（2015）深南法民三初字第297号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2016-01-04
案件名称
谭薇薇,赵原伟与张细銮房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭薇薇,赵原伟,张细銮,唐国临
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第297号原告谭薇薇，户籍地址深圳市罗湖区。原告赵原伟，户籍地址深圳市罗湖区。两原告委托代理人刘丹凤，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告张细銮，户籍地址深圳市福田区。委托代理人包莉萍，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人曹子隆，北京德恒（深圳）律师事务所律师。第三人唐国临，户籍地址深圳市南山区。委托代理人郑卓雄，广东国扬律师事务所律师。原告谭薇薇、赵原伟诉被告张细銮、第三人唐国临房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告委托代理人刘丹凤，被告委托代理人包莉萍、曹子隆，第三人委托代理人郑卓雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2015年3月15日，两原告与被告签订《房地产买卖合同》及《补充合约》，约定由两原告以635万元（人民币，下同）购买被告位于深圳市南山区桑泰丹华园（四期）花园某D单位的房产，两原告当即向被告支付定金30万元。2015年3月17日，被告以短信通知两原告，第三人即承租人愿意以同等条件购买此房，故原、被告签订以第三人行使优先购买权为条件的解除协议。至今，第三人尚未行使优先购买权，未与被告实际签订房地产买卖合同，并不存在真实交易，被告提出的第三人欲行使优先购买权，实则被告与第三人串通，导致两原告签下解除协议，损害两原告利益，故原、被告签订的解除协议无效，被告应当继续履行《房地产买卖合同》并按照合同支付违约金及双倍返还两原告已支付的定金。两原告起诉，请求法院判令：1、《房地产买卖合同解除协议》无效；2、被告继续履行《房地产买卖合同》；3、被告以约定价款635万元为基数按每日万分之五支付违约金，暂计至起诉之日为47625元（6350000×0.05%×15天），最终以实际违约天数计算；4、被告双倍返还两原告已支付的定金30万元；5、诉讼费由被告承担。庭审中，两原告申请撤回第4项诉讼请求。被告辩称：1、原、被告签订的《房地产买卖合同解除协议》系原、被告真实意思表示，合法有效，该解除协议不存在任何无效的法定情形，两原告系该解除协议的一方当事人，不是第三人，该解除协议不存在任何恶意串通损害第三人权益的无效的法定情形；2、根据《房地产买卖合同解除协议》的相关约定，该解除协议并非附生效条件的协议，且该协议也未约定如果第三人最终未购买到涉案房产，该解除协议终止，原房产买卖合同继续履行，根据该解除协议第2、3条，被告于2015年3月16日提出涉案房产承租方即第三人愿意以同等条件购买涉案房产，因此，原、被告于2015年3月17日均同意解除房产买卖合同，该协议约定该解除协议一经签字即生效，并非以第三人行使优先购买权作为生效条件，该解除协议是两原告在听被告说第三人愿意以同等条件购买涉案房产后，即自愿与被告达成的，解除协议没有约定如果最终第三人未购买到涉案房产，该解除协议终止，原房产买卖合同继续履行，被告认为，即使最终第三人未能履行其与被告签订的房产买卖合同，未能购买到涉案房产，两原告也无权要求被告依据已解除的原房产买卖合同将涉案房产卖给两原告；3、被告与两原告签订解除协议时，并不存在任何欺骗两原告的情形，该解除协议是两原告在听被告说第三人愿意以同等条件购买涉案房产后即自愿与被告达成的，本案第三人确实提出愿意以更高的价格购买涉案房产，该点两原告提供的录音光盘可以证明，被告不存在任何欺骗两原告的情形，同时，本案被告与第三人确就涉案房产签订了房地产买卖合同，第三人也于2015年3月18日向被告支付了购房定金30万元，且条件优于被告与两原告签订的房产买卖合同。第三人述称，我方作为本案涉案房产承租人，对涉案房产享有优先购买权，第三人与被告就涉案房产所签订的买卖合同合法有效，应当受到法律保护，两原告与被告就涉案房产所产生的其他纠纷应当自行解决，与我方无关，我方请求法庭查明事实，依法判决。经审理查明，深圳市南山区学苑大道南桑泰丹华园（四期）某房产（涉诉房产）于2009年4月16日登记至被告名下。