（2015）兵八民再字第6号

裁判日期: 2015-05-19

公开日期: 2015-05-25

案件名称

石河子开发区天成裕隆房地产开发有限公司与陈泉昕、霍昱杉、张映辉商品房预售合同纠纷案再审民事判决书

法院

新疆生产建设兵团第八师中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

石河子开发区天成裕隆房地产开发有限公司,陈泉昕,霍昱杉,张映辉

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兵八民再字第6号申请再审人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：石河子开发区天成裕隆房地产开发有限公司。住所地：石河子开发区东五路******号。法定代表人：宁丽。委托代理人：张君，新疆双信律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：陈泉昕（曾用名：陈章洪），男，1964年3月14日出生。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：霍昱杉（曾用名：霍生艳），女，1971年3月24日出生。委托代理人：陈泉昕，男，1964年3月14日出生。一审被告：张映辉，男，1964年4月27日出生。申请再审人石河子开发区天成裕隆房地产开发有限公司（以下简称天成裕隆公司）为与被申请人陈泉昕、霍昱杉、一审被告张映辉商品房预售合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2013）石民初字第0624号民事判决和本院（2013）兵八民一终字第377号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院申请再审。该院于2014年11月15日作出（2014）新兵民申字第00132号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人天成裕隆公司的委托代理人张君、被申请人陈泉昕、被申请人霍昱杉的委托代理人陈泉昕、一审被告张映辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年1月31日，原告陈泉昕、霍昱杉向石河子市人民法院提起诉讼称：自2008年至2010年间，被告天成裕隆公司经营资金紧缺，通过其总经理张映辉向原告多次借款，被告一直没能偿还。后经双方协商，被告提出用所建房屋抵账。双方遂于2010年9月13日签订一份商品房预售合同，合同约定被告天成裕隆公司将其开发的位于石河子市6小区26栋211号房屋一套出售给原告，交房日期为2010年10月30日前。由于是以欠款抵房款，双方在合同第六条第一款确定原告2010年9月13日付房款480000元。合同签订后，被告将该合同送房产局登记备案。原告向相关部门缴纳了契税和房屋维修基金。但是到交房日期，由于被告公司内部股东产生矛盾，被告拒绝向原告交付房屋。经原告多次催促无果，现诉至法院，要求被告履行合同义务，向原告交付石河子市6小区26栋211号房屋一套，由被告赔偿延迟交房给原告造成的损失58752元（480000元×5.1‰×24个月，2010年10月至2012年10月），诉讼费、送达费由被告承担。被告天成裕隆公司答辩并反诉称：与原告签订商品房预售合同是事实，但由于原告没有向我公司交纳480000元房款，故我公司不同意向原告交付房屋，并反诉要求解除与原告的商品房预售合同，由原告承担违约金4800元（480000元×1%），并由原告承担本案全部诉讼费用。一审被告张映辉辩称：原告所述全部属实。我公司在经营困难时借过原告及其朋友2000000元，由于原告帮我公司度过难关，我公司决定给原告卖一套价格优惠的房子，用借款折抵房款，且原告房款已交清是事实，但是否是480000元房款我不清楚，约定好以后，由公司的法定代表人宁丽与原告签订了预售合同，然后去房产局办了手续。原告既然已经交了契税，天成裕隆公司就应当将房子给付原告。我个人系履行职务行为，应当驳回原告对我个人的诉讼请求。原告针对被告天成裕隆公司的反诉答辩称：由于我们的房款在先期双方的交往过程中已经以借款的形式支付给了被告，被告也实际使用了，才和我们签订了商品房预售合同，而且合同中已经明确签订合同之日房款已清，被告才去房产局备案登记，否则我们的契税和维修基金是交不进去的。