（2015）东民初字第04353号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-26
案件名称
第一物业服务（北京）有限公司与阿岚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
第一物业服务（北京）有限公司,阿岚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第04353号原告：第一物业服务（北京）有限公司，住所地本市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层，组织机构代码70023801-X。法定代表人：张鹏，董事长。委托代理人：张帅东，男，1990年10月8日出生。被告：阿岚，女，1971年4月3日出生。委托代理人：苏志鸿，北京市恒君律师事务所律师。原告第一物业服务（北京）有限公司与被告阿岚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理。依法由代理审判员宋燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张帅东、被告阿岚及其委托代理人苏志鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告第一物业服务（北京）有限公司诉称：被告为本市东城区香河园街×号院×号楼×室房屋产权人，于2005年10月27日入住该房屋。原告依据2009年1月11日与被告所在小区开发建设单位当代节能置业股份有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》向被告提供物业服务。直至2015年3月18日，原告已按照合同的相关规定履行了物业管理义务，但被告拒不支付2011年1月1日至2015年6月30日的物业管理服务费，共计人民币73777.5元。根据合同约定，被告拒不支付物业管理服务费，应交纳违约金，原告酌情主张19800元。因原告多次催交，被告仍拒绝交纳物业管理服务费，现诉至法院，要求判令：1、被告支付拖欠自2011年1月1日至2015年6月30日的物业管理服务费，共计人民币73777.5元；2、被告支付违约金19800元；3、被告承担本案诉讼费用。被告阿岚辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告诉讼主体不适格，2005年被告入住时签署《承诺书》的物业公司是北京招商局物业管理有限公司，开发商不得变更物业公司；二、原告起诉的部分欠费年段即2011、2012、2013年已经超过了诉讼时效；三、原告提供的服务有漏项，中央吸尘系统、中央新风排风系统等服务自原告接管物业后都取消了。另外，小区卫生状况较差。经审理查明：被告为本市东城区香河园街×号院×号楼×室房屋产权人，该房屋建筑面积为303.61平方米。被告于2005年10月27日与北京招商局物业管理有限公司当代万国城物业管理中心办理收楼手续。2009年1月11日，原告与被告所在小区开发建设单位当代节能置业股份有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，由原告为被告所在小区提供物业管理服务。物业服务内容为：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务、包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；协助维护秩序；协助做好安全防范工作；消防服务等。物业费收取标准为每平方米每月4.5元（MOMA高层住宅），业主逾期未交纳物业费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。物业服务费采取预付方式，按半年交纳。合同期限自2009年1月11日至业主委员会聘任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，自动终止。合同签订后，原告依约履行合同义务，因被告未能依约向原告交纳物业费，原告于2014年8月12日向被告发出催交律师函，催交自2011年1月1日至2014年6月30日物业费。现被告未交纳自2011年1月1日至2015年6月30日的物业费。原告庭审中表示，催交物业费多采用楼长通知或者张贴催交函的形式，只有在起诉前才会发律师函。被告所在小区至今尚未成立业主委员会。另查明，原告名称变更情况如下：原告原名称为第一物业管理（北京）有限公司，2009年3月15日与北京当代物业管理有限责任公司吸收合并为北京当代物业管理有限责任公司，又于2009年3月30日更名为第一物业服务（北京）有限公司。上述事实，有《北京市前期物业服务合同》，《北京市前期物业服务合同补充协议》，《当代万国城交屋凭单》，《承诺书》，《业主临时公约》，《律师函》，快递单，公司名称变更材料，《北京市房屋所有权登记申请书》等及原、被告的当庭陈述在案为证。本院认为：依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明事实，原告与被告所在小区开发建设单位当代节能置业股份有限公司签订《北京市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告所在小区未成立业主委员会选聘新的物业管理公司之前，原告依约提供了物业服务，有权依据合同收取物业管理费。关于被告辩称原告主体不适格的答辩意见，本院不予采纳。关于诉讼时效一节，原告提供了催交《律师函》作为催交证据，虽然2014年8月12日之前并无催交证明，但被告实际居住于该房屋中，享受原告提供的物业服务，原告通过楼长通知等方式催交均符合常理，无法证明原告存在怠于行使权利的事实。故该答辩意见，本院不予采纳。关于原告服务有漏项，取消了中央吸尘系统、中央新风排风系统等服务的答辩意见，因并非物业服务范围，故该答辩意见，本院不予采纳。被告辩称小区卫生状况差，因未提供相应证据，故对该答辩意见本院亦不予采纳。被告在接受原告提供的物业服务后，应当按照约定如期交纳相关费用，故原告请求判令被告支付物业管理服务费的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。关于原告诉求的违约金一节，因原告的物业服务确实存在一定的问题，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。应当指出，作为提供物业服务的原告，应尽力提高自己的服务质量，并与其业主多加沟通，满足业主的合理要求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告阿岚于本判决生效后十日内给付原告第一物业服务（北京）有限公司自二○一一年一月一日至二○一五年六月三十日的物业管理服务费七万三千七百七十七元五角；二、驳回原告第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，由第一物业服务（北京）有限公司负担148元（已交纳），被告阿岚负担922元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 宋 燕二〇一五年五月十九日书 记 员 郑文思 关注公众号“”