2014年5月22日，被告与第三人签订房屋租赁合同，约定：被告将涉诉房产出租给第三人，租赁期限为2014年7月11日至2020年7月10日，每月租金为4500元，2017年7月11日起调整为每月5400元；如果被告在租赁期间出售房屋，同等条件下，第三人有优先权；及其他内容。2015年3月15日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定：被告将涉诉房产转让给两原告，转让价格为635万元，两原告在签署本合同时向被告支付定金30万元，三日（含当日）内再支付定金70万元，定金交由双方指定的第三方监管，两原告将定金支付给监管方或存入监管账户，即视为被告收讫定金；涉诉房产现不附有租赁合同；如两原告未按照本合同约定的期限履行义务，被告有权要求两原告以转让成交价为基数按日万之五支付违约金并继续履行合同，如两原告逾期履行超过十日，被告可解除合同并选择要求两原告支付转让成交价百分之五的违约金承担违约责任或没收两原告已支付的定金；如被告未按照本合同约定的期限履行义务，两原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过十日，两原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之五的违约金承担违约责任或双倍返还两原告已支付的定金；及其他内容。同日，原、被告签订《补充合约》，约定：被告已通知租客此房已出售，如租客三日内以同等价格购买涉诉房产，合同自动终止，定金如数退还。签订上述合同当日，两原告支付定金30万元，该款托管于中介公司处。2015年3月17日，原、被告签订《房地产买卖合同解除协议》，约定：被告于2015年3月16日提出第三人愿意以同等条件购买涉诉房产，故买卖双方均同意解除《房地产买卖合同》，协议签署后，两原告不需要再向被告履行支付第二笔定金70万元的义务，并退回已付的第一笔定金30万元，本协议经签字后即时生效。两原告当庭确认其已付的定金30万元由中介公司于2015年3月19日退还。被告与第三人均向本院提交了双方于2015年3月17日签订的《房产买卖合同》，该合同约定：被告将涉诉房产转让给第三人，转让价格为645万元，定金共计100万元，第三人在签订合同当日支付30万元，签订合同三日内支付70万元；第三人以一次性付款的方式支付定金之外的购房款，付款期限为2015年5月30日；及其他内容。第三人提交了中国工商银行交易凭条，以证明其于2015年3月18日向被告转账支付定金30万元。双方当庭表示上述买卖合同正在履行过程中。以上事实，有《房地产买卖合同》、《补充合约》、《房地产买卖合同解除协议》、收据、房屋租赁合同、《房产买卖合同》、银行交易凭条等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》及《补充合约》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然双方在《房地产买卖合同》中约定涉诉房产不附有租赁合同，但从双方同时签订的《补充合约》可以看出，两原告对涉诉房产存在租约的情况知悉，且自愿承诺如承租人在三日内行使优先购买权即放弃购买涉诉房产，可见，两原告对于第三人行使优先购买权有所预见。随后原、被告签订《房地产买卖合同解除协议》，确认因承租人即本案第三人愿以同等条件购买涉诉房产，故解除原、被告之间的《房地产买卖合同》，解除协议自双方签字时生效。原、被告并未约定上述解除协议的生效条件，故根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条的规定及双方约定，上述解除协议经双方签字即生效。被告与第三人均举证证明双方就涉诉房产以高于原、被告交易的价格签订了买卖合同，第三人支付了部分定金，且截至本案庭审之日第三人支付购房款的期限尚未届满。优先购买权系第三人的法定与约定权利，该权利的行使并不以实际完成交易为必要，被告与第三人之间的房产买卖合同履行情况属另一法律关系，并非本案审理范围。两原告主张被告与第三人恶意串通，无事实依据，其请求确认《房地产买卖合同解除协议》无效，于法无据，本院不予支持。原、被告之间的《房地产买卖合同》已经双方协商一致解除，两原告支付的定金也已退还，其请求被告继续履行该合同，并支付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告谭薇薇、赵原伟的全部诉讼请求。案件受理费3257元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 蒋雅琴二〇一五年五月十九日书记员 沈 蕊 百度搜索“”