因此，应当驳回被告天成裕隆公司的反诉请求。石河子市人民法院一审查明：2010年，被告天成裕隆公司因资金紧张、经营困难，其总经理张映辉向原告及其朋友借款2000000元用于公司经营，但未给原告出具借条。后公司陆续偿还部分借款，其中2010年5月17日还款100000元。2010年9月13日，被告天成裕隆公司与原告签订商品房预售合同一份，该合同约定，被告天成裕隆公司预售给原告建筑面积为180.57平方米的商品房一套，栋号为石河子市6小区26栋211号，单价2658.25元／平方米，房屋总价款为480000元，付款方式为2010年9月13日一次性付款，交房日期为2010年10月30日前。买受人逾期付款的违约责任：逾期交款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。经出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订次日，被告天成裕隆公司将该合同在房产局进行了备案登记。原告于2010年10月9日交纳了契税和维修金。同年10月30日，交房期限届满，虽然原、被告签订合同时该房屋已经完工，但被告一直未向原告交房。原告向被告主张房屋未果，遂起诉来院。另查：被告张映辉以天成裕隆公司的名义向原告借款没有给原告出具借条，其所借款项均交到公司财务上。后因原告向被告张映辉索要借条，被告张映辉遂向被告天成裕隆公司索要借条。2011年1月至4月，被告天成裕隆公司陆续给被告张映辉出具了七张借据，总金额为973900元。此借条中既包含借原告的款，也包含借原告朋友的款。石河子市人民法院一审审理认为：本案的争议焦点是，原告是否向被告天成裕隆公司交纳了480000元的购房款？原、被告双方究竟谁构成违约？违约损失如何承担？被告张映辉是否应当承担责任？被告天成裕隆公司因资金困难向原告借款，一直未能还清借款。后其采用以房抵款的方式减少借款债务，符合公司的实际情况。在此基础上与原告签订了商品房预售合同，该合同系双方在平等自愿，协商一致的基础上达成的，因不违反法律、行政法规的禁止性规定，具有法律效力。由于被告天成裕隆公司在签订商品房预售合同时仍然欠原告借款，故合同约定的付款时间在签订合同的当日，也符合以房抵款的事实情况。加之合同签订的次日被告天成裕隆公司即在房产局为原告购买的房屋进行了备案登记，而原告也顺利缴纳了契税和维修基金。由此可以认定，原告给被告天成裕隆公司的借款中有480000元折抵了房款，被告天成裕隆公司对该行为认可并予以了备案登记。因此，在原告已经足额履行付款义务的情形下，被告天成裕隆公司应当按照合同的约定向原告交付房屋。因该房屋在双方签订合同时已经完工，故被告应当按照合同约定的期限履行交房义务。逾期不交，构成违约，其依法应当向原告承担违约责任。原告要求被告天成裕隆公司履行交房义务并承担违约责任的请求该院予以支持。原告要求按照同期银行贷款利率计算违约损失亦符合法律规定。被告天成裕隆公司主张原告未交房款，应当解除合同的请求与事实不符，于法无据，该院不予支持。鉴于原告的房款已经交清，其不构成违约，被告天成裕隆公司要求原告承担违约责任的请求，该院也不予支持。由于被告张映辉系被告天成裕隆公司的工作人员，其为了公司经营与原告发生的往来均系职务行为。故原告要求其承担责任的请求该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、被告石河子开发区天成裕隆房地产开发有限公司向原告陈泉昕、霍昱杉交付石河子市6小区26栋211号住宅房；二、被告石河子开发区天成裕隆房地产开发有限公司赔偿原告陈泉昕、霍昱杉损失58752元（480000元×5.1‰×24月，2010年11月至2012年10月）；上述两项被告石河子开发区天成裕隆房地产开发有限公司于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告陈泉昕、霍昱杉对被告张映辉的诉讼请求；四、驳回被告石河子开发区天成裕隆房地产开发有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费1268元，送达费90元，合计1358元（原告已预交），由被告天成裕隆公司负担，与前款一并向原告支付。反诉案件受理费50元，由被告天成裕隆公司负担（已交）。