（2014）大民初字第8823号

裁判日期: 2015-05-19

公开日期: 2015-08-27

案件名称

中本寿年与北京达龙房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市大兴区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中本寿年,北京达龙房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第二条

全文

中华人民共和国北京市大兴区人民法院民事判决书（2014）大民初字第8823号原告中本寿年，男，1948年7月22日出生。被告北京达龙房地产开发有限公司（组织机构代码：80289610-1），住所地北京市大兴区旧宫镇庑殿村第二村委会南100米。法定代表人赫全根，董事长。委托代理人马志佳，男，1978年11月5日，汉族，北京达龙房地产开发有限公司职员，住单位宿舍。原告中本寿年与被告北京达龙房地产开发有限公司（以下简称：达龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张冠楠担任审判长，与人民陪审员倪凤清、梁淑芬依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中本寿年，被告达龙公司的委托代理人马志佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中本寿年诉称：2009年10月21日，我和达龙公司签订了兴湖公寓6号楼1单元101号房屋租赁合同及补充协议，我一次性支付达龙公司共计30年的租金292000元，达龙公司承诺2010年3月30日交付房屋，并保证做到四通一平：通水、通电、通燃气、通路以及草地平整，但达龙公司一直以各种借口拖延交付。为维护我的合法权益，故起诉达龙公司，要求解除我与该公司之间的住宅租赁合同，达龙公司偿还我购房款本金292000元以及自2009年10月21日起至起诉之日、按照按照年利率4.4%计算的利息57816元，由达龙公司负担诉讼费。被告达龙公司辩称：我公司与中本寿年签订的合同属实，收取292000元的房款也属实。但是涉案房屋只盖了一部分，后期就没有盖。该租赁合同超过了国家法律规定的最高的20年租期，应为无效。作为一个成年人，中本寿年对此也存在一定过错，我公司的责任为75%。另外，中本寿年要求支付的利息标准也高。总之，我公司愿意返还中本寿年本金，也愿意负担诉讼费，但不同意支付利息。经审理查明：2009年10月21日，中本寿年（承租方、乙方）与达龙公司（出租方、甲方）签订了北京市公有住宅租赁合同，约定达龙公司将兴湖公寓6号楼1单元101号房屋出租给中本寿年，该房屋系砖混结构，总使用面积77.23平方米，租期自2010年3月30日始至2040年3月30日止，但双方在此合同中没有约定租金。当日，中本寿年（乙方）与达龙公司（甲方）又签订了房屋租赁补充协议，约定兴湖公寓6号楼1单元101号房屋为使用权房，有效使用期为30年，自2010年3月30日至2040年3月30日，总价292000元。在该补充协议中，达龙公司承诺2010年3月30日前将具备符合国家居住标准、小区实现三通一平、达到使用条件的房屋交付给中本寿年。中本寿年与达龙公司还就双方的其他权利义务进行了约定。签订合同的次日，中本寿年向达龙公司交纳292000元，达龙公司向中本寿年出具了收据，收据载明：今收到中本寿年交来6-1-101房款292000元。达龙公司在合同约定的2010年3月30日未向中本寿年交付房屋。在本案法庭辩论终结，达龙公司亦未能向中本寿年交付房屋。另查明，达龙公司自称，该公司对外出租的兴湖公寓的土地自大兴区旧宫镇南场一村、二村租赁的，且现在南场一村、二村已解除了租赁合同。庭审中，达龙公司未提交该公司对外出租的兴湖公寓的土地的国有土地使用证，建设兴湖公寓的建设工程规划许可证。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁补充协议、汇款凭证等证据在案佐证。本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务。中本寿年与达龙公司签订的房屋租赁合同虽系双方的真实意思表示，但该合同却约定租赁期限为30年，且中本寿年一次性给付292000元。达龙公司向中本寿年出具的收据载明的是，收到中本寿年交来的房款。因此，中本寿年与达龙公司之间签订的虽然名义为房屋租赁，实质却是房屋买卖。无论是房屋租赁，还是房屋买卖，达龙公司既没有取得国有土地使用证，也未取得得建设工程规划许可证，均应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故达龙公司应返还中本寿年292000元房款。同时，达龙公司虽然以租代卖，但中本寿年在与达龙公司订立合同时，并未严格审核达龙公司的相应证件，没有尽到相应的注意义务，所以中本寿年本人对合同无效亦存在一定的过失。所以，在达龙公司向中本寿年支付利息时，需要考虑到中本寿年本人的过失。但2009年中国人民银行公布的基准利率中，六个月以内的基准贷款利率为4.86%，三年以上（不含三年）五年以下（含五年）的基准贷款利率为5.76%，中本寿年主张的利率大约相当于上述利率七成到九成，本院应予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条之规定，判决如下：一、被告北京达龙房地产开发有限公司返还原告中本寿年购房款二十九万二千元（于本判决生效后十日内履行）；二、被告北京达龙房地产开发有限公司支付原告中本寿年利息（以二十九万二千元为本金，自二○一○年三月三十一日按照年利率百分之四点四计算至实际支付之日）；三、驳回原告中本寿年的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千五百四十七元，由被告北京达龙房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　张冠楠人民陪审员　　倪凤清人民陪审员　　梁淑芬二〇一五年五月十九日书　记　员　　张　萌关注公众号“”