面催要仍未交纳，故诉请法院判令龚艺立即给付2013年3月19日至2014年6月13日的物业管理服务费583元（0.3元/平方米/月×129.66平方米×15个月）、生活垃圾处理费135元（9元/月×15个月）、公摊水电费150元（10元/月×15个月）、滞纳金156.6元，合计4120元，并承担案件诉讼费用。龚艺在一审中辩称，1、瑞安物业仪征分公司是南京瑞安物业管理有限公司的分公司，主体不适格；2、瑞安物业仪征分公司物业资质已过期，其与龚艺签订的前期物业管理服务协议无效。即使协议有效，因其总公司与开发商香缇丽舍小区开发商扬州永泰房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同约定，合同期限至小区首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时终止，现首届业主大会已召开，业委会与仪征市众居物业管理有限公司也签订了物业服务合同，故南京瑞安物业管理有限公司与龚艺之间的物业服务合同关系已在2014年6月15日之后终止；3、2014年12月22日，瑞安物业仪征分公司进行催缴是事实，其已收到。龚艺的物业费确实从2013年3月19日开始没有缴纳，但2014年10月16日，业委会向全体业主发了通知，要求业主暂不缴纳物业费。即使龚艺的物业费未交，瑞安物业仪征分公司的主张也超过诉讼时效。4、对于滞纳金的计算应从催缴次日起计算，拉圾处理费用的收取没有依据，公摊水电费瑞安物业仪征分公司也未能提供该约定的依据，即使能提供也是无效的约定。所以瑞安物业仪征分公司的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。原审查明，龚艺系怡华香缇丽舍小区17幢201室的业主，其房屋建筑面积129.66平方米。2008年3月19日，瑞安物业仪征分公司与龚艺签订《前期物业管理服务协议》，约定瑞安物业仪征分公司为龚艺提供物业服务，物业管理服务费原则上按月缴纳，按建筑面积计收，标准为每平方米0.3元/月,小区道路及楼道公用照明电费及单元内照明等耗材费用由业主按户分摊。物业管理服务费主要用于物业管理人员工资、公共环境保洁、绿化、公共设备设施的日常养护和公共秩序的维护。龚艺应按时缴纳物业管理服务费和其他相关费用,不按期缴纳，自逾期之日起按每日万分之五缴纳滞纳金（水、电费滞纳金按本市公用事业部门规定执行）。合同签订后，瑞安物业仪征分公司为香缇丽舍小区提供了物业服务。2014年12月21日，瑞安物业仪征分公司将物业管理服务费等费用的催缴通知张贴于龚艺门口，次日又以挂号信的形式向龚艺进行书面催缴，龚艺予以签收。原审认为，瑞安物业仪征分公司虽系南京瑞安物业管理有限公司的分公司，但其已取得营业执照，有一定的组织机构和财产，属于民事诉讼法规定的其他组织，是本案适格原告。瑞安物业仪征分公司经营范围包含物业管理，其与龚艺签订的合同符合法律规定，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。瑞安物业仪征分公司提供的证据能够证明其已按约履行了物业服务义务，龚艺应按时缴纳物业管理服务费。对龚艺所持南京瑞安物业管理有限公司与建设单位签订的前期物业委托服务合同已终止，瑞安物业仪征分公司、龚艺不存在物业服务合同关系，瑞安物业仪征分公司诉讼请求应予驳回的主张。本院认为，龚艺已自认南京瑞安物业管理有限公司与建设单位签订的前期物业委托服务合同终止时间为2014年6月15日之后，在此之前瑞安物业仪征分公司、龚艺之间存在物业服务合同关系，瑞安物业仪征分公司有权主张物业服务费，故龚艺的抗辩意见，依法不予采信。对瑞安物业仪征分公司诉讼请求的诉讼时效问题，原审认为，瑞安物业仪征分公司要求龚艺给付2013年3月19日至2014年6月13日的物业管理服务费583元（0.3元/平方米/月×129.66平方米×15月），并未超出法律规定的诉讼时效期间，原审予以支持。对该期间的公摊水电费，双方在合同中约定按实际发生额分摊，并由瑞安物业仪征分公司每年单独公布，但瑞安物业仪征分公司未提供充分证据证明其已单独公布该账目，也未提供该费用的实际发生数额，故不予支持。对该段时间的生活垃圾清运费，双方已在合同中约定，物业管理服务费主要用于物业管理人员工资、公共环境保洁、绿化、公共设备设施的日常养护和公共秩序的维护，该项费用已包含在物业管理服务费的公共环境保洁中，故不予支持。虽然龚艺未按时缴纳物业服务费，但依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，瑞安物业仪征分公司应向被告书面催缴，而瑞安物业仪征分公司向被告发出书面通知是在2014年12月21日，其通知中已明确龚艺应于通知发出之日起十日内缴纳，故滞纳金应自龚艺收到催缴通知之日起十日开始计算，即自2015年1月1日起计算。该时间已超出瑞安物业仪征分公司主张滞纳金的期间，故不予支持。