（2014）惠东法稔民初字第262号

裁判日期: 2015-05-19

公开日期: 2015-09-14

案件名称

罗榕带诉惠州市家家福农业开发有限公司农业承包合同纠纷一审民事判决书

法院

惠东县人民法院

所属地区

惠东县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗榕带,惠州市家家福农业开发有限公司,惠东县铁涌镇大村村民委员会

案由

农业承包合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条

全文

广东省惠东县人民法院民事判决书（2014）惠东法稔民初字第262号原告：罗榕带，男，1953年11月20日出生，汉族，香港居民。委托代理人：宋仕东，广东标远律师事务所律师。被告：惠州市家家福农业开发有限公司。法定代表人：刘桂香，经理。委托代理人：朱辉扬，广东点津律师事务所律师。委托代理人：杨官周，男，1953年12月25日出生，广东省惠东县人。第三人：惠东县铁涌镇大村村民委员会。原告罗榕带诉被告惠州市家家福农业开发有限公司、第三人惠东县铁涌镇大村村民委员会农业承包合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗榕带及其委托代理人宋仕东、被告惠州市家家福农业开发有限公司的委托代理人朱辉扬、杨官周到庭参加诉讼，第三人惠东县铁涌镇大村村民委员会经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗榕带诉称：1993年8月，原告罗榕带经法定程序承包经营铁涌镇大村村委会的位于某荒埔地约84亩的果场土地。1994年7月起，原告在该土地上种植龙眼树、荔枝树等果树。2002年7月3日，原告与铁涌镇大村村委会签订《征地办砖厂协议书》，约定：原告与大村村委会合股对上述土地进行开发经营。协议经法定程序通过后，铁涌镇法律服务所对该协议出具了合法性证明。但该协议后来没有履行。2003年，原告在上述土地上种植了约100棵沉香树、130棵桉树等。2003年1月16日，原告与铁涌镇某管理所签订《承包鱼塘协议书》，由原告承包经营位于黄坑水库侧边面积约80亩鱼塘及附着物。2012年3月14日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定上述土地、位于铁涌某加油站在内的约20亩土地，以及上述鱼塘转包给被告，合同期为20年，加油站及果园项下的土地租金前10年为每年80000元，后10年为每年130000元，鱼塘及附着物租金前10年为每年30000元，后10年为每年50000元，付款方式是加油站及果园租金于每年3月份前付清，鱼塘租金于每年7月份付清。合同生效后，被告一直未进行过任何经营开发，反而从第一年开始就拖欠租金。2012年，被告支付加油站及果园租金50000元，拖欠30000元。2013年，被告支付加油站及果园租金60000元，拖欠租金20000元。2014年，被告拖欠加油站及果园租金80000元，拖欠鱼塘租金30000元。以上共计160000元。2014年3月，原告经他人告知，被告派人将原告所有的约100棵沉香、130棵桉树偷偷挖走变卖，并侵吞了变卖所得款项。原告到现场查看后向公安机关报案。经铁涌镇司法所多次调解，被告承认挖取沉香树变卖的事实，但拒绝赔偿原告。为此，原告提起诉讼。原告认为，双方签订的租赁合同是合法有效的，对双方均有约束力，被告严重拖欠租金及侵害原告财产的行为构成根本违约，导致原告对被告完全失去了信任，双方失去了合作的基础，双方的租赁合同应该解除，被告应当承担清偿所欠租金的义务。原告请求判决：1、解除原、被告签订的《租赁合同》。2、被告向原告支付2012年租金30000元、2013年租金20000元、2014年租金110000元共160000元。3、被告支付2015年租金80000元。4、本案诉讼费由被告负担。