（2015）闵民五（民）初字第696号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2016-01-04
案件名称
陆治平、龚健等居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆治平,龚健,陈慧,上海中原物业顾问有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第696号原告陆治平。原告龚健。原告陈慧。三原告共同委托代理人邱惠峰，上海海铨律师事务所律师。被告上海中原物业顾问有限公司，住所地本市长宁区延安西路XXX号XXX楼。法定代表人陆成，董事长。委托代理人何金成。原告陆治平与被告上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理后，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。本院于2015年4月15日依法追加龚健、陈慧作为本案原告参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告龚健及三原告共同委托代理人邱惠峰，被告委托代理人何金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆治平诉称，2013年10月30日，经被告居间介绍，其作为房屋出售方，龚健、陈慧作为买受方，双方就上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房屋买卖合同》。11月4日，买卖双方解除了《房屋买卖合同》，并且原、被告在由被告提供的《解约协议》上签名确认解除《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。该协议第三条约定：甲方（陆治平）、乙方（龚健、陈慧）应当分别向丙方（中原物业）支付佣金人民币____（空白）元。若甲乙双方在本协议签订后的六个月内再次达成买卖交易的，视为丙方居间成功，甲、乙双方应当分别按照再次成交价格的百分之一与前述佣金的差额向丙方支付佣金。第四条：若任何一方未按本协议约定期限履行付款义务，均应当向相对方按逾期未付款的日千分之五计算支付滞纳金。此后，其与龚健、陈慧通过其他中介公司就上述房屋完成了交易。然被告却向法院提起诉讼要求其支付佣金。在诉前调解时，其向被告支付了佣金8，000元（人民币，下同）。然而，事实上被告并未促成买卖合同成立，且《解约协议》系被告单方提供的格式条款，排除了原告方的权利，故该协议的第三、四条应当无效，被告无权向原告收取佣金。现要求：一、确认《解除协议》第三条、第四条无效；二、被告返还原告8，000元，并偿付利息损失163.22元（以8，000元为本金，以年利率6.5%计算自2014年11月21日起至起诉日为止）。原告龚健、陈慧诉称，原告陆治平所述属实。原告中原物业亦向法院起诉要求龚健、陈慧支付居间佣金，该案正在审理中。现要求：确认《解除协议》第三条、第四条无效。被告中原物业辩称，居间方的目的是促成合同成立并完成交易。解除合同在居间活动中是特殊情况，解约协议是经过双方协商签订，条款也不是居间方事先拟定，而是经双方充分协商后确定的，是双方真实意思表示，合法有效。被告已促成买卖合同成立，原告作为委托方负有支付佣金的义务。原告在签订《解约协议》后即通过其他中介公司完成了房产交易，可以证明原告是利用被告的信息资源通过其他居间方完成交易，是“跳中介”的恶意行为。中原物业曾提起诉讼要求陆治平支付居间佣金，在诉前调解中双方达成了调解协议，陆治平当场支付了8，000元佣金。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告陆治平原系上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。2013年10月30日，经被告中原物业居间介绍（居间协议的丙方），陆治平作为出售方（甲方），龚健、陈慧作为买受方（乙方），三方签订《房地产买卖居间协议》，约定，甲方将上述房屋转让给乙方，总价款225万；居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应分别按照总房价款的1%支付丙方佣金。同日，陆治平作为出售方（甲方），龚健、陈慧作为买受方（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定，甲方以225万元的价格将上述房屋转让给乙方；为了办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后5天内签订示范文本《上海市房地产买卖合同》；双方于2014年2月28日前向房地产交易中心办理产权过户登记手续。该合同对于付款方式、付款期限、房屋交接期限、交易税费负担、违约责任等交易条款均作了约定。原告龚健、陈慧于签订上述合同当日支付原告陆治平定金5，000元。