上诉人天成裕隆公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院事实审查不清，导致判决错误。1、本案是商品房买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人于2010年9月13日签订了商品房预售合同，房屋总价款为480000元，在合同中双方约定了付款时间、交房时间及违约责任。按照双方所签订的合同第七条第一款第二项的规定：买受人没有将房款按照约定的时间缴纳，逾期超过30日，出卖人有权解除合同。合同签订后，被上诉人没有给付上诉人房款，上诉人当然不能给房。被上诉人没有付房款却要上诉人给房，没有任何根据。2、被上诉人在一审时声称房款已付，是以给上诉人公司的借款抵房款，被上诉人作为主张方应提供证据证实借款金额、还款金额。因为被上诉人没有付款，也没有以借款抵房款的事实，所以被上诉人无法出具任何证据。一审法院仅凭被上诉人在签订合同后缴纳了契税和维修基金就推断被上诉人缴纳了480000元房款实在不公，也违背了以事实为依据，以法律为准绳的基本原则。3、上诉人给另一被告张映辉所出具的借据只能证实上诉人与张映辉之间的借贷关系，不能证实上诉人与被上诉人之间有借贷关系。4、上诉人与被上诉人签订合同后，将该房在房产局登记备案是守约行为，也是义务，因为合同约定的付款时间是签订合同的当日。把守约方的守约行为作为被上诉人未违约的推断依据，实属错误。综上，请求二审法院撤销原判第一、二、四项判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；支持上诉人一审反诉请求；判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人陈泉昕、霍昱杉提供书面答辩意见称：1、上诉人与被上诉人签订合同是以上诉人欠款和以欠款折抵房款为前提的，上诉人称“被上诉人未支付房款”不是事实。借款和房款均是债务，双方约定抵偿并不违反法律规定。一审判决以此确认该支付方式是正确的。2、被上诉人缴纳房款的方式是上诉人的全部股东一致同意的。合同是由董事长宁丽亲自签订并在房产局备案，并且公司出具了全部手续，让被上诉人办理了全部购房手续。公司总经理张映辉在一审庭审中当庭陈述以借款抵房款的过程并提交了公司内部出具的票据进行了说明，确认了被上诉人的款项已经缴纳到公司的事实。至于公司财务对该借款如何处理，并不影响该款项缴付到公司的事实。应当由上诉人公司内部自行解决，但是却不能对抗被上诉人已经付款的事实。3、上诉人最困难的时候由公司股东、总经理张映辉出面向被上诉人借款进行房地产开发，事后又以开发的房屋抵偿借款，这一系列的行为均是法人行为。现在上诉人因股东之间产生纠纷，便不认可以往的行为，并将总经理张映辉的职务行为视为个人行为，该做法既违反了诚实信用原则，也是违约行为。一审判决将借款和出售房屋认定为公司行为，并判由公司承担责任是正确的。综上，一审判决认定事实和适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审被告张映辉提供书面意见称：1、上诉人称被上诉人未付房款不是事实。由于上诉人经营缺少资金，由我出面向被上诉人和其朋友借款几百万用于公司运营。借款到期后无法偿还，就和被上诉人协商用上诉人开发建设的房屋抵偿借款。当时和被上诉人算账后除了抵房款还欠被上诉人100000元，公司又偿还了100000元借款。以上借款都是我经手的，款都交到了公司财务，用于公司的经营活动。我是公司主管经营的总经理，我的行为是职务行为，不是个人行为。2、借款当时没有给被上诉人开收房款票据的原因是：（1）因为公司向被上诉人和其朋友借款几百万，陈泉昕提出房价应当再优惠一些，我告诉他要再优惠要经股东会研究，所以没有开票。（2）陈泉昕提出房屋产权要办到其妻子个人名下，怕和合同不一致，所以票据也没有及时开具。（3）后来公司股东之间发生了纠纷，公司印鉴被宁丽收去，无法给陈泉听开具票据，就一直拖延到现在。责任在公司而不在陈泉昕本人。3、公司在最困难的时候得到了被上诉人陈泉昕的帮助，以房屋抵借款也是公司的决定。现在上诉人因为股东之间产生纠纷，便不认可以往张映辉代表公司的职务行为是不对的。一审判决将借款和出售房屋认定为公司行为，并判由公司承担责任是正确的。