被告惠州市家家福农业开发有限公司辩称：1、双方签订的合同有效，实际履行了二年多，我公司投入了装修费、人工费、材料费等达600000元，合同不能随意解除。2、我公司一直积极履行支付租金的义务。2014年3月，原告故意拒收我公司按合同支付给原告的租金80000元，企图制造我公司拖欠租金的事实，以此为借口解除合同。双方到铁涌镇司法所调解，原告仍然拒收，司法所可以证明。我公司只好在2014年4月16日到惠城区公证处申请对向原告快递《关于督促罗榕带先生收取2014年租金的函》一事进行保全证据公证。原告接函后仍然表示拒收租金，执意要解除合同。2014年7月，我公司按约定支付鱼塘租金，但原告同样表示拒收，目的就是要解除合同。3、我公司积极履行支付租金义务的具体情况。2012年签订合同后，我公司交了当年的租金，其中现金有两次，一次是25000元，另一次是35000元，共60000元，均由原告委托的林某忠代收并写收据。加油站及果园的另外20000元租金，原告同意在吴某成承租部分的租金抵扣。故第一年的租金是付清的。2013年，我公司支付的租金是60000元，加上吴某成的租金20000元进行抵扣，也是付清的，原告本人在出具的收条中明确收到我公司2013年度全年的全部物业租金。2013年7月，鱼塘交付使用，我公司开始交付租金，经计算，鱼塘面积只有62亩，少于合同约定的84亩，由此，双方另签《协议书》，将鱼塘租金前10年每年30000元改为23250元，后10年每年50000元改为38750元，2013年8月20日，我公司通过工商银行转账支付2013年度鱼塘租金。2014年3月、7月，我公司依约支付租金，但原告开始反悔，为解除合同拒收租金。4、我公司没有侵害原告财产的行为。我公司因发展需要，将承租果园内原有树木、青苗移走，是合同赋予的合法权利，并非侵害原告财产。5、原告存在以下违约行为：合同签订后，原告未立即将合同范围内的全部房屋、土地交给我公司使用，至今仍拒绝将原加油站内的房屋的二、三层交付给我公司。原告至今未按合同约定向我公司提供所出租房屋、土地的权属证明。原告出租的原加油站及土地为约20亩，但事实远未达到。出租给我公司的80亩果园，只有一个村委会证明，没有其他合法手续。鱼塘面积远少于合同约定，且有电线杆未迁移，影响我公司的使用。6、我公司在合同签订后，积极组织生产经营活动：在原加油站投入装修资金600000元，我公司与吴某成签订合作种植金银花中草药项目，投入200000元，我公司与他人合作在果园内种植名贵苗圃园等，投入不下200000元。以上均是由于原告的违约、干扰，造成我公司无法进行下去，造成巨大经济损失，更为恶劣的是被告承租的加油站已在2014年11月9日被原告强行锁门霸占，无法使用。综上所述，双方签订的合同应继续履行，原告立即停止破坏我公司生产经营的行为，将出租的全部房屋、土地交付我公司使用，对2014年度及今后的租金，按双方约定数额履行。请求驳回原告的诉讼请求。第三人惠东县铁涌镇大村村民委员会未到庭应诉，未提交答辩意见和证据。经审理查明：原告罗榕带原系惠东县铁涌镇某村村民，于1993年8月承包第三人惠东县铁涌镇大村村民委员会果场，面积为80亩。1999年3月，原告在铁涌镇开办惠东县某加油站，办理了营业执照和加油站的国土使用证。2003年1月16日，原告与惠东县铁涌某管理所签订《承包鱼塘协议书》，约定原告承包位于黄坑水库边鱼塘，面积约80亩，承包期限60年，从2013年6月1日起至2073年6月1日止，承包金额60年共40000元，协议签订日一次性付清。协议书约定承包期间，原告有权将鱼塘出租转包给他人。被告惠州市家家福农业开发有限公司系经注册成立的自然人独资有限责任公司，经营范围：农业开发、农业技术开发、农作物种植等。成立日期2011年11月3日，经营期限至2041年11月3日。