（2015）宁民终字第2350号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-26
案件名称
上诉人栗静与被上诉人王文静房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
栗静,王文静
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2350号上诉人（原审原告）栗静，女，1982年8月17日生，汉族，无业。委托代理人李欣，江苏联勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王文静，女，1991年1月4日生，汉族，无业。上诉人栗静因与被上诉人王文静房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。栗静原审诉称，2014年4月7日，栗静与王文静签订房屋租赁合同，栗静将位于江苏省南京市玄武区锁金村27号店铺的经营权转让给王文静，房屋租赁期限自2014年4月8日至2014年12月9日。合同签订后，王文静入户营业，仅支付两个月房租至2014年6月。栗静多次催缴王文静2014年6月以后的房租，但王文静以各种理由拖而不缴，故请求法院判令解除双方于2014年4月7日签订的租赁协议，王文静支付房租14000元（2014年6月10日至2014年11月10日）。王文静原审辩称，双方签订房屋租赁合同属实，栗静将南京市玄武区锁金村27号店铺出租给王文静，并收取王文静16000元转让费。2014年6月30日，南京市玄武区锁金村街道（以下简称锁金村街道）通知拆迁，王文静于7月初与栗静协商解除租赁合同，要求以转让费折抵房租，但栗静不同意，也未要求王文静搬迁。2014年11月，书面拆迁通知下发后，栗静要求王文静搬迁，在锁金村街道的协调下，栗静退还了房屋押金3000元及半个月房租1400元，王文静迁让承租房屋。因此，双方已协商解决了房屋租赁问题，王文静同意解除双方的协议，但拒绝支付租金。原审法院经审理查明，2014年4月7日，栗静（甲方）与王文静（乙方）签订《协议》一份，双方约定：1、甲方将江苏省南京市玄武区锁金村27号店铺经营权转交给乙方，租赁期限自2014年4月8日至2014年12月9日。该期间内，该店铺的经营者为乙方，店内产生的房租、装修费、水费、电费、宽带费、维修费等一系列费用均由乙方承担。2、房租按约定时间支付。2014年4月7日，支付2014年4月10日至2014年5月9日房租2800元；2014年5月9日，支付2014年5月10日至2014年8月9日房租8400元；2014年8月9日，支付2014年8月10日至2014年11月9日房租8400元；2014年11月9日，支付2014年11月10日至2014年12月9日房租2800元。乙方按约定将房租交给甲方，甲方在此期间不得干涉乙方的经营活动。3、甲方应在合同期满前联系房东，促成其与乙方签订新的房屋租赁合同，如在甲方无过错的情况下，房东不愿将房屋出租给乙方继续经营，则甲方退还乙方人民币16000元，房租以实际租用时间结算。4、如因乙方自身原因造成无法续租此房屋，则乙方自行承担所有费用，甲方概不退还任何费用。5、如遇政府拆迁、征收等不可抗力原因，导致无法续租此房屋，则甲方只退还乙方预付尚未开始使用的房租，甲方不再给予乙方任何补偿。合同签订后，栗静于2014年4月7日出具收条一张，记载收到王文静转让费、一个月房租及押金21650元。原审法院另查明，江苏省南京市玄武区锁金村27号店铺系违章建筑，由锁金村街道出租给案外人张海宁使用，张海宁于2012年12月9日将该房屋转租给案外人叶丽娜，双方签订了房屋租赁合同，约定年租金34000元。后叶丽娜将房屋转租给栗静使用，2013年12月10日，栗静支付张海宁20**年12月10日至2014年12月9日的房租34000元。2014年11月8日，南京市玄武区锁金村街道社区服务中心下发通知，要求各承租户于2014年11月15日前，停止营业，搬清所有物品。栗静退还王文静房屋押金3000元及半个月房租1400元后，王文静于2014年11月15日停止营业。目前，王文静承租的店铺被拆迁。原审法院审理中，王文静认为，涉案房屋在2014年6月30日后，房屋使用权归锁金村街道，事实上锁金村街道亦不再收取此后的房租，因此栗静也无权向王文静收取房租。2014年7月，张海宁通知涉案房屋面临拆迁时，王文静才知道该房屋不得转租，之后栗静要求王文静支付房租，王文静则要求双方中止合同，双方结算转让费及房租，但栗静不同意。2014年11月8日锁金村街道书面通知拆迁后，为了让王文静迁出，双方在锁金村街道出面协调下，栗静同意退还房屋押金3000元及半个月房租1400元，王文静不再要求栗静退还16000元。王文静在栗静退还了4400元后，于2014年11月15日迁出涉案房屋。综上，双方就房租问题已协商解决，不同意栗静诉讼请求。栗静认为，涉案房屋属于违章建筑，导致涉案合同无效，但张海宁作为房屋承租人，有权就房屋转租问题进行处理。栗静将房屋转租给王文静后，张海宁向栗静收取了房屋转让违约金6000元，应视为张海宁认可了栗静的转租行为，栗静向王文静主张房屋占有期间的房屋使用费，符合法律规定。王文静实际占有使用房屋至2014年11月15日止，且栗静已向张海宁缴纳了2013年12月10日至2014年12月9日的房屋使用费，故王文静应当支付2014年6月10日至2014年11月10日期间的房屋使用费14000元。在房屋拆迁过程中，由锁金村街道协调，双方就拆迁事宜进行协商，栗静退还王文静房屋押金3000元及半个月房租1400元后，王文静才同意迁出涉案房屋。以上事实有双方签订的《协议》、收条、南京市玄武区锁金村街道社区服务中心通知、调查笔录以及当事人陈述予以证实。原审法院认为，因涉案房屋系违章建筑，故双方签订的《协议》，违反法律强制性规定，应认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，现王文静租赁的房屋已被拆迁，双方关于合同的权利义务已终止，故栗静要求解除双方于2014年4月7日签订的租赁协议，无法律依据，故不予支持。因双方租赁协议未到期，王文静承租的房屋面临着拆迁，双方在锁金村街道的协调下达成合意，由栗静退还王文静押金及半个月房租，王文静迁出承租房屋。此时王文静拖欠栗静房屋使用费的事实已客观存在，而栗静仍然退还了王文静半个月房租，故王文静主张双方就租赁协议中涉及的款项一并进行了处理，更符合双方提前终止合同的通常做法。综上，栗静要求王文静支付2014年6月至2014年11月房屋使用费14000元，缺乏事实和法律依据，对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回栗静的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由栗静负担。上诉人栗静不服原审法院判决，向本院提起上诉称，2014年底，栗静并未与王文静达成合意，退还其半个月的租金和押金后双方就一次性了结，栗静从未放弃向王文静追索其所欠的房屋使用费。综上，请求依法撤销原审法院判决，改判王文静支付房屋使用费14000元。被上诉人王文静答辩称，原审法院认定事实清楚，其不愿意再支付租金。双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，双方当事人在锁金村街道工作人员的主持下，达成了和解协议，栗静退还王文静押金及半个月房租。栗静主张该和解仅是对王文静退还房屋的事宜，而不涉及到房屋使用费，但其提供的证据不足以证明其主张。原审法院综合双方合同的签订、履行情况，认定栗静退还半个月房屋租金的行为已经就涉诉房屋租赁协议中涉及款项一并进行了处理，并无不当。上诉人栗静的上诉请求与理由均不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人栗静负担。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽代理审判员 付 双代理审判员 涂 甫二〇一五年五月十九日书 记 员 张 毅 百度搜索“”