综上，一审判决认定事实和适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明：上诉人除对一审查明“2010年，被告天成裕隆公司因资金紧张经营困难，其总经理张映辉向原告及其朋友借款2000000元用于公司经营，但未给原告出具借条。后公司陆续偿还部分借款，其中2010年5月17日还款100000元”的事实有异议外，对其他事实无异议；被上诉人及一审被告对一审法院查明的事实无异议。二审中，被上诉人称给一审被告借款均未出具借条。借款中有一部分是现金支付，另一部分是通过银行打款给张映辉及张映辉指定的其他人。为证明给张映辉代表的上诉人借款，被上诉人提供了通过银行向张映辉交付借款的部分凭证7份，上诉人认为该支付凭证不能证明被上诉人向上诉人借款，且打款时间距购房时间达两年之久。2009年公司成立一年多财务已经非常规范，即便存在借款也是张映辉的个人行为，与上诉人公司无关。张映辉对被上诉人提供的银行存取款凭证无异议，并称被上诉人的借款是其和被上诉人一起交到上诉人财务，因为答应给被上诉人优惠销售房屋，故未向被上诉人出具借条。加之优惠向被上诉人出售的房屋价格也未确定，所以也未向被上诉人出具收条。二审中，上诉人为证明公司借张映辉的987000元借款已清偿，提供了张映辉在上诉人公司经手的支付款和借款记账凭证。张映辉对记账凭证的真实性无异议，认为与本案无关联性。并称其当时作为公司总经理，主管公司财务，账目都是由其签字批准支出。而且很多账目反映的都是支付备用金，不能证明公司向其还借款。张映辉作为公司总经理，在公司最困难的时候，向被上诉人及他人借款用于公司运营，其行为代表上诉人系履行公司职务行为。上诉人以优惠出售房屋的形式抵偿被上诉人借款事实存在，上诉人不能因为公司内部股东纠纷就否认一切。被上诉人对记账凭证的真实性和与本案的关联性均不认可。同时张映辉为证明上诉人内部纠纷提供了召开股东会的紧急通知及股东会议纪要，上诉人认为该证据与本案无关，属公司内部问题。被上诉人则认为不能因为上诉人内部出现问题就不履行房屋销售合同的交房义务。二审另查：上诉人法定代表人宁丽在本案一审庭审时认可和被上诉人关系很好，是因为被上诉人给公司借款2000000元，支持了公司，公司很感激。现在借款还没有还清，借款本息合计2900000元左右，法院还在执行。经询问，被上诉人称向上诉人借款2000000元系其介绍朋友彭文村出借。该借款因到期未还，彭文村已通过诉讼解决。被上诉人所主张的480000元借款系张映辉另外所借，与彭文村出借的2000000元无关。被上诉人提供本院（2011）兵八民二初字第27号生效民事判决书佐证。本院二审认为：上诉人与被上诉人对双方形成的商品房预售合同关系及合同效力均无异议。双方争议的焦点为：本案是否存在二被上诉人以借款抵付上诉人房款的事实。根据查明的事实，张映辉在任上诉人公司总经理期间，因为公司运营资金缺乏，通过被上诉人介绍向他人借款，最终由上诉人予以还款的事实，有本院生效判决确认并执行。由此表明，张映辉在公司运营期间，确有代表上诉人向他人借款的事实存在。上诉人主张公司财务规范，不存在张映辉代表公司对外向他人借款的上诉理由不能成立。被上诉人主张向张映辉代表的上诉人借款，不仅有其向张映辉及张映辉指定的其他人打款的银行凭证，而且张映辉本人也承认向被上诉人借款的事实，并提供上诉人出具的借款金额为973900元的7张借据，承认其中包含被上诉人出借的480000元。由此可见，被上诉人主张向上诉人借款480000元的事实成立。从上诉人和被上诉人签订的商品房预售合同内容来看，合同中约定的付款时间为2010年9月13日，购房总价款480000元一次付清。付款时间为签订合同的当日。如果不存在以借款抵付房款的情形存在，那么上诉人首先应当提供证据证明其已向被上诉人偿还了借款480000元，然后才有权主张被上诉人因未付房款要求解除商品房预售合同。因上诉人提供的证据系公司运营财务支出账目，即不能证明已偿还被上诉人借款，也不能证明偿还张映辉给上诉人的借款。况且依据上诉人将双方签订的商品房预售合同交房产管理部门备案，并在没有开具购房发票的情形下安排被上诉人于2010年10月9日交纳了所购房屋的契税和维修基金的事实，充分证明了二被上诉人主张以借款抵付上诉人房款的事实存在。既然被上诉人已经付清了购房款，上诉人应当履行交付房屋给被上诉人的义务。同时，上诉人要求解除合同的上诉请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1269元，由上诉人负担（已交纳）。