2012年3月14日，原告罗榕带（乙方）与被告惠州市家家福农业开发有限公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方承租乙方的加油站、鱼塘、果园，租赁期限20年，加油站及果园从协议签订之日起计算，鱼塘从2013年7月1日起计算；加油站及果园的前10年租金为每年80000元，后10年租金为每年130000元，于每年3月支付完毕，鱼塘租金前10年为每年30000元，后10年为每年50000元，于每年7月支付；在租赁期限内，甲方有经营开发自主权，可依自身项目发展需要对加油站及果园、鱼塘进行全面、完整的开发利用，如甲方对加油站及原有房屋进行改动，需征得乙方同意；在租赁期限内，甲方可自行将加油站、果园、鱼塘进行联营、转租、抵押等；在租赁期限内，甲方将上述加油站、果园、鱼塘转租给第三人经营的，须在转租后五天内通知乙方；等等。该合同对违约责任未作约定。合同签订后，双方履行合同的义务，原告将上述加油站及果园交给被告管理、使用，被告支付租金给原告。在加油站旁边一块土地上，吴某成向原告租赁一块土地作种植使用，租金为每年18000元。原告与被告在签订合同时，对吴某成承租部分未作任何约定。2014年3月25日，原告称其在上述果园内种植的沉香、桉树被被告的工人杨官周挖取，与被告发生争议。此事经铁涌派出所、铁涌司法所调解未果。由于双方发生争议，原告拒绝收取2014年度租金，被告于2014年4月16日致函原告，要求原告于2014年4月20日到被告公司领取租金80000元，逾期将到惠州市惠城公证处办理提存。该函通过惠州市惠城公证处公证送达该函件。原告收函后未作处理，后来向公证处询问，被告未将租金80000元提存，为此，双方再次发生争执。2014年6月、7月，铁涌司法所多次主持双方进行调解，但双方分歧较大，有关挖取树木和支付租金事宜均未得到处理。原告于2014年10月16日提起诉讼，提出上述诉称中的请求。关于2012年度租金支付情况，原告主张被告只交了50000元，拖欠30000元。被告主张现金支付了60000元，另有20000元是以吴某成租金抵扣。原告于2014年3月25日在铁涌派出所的询问笔录中称：（被告）在签订合同后的第一年交于我60000元租金。关于2013年度租金支付情况，原告主张被告只交了60000元，拖欠20000元。被告主张支付现金60000元，另有20000元以吴某成租金抵扣。原告于2013年4月25日出具的收条记载：兹收到惠州市家家福农业开发有限公司交来2013年全年罗榕带惠东铁涌全部物业的租金60000元。2013年7月3日，原告将鱼塘交付被告使用，双方对鱼塘租金作了变更，确认前10年租金为每年23250元，后10年租金为每年38750元。被告支付了当年鱼塘租金给原告。关于2014年度租金，双方确认当年的全部租金均未支付。由于双方进行诉讼，被告也未交纳2015年度的加油站及果园租金。关于被告承租后的投资经营情况，本院组织双方到现场进行勘查。情况如下：加油站两栋楼现由原告控制，只在第一栋楼一楼的一个房间可以看到被告公司的牌子和办公桌。两栋楼后面的空地，是原告种植的一些果树，再后面是吴某成经营的金银花种植园。对此，被告主张是其与吴某成合作种植的，提交合作协议为据。80亩果园内基本是原告原来种植的果树，未见被告的投资建设。鱼塘有大小鱼塘若干个，部分鱼塘正在建设，建成养鹅房两间，鱼塘原有瓦房曾进行过装修。被告主张这是合作方杨某某进行施工，提交其与杨某某签订的合作开发鱼塘合同为据。被告还主张其与深圳某有限公司河南省分公司合作，对承租地进行投资建设，提交了其与该公司的建设工程总承包合同为据。原告对被告提交的证据均不予认可。本院主持双方进行调解，被告表示可以支付租金，合同继续履行，但数额要抵扣吴某成的租金，还要求原告搬出加油站楼房。原告不同意抵扣吴某成租金，也不同意搬出加油站楼房。双方未能达成一致意见。以上事实，有原告提交的民事起诉状、身份证、证明、营业执照、国土证、协议书、证明书、租赁合同、询问笔录、调解笔录，被告提交的询问笔录、收条、协议书、公证书及本院庭审笔录等在卷为据。