原告陆治平与被告中原物业于2013年10月30日签订一份《佣金确认书》，双方确认陆治平应向中原物业支付佣金15，000元。2013年11月4日，原告陆治平作为甲方、龚健（并代陈慧）作为乙方、中原物业作为丙方，三方签订一份《解约协议》，主要内容为：在丙方居间介绍下，就乙方购买甲方所有的涉案房屋相关事宜，甲、乙、丙三方于2013年10月30日签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，且甲方已收受乙方支付的定金5，000元。经三方协商，达成如下协议：一、甲、乙、丙三方同意自本协议签订之日起解除居间协议及《房屋买卖合同》；二、甲方应当于本解约协议签订后，返还乙方已支付的定金5，000元；三、甲方（陆治平）、乙方（龚健、陈慧）应当分别向丙方（中原物业）支付佣金人民币____（空白）元。若甲乙双方在本协议签订后的六个月内再次达成买卖交易的，视为丙方居间成功，甲、乙双方应当分别按照再次成交价格的百分之一与前述佣金的差额向丙方支付佣金；四：若任何一方未按本协议约定期限履行付款义务，均应当向相对方按逾期未付款的日千分之五计算支付滞纳金；五、待上述事项履行完毕后，甲、乙、丙三方就该房地产的本次交易再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任；六、本协议一式三份，经三方签章后生效，三方各执一份。协议签订后，原告陆治平退还了原告龚健、陈慧定金5，000元。2013年11月9日，陆治平作为出售方、龚健作为买受方，案外人上海科迪房地产经纪事务所作为居间方，三方签订《房地产买卖居间协议》，约定陆治平将涉案房屋以220万元价格转让给龚健。双方对于付款方式等作了约定。此后，双方完成了涉案房屋的交易手续。2014年11月，中原物业向本院提交诉状要求陆治平支付居间报酬。该纠纷经诉前调解，双方达成和解协议，陆治平支付中原物业居间佣金8，000元。2015年1月，本院受理中原物业要求龚健、陈慧支付居间报酬的居间合同纠纷一案。该案目前正在审理中。现原告以诉称理由诉至本院。上述事实，由原告提供的2013年10月30日的《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》、2013年11月4日的《解约协议》、中原物业起诉陆治平的民事起诉状、中原物业代理人姚莹莹出具的8，000元居间佣金收据，被告提供的陆治平与龚健、陈慧签订的《房屋买卖合同》、居间人为上海科迪房地产经纪事务所的《房地产买卖居间协议》，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，三原告作为委托方，与被告中原物业签订的居间协议系双方真实意思表示，合法有效。经被告居间服务，原告陆治平作为出售方、龚健、陈慧作为买受方，双方签订了《房屋买卖合同》，该合同对房屋买卖的各项交易要件作了约定，符合买卖合同的基本要素，故被告中原物业已促成了双方买卖合同的成立，居间成功。买卖双方协商决定解除《房屋买卖合同》，三原告作为委托方、被告中原物业作为居间方，双方经协商后签订的《解约协议》，系原、被告真实意思表示，不存在违反法律法规的强制性规定，当属有效。“格式条款”通常是指提供条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。但上述《解约协议》的签订是建立在被告中原物业已促成三原告签订买卖合同，并且在此前被告中原物业并未向三原告收取居间报酬的基础上，协议的第三、四条的目的是防止三原告利用被告的交易信息而“跳中介”，损害被告的利益。因此，原告表示《解约协议》第三、四条系格式条款而主张无效的请求，本院不予支持。在中原物业起诉陆治平主张居间报酬的纠纷中，经本院诉前调解，双方达成和解，陆治平向中原物业支付了8，000元的居间报酬，此系双方经过协商后自愿达成的协议，不存在重大误解或显失公平，原告陆治平现要求被告中原物业返还此款并偿付利息损失的请求，本院不予支持。综上，鉴于三原告提出的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条之规定，判决如下：一、驳回原告陆治平、龚健、陈慧要求确认《解约协议》第三条、第四条无效的诉讼请求；二、驳回原告陆治平要求被告上海中原物业顾问有限公司返还居间佣金人民币8，000元并偿付利息损失163.22元的诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收到计25元，由原告陆治平、龚健、陈慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 邹巧弟二〇一五年五月十九日书记员 张 辰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情况之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。