天成裕隆公司不服本院二审判决，申请再审称：被申请人提供的7份打款凭证打款时间距购房时间达两年之久，且一审被告张映辉和被申请人对借款的交纳及房款的支付多次陈述存在矛盾，不能证实被申请人借给申请再审人款项的事实。事实上，被申请人未向申请再审人出借过款项，也未交纳房款，一、二审认定陈泉昕借给申请再审人款项，并以借款抵房款，取得房屋所有权的事实错误。请求再审法院撤销二审判决，改判驳回被申请人在一审中的诉讼请求，支持申请再审人的反诉请求。被申请人陈泉昕、霍昱杉口头答辩称：我们确实把钱借给申请再审人，借的款未偿还，双方约定用没还的钱的抵了房子。请求驳回申请再审人的再审请求，维持二审判决。一审被告张映辉陈述称：经我手共借了2600000元左右，还了2000000元，还剩600000元，480000元抵了房款后，还有100000元打给了陈泉昕。公司与被申请人签订的购房合同，被申请人也交了契税和维修基金，公司应当将房屋交给被申请人。二审判决正确，应予维持。本院再审查明：双方当事人对本院二审查明的事实无异议，本院予以确认。再审中，申请再审人认可2000000元借款只有一笔，是向彭文村借的，与本案争议的房款、借款480000元无关；被申请人提交2014年12月28日石河子市人民法院作出的（2014）石民执字第0125-1号执行裁定书，用以证实涉案房屋经法院执行已交付陈泉昕。申请再审人认可该证据的真实性。本院确认该证据的证明效力。本院再审认为：申请再审人与被申请人签订商品房预售合同是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该合同具有法律效力。本案的争议焦点是：被申请人是否给申请再审人借款以及双方是否有以借款抵房款的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。依据彭文村借款案的生效判决，以及申请再审人提供的张映辉经手申请再审人公司支付款和借款共计987000元的记账凭证来看，张映辉自2008年11月至2010年12月30日是申请再审人的财务主管，张映辉代表公司向他人借款的事实存在，987000元的账目中无涉案的房款和借款。被申请人在此期间通过银行付给张映辉的490000元，被申请人称是借给申请再审人的，后来申请再审人以房款480000元抵了借款480000元。一般情况下，房地产公司与买受人签订商品房销售合同时，买受人已交纳部分房款，或全部房款，或就未交纳的房款出具欠款欠据，或双方约定在合同签订后的某个时间点付款。而此案双方约定的交纳房款时间与房屋销售合同签订的时间一致，申请再审人作为从事房地产经营的专业公司，称未向被申请人借款，也不存在以借款抵房款的事实，却在被申请人未出具欠交房款欠据的情况下，就与被申请人签订了售房合同，并在房产登记部门备案，让被申请人交纳了房屋契税和维修基金，其主张违背常理。作为当时公司财务主管的张映辉证明其代表公司向被申请人借款、公司以借款抵房款480000元的情况属实，并自认公司给其出具的973900元借据中包含被申请人借给公司的480000元，对此480000元公司不需再偿还给张映辉。张映辉的陈述与被申请人提供的证据能够形成证据链，证明张映辉代表公司向被申请人借款，申请再审人以借款中的480000元抵房款480000元的事实存在。被申请人是以借款抵房款的形式履行房屋销售合同的付款义务，申请再审人应当履行交付房屋给被申请人的义务。申请再审人未按时交付房屋，应承担违约责任。被申请人要求按照同期银行贷款利率计算违约损失符合法律规定，应予支持。张映辉是履行职务行为，被申请人要求其承担责任的诉讼请求，一、二审判决不予支持正确。被申请人不存在违约行为，申请再审人要求解除合同的反诉请求无事实和法律依据，一、二审法院不予支持正确，本院予以维持。本院二审确认彭文村借款2000000元中不包括本案争议的借款、房款480000元，是对一审部分事实的纠正，二审判决内容中却有“原审认定事实清楚”的表述，存在瑕疵。但二审判决结果正确，故本院予以维持。综上，本院二审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2013）兵八民一终字第377号民事判决。本判决为终审判决。审判长　商　栋审判员　李红敏审判员　胡春红二〇一五年五月十九日书记员　石　静 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