本院认为：原告罗榕带将自己承包的果园、鱼塘和自己名下加油站整体出租给被告惠州市家家福农业开发有限公司，双方签订的《租赁合同》，是双方真实自愿的意思表示，对双方有法律约束力。关于租金的支付和拖欠情况，评判如下：原告在2014年3月25日向铁涌派出所报案时，自称被告在第一年支付租金是60000元，而在本次起诉中却主张支付50000元，因原告在派出所报案时未受任何因素影响，是自然陈述，其所作的支付租金的陈述应是真实的，而在起诉中主张的租金已有主观意志和众多因素的影响，不能推翻其在派出所的陈述，故本院认定被告支付2012年的租金是60000元。被告主张其支付的租金以吴某成支付的租金作为抵扣，由于吴某成是向原告承租土地的，合同在原告手中，原、被告在签订合同时，对此未作约定，故被告要求进行抵扣，没有证据证明，本院不予采纳。原告在2013年4月25日的收条中记载收到被告交来的全部租金60000元，并未注明已抵扣吴某成的租金，但可以证明原告收取被告全部租金。原、被告确认2014年的租金未支付，现2015年加油站及果园的租金也到期。据此，本院认定被告拖欠原告的租金是：2012年20000元，2014年103250元，2015年加油站及果园租金80000元，合计203250元。关于违约情况，评判如下：双方因果园内沉香、桉树被挖取而产生争议，随后被告要求支付2014年租金受到原告的拒绝，被告委托公证处对要求付款的函件进行公证送达，表明被告有诚意支付租金。在原告不予接受后，被告却未将租金委托公证处提存，其做法错误的。在诉讼过程中，本院主持调解时，被告表示可以支付租金，只是数额达不到原告的要求而未达成一致意见。对此，本院认定2014年租金未能支付是事出有因，双方均负有一定责任。关于合同是否解除的问题。首先，从合同条款来看，双方没有约定合同解除的条件，在诉讼过程中，双方各执己见，无法达成解除合同的一致意见。其次，从法律条款来看，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同的条件，其中第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”也就是指一方当事人存在根本违反合同的行为。被告拖欠2012年度的租金20000元，是因要求抵扣吴某成的租金造成的，当时原告并没有要求被告立即支付，原告是有过错的。而2013年度的租金已付清，有收条为据，原告却认为被告拖欠租金20000元，是不当的。在2014年，双方因挖取沉香一事导致发生争议，原告拒不收取租金是不对的，被告未将租金提存到公证处，也有过错。可见，双方在履行合同过程中都有过错，被告不存在根本违反合同的行为。第三，在本院主持的调解中，被告多次要求支付租金，只是因为吴某成的租金是否抵扣问题造成无法支付，被告均表现出履行合同的诚意。因此，本案合同不存在解除条件，应当继续履行。综上，原告诉请判决被告支付拖欠的租金，理由成立，予以支持，但租金计至2015年4月为203250元。原告请求支付租金240000元，不予支持。原告诉请判决解除合同，理由不足，不予支持。第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响案件审理，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告惠州市家家福农业开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告罗榕带支付截止到2015年4月的租金203250元。二、驳回原告罗榕带的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由罗榕带负担2450元，被告惠州市家家福农业开发有限公司负担2450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审　判　长　杨　志　立审　判　员　黄　新　娣人民陪审员　林　小　华二〇一五年五月十九日书　记　员　刘振尧(代) 来源：