综上，原审依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告龚艺于判决生效之日起10日内给付原告南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司2013年3月19日至2014年6月13日的物业管理服务费583元。二、驳回原告南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由龚艺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。判决后，瑞安物业仪征分公司不服向本院提起上诉称：1、瑞安物业仪征分公司要求龚艺给付2013年3月19日至2014年6月13日期间的物业管理服务费，但根据原审法院在另案中对瑞安物业仪征分公司的总公司与仪征香缇丽舍小区业主委员会委托合同纠纷一案所作出的判决，能够认定物业合同终止时间为2015年1月1日。表明2014年6月13日后至2015年1月1日期间瑞安物业仪征分公司仍与龚艺仍存在物业服务合同关系，瑞安物业仪征分公司虽未主张2014年6月13日至2015年1月1日期间的物业管理服务费，对此，原审法院应当进行释明，瑞安物业仪征分公司可变更诉讼请求，以避免就同一理由再次诉讼。2、瑞安物业仪征分公司要求龚艺支付生活垃圾处理费及公摊水电费符合合同约定，同时，瑞安物业仪征分公司向龚艺收取生活拉圾处理费也是依照依征市人民政府颁发的《仪征市城市拉圾处理费管理办法》进行收取。公摊水电费也是瑞安物业仪征分公司在为龚艺提供物业服务中实际发生的费用，应由其承担。原审没有支持上述两笔费用，没有依据。综上，请求二审法院查明事实，依法支持瑞安物业仪征分公司的上诉请求。二审中，瑞安物业仪征分公司提供了江苏华舜实业有限公司社区收费服务中心于2015年5月14日出具的证明一份。内容为：仪征化纤收费专用收据票号0015066，香缇17－1单元。2012年10月20日，购电100度，单价0.47元，金额47元，是我单位代仪化公司收取，款已上缴仪化公司。以证明江苏华舜实业有限公司社区收费服务中心代仪化公司向瑞安物业仪征分公司收取电费47元。龚艺质证意见为：该证据与本案无关联性，对本案没有证明作用。龚艺辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审中，双方争议的焦点为：一、瑞安物业仪征分公司主张的物业管理服务费已超过诉讼请求范围能否得到支持；二、瑞安物业仪征分公司要求龚艺支付生活垃圾处理费、公摊水电费能否得到支持。关于争议焦点一，本院认为，瑞安物业仪征分公司主张的物业管理服务费已超过诉讼请求范围，依法不能得到支持。理由：瑞安物业仪征分公司认为，其为龚艺提供的物业服务已超过合同约定期限，虽在原审中没有主张超过合同约定期限的物业服务费，但原审有向其释明的义务，并对该主张予以支持。原审对该案的审理应以瑞安物业仪征分公司的诉讼请求为限，超出诉讼请求的部分不属原审审理范围。瑞安物业仪征分公司对自己向龚艺提供的物业服务期间应当明知，如何主张物业管理服务费系对自己权利的处分，并非法院释明范围。况且，瑞安物业仪征分公司在原审中并未就此增加诉讼请求，现其在二审中要求龚艺按实际服务期间交纳物业管理服务费，依法不能得到支持。关于争议焦点二，本院认为，瑞安物业仪征分公司要求龚艺支付生活垃圾处理费、公摊水电费依法不能得到支持。理由：瑞安物业仪征分公司与龚艺之间存在物业服务合同关系，瑞安物业仪征分公司向龚艺提供物业管理服务，龚艺依照合同约定负有交纳物业管理服务费用的义务。本案中，瑞安物业仪征分公司除向龚艺主张物业管理服务费用外，还向龚艺另行主张生活垃圾处理费用，因合同中对生活垃圾处理费并无约定，况且，瑞安物业仪征分公司以合同中约定的装修垃圾清运费为据，要求龚艺支付生活垃圾处理费用，依法不能得到支持。再从合同约定来看，物业管理服务费主要用于物业管理服务人员工资、公共环境保洁、绿化、公共设备设施的日常养护和公共秩序的维护。故应认定瑞安物业仪征分公司主张生活垃圾处理费应当包含在物业管理费之中，瑞安物业仪征分公司不得再行收取生活拉圾处理费用。关于瑞安物业仪征分公司主张公摊水电费用，合同对此约定为公用照明电费，按实际发生额分摊。因瑞安物业仪征分公司并未对公用照明实际发生额以及如何分摊提供证据予以证明，故其上述主张不能得到支持。综上，一审认定清楚，适用法律正确，本院依法应予维持。瑞安物业仪征分公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由瑞安物业仪征分公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 宦广堂审 判 员 黄宝生代理审判员 李春艳二〇一五年五月十九日书 记 员 